公積金貸款和商業貸款利率

　　選擇商業貸款還是公積金貸款?或者如何令兩者結合達到最優惠?這是貸款購房者普遍要面臨的一大問題。在經過近期的三次央行降息之后,許多購房者對于商業貸款利率和公積金貸款利率的對比頗有眩暈之感。但仔細對比二者后不難發現,選擇個人住房公積金貸款依然具有利率優勢。

　　令很多人沒有注意到的是,在央行近期連續下調商業性住房貸款利率的同時,公積金貸款利率也已下調了三次。根據調整后的個人住房公積金貸款利率,目前5年期以下(含5年)公積金貸款利率由現行的4.32%調整為4.05%,5年期以上利率由現行的4.86%調整為4.59%,調整后的'個人住房公積金貸款利率已經與2006年執行的利率標準接近。

　　商業性個人住房貸款方面,經過三次降息,商業性個貸5年以上的貸款利率由原來的7.85%調整為7.2%。對比個人住房公積金貸款5年以上期利率4.59%,年利率相差2.61%。以商業性個人住房貸款最優惠的下限利率標準計算,其年利率為5.04%,與住房公積金貸款的年利率相差0.45%,不難發現,公積金貸款相對商業貸款而言具備一定的利率優勢。

　　據了解,廣州擬提高公積金住房貸款的最高限額,從過去個人40萬元提高到50萬元,夫妻合計貸款額度上限從65萬元提高到80萬元。按照一對夫婦最高可獲得的80萬元公積金貸款,按貸款10年等額本息還款法計算,采用公積金貸款的方式還款總額99.9098元,月均還款8325元。而采用商業貸款方式,即便能夠申請到7折利率,還款總額則為102.0106萬元,月均還款8500元。

　　而對于貸款購買第二套房的換房一族而言,公積金貸款的優勢就非常明顯了。同樣是10年80萬元的房貸,采用公積金貸款的方式還款總額依然為99.9098元,月均還款8325元。而采用商業貸款的方式,則要按照利率上限執行,還款總額達112.4561元,月均還款9371元。兩者相比,公積金貸款足足可以省12萬元。

　　就廣州當前樓價而言,目前市區內主流的一手房價位在8000-12000元/平方米,按照普通住宅144平方米計算,一手商品房的總價普遍在60萬元以上,有相當一部分是在80-100萬元之間。一旦公積金貸款最高限額上調,采用公積金貸款利率的優勢就將顯現出來。特別是對有換房需求的公務員買家來說,用公積金貸款的方式購買第二套房更為合理。

　　二手房方面,據滿堂紅地產研究部沈銳培介紹,目前二手房市場上采用公積金貸款的購房者占20%左右,其中70%的用于購買90平方米以下戶型,總價一般在50-55萬元左右,總價超過100萬的約占7%。對于二手市場來說,原來夫妻合計貸款額度上限65萬元已經相當足夠,提高到80萬元可能意義不大。

　　有業內人士表示,提高公積金貸款上限能刺激一部分的改善型住房需求,令事業單位、大型國企員工以及公務員等符合公積金貸款申請條件的購房者,無須因為公積金貸款限額不足而壓抑改善居住的需求。

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