棚戶區改造政策梳理

時間：2023-02-15 00:16:29 政策法規我要投稿

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2015棚戶區改造政策梳理匯編

　　我省根據住建部要求，出臺了《廣東省城市和國有工礦棚戶區改造界定標準》(粵建保[2015]103號)(以下簡稱《標準》)，分別提出了我省城市棚戶區界定標準、國有工礦棚戶區界定標準以及工作要求。一、棚戶區改造簡介

　　(一) 棚戶區由來

　　最早的棚戶區多是在一些工礦區搭建的供勞工居住的勞工房。解放后，原有的一些棚戶區未能及時得到整治和改造，而且還在一些廠區和礦區周邊陸續建設了一大批過渡性的簡易房。目前棚戶區并沒有一個統一的概念，經梳理棚戶區改造相關政策和全國棚戶區改造實施情況，目前我國棚戶區主要有國有工礦棚戶區、國有林區棚戶區、國有墾區危房和城市棚戶區四類。

　　(二) 棚戶區改造工作由來

　　2004年，遼寧在全國率先啟動大規模的棚戶區改造。 2005年，在東北三省實施振興戰略中相繼開展了大規模的棚戶區改造工程。2007年，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》國發〔2007〕24號，提出加快集中連片棚戶區改造。2008年，中央啟動保障性安居工程，并將國有林區(場)棚戶區(危舊房)、國有墾區危房、中央下放地方煤礦棚戶區改造作為重要內容，全國棚改啟動。2014年陳政高履新住建部，工作重心向棚戶區改造轉移，棚戶區改造成為了住房保障工作的重中之重。

　　二、棚戶區改造的重要意義

　　經梳理《關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》(建保[2009]295號)、《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》(國發[2013]25號)等相關政策，結合各地區棚戶區改造的實際成效，開展城市和國有工礦棚戶區改造具有重大意義。

　　(一) 城市和國有工礦棚戶區改造是改善民生的重大舉措。實施棚戶區改造，有利于加快解決中低收入群眾的住房困難，提高生活質量，改善生活環境，共享改革發展成果，提高黨和政府的威信，增強人民群眾的向心力和凝聚力。

　　(二) 城市和國有工礦棚戶區改造是完善城市功能的客觀要求。城市和國有工礦棚戶區安全隱患突出，嚴重影響群眾生命財產安全，與城市現代化建設很不協調。實施棚戶區改造，完善配套市政設施和公共服務設施，有利于改善城市環境，集約利用土地，推進城鎮化健康發展。

　　(三) 城市和國有工礦棚戶區改造是促進經濟社會協調發展的有效途徑。實施棚戶區改造，既可以帶動社會投資，促進居民消費，擴大社會就業，又可以發展社區公共服務，加強社會管理，推進平安社區建設，是擴內需、惠民生、保穩定的重要結合點。

　　(四) 城市和國有工礦棚戶區改造是促進房地產業健康穩定發展的重要途徑。實施棚戶區改造，加大回購普通商品房用于棚戶區改造安置住房，是消化商品房庫存的有效途徑。加快棚戶區和城市危房改造也是盤活城市存量資產的重要途徑，尤其是在大城市嚴控城市邊界之后，盤活包括棚戶區在內的存量土地就成為一個重要的內容。

　　三、棚戶區改造的范圍

　　目前我國棚戶區主要有國有工礦棚戶區、國有林區棚戶區、國有墾區危房和城市棚戶區四大類。我市沒有傳統意義的國有工礦棚戶區、國有墾區危房，僅有光明新區的華僑農場危房和城市棚戶區。我市華僑農場危房改造598戶，將于2015年全部完成，因此我市棚戶區改造范圍主要為城市棚戶區。

