商鋪投資注意事項(xiàng)
在商品住宅庫(kù)存持續(xù)有效去化的同時(shí)，常州市區(qū)的商業(yè)庫(kù)存依舊居高不下。
房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年1-6月，常州市區(qū)有商業(yè)在售的項(xiàng)目共百余個(gè)，其中包括商業(yè)街區(qū)、專業(yè)市場(chǎng)、社區(qū)底商和集中型商業(yè)等，從區(qū)位來看，有中心區(qū)商業(yè)，也有郊區(qū)商業(yè)。截至6月底，常州市區(qū)商業(yè)庫(kù)存286萬㎡，去化周期高達(dá)55個(gè)月，可見商業(yè)市場(chǎng)形勢(shì)的嚴(yán)峻。究其原因，主要是商鋪因地段、規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)方式等不同導(dǎo)致投資價(jià)值不一，需要有一雙“慧眼”才能鎖定高價(jià)值的商鋪。
那么，如何選擇一個(gè)具有投資價(jià)值的商鋪，從而實(shí)現(xiàn)“一鋪養(yǎng)三代”?商鋪投資有哪些注意事項(xiàng)?下面四個(gè)方面缺一不可。
李嘉誠(chéng)曾提到過決定房地產(chǎn)投資的要素：地段、地段、地段!這一點(diǎn)對(duì)于投資商鋪來說更是金科玉律，所以選鋪一定要選地段好的。
商鋪必須要有足夠的“買氣”，才能最終實(shí)現(xiàn)所謂的一鋪養(yǎng)三代，而“買氣”必須由人流量來保證。那么，怎樣的地段才有充足的人流量呢?交通便捷、位于中心區(qū)或大型居住區(qū)都是十分關(guān)鍵的因素。與客群少、交通欠發(fā)達(dá)的郊區(qū)相比，交通樞紐、中心區(qū)及生活區(qū)顯然才是投資商鋪的絕佳地段。
好的商業(yè)規(guī)劃可以保證客戶的到達(dá)率，從而人氣火爆，而規(guī)劃有缺陷的商業(yè)則很難形成濃郁的商業(yè)氛圍。
那么，怎樣的商業(yè)規(guī)劃比較好呢?商鋪投資注意事項(xiàng)：
一般來說，商業(yè)價(jià)值上，外商業(yè)街(臨路)>內(nèi)商業(yè)街>集中型商業(yè)內(nèi)街，因?yàn)樯虡I(yè)展示價(jià)值對(duì)人流的吸引也是如此排序的。內(nèi)商業(yè)街以常州的萬達(dá)金街為例，即使有萬達(dá)商管的強(qiáng)力支撐，其商業(yè)也火不起來，一直備受投資者詬病，最大的原因就是內(nèi)商業(yè)街的規(guī)劃導(dǎo)致人流量得不到保障;集中型商業(yè)內(nèi)街以文化宮萬博為例，雖然地段優(yōu)越，但是規(guī)劃的欠缺令其開業(yè)至今始終旺不起來。
大型主力店的入駐可以輻射更大范圍的客群，從而帶動(dòng)巨大人流，直接影響到附近商業(yè)的人流量，并因此提升附近商鋪的投資價(jià)值。這也是為什么很多項(xiàng)目不惜成本，提供諸多優(yōu)惠對(duì)品牌店鋪進(jìn)行招商，而它們一旦進(jìn)駐，所在項(xiàng)目的其他商鋪?zhàn)匀粌r(jià)值凸顯。
對(duì)于投資者來說，如果開發(fā)商有自持商業(yè)，無疑會(huì)提升他們的投資信心。
開發(fā)商一旦自持商業(yè)，便具備了投資者的身份，勢(shì)必以高收益和回報(bào)為目標(biāo)，為此，開發(fā)商肯定會(huì)用心做好自己的項(xiàng)目，無論是在招商、運(yùn)營(yíng)還是推廣……都會(huì)實(shí)現(xiàn)利益最大化，帶領(lǐng)投資客一起賺錢，因而投資者無論自己開店或者出租，回報(bào)率都更有保障。
總而言之，開發(fā)商自持商業(yè)就等于和投資者的利益捆綁起來，可謂一榮俱榮，一損俱損。
以上是決定商鋪投資價(jià)值的“四駕馬車”，常州商業(yè)市場(chǎng)存量高、去化周期長(zhǎng)，就是因?yàn)檫@類高價(jià)值商鋪的稀缺，從而得不到投資客的青睞。
當(dāng)然，也正是因?yàn)檫@類商鋪的稀缺，所以讓個(gè)別滿足上述條件的商鋪價(jià)值更加凸顯，其中，星河國(guó)際金街商業(yè)便是典型案例。
其一，就地段而言，星河金街商業(yè)圍繞武宜路、廣電路、玉堂路等多條城市主干道而打造，交通優(yōu)勢(shì)不言而喻;此外，星河國(guó)際本身地處湖塘老城區(qū)中心位置，且作為武進(jìn)區(qū)體量最大的住宅項(xiàng)目，自身有近10000戶業(yè)主的大量消費(fèi)群，人流量得以保證。
