房地產市場發展趨勢調研思考的調研報告

　　近年來，隨著國民經濟的快速發展，城鎮居民生活水平的不斷提高，人們對住房條件改善的需求越來越高，房地產業日漸成為地區經濟發展的支柱產業，隨之而來的是一些大中城市出現的房價“爆漲”現象，針對這一情況，國家出臺了一系列宏觀調控措施對房地產市場進行調整，本文就__市房地產市場的發展狀況及趨勢進行分析預測。

　　一、房地產市場的發展現狀

　　__市位于__中部，地處經濟欠發達地區，是__自治區最大的工業城市，房地產業發展起步較晚，但近年來隨著投資環境改善及城市改造建設步伐的加快，房地產業得以迅速發展。

　　（一）房地產開發企業情況

　　目前，__市共有各類房地產開發企業231家，其中有資質等級企業85家，暫定資質企業146家，有資質等級企業中二級企業10家，三級企業23家，四級企業52家。開發企業以內資和民營為主，國有企業數量逐年減少。外阜開發商加快進入__市場步伐，這加劇了市場競爭，同時也抬高了本地企業參與競爭的準入門檻。開發企業注冊資金總額達到22。51億元，從業人員達到4808人，人均占用資金量達到46。83萬元。

　　（二）房地產開發投資情況

　　房地產開發投資持續增長。20__年，房地產開發投資首次突破50億元，達到59。29億元，與20__年全年相比同比增長91。3%，是“十五”期間房地產開發累計投資的1/3。

　　在房地產開發總投資中住宅建設完成的投資為47。8億元，同比增長136。6%。其它用途房屋的投資共11。49億元。房地產開發項目投資增幅明顯。

　　（三）20__年新開工項目情況

　　在全部施工面積中，20__年新開工面積為404。4萬平方米，同比增長125%；其中住宅新開工面積約為354。4萬平方米，同比增長151。2%；房屋竣工面積194。8萬平方米，其中住宅竣工面積151萬平方米。

　　（四）房地產交易市場情況

　　1、新建商品房交易情況

　　20__年，新建商品房成交14413套，同比增長17。97%，成交面積125。91萬平方米，同比增長18。38%，其中住宅9995套，同比增長11。40%，成交面積104。04萬平方米，同比增長17。67%；非住宅4418套，同比增長36。15%，成交面積21。87萬平方米，同比增長21。91%，其中商業營業用房成交3748套，成交面積20。11萬平方米。20__年__市新建商品住宅平均價格為1526。5元/平方米，較20__年上漲7。5%。

　　2、新建商品房供求情況

　　20__—20__年，__市房屋竣工面積分別為91。5萬平方米、78。64萬平方米、133。6萬平方米、139。01萬平方米、204。15萬平方米、194。8萬平方米，6年間商品房竣工面積840。7萬平方米。而同期房屋銷售面積分別是67。95萬平方米、75。21萬平方米、__。04萬平方米、137。52萬平方米、217。49萬平方米、262。03萬平方米，6年間銷售面積904。27萬平方米。

　　3、存量房交易情況

　　20__年，__市存量房成交套數11692套，成交面積104。37萬平方米，同比增長2。01%、9。08%。其中：住宅成交10688套，成交面積88。83萬平方米，成交金額7。67億元，平均成交價格863。1元/平方米；商業營業用房成交877套，成交面積11。67萬平方米，成交金額1。76億元，平均成交價格1508元/平方米。

　　二、房地產市場的分析

　　1、房屋價格上漲及成本分析。

　　20__年__市住房價格受土地供應、建筑材料價格、拆遷補償費用等影響，住房價格有所上漲，但低于全國平均水平，除住房供應結構不盡合理導致房價上漲外，其他因素也影響著房價。

　　首先，旺盛的市場需求是房價上漲的根本原因。隨著工業化和城鎮化發展，城市常住人口增加，考慮房屋拆遷，住房新增需求也在不斷增加；國民經濟持續快速健康發展，人民收入水平不斷提高，改善住房需求不斷增加。20__年，共核準預售住宅項目60個，預售面積178。83萬平方米，可銷售房屋共計18747套，目前已銷售10425套，已銷售了55。6%。