　　城市棚戶區的概念，沒有統一的標準，因地制宜，不同城市的標準也不盡相同。經梳理其他省市城市棚戶區特征，總結主要包括以下三類：一是在城市居住在棚戶區內的居民有些是政策允許、有些是未經允許自行搭建的臨時住房。二是隨著城市化進程的推進，城市的建成面積迅速擴張，形成的“城中村”。由于城中村擁擠的違章建筑為主、環境臟亂、人流混雜、治安混亂、基礎設施不配套、游離于城市管理體制之外，所以部分城市的城中村也被納入到城市棚戶區改造中。三是，房屋使用年限較長、配套設施不健全、質量、治安和消防安全隱患較大等危舊房和城市舊住宅區。住建部要求制定棚戶區界定標準。為進一步規范棚戶區改造工作，科學合理界定棚戶區改造范圍，《住房城鄉建設部辦公廳關于棚戶區界定標準有關問題的通知》(建辦保函〔2014〕535號)要求全省適宜統一制定標準的，抓緊制定。全省不適宜統一制定標準的，各省(市、區)住房和城鄉建設部門要指導市、縣進一步完善具體界定標準。

　　我省根據住建部要求，出臺了《廣東省城市和國有工礦棚戶區改造界定標準》(粵建保[2015]103號)(以下簡稱《標準》)，分別提出了我省城市棚戶區界定標準、國有工礦棚戶區界定標準以及工作要求。

　　《標準》提出，城市棚戶區包括集中成片棚戶區、非集中成片棚戶區和城中村。集中成片棚戶區是指在城鎮規劃區范圍內，房屋建筑集中連片面積在3000平方米以上或改造戶數在50戶以上，簡易結構房屋較多、建設密度大、使用年限較久、房屋質量較差、建筑安全隱患較多、使用功能不完善、配套設施不齊全的居住區域。非集中連片棚戶區是指在城鎮規劃范圍內，房屋建筑面積在3000平方米以下或改造戶數在50戶以下，簡易結構房屋較多、建設密度大、使用年限較久、房屋質量較差、建筑安全隱患較多、使用功能不完善、配套設施不齊全的居住區域或住所。城中村指城鎮規劃區范圍內，已被建成區包圍、半包圍或與建成區連接成片的自然村。

　　《標準》提出工作要求如下，將城市棚戶區改造與粵東西北中心城區擴容提質、城市更新、“三舊”改造、土地整理等工作有機結合起來，科學合理制定棚戶區改造具體范圍和標準。對于各類產業園區、工業園區和城市新區等功能區，在滿足城市棚戶區改造特征的基礎上，可將規劃區范圍內的危舊房和城中村列入棚戶區改造范圍。對于城市總體規劃及各類功能區范圍外的危舊房，一律不得列入城市棚戶區改造范圍。禁止將城市道路拓展、歷史街區保護、文物修繕等帶來的房屋拆遷改造項目納入城市棚戶區改造范圍，禁止借棚戶區改造之名搞大廣場、寬馬路等勞民傷財的形象工程，嚴禁企事業單位借棚戶區改造政策建設福利性住房。

　　四、適用對象、建設標準和改造方式

　　經梳理《廣東省人民政府關于加快棚戶區改造工作的實施意見》(粵府〔2014〕2號)、《廣東省棚戶區改造規劃(2014-2017)》(粵建保[2014]120號)等相關政策，棚戶區改造的適用對象、建設標準、改造方式等內容總結如下：

　　(一) 適用對象：以現居住在棚戶區改造范圍內且自愿參加當地政府統一組織改造的住戶為適用對象，主要包括棚戶區內城市居民(含城中村村民)、國有工礦企業職工(含離退休人員)和華僑農場職工(含非歸難僑和新增歸難僑)。

　　(二) 建設標準：新建安置住房的戶型面積標準，原則上按省住房城鄉建設廳等五部門《轉發住房和城鄉建設部等部門關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作指導意見的通知》(粵建保〔2010〕48號)執行，以60平方米左右的中小戶型為主。具體標準由各地級以上市、縣(市、區)政府結合當地實際情況確定。

　　落實綠色標準，促進低碳發展。認真貫徹落實國家和省綠色建筑行動計劃，自2014年起，廣州、深圳市的棚戶區改造項目全面執行綠色建筑標準。

　　(三) 改造方式：《廣東省棚戶區改造規劃(2014-2017)》(粵建保[2014]120號)中提出以下三種改造方式：1.就地拆建。2.異地重建或集中安置。3.房屋改建。

