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國家不斷出臺(tái)扶持養(yǎng)老行業(yè)政策,養(yǎng)老地產(chǎn)的機(jī)會(huì)在哪

時(shí)間:2022-10-29 16:06:24 養(yǎng)老保險(xiǎn) 我要投稿
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國家不斷出臺(tái)扶持養(yǎng)老行業(yè)政策,養(yǎng)老地產(chǎn)的機(jī)會(huì)在哪

  近期國家不斷出臺(tái)扶持養(yǎng)老行業(yè)政策,放低社會(huì)資本進(jìn)入門檻,這使得養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)大大增加。但由于我國養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于發(fā)展初期,所以在選擇具體項(xiàng)目時(shí),一定要做到精挑細(xì)選因?yàn)椋?/p>

    第一、政策扶持力度加大

    就政策層面而言,對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的扶持力度變得越來越大。

    政策層面最為顯著的變化就是積極引導(dǎo)社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè),以促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。10月21日,民政部、發(fā)改委等11部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于支持整合改造閑置社會(huì)資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的通知》,明確提出引導(dǎo)社會(huì)力量參與,增加養(yǎng)老服務(wù)供給。10月11日,中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第二十八次會(huì)議審議通過了《關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見》,其中也提到降低準(zhǔn)入門檻,引導(dǎo)社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)。

    對(duì)于這樣的變化,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為將使得養(yǎng)老地產(chǎn)迎來不錯(cuò)的發(fā)展契機(jī)。有關(guān)人士分析指出,中央提出全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場主要著眼于解決養(yǎng)老服務(wù)體系中的一些短板問題,因此包括養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目等,將會(huì)成為未來吸引資金投入的熱點(diǎn),這勢必會(huì)促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

    此外,各地方政府也相繼出臺(tái)政策,扶持養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)。如云南省在9月中旬出臺(tái)《云南省養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十三五”規(guī)劃》,提出實(shí)施“十大工程”,全面放開養(yǎng)老市場,將云南打造成集生態(tài)觀光、長壽養(yǎng)生、休閑度假、康體療養(yǎng)、文化體驗(yàn)等于一體的養(yǎng)老養(yǎng)生旅游目的地。

    政策的支持給了行業(yè)更高的想象空間,由此吸引國內(nèi)知名房企加大在養(yǎng)老地產(chǎn)的布局。在今年8月份,萬科養(yǎng)老表示將拓展市場化道路,未來2~3年,深耕北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等核心城市,還將重點(diǎn)布局10個(gè)左右“三高”(老人基數(shù)高、人均可支配收入高、醫(yī)療水平高)城市,養(yǎng)老業(yè)務(wù)將發(fā)展成獨(dú)立業(yè)務(wù)板塊。除萬科外,保利、遠(yuǎn)洋等品牌房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn),險(xiǎn)資也加入了養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)行列,如泰康人壽和平安保險(xiǎn)以養(yǎng)老社區(qū)的名義拿地,兼顧開發(fā)運(yùn)營。

    國資背景的老牌企業(yè)也對(duì)進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出強(qiáng)烈的愿望。如北京,包括國資公司、首鋼總公司、北辰集團(tuán)、外經(jīng)貿(mào)控股公司4家公司將把養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)作為“十三五”期間的主業(yè)或培育型主業(yè)。據(jù)了解,包括外經(jīng)貿(mào)控股公司等10家北京市屬國企的34個(gè)項(xiàng)目參與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)。

    第二、養(yǎng)老壓力并不小

    在我國老齡化趨勢愈發(fā)明顯、養(yǎng)老壓力持續(xù)加大的大背景下,降低社會(huì)資本的進(jìn)入門檻,有利于緩解養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目供應(yīng)不足的局面。

    中國老齡化趨勢越來越明顯。數(shù)據(jù)顯示,截至2015年底,全國60歲及以上老年人口2.22億人,占總?cè)丝诘?6.1%;65歲及以上人口1.44億人,占總?cè)丝诘?0.5%。與此同時(shí),中國65歲以上人口占比越來越大,老齡化正呈現(xiàn)加速上升態(tài)勢。數(shù)據(jù)表明,中國65歲以上人口占總?cè)丝诒戎?982年為4.9%,1990年為5.6%,2000年為7.1%,2010年為8.9%,2015年為10.5%。

    未來中國老齡化更為嚴(yán)重。目前中國已經(jīng)成為世界上唯一一個(gè)老年人口超過2億大關(guān)的國家,而這種趨勢仍在持續(xù)。國家經(jīng)濟(jì)信息中心預(yù)計(jì),到2050年前后,中國老年人口將接近5億,成為世界上老齡化最為嚴(yán)重的國家。其中,2030年前后將是中國老齡化人口加速發(fā)展的時(shí)期。此外,聯(lián)合國也曾預(yù)測,2050年中國人口中60歲及以上老年人口的比重將上升至36.5%左右,較目前的水平要整整上升20個(gè)百分點(diǎn)。

