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國家不斷出臺(tái)扶持養(yǎng)老行業(yè)政策，養(yǎng)老地產(chǎn)的機(jī)會(huì)在哪
近期國家不斷出臺(tái)扶持養(yǎng)老行業(yè)政策，放低社會(huì)資本進(jìn)入門檻，這使得養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)大大增加。但由于我國養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于發(fā)展初期，所以在選擇具體項(xiàng)目時(shí)，一定要做到精挑細(xì)選因?yàn)椋?/p>
第一、政策扶持力度加大
就政策層面而言，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的扶持力度變得越來越大。
政策層面最為顯著的變化就是積極引導(dǎo)社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)，以促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。10月21日，民政部、發(fā)改委等11部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于支持整合改造閑置社會(huì)資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的通知》，明確提出引導(dǎo)社會(huì)力量參與，增加養(yǎng)老服務(wù)供給。10月11日，中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第二十八次會(huì)議審議通過了《關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見》，其中也提到降低準(zhǔn)入門檻，引導(dǎo)社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)。
對(duì)于這樣的變化，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為將使得養(yǎng)老地產(chǎn)迎來不錯(cuò)的發(fā)展契機(jī)。有關(guān)人士分析指出，中央提出全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場主要著眼于解決養(yǎng)老服務(wù)體系中的一些短板問題，因此包括養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目等，將會(huì)成為未來吸引資金投入的熱點(diǎn)，這勢必會(huì)促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。
此外，各地方政府也相繼出臺(tái)政策，扶持養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)。如云南省在9月中旬出臺(tái)《云南省養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十三五”規(guī)劃》，提出實(shí)施“十大工程”，全面放開養(yǎng)老市場，將云南打造成集生態(tài)觀光、長壽養(yǎng)生、休閑度假、康體療養(yǎng)、文化體驗(yàn)等于一體的養(yǎng)老養(yǎng)生旅游目的地。
政策的支持給了行業(yè)更高的想象空間，由此吸引國內(nèi)知名房企加大在養(yǎng)老地產(chǎn)的布局。在今年8月份，萬科養(yǎng)老表示將拓展市場化道路，未來2～3年，深耕北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等核心城市，還將重點(diǎn)布局10個(gè)左右“三高”(老人基數(shù)高、人均可支配收入高、醫(yī)療水平高)城市，養(yǎng)老業(yè)務(wù)將發(fā)展成獨(dú)立業(yè)務(wù)板塊。除萬科外，保利、遠(yuǎn)洋等品牌房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，險(xiǎn)資也加入了養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)行列，如泰康人壽和平安保險(xiǎn)以養(yǎng)老社區(qū)的名義拿地，兼顧開發(fā)運(yùn)營。
國資背景的老牌企業(yè)也對(duì)進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出強(qiáng)烈的愿望。如北京，包括國資公司、首鋼總公司、北辰集團(tuán)、外經(jīng)貿(mào)控股公司4家公司將把養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)作為“十三五”期間的主業(yè)或培育型主業(yè)。據(jù)了解，包括外經(jīng)貿(mào)控股公司等10家北京市屬國企的34個(gè)項(xiàng)目參與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)。
第二、養(yǎng)老壓力并不小
在我國老齡化趨勢愈發(fā)明顯、養(yǎng)老壓力持續(xù)加大的大背景下，降低社會(huì)資本的進(jìn)入門檻，有利于緩解養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目供應(yīng)不足的局面。
中國老齡化趨勢越來越明顯。數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底，全國60歲及以上老年人口2.22億人，占總?cè)丝诘?6.1%;65歲及以上人口1.44億人，占總?cè)丝诘?0.5%。與此同時(shí)，中國65歲以上人口占比越來越大，老齡化正呈現(xiàn)加速上升態(tài)勢。數(shù)據(jù)表明，中國65歲以上人口占總?cè)丝诒戎?982年為4.9%，1990年為5.6%，2000年為7.1%，2010年為8.9%，2015年為10.5%。