　　五、棚戶區改造實施主體

　　《國務院關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》(國發[2015]37號)等相關政策均提出構建多元化棚改實施主體。鼓勵多種所有制企業作為實施主體承接棚改任務。各地原融資平臺公司可通過市場化改制，建立現代企業制度，實現市場化運營，在明確公告今后不再承擔政府融資職能的前提下，作為實施主體承接棚改任務。原融資平臺公司轉型改造后舉借的債務實行市場化運作，不納入政府債務。政府在出資范圍內依法履行出資人職責，不對原融資平臺公司提供擔保。

　　六、棚戶區改造配套設施建設

　　《國務院辦公廳關于進一步加強棚戶區改造工作的通知》(國辦發[2014]36號)、《國務院關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》(國發[2015]37號)，都對加快棚戶區改造配套設施建設提出了要求，主要包括以下兩方面內容：

　　(一) 市、縣人民政府應當編制棚戶區改造配套基礎設施年度建設計劃，明確建設項目、開工竣工時間等內容。棚戶區改造安置住房小區的規劃設計條件應當明確配套公共服務設施的種類、建設規模和要求等，相關用地以單獨成宗供應為主，并依法辦理相關供地手續;對確屬規劃難以分割的配套設施建設用地，可在招標拍賣掛牌出讓商品住房用地或劃撥供應保障性住房用地時整體供應，建成后依照約定移交設施、辦理用地手續。配套設施建成后驗收合格的，要及時移交給接收單位。接收單位應當在規定的時限內投入使用。

　　(二) 各地區要盡快編制2015—2017年棚改配套基礎設施建設計劃，確定棚改安置住房小區配套基礎設施項目，以及與棚改項目直接相關的城市道路和公共交通、通信、供電、供水、供氣、供熱、停車庫(場)、污水與垃圾處理等城市基礎設施項目，努力做到配套設施與棚戶區改造安置住房同步規劃、同步報批、同步建設、同步交付使用。各地區要對2014年底前已開工的棚改安置房等保障房小區配套基礎設施情況進行排查，對配套基礎設施不完備的項目要列出清單，并納入本地區配套建設計劃。

　　七、棚戶區改造的政策支持

　　《國務院辦公廳關于進一步加強棚戶區改造工作的通知》(國辦發[2014]36號)，提出確保棚戶區改造建設用地供應、落實財稅支持政策、加大金融支持力度等政策支持。為落實國家要求，《廣東省人民政府關于加快棚戶區改造工作的實施意見》(粵府〔2014〕2號)提出相應的實施意見。經總結國家及省級棚戶區相關的政策支持主要包括以下四方面。

　　(一) 確保土地供應到位。棚戶區改造安置住房用地要納入各地年度土地供應計劃，優先安排。已列入保障性安居工程的棚戶區改造項目涉及拆遷建設用地指標的，實行計劃單列、應保盡保，不占當地用地指標。棚戶區改造范圍內涉及集體所有土地的，應抓緊依法辦理農用地轉用和土地征收手續，及時提供用地。對安置住房中涉及的經濟適用住房、政府投資建設和管理的公共租賃住房(含廉租住房)建設項目，可以劃撥方式供地。棚戶區改造項目位于“三舊”改造范圍內的，可執行“三舊”改造相關優惠政策。遠離城市的國有獨立工礦企業以及住房困難戶較多且已列入棚戶區改造計劃(規劃)的國有獨立工礦企業，在符合當地城鄉規劃和土地利用總體規劃的前提下，經地級以上市政府批準并辦理有關用地手續后，允許其利用自有存量建設用地、以集資合作建房的方式進行棚戶區改造，其建設標準、優惠政策、供應對象、產權關系等均可執行經濟適用住房有關規定。對零星分散、改造難度大的棚戶區，可以就近整合，納入其他棚戶區改造項目統籌建設。以招標、拍賣、掛牌方式出讓棚戶區土地進行改造的，須在《國有建設用地使用權出讓合同》中明確約定安置住房的套數、套型建筑面積、建設標準等內容。通過出讓方式取得土地的棚戶區改造項目，其所得土地收益按“收支兩條線”規定管理，全部用于棚戶區改造基礎設施和配套設施建設。已納入棚戶區改造的用地，各地、各有關部門應當加大執法檢查力度，確保土地完整供應。