其二，就規(guī)劃而言，星河國(guó)際金街商業(yè)全部打造成外商業(yè)街形式，并沿多個(gè)主干道而建，對(duì)人流的吸引力得以保證。
其三，就主力店而言，金街商業(yè)的西門子、格力、新東方、等主力店已經(jīng)入駐;此外，Coco家居也已引入美克美家等知名家居品牌;更值得一提的是，世界第一的現(xiàn)購(gòu)自運(yùn)制商業(yè)集團(tuán)、世界第三的零售批發(fā)超市集團(tuán)——麥德龍，在常州的第二家門店也選址星河國(guó)際，無疑將發(fā)揮其強(qiáng)大的消費(fèi)輻射力。
其四，就自持商業(yè)而言，金街商業(yè)中的國(guó)際風(fēng)情水岸街由星河自持，其中的西餐、輕吧、紅酒莊等高端特色店鋪也已入駐，目前商業(yè)氛圍已濃厚。
相關(guān)：商鋪投資的5種商鋪類型
所有的商鋪投資，特別是新商商鋪投資，都要考慮商業(yè)變遷，城市規(guī)劃，商圈轉(zhuǎn)移。記住，任為培養(yǎng)一個(gè)商圈很難，但我們可以跟著商圈。因此，在這類商鋪投資前，一定要知悉政府規(guī)劃，市長(zhǎng)省長(zhǎng)任期(我國(guó)的政府就是一個(gè)市長(zhǎng)一個(gè)投資政策)，這個(gè)規(guī)劃要拉長(zhǎng)在10年周期，一個(gè)商圈商鋪10年的培養(yǎng)是正常的，因此，如果在你的預(yù)估當(dāng)中，十年無法培養(yǎng)起來的商圈，不建議投資。
另外，每種商鋪分類有它的特殊性，如下：
1、老城區(qū)商鋪：
這類商鋪已經(jīng)有一定年限，租金水平也漲到一定的高度，這時(shí)候介入基本是虧錢的。專業(yè)的說法，就是商鋪已處于成熟期，雖然風(fēng)險(xiǎn)低，但是回報(bào)率相當(dāng)?shù)停诳紤]通貨膨脹的情況下，基本賺個(gè)自持，沒準(zhǔn)還得虧;同時(shí)，就商圈來說，中國(guó)城市規(guī)劃一直處于嬰兒期，因此，城市規(guī)劃(道理狹小，景觀改造，線路返修)會(huì)對(duì)商圈形成許多不忽略的影響;
2、商品房住宅底商、辦公底商：
現(xiàn)在這類商鋪眾多，大多是新商圈新住宅區(qū)的商鋪，這類商鋪主要是規(guī)劃配套，因此它們的租金水平在無其他商業(yè)體影響的情況下，租金回報(bào)率是很難達(dá)到高回報(bào)率的，因此，如果它的售價(jià)太高，不建議投資。可參考，底商售價(jià)不超過樓盤售價(jià)的.2倍，超過就存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。
3、商業(yè)街：
市場(chǎng)上面同質(zhì)化相當(dāng)嚴(yán)重，在不能拿到端頭鋪的情況均不建議投資，特別是廣告轟炸，售價(jià)相當(dāng)高的情況下。
4、專業(yè)市場(chǎng);
根據(jù)過去十幾年的經(jīng)驗(yàn)，只要專業(yè)市場(chǎng)做起來的，專業(yè)市場(chǎng)的商鋪都是賺錢的，因此，好的招商團(tuán)隊(duì)或者好的物業(yè)公司，以及物業(yè)公司的內(nèi)部資料能拿到的情況，建議投資。
5、帶租約商鋪;
以租約的高回報(bào)誘惑新東家，注意，危險(xiǎn)。很多合同是假的，很多租戶是短租，這類商鋪主要注意合同的問題，以及在帶租約的情況下，市場(chǎng)冷旺程度以可以肉眼觀察，慎重。適用以上方法，切不可盲目相信租約的回報(bào)率。
最后，其實(shí)商鋪投資沒那么火了，至少，一鋪養(yǎng)三代的情況是沒有的。
很多人投資了商鋪只賺自持的，萬達(dá)的室外街就是個(gè)慘烈的教訓(xùn)。
另外，多關(guān)注旅游景點(diǎn)的商鋪。
最后，記住，金角銀邊草肚皮，買端頭鋪，風(fēng)險(xiǎn)肯定是最小的，記住這些商鋪投資注意事項(xiàng)，投資商鋪的成功率相對(duì)大很多了。
【商鋪投資注意事項(xiàng)】相關(guān)文章：
怎么投資商鋪01-23
商鋪投資合同范本09-02
投資的注意事項(xiàng)01-24
投資理財(cái)?shù)淖⒁馐马?xiàng)01-11
投資理財(cái)注意事項(xiàng)07-05
商鋪銷售投資類廣告語05-21