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物業管理糾紛處理
一、物業管理糾紛的類型及其特征
實踐中，業主與物業管理公司之間的糾紛可以分為這樣三種類型：
(一) 基于物業管理合同的糾紛
依據業主和開發商之前簽訂的或者由業主委員會于專門的物業管理公司簽訂的有關物業管理合同，雙方確立一系列權利義務。如物業公司承擔安全及服務義務。如果物業管理公司顛倒市場主體的位置和不履行應承擔的義務，管而不理，致使業主享受不到繳費后的服務。或者，業主因為種種原因拒繳物業管理費。這些都可能引起糾紛。而且，由于我國目前物業管理市場體制發展不成熟，主要是物業管理公司不作為導致糾紛發生，進而引發各種極端事件。
根據最高人民法院2000年法發 [2000]26號文件即《民事案件案由規定(試行)》第一部分的規定，這類糾紛本質上屬于合同糾紛。應當按照合同法等相關法律進行處理。
(二) 物業管理公司侵犯業主權益的糾紛
第一種類型中，物業管理公司也侵犯了業主的合法權益，但因為是因為基于物業管理合同發生，而且往往是消極侵權，所以將其單列。第二種類型特指，物業管理公司的積極侵權行為引起的糾紛。例如侵占業主財產，阻撓業主成立業主委員會，侵占業主共有房產等等。
這類糾紛一般與物業管理服務合同的履行沒有直接關系，屬于一般侵權糾紛，最高院《民事案件案由規定(試行)》講物業管理糾紛不加區別地規定為合同糾紛欠妥。當然，第一類和第二類往往會同時發生，出現競合的現象。根據民法通則的規定，當事人由選擇權。
(三) 開發商遺留問題引起的糾紛
業主入主后，還可能出現公攤面積不清、房屋質量不合格或不符合約定、開發商在賣房過程中的許多承諾未能按時兌現……嚴格地講，這類糾紛與物業管理公司沒有直接關系，而屬于業主與開發商的糾紛。但是因為這些問題往往是在業主入住以后出現，而且物業管理公司對物業的維護管理負有責任。故將此類糾紛也納入物業管理糾紛中來一并研究。
二、糾紛發生的原因
業主與物業管理企業的糾紛可能因各種具體原因而發生，但從根本上說，主要是由于以下幾個原因：
(一)我國現有的物業管理模式弊端是重要原因
物業管理是業主對物業進行自治管理的活動，是一項產權人對財產特別是共有財產進行處置的活動。業主作為產權人當然地享有物業的管理權，業主有權決定是否聘請、聘請哪家物業管理公司;而從另一方面而言，隨著住房制度等的改革，物業管理的社會化、專業化成為一種趨勢，但即使如此，從物業管理公司角度看，物業管理也是一種服務，是接受委托、按照業主的要求提供服務的一種活動。但實際上，一方面，幾乎所有的相關法規、規章均規定業主需要聘請物業公司進行物業管理，而且大都用很長的章節來規定物業公司的權利義務，甚至連業主委員會的成立都需要物業公司參與。另一方面，物業管理公司不能正確把握自己的“定位”，經常人為造成主仆顛倒和概念混淆,把所管理的小區當作自己的“獨立王國”，侵害業主權益。
(二) 我國現有物業管理模式固然是導致糾紛產生的重要原因，但因為物業管理模式的形成與國家相關法制的健全有莫大的關系，所以進一步，應當看到我國物業管理方面的法制不健全是糾紛多發又難處理的主要原因。
2003年6月8日，《物業管理條例》經國務院第9次常務會議審議通過后正式對外公布，并于9月1日起正式實施。這是我國第一部物業管理的專門法規，此前僅有建設部1994年的33號令，以及一些地方性法規對物業管理進行規范，1995年的《城市房地產管理法》未涉及物業管理的規范。
物業管理在我國是一個新興行業，由于法律規范未能對物業管理中各方包括物業管理企業、業主以及政府部門的法律關系做出明確規定，物業管理企業和一般業主對于物業管理的認識存在很大的錯位。物業管理公司往往有越位之舉，或直接侵犯業主權利，或者違反了法律，例如物業公司強制拆除小區內違章建筑等;業主一方也經常因為政府方面或者其他業主侵犯自己權利而遷怒于物業管理企業，比如，鄰居之間因相鄰關系發生糾紛，不適當地以物業公司為被告起訴等等。
綜上所述，物業管理糾紛的多發根本的原因在于人們對于物業管理認識不足，各方當事人法律地位不明確，而這些又是現有的物業管理模式以及相關法律規范不健全尤其是對物業管理中各方權利義務關系規定不明確導致的。
三、物業管理法律關系分析
研究物業管理法律關系，有利于通過完善立法、嚴格執法、加強司法，采用促進自覺守法綜合措施，來針對性地解決中國現實改革和發展中所產生的物業管理關系各類主體間居處境位所含利益、權利和義務的不平等、不公平、不協調的矛盾問題，有效化解有關當事人間的利益沖突，從而對建立穩定和諧的物業管理法律秩序起到積極影響效應。
物業管理法律關系的基本主體包括業主(物業所有人)及其自治管理組織、物業管理企業和對物業管理活動進行監督指導的行政機關。
(一)物業公司與業主的關系：
物業公司是在工商部門領取營業執照，受業主委員會(或管理委員會)的聘請委托，依照有關物業管理的法規和物業管理合同，實施管理服務的企業。
而業主委員會則是在房地產行政主管部門指導下，由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉產生的代表組成，代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益。
可見，物業公司與業主之間是一種委托合同關系或者服務提供商與消費者的關系，而且這種關系的發生以業主委員會對物業管理公司的選聘為前提。
這二者的關系具體表現就是各自根據法律法規規定以及物業管理合同的約定而產生的權利義務。 2003年頒布的《物業管理條例)對二者的權利義務內容有詳細規定。
一言蔽之，業主是小區的主人，對物業的管理權首先屬于業主(以業主委員會為代表)，物業管理公司是業主聘請的保姆，保姆要做的就是按照合同的約定和法律規定為業主提供管理服務，收取業主的管理費用，未經業主同意委托的事項，物業管理公司不能去隨便插手。
(二)物業管理公司的管理與政府管理的關系：
一方面，物業管理公司在房地產行政部門、有關行政主管部門以及住宅小區所在地政府的監督指導下，對小區同意實施專業化管理，推行社會化、專業化的管理模式，這也是我國住房制度改革，房地產市場化的必然要求;另一方面，物業管理公司的管理不能取代政府的管理，住宅小區不是那個物業公司的“獨立王國”。小區需要政府的管理。
例如，小區內出現違章建筑，物業管理公司有權予以制止，甚至可以要求拆除，但是他沒有強制拆除違章建筑的權利，這個權力屬于城建規劃部門。又如，小區住宅內失盜等治安問題(或刑事犯罪)應由公安機關負責處理，物管公司對此類事件一般不承擔責任，除非其有保安失職的過錯。
所以，物業管理公司作為以追求利潤為目的的企業，他的所謂管理是很有限度的，他只能在法律和業主賦予它的權限范圍內進行管理工作，同時還要接受政府對他的管理;對于自己權限范圍外，應由政府部門處理的事務，物業管理公司不應管。
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