　　(二) 落實稅費減免政策。對棚戶區改造項目，免征城市基礎設施配套費等行政事業性收費和政府性基金。對棚戶區改造涉及的營業稅、房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅等，按照國家有關規定予以減免。對棚戶區改造項目中配套建設經濟適用住房、公共租賃住房(含廉租住房)的，按配建比例享受相應的優惠政策。個人的拆遷補償款及因拆遷重新購置安置住房的，可按有關規定享受個人所得稅和契稅減免。企業用于棚戶區改造的支出可享受企業所得稅稅前扣除政策。棚戶區改造安置小區的有線電視、供水、供電、供氣、排水、通訊、光纖、道路等市政公用設施由當地政府或相關單位出資配套建設，入網、管網增容等經營性收費項目按低限減半征收。

　　(三) 完善安置補償政策。棚戶區改造實行實物安置和貨幣補償相結合，由棚戶區居民自愿選擇。其中實行實物安置的，安置住房應優先建設并優先安置棚戶區居民;安置住房以就地、就近建設為主，采取異地建設方式的應選擇交通便利、基礎設施齊全的區域。實行貨幣補償的，補償金額要根據被征收房屋的區位、用途、建筑面積等因素，按房地產市場評估價格確定。對被征收人選擇貨幣補償方式的，可適當予以獎勵。對國有工礦棚戶區安置住房，可參照韶關市原曲仁礦棚戶區改造試點政策辦理有關產權證;對其他棚戶區安置住房，按照相關規定辦理產權證。各地級以上市、縣(市、區)政府要按國家和省的有關規定，并結合本地區實際制訂具體安置補償辦法和產權辦理方式。省國資委、住房城鄉建設廳要指導各地做好國有工礦棚戶區改造安置具體方案的編制工作，做到全省基本一致、整體平衡。

　　(四) 金融支持政策。經梳理，我省針對棚戶區改造出臺了一系列的金融支持政策：一是2014年省政府第33次常務會議審議通過了《廣東省棚戶區改造省級融資平臺組建方案》，授權省建筑工程集團組建二級全資子公司，作為我省棚戶區改造省級融資平臺(廣州、深圳除外)，按照“統一評級、統一授信、統借統還”的模式向國家開發銀行申請棚戶區改造專項貸款，統籌推進全省棚戶區改造有關工作。我市目前確定特建發作為我市棚戶區改造融資平臺。

　　二是為進一步明確各級政府及相關部門的職責，規范棚戶區改造專項貸款的辦理流程和相關管理，我省出臺了《廣東省棚戶區改造項目國家開發銀行專項貸款管理辦法》(粵建電發[2014]32號)，明確了適用對象、承貸主體，提出了相關組織機構與職責、項目申報與確定、貸款審核、貸款使用、貸款償還、監督管理、協調合作機制，規范貸款操作程序和使用。

　　三是我省針對粵西北欠發達地區國有工礦棚戶區、全省華僑農場危房改造，出臺了《廣東省棚戶區改造貸款貼息專項資金管理辦法》(粵財綜[2015]39號)，明確了適用范圍與原則，提出了相關部門職責、貼息政策、審批和分配方式、資金撥付、信息公開、監督管理與績效評價。

　　八、棚戶區改造規劃任務與完成情況

　　(一) 棚戶區改造規劃與任務

　　《廣東省棚戶區改造規劃(2014-2017)》(粵建保[2014]120號)明確了我省棚戶區改造的總體目標和年度改造計劃。2014-2017年，全省完成棚戶區改造約16萬戶，其中城市棚戶區約9.7萬戶、國有工礦棚戶區約4.6萬戶、華僑農場危舊房約1.7萬戶。其中我市2014-2017年，棚戶區改造10789戶(套)，其中華僑農場危舊房598戶，其余主要為城市更新、土地整備中涉及的住宅拆遷安置項目。

　　(二) 我市棚戶區改造完成情況

　　2014-2017年廣東省棚戶區改造規劃中，我市2014年棚戶區改造計劃1900套，實際完成2164套，完成率113.89%，其中龍崗區800套，坪山新區1064套，光明華僑農場危房改造300套。