    老年人口數(shù)量的增加,使得我國養(yǎng)老壓力持續(xù)加大。在今年8月份,人社部發(fā)布《中國社會(huì)保險(xiǎn)發(fā)展年度報(bào)告2015》,報(bào)告顯示,城鎮(zhèn)職工與城鄉(xiāng)居民兩項(xiàng)養(yǎng)老保險(xiǎn)累計(jì)結(jié)余近4萬億元。但職工養(yǎng)老保險(xiǎn)撫養(yǎng)比卻繼續(xù)下降至2.87:1,年輕人養(yǎng)老壓力持續(xù)增大。

    有關(guān)人士分析指出,盡管養(yǎng)老保險(xiǎn)結(jié)余近4萬億元,但尚不能消除人們對(duì)未來養(yǎng)老壓力增大的擔(dān)憂。特別是在養(yǎng)老保險(xiǎn)撫養(yǎng)比繼續(xù)下降、部分省份養(yǎng)老金入不敷出等情況下,未來除了進(jìn)行養(yǎng)老保險(xiǎn)制度轉(zhuǎn)型、醫(yī)療保險(xiǎn)合理控費(fèi)改革之外,同時(shí)還希望養(yǎng)老服務(wù)市場更為健全完善,比如能夠提供足夠多的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。

    第三、養(yǎng)老地產(chǎn)怎么玩

    在這樣的市場大環(huán)境下,養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是否值得投資?又該如何去選擇?

    隨著傳統(tǒng)房企紛紛進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的熱門話題。有專家分析指出,養(yǎng)老地產(chǎn)確實(shí)是一種可以考慮配置的資產(chǎn),一方面隨著社會(huì)財(cái)富的積累,人們消費(fèi)能力持續(xù)提高,需求在持續(xù)增大;而另一方面整個(gè)行業(yè)又獲得諸多政策支持,加之老年人口數(shù)量在不斷增加,因此從中確實(shí)可以找到投資的機(jī)會(huì)。

    但不可否認(rèn)的是,國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間并不是很長,尚屬于新鮮事物,沒有成熟的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒,因此如何投資,又成了擺在投資者面前的一個(gè)不小的難題。不過海外的一些成功經(jīng)驗(yàn)也值得我們借鑒。據(jù)了解,海外的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于后期的運(yùn)營管理方面,提出了很高的要求。總結(jié)下來,只有具備了以下硬件的項(xiàng)目,才具有投資價(jià)值:

    首先是項(xiàng)目管理能力。由于我國養(yǎng)老地產(chǎn)起步較晚,所以運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)并不是很成熟,如果項(xiàng)目引進(jìn)國外優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì),其管理水平無疑值得信賴。

    此外,服務(wù)模式必須先進(jìn)。比如是否具備全天候的健康監(jiān)測系統(tǒng),所有房間是否配備緊急呼叫系統(tǒng),是否能夠定制專屬護(hù)理計(jì)劃,以及康復(fù)設(shè)備是否先進(jìn)。

    還有,就是護(hù)理團(tuán)隊(duì)是否專業(yè)。歸根結(jié)底,養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目適用人群為老年群體,身體機(jī)能遠(yuǎn)不如年輕人,所以對(duì)護(hù)理人員的要求更高,因此項(xiàng)目中是否配備專業(yè)的護(hù)理團(tuán)隊(duì),也是投資者必須關(guān)注的一個(gè)重要方面。

    當(dāng)然,并不是所有的項(xiàng)目都能投資,投資者只能選擇出售類項(xiàng)目。據(jù)了解,目前養(yǎng)老地產(chǎn)的租售模式不盡相同,有的采用租售結(jié)合的模式,如萬科在杭州推出的第一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目萬科良渚文化村隨園嘉樹。有些項(xiàng)目則全部出售,如綠城在烏鎮(zhèn)推出的養(yǎng)老項(xiàng)目烏鎮(zhèn)雅苑等。而有些項(xiàng)目則只是出租,并不出售,如前文中提到的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在長春推出的遠(yuǎn)洋椿萱茂項(xiàng)目。

    到底哪類人適合投資養(yǎng)老地產(chǎn)?首先是對(duì)于居家養(yǎng)老具有更高要求,或者子女不在身邊的老年群體,可以考慮購置這類物業(yè),自用、投資兩便。其次是單純進(jìn)行投資的人群,可優(yōu)先選擇具有專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)營的社區(qū)內(nèi)養(yǎng)老物業(yè),主要獲取長期租金回報(bào)。

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