《房地產經紀管理辦法》擬修改

時間：2023-02-21 18:37:29 政策法規我要投稿

相關推薦

2016《房地產經紀管理辦法》擬修改

　　《住房城鄉建設部國家發展改革委人力資源社會保障部關于修改<房地產經紀管理辦法>的決定》已經住房城鄉建設部常務會議、國家發展改革委主任辦公會議審議通過，經商人力資源社會保障部同意，現予發布，自2016年4月1日起施行。下面是小編為大家整理的相關內容，歡迎關注。

2016《房地產經紀管理辦法》擬修改

　　住房城鄉建設部國家發展改革委人力資源社會保障部關于修改《房地產經紀管理辦法》的決定

　　住房城鄉建設部、國家發展改革委、人力資源社會保障部決定將《房地產經紀管理辦法》(住房城鄉建設部國家發展改革委員會人力資源社會保障部令第8號)第十條修改為：“房地產經紀人協理和房地產經紀人職業資格實行全國統一大綱、統一命題、統一組織的考試制度，由房地產經紀行業組織負責管理和實施考試工作，原則上每年舉行一次考試。國務院住房城鄉建設主管部門、人力資源社會保障部門負責對房地產經紀人協理和房地產經紀人職業資格考試進行指導、監督和檢查。”

　　本決定自2016年4月1日起施行�！斗康禺a經紀管理辦法》根據本決定作相應的修改，重新發布。

　　律師解讀《房地產經紀管理辦法》

　　《房地產經紀管理辦法》于2011年4月1日開始施行，從實務角度講，房地產經紀(中介)機構眼前馬上要做什么或要注意什么呢?青島周海濱律師特作如下提示：

　　一、店內要設立公示牌，并公示以下內容：

　　該辦法第十五條規定，房地產經紀機構及其分支機構應當在其經營場所醒目位置公示下列內容：

　　(一)營業執照和備案證明文件;

　　(二)服務項目、內容、標準;

　　(三)業務流程;

　　(四)收費項目、依據、標準;

　　(五)交易資金監管方式;

　　(六)信用檔案查詢方式、投訴電話及12358價格舉報電話;

　　(七)政府主管部門或者行業組織制定的房地產經紀服務合同、房屋買賣合同、房屋租賃合同示范文本;

　　(八)法律、法規、規章規定的其他事項。

　　分支機構還應當公示設立該分支機構的房地產經紀機構的經營地址及聯系方式。

　　房地產經紀機構代理銷售商品房項目的，還應當在銷售現場明顯位置明示商品房銷售委托書和批準銷售商品房的有關證明文件。

　　周海濱律師特別提示：該條強調了經紀機構相關信息的公示，就公示的具體內容而言，要特別注意收費標準的公示以及相關合同范本的公示，同時提醒要懸掛營業執照。上述要求一方面強調了對消費者的保護，另一方面意在引導經紀機構規范化發展，我想這也是管理部門近期檢查的基本內容，應該提早準備。

　　二、關于房地產經紀服務合同

　　該辦法第十六條規定，房地產經紀機構接受委托提供房地產信息、實地看房、代擬合同等房地產經紀服務的，應當與委托人簽訂書面房地產經紀服務合同。

　　房地產經紀服務合同應當包含下列內容：

　　(一)房地產經紀服務雙方當事人的姓名(名稱)、住所等情況和從事業務的房地產經紀人員情況;

　　(二)房地產經紀服務的項目、內容、要求以及完成的標準;

　　(三)服務費用及其支付方式;

　　(四)合同當事人的權利和義務;

　　(五)違約責任和糾紛解決方式。

　　建設(房地產)主管部門或者房地產經紀行業組織可以制定房地產經紀服務合同示范文本，供當事人選用。

　　周海濱律師特別提示：辦法強調了簽訂書面合同的服務事項，包括提供房地產信息、實地看房、代擬合同等，強調以書面合同規范，也是為了減少該領域的糾紛。辦法雖然對合同內容作了規定，但較為概括。另外，辦法指出相關部門可以制定合同示范文本，律師認為這是很重要的，如果讓經紀機構自己隨意制定合同，第一會出現千差萬別的各類合同，第二難以避免糾紛的發生。同時建議，即使有了格式文本，也應該根據個案之不同，認真制定合同。

　　三、關于提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務的要求

　　該辦法第十七條規定，房地產經紀機構提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務的，應當向委托人說明服務內容、收費標準等情況，經委托人同意后，另行簽訂合同。

　　周海濱律師特別提示：該條規定了經紀機構在辦理代辦貸款、代辦房地產登記等服務時的特別義務，即事先告知義務，事先告知什么呢?事先告知服務內容、收費標準。為了避免糾紛，律師建議事先告知義務以書面形式出現，否則一旦產生糾紛，上述事先告知義務是否履行都會產生爭執。以書面形式告知，也是對經濟機構和購房者的保護。

　　四、關于收費實行明碼標價制度

　　該辦法第十八條規定，房地產經紀服務實行明碼標價制度。房地產經紀機構應當遵守價格法律、法規和規章規定，在經營場所醒目位置標明房地產經紀服務項目、服務內容、收費標準以及相關房地產價格和信息。