　　2014-2017年廣東省棚戶區改造規劃中，我市2015年棚戶區改造計劃為2789套。我市2015年棚戶區改造實際計劃為3082套，其中鹿丹村片區綜合改造工程重建項目1240套，茶光地塊(西)保障性住房項目896套，鶴州工業區更新單元項目657套，華僑農場危房改造項目289套。

　　九、棚戶區改造年度計劃及三年計劃

　　(一) 棚戶區改造年度計劃

　　國家要求制定2016年年度計劃。《住房城鄉建設部辦公廳關于做好2016年城鎮棚戶區和城市危房改造計劃工作的通知》(建辦保函[2015]217)號，提出三項目要求：一是做好年度改造計劃編制工作，根據2015-2017年棚戶區改造規劃，結合改造項目前期工作情況，選擇建設條件成熟的項目，確保2016年內能開工建設。二是抓緊開展改造項目前期工作。逐片調查摸底，積極引導和鼓勵居民通過選購存量商品住房等實施貨幣安置，確需安排安置住房建設的，落實選點布局和控制性詳細規劃，確保及時供地，加快“四證”等相關建設審批手續辦理。各省(區、市)住房城鄉建設部門同國家開發銀行省級分行建立協調機制，積極落實2016年棚戶區改造項目貸款。三是，把城市危房納入棚戶區改造政策范圍，優先安排。2016年，各地結合實際，增加危房改造規模。各省(區、市)住房城鄉建設部門要指導市縣按照有關規定，加強危房鑒定工作，做好危房改造規劃計劃安排，有序實施改造。

序號	項目名稱	區（含新區）	套數
1	坪山新區南布社區“整村統籌”土地整備項目	坪山新區	453
2	坪山中心區飛東單元更新項目（一期）	坪山新區	44
3	羅湖區翠竹街道木頭龍小區城市更新項目	羅湖區	1341
4	深圳湖貝項目	羅湖區	1467
5	田廈南新路西片區改造項目	南山區	184
6	葵涌街道高源社區譚屋圍片區更新單元	大鵬區	36
7	平湖舊墟鎮片區GX01城市更新項目	龍崗區	480
8	漁一村城市更新項目	南山區	373

　　(二) 棚戶區改造三年計劃

　　《國務院關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》(國發[2015]37號)，提出各地區抓緊制定城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設三年計劃(2015—2017年，以下簡稱三年計劃)。2015—2017年，改造包括城市危房、城中村在內的各類棚戶區住房1800萬套(其中2015年580萬套)，農村危房1060萬戶(其中2015年432萬戶)，加大棚改配套基礎設施建設力度，使城市基礎設施更加完備，布局合理、運行安全、服務便捷。

　　為確保完成上述目標任務，《意見》明確了四方面工作舉措。一是加大城鎮棚戶區改造力度。二是完善配套基礎設施。三是推進農村危房改造。四是創新融資體制機制。在城市基礎設施建設和運營中，建立健全財政投入與價格補償統籌協調機制，積極推廣特許經營等政府與社會資本合作(PPP)模式;鼓勵多種所有制企業成為棚改實施主體。

　　目前棚戶區改造涉及的國家和廣東省主要政策共16項，其中國家級政策9項，廣東省省級政策7項。

　　國家級政策9項：

　　1.《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發[2007]24號)

　　2.《關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》(建保[2009]295號)

　　3.《關于加快推進棚戶區(危舊房)改造的通知》(建保[2012]190號)

　　4.《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》(國發[2013]25號)

　　5.《國務院辦公廳關于進一步加強棚戶區改造工作的通知》(國辦發[2014]36號)

　　6.《國家發展改革委辦公廳關于創新企業債券融資方式扎實推進棚戶區改造建設有關問題的通知》(發改辦財金[2014]1047號)

　　7.《住房城鄉建設部辦公廳關于棚戶區界定標準有關問題的通知》(建辦保函〔2014〕535號)

　　8.《住房城鄉建設部辦公廳關于做好2016年城鎮棚戶區和城市危房改造計劃工作的通知》(建辦保函[2015]217)號

　　9.《國務院關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》(國發[2015]37號)

　　廣東省級政策7項：