未來中國老齡化更為嚴(yán)重。目前中國已經(jīng)成為世界上唯一一個(gè)老年人口超過2億大關(guān)的國家，而這種趨勢仍在持續(xù)。國家經(jīng)濟(jì)信息中心預(yù)計(jì)，到2050年前后，中國老年人口將接近5億，成為世界上老齡化最為嚴(yán)重的國家。其中，2030年前后將是中國老齡化人口加速發(fā)展的時(shí)期。此外，聯(lián)合國也曾預(yù)測，2050年中國人口中60歲及以上老年人口的比重將上升至36.5%左右，較目前的水平要整整上升20個(gè)百分點(diǎn)。
老年人口數(shù)量的增加，使得我國養(yǎng)老壓力持續(xù)加大。在今年8月份，人社部發(fā)布《中國社會(huì)保險(xiǎn)發(fā)展年度報(bào)告2015》，報(bào)告顯示，城鎮(zhèn)職工與城鄉(xiāng)居民兩項(xiàng)養(yǎng)老保險(xiǎn)累計(jì)結(jié)余近4萬億元。但職工養(yǎng)老保險(xiǎn)撫養(yǎng)比卻繼續(xù)下降至2.87:1，年輕人養(yǎng)老壓力持續(xù)增大。
有關(guān)人士分析指出，盡管養(yǎng)老保險(xiǎn)結(jié)余近4萬億元，但尚不能消除人們對(duì)未來養(yǎng)老壓力增大的擔(dān)憂。特別是在養(yǎng)老保險(xiǎn)撫養(yǎng)比繼續(xù)下降、部分省份養(yǎng)老金入不敷出等情況下，未來除了進(jìn)行養(yǎng)老保險(xiǎn)制度轉(zhuǎn)型、醫(yī)療保險(xiǎn)合理控費(fèi)改革之外，同時(shí)還希望養(yǎng)老服務(wù)市場更為健全完善，比如能夠提供足夠多的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。
第三、養(yǎng)老地產(chǎn)怎么玩
在這樣的市場大環(huán)境下，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是否值得投資?又該如何去選擇?
隨著傳統(tǒng)房企紛紛進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的熱門話題。有專家分析指出，養(yǎng)老地產(chǎn)確實(shí)是一種可以考慮配置的資產(chǎn)，一方面隨著社會(huì)財(cái)富的積累，人們消費(fèi)能力持續(xù)提高，需求在持續(xù)增大;而另一方面整個(gè)行業(yè)又獲得諸多政策支持，加之老年人口數(shù)量在不斷增加，因此從中確實(shí)可以找到投資的機(jī)會(huì)。
但不可否認(rèn)的是，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間并不是很長，尚屬于新鮮事物，沒有成熟的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，因此如何投資，又成了擺在投資者面前的一個(gè)不小的難題。不過海外的一些成功經(jīng)驗(yàn)也值得我們借鑒。據(jù)了解，海外的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于后期的運(yùn)營管理方面，提出了很高的要求。總結(jié)下來，只有具備了以下硬件的項(xiàng)目，才具有投資價(jià)值：
首先是項(xiàng)目管理能力。由于我國養(yǎng)老地產(chǎn)起步較晚，所以運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)并不是很成熟，如果項(xiàng)目引進(jìn)國外優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)，其管理水平無疑值得信賴。
此外，服務(wù)模式必須先進(jìn)。比如是否具備全天候的健康監(jiān)測系統(tǒng)，所有房間是否配備緊急呼叫系統(tǒng)，是否能夠定制專屬護(hù)理計(jì)劃，以及康復(fù)設(shè)備是否先進(jìn)。
還有，就是護(hù)理團(tuán)隊(duì)是否專業(yè)。歸根結(jié)底，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目適用人群為老年群體，身體機(jī)能遠(yuǎn)不如年輕人，所以對(duì)護(hù)理人員的要求更高，因此項(xiàng)目中是否配備專業(yè)的護(hù)理團(tuán)隊(duì)，也是投資者必須關(guān)注的一個(gè)重要方面。
當(dāng)然，并不是所有的項(xiàng)目都能投資，投資者只能選擇出售類項(xiàng)目。據(jù)了解，目前養(yǎng)老地產(chǎn)的租售模式不盡相同，有的采用租售結(jié)合的模式，如萬科在杭州推出的第一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目萬科良渚文化村隨園嘉樹。有些項(xiàng)目則全部出售，如綠城在烏鎮(zhèn)推出的養(yǎng)老項(xiàng)目烏鎮(zhèn)雅苑等。而有些項(xiàng)目則只是出租，并不出售，如前文中提到的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在長春推出的遠(yuǎn)洋椿萱茂項(xiàng)目。
到底哪類人適合投資養(yǎng)老地產(chǎn)?首先是對(duì)于居家養(yǎng)老具有更高要求，或者子女不在身邊的老年群體，可以考慮購置這類物業(yè)，自用、投資兩便。其次是單純進(jìn)行投資的人群，可優(yōu)先選擇具有專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)營的社區(qū)內(nèi)養(yǎng)老物業(yè)，主要獲取長期租金回報(bào)。
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