　　房地產經紀機構不得收取任何未予標明的費用;不得利用虛假或者使人誤解的標價內容和標價方式進行價格欺詐;一項服務可以分解為多個項目和標準的，應當明確標示每一個項目和標準，不得混合標價、捆綁標價。

　　周海濱律師提示，辦法對收費透明化再次進行了強化，明確規定不得收取任何未予標明的費用。經紀機構以后所有收取的費用，該費用的收取標準必須事先在店里公示，否則一旦產生糾紛，就會對中介機構不利。

　　另外，辦法特別強調了，服務分為多個項目的，要明確每一個項目的報價，比如既為客戶代辦貸款，又為客戶辦理房產等級的，必須將兩個項目分開報價。

　　五、關于傭金收取

　　該辦法第十九條規定，房地產經紀機構未完成房地產經紀服務合同約定事項，或者服務未達到房地產經紀服務合同約定標準的，不得收取傭金。

　　兩家或者兩家以上房地產經紀機構合作開展同一宗房地產經紀業務的，只能按照一宗業務收取傭金，不得向委托人增加收費。

　　周海濱律師特別提示：辦法再次強調，未完成委托，不得收費，并進行了細化，分為未完成約定事項和未完成約定標準，而約定事項和約定標準都體現在經紀服務合同中，以后經紀服務合同的簽訂顯得更加重要，要將約定事項和約定標準盡量明確細化。

　　六、如何簽訂房地產經紀合同

　　1、關于合同簽訂的蓋章簽字問題，該辦法第第二十條規定，房地產經紀機構簽訂的房地產經紀服務合同，應當加蓋房地產經紀機構印章，并由從事該業務的一名房地產經紀人或者兩名房地產經紀人協理簽名。

　　周海濱律師特別提示，辦法對合同簽訂進行了規范，首先要求必須加蓋公章，同時要求相關房地產經紀人簽字，便于合同的履行、落實。

　　2、關于合同簽訂前的告知義務，該辦法第二十一條規定，房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同前，應當向委托人說明房地產經紀服務合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關內容，并書面告知下列事項：

　　(一)是否與委托房屋有利害關系;

　　(二)應當由委托人協助的事宜、提供的資料;

　　(三)委托房屋的市場參考價格;

　　(四)房屋交易的一般程序及可能存在的風險;

　　(五)房屋交易涉及的稅費;

　　(六)經紀服務的內容及完成標準;

　　(七)經紀服務收費標準和支付時間;

　　(八)其他需要告知的事項。

　　房地產經紀機構根據交易當事人需要提供房地產經紀服務以外的其他服務的，應當事先經當事人書面同意并告知服務內容及收費標準。書面告知材料應當經委托人簽名(蓋章)確認。

　　周海濱律師提示：其實就是要求在簽訂書面合同前，還要簽一份書面告知通知書，將相關注意事項告知客戶，讓客戶簽字確認，這是加強了對購房者在簽訂合同時的保護，實踐中，購房者往往是信息弱勢方，而購房合同往往比較粗略，辦法要求書面告知書，實際上是要求中介機構在簽合同時，盡量將信息披露給購房者，讓購房者慎重簽訂合同，體現了房屋買賣合同的嚴肅性。

　　3、關于中介機構對房屋信息的審查義務，

　　辦法第二十二條規定，房地產經紀機構與委托人簽訂房屋出售、出租經紀服務合同，應當查看委托出售、出租的房屋及房屋權屬證書，委托人的身份證明等有關資料，并應當編制房屋狀況說明書。經委托人書面同意后，方可以對外發布相應的房源信息。

　　房地產經紀機構與委托人簽訂房屋承購、承租經紀服務合同，應當查看委托人身份證明等有關資料。

　　第二十三條委托人與房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同，應當向房地產經紀機構提供真實有效的身份證明。委托出售、出租房屋的，還應當向房地產經紀機構提供真實有效的房屋權屬證書。委托人未提供規定資料或者提供資料與實際不符的，房地產經紀機構應當拒絕接受委托。

　　周海濱律師提示：中介機構以后還要制作一份書面材料，那就是《房屋狀況說明書》，中介機構要審查委托人的身份信息、房產材料信息。但律師擔心的是，中介機構的審查能力是有限的，一般只是審查身份證以及房產證，而我國房產信息最終是以房產部門的登記為準的，假如現有材料與房產登記材料不一致，且產生糾紛，如何處理，該追究誰的責任呢?建議應該進一步細化。

　　七、關于房地產經紀機構執業“十不準”

　　辦法第二十五條規定，房地產經紀機構和房地產經紀人員不得有下列行為：

　　(一)捏造散布漲價信息，或者與房地產開發經營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格;

　　(二)對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣(租)出房屋賺取差價;

　　(三)以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務，誘騙消費者交易或者強制交易;

　　(四)泄露或者不當使用委托人的個人信息或者商業秘密，謀取不正當利益;

　　(五)為交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利;

　　(六)改變房屋內部結構分割出租;

　　(七)侵占、挪用房地產交易資金;

　　(八)承購、承租自己提供經紀服務的房屋;

　　(九)為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務;

　　八、經紀服務合同要保存五年了!