　　其次，房地產信貸市場活躍，土地交易價格上漲是重要原因。隨著房地產金融支持力度的逐年加大，在商業貸款和公積金貸款的雙重支持下，潛在需求變成現實需求。當大量儲蓄資金及閑散資金找不到更好的投資渠道時，紛紛流入房地產市場。從土地角度來看，實行“經營性土地使用權招牌掛”政策后，土地市場交易活躍，土地購置價格逐年上漲。

　　第三，房地產開發成本增加是房價上漲的直接原因。拆遷成本增加，平均每平方米建筑面積增加成本437元。住宅單體造價上漲，鋼材、水泥、沙石等建筑材料受市場影響價格漲幅較大。行政事業性收費有所調整（如人防費已由25元/平方米漲至80元/平方米），使得住宅單體建設成本增加150元/平方米左右。其次，普通外墻節能保溫材料每平方米建筑面積增加成本40元，住宅小區配套設施隨著住宅品質的提高，每平方米建筑面積的成本也在提高。

　　第四，住房供應渠道不完善，住房梯級消費沒有完全形成。房地產二級市場發展緩慢，二手房供給短缺，由于中介不成熟、房地產交易稅費過多等原因影響，特別是包鋼等大企業近6萬戶職工住房在企業內部流轉，沒有進入市場，__市二手房市場沒有發展起來；房屋租賃市場還不夠完善，大多數居民還只能通過買房解決居住問題；房地產一級市場中，中低檔住房比重偏低，住房超前消費現象十分突出，這些因素造成了房價的上漲。

　　2、住房供給結構局部失衡。在市場繁榮、供銷兩旺的形勢下，房地產開發企業在利益的驅動下過分集中于中高檔商品房的建造，中低價位商品住房供應呈現明顯不足，__地處中、西部偏遠地區，中、低收入家庭較多，目前，開發的高檔住宅基本上供求平衡，但中、低價位的住宅所占比重相對較少，無法滿足中低收入群體改善住房的強烈愿望，現有的經濟適用房根本滿足不了中低收入家庭對住房的需求，導致住宅供給結構局部失衡。

　　3、房地產貸款增勢不減。在各類消費貸款中，房地產貸款發展較快，而且已成為發展房地產業的主要資金來源。20__年，__市個人商業住房貸款余額205933萬元，較年初增加47562萬元，同比多增18710萬元，全年累計發放80583萬元，收回33021萬元；商用房貸款余額59285萬元，比年初增加9260萬元，全年累計發放23269萬元，收回14009萬元。

　　三、房地產市場預測

　　1、房價近期內將保持小幅震蕩的發展態勢。20__年房地產市場仍是宏觀調控的重點所在，如果房價過高或房地產市場收益過高，必然吸引社會上人力、物力、和財力等各種資源涌入房地產市場，勢必形成房地產開發投資新的熱潮，引發房地產泡沫。為此，調控房地產市場，確保房價穩定仍是宏觀調控的重點之 重，房地產業將會保持穩定發展的態勢。

　　2、成本提升。房地產開發的主要成本包括土地成本、建安成本和項目經營期間的.費用、稅金及附加等內容，再加上開發利潤就形成了商品房或樓盤的銷售價格，據調查資料顯示，土地成本占房價的30%多，建筑安裝工程成本占28。8%，項目管理費用、稅金及附加占17。3%，開發利潤占21。9%。隨著土地獲取方式的改變，土地在房價中的比重會有所提高，造成建房成本增加；建安人工費、材料費價格的上漲，也將導致建安工程成本增加。

　　2、中小戶型將成為住宅建設的主體戶型，同時伴有高層、小高層的住宅體系。目前正在研究制定的房產保有環節稅收政策，將會對大戶型住宅的價格產生影響，大戶型住宅的稅負將會更重；中小戶型將會成為主體戶型，進一步細分住房市場競爭，同時拆遷政策與其相適應進行相應調整；其次，高層與小高層住宅提高了土地利用率，節約了城市用地，也將會成為住宅建設發展的方向。

　　3、房地產開發模式呈現多樣化特點。今后集資建房、委托帶建整體購買、招商引資合作開發、新農村建設與房地產開發相結合等多種模式將會成為房地產開發市場主流。涉及基礎設施及公共設施的房地產綜合開發將成為發展趨勢，市場間的合作意識不斷增強，合作方式不斷創新，同時資信好的企業加速市場資源整合，市場競爭越來越激烈。開發規模將會不斷擴大，開發強度不斷提高，住宅建設將會向高品質、多樣化方向發展。

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