營業稅改征增值稅全覆蓋后，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。有人認為，營業稅稅率為5%，而增值稅稅率是17%，個人稅負將大幅上升。筆者認為，了解營改增的來龍去脈，是分析稅負增減的前提。

　　今年2月，財政部、國家稅務總局聯合下發《關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》(財稅〔2016〕23號)，其中第二條規定：“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業稅。”

　　按照往年營改增政策，營業稅優惠都會順延，原來免征營業稅的，營改增后也基本免征增值稅。3月18日召開的國務院常務會議部署，新增試點行業的原有營業稅優惠政策原則上延續，對特定行業采取過渡性措施，確保所有行業稅負只減不增。因此筆者認為，營改增后，個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，會繼續免征增值稅。那么，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，是否需要按17%的稅率全額征收增值稅呢?筆者認為，這也是不可能的，因為增值稅是有相關政策的。

　　除了營改增后的某些行業外，大多數企業增值稅稅率為17%，但這是一般納稅人的稅率，根據《財政部、國家稅務總局關于將鐵路運輸和郵政業納入營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2013〕106號)、《增值稅一般納稅人資格認定管理辦法》(國家稅務總局令第22號)和《國家稅務總局關于明確〈增值稅一般納稅人資格認定管理辦法〉若干條款處理意見的通知》(國稅函〔2010〕139號)規定，自然人不能被認定為一般納稅人，自然人是小規模納稅人，小規模納稅人征收率為3%(不含稅銷售額的3%)，顯然比營業稅稅率更低。假設營改增后個人轉讓二手房征收率與營業稅稅率一樣，依然為5%，也比營業稅稅負要低一點兒，因為增值稅是按照不含稅銷售額來征收的。

　　現在的問題是，上述現行二手房交易營業稅政策不適用于北京、上海、廣州和深圳，它們仍然適用2015年財政部、國家稅務總局聯合下發的《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(財稅〔2015〕39號)，即個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。因此，個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售如何征收增值稅就成為難點。

　　筆者認為，營改增在全國推行，可能不會區分地域，將統一沿用財稅〔2016〕23號文件精神，即個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅;個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收增值稅，或適用小規模納稅人3%征收率，也可能實行5%征收率。總之，稅負都會有所下降。

　　合肥5月起實施"營改增"二手房交易稅負略降

　　5月1日起，合肥將全面實施“營改增”，在金融業、建筑業、房地產業和生活服務業全面推開,并涉及自然人繳納增值稅征管,如個人二手房交易。合肥市國稅局相關部門負責人表示，此次營改增擴圍，對于備受關注的二手房交易稅負幾乎沒有影響，“征收率及免稅年限不變，只是計算方式上的細微差別將帶來稅負的略微降低。”

　　全市86900戶納稅人“營改增”

　　合肥市國稅局貨物和勞務稅處副處長束慶華介紹，按照省國稅局同級傳遞模式要求，市國稅局已將省地稅局直屬局和市地稅局移交戶籍清分至合肥市轄各區國稅局，“四縣一市”國稅機關自行與當地地稅部門聯系辦理試點納稅人的戶籍移交、調查確認等工作。

　　此次“營改增”擴圍之后，全市將有86900戶納稅人由繳納營業稅改為繳納增值稅。

　　“營改增”之后，納稅人稅負將有什么變化?束慶華介紹，納稅人總體稅負將降低，比如小規模納稅人，“營改增”之前稅率為5%的，改了之后稅率為3%;如果之前繳稅稅率為3%的，“營改增”之后依然為3%，但是在計算方式上為營業收入除以1.03之后，再乘以3%，依然會有所減少。

　　二手房交易稅負將略有降低

　　對于普遍關注的二手房交易中稅負的變化，束慶華表示，按照國家稅務總局的安排，屬于自然人繳納增值稅范疇的二手房交易繳納征收率與免稅年限并沒有變化，“營改增”之后，只是計算方式的不同從而帶來稅負的略微降低。

　　也就是說，“營改增”之后，個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。束慶華舉例，比如價值100萬購買不足兩年的房產，“營改增”之前需要繳納營業稅為100萬×0.05，為5萬元，改為增值稅之后，計算方式為(100÷1.05)×0.05=4.76萬，前后相比，很明顯營改增后增值稅比以前的營業稅節省了2400元。

　　而二手房交易中的其他稅種，諸如契稅、印花稅等無變化。

　　將在納稅大廳建立“營改增”納稅人辦稅“綠色通道”

　　根據合肥市國稅局的安排，將及時核定試點納稅人使用的各類發票的版式和用量，為納稅人制發《發票領購簿》，自2016年5月1日起，確保試點納稅人順利開出增值稅發票。試點納稅人提供應稅服務，需要開具除專用發票以外發票的，在2016年7月31日前(含)可繼續使用地稅機關監制的普通發票。

　　為方便納稅人，合肥市國稅局將確保基層一線人員力量滿足“營改增”工作需要。增設辦稅服務廳服務窗口，擴大窗口服務功能，加大窗口人員“營改增”政策和業務操作培訓力度，提高辦稅效率。

　　同時，落實窗口崗位補充崗制度，按照1:1.3比例配備窗口人員，確保申報期內各類窗口不缺人、不空崗。安排落實大廳咨詢臺，解答納稅人疑問，安排引導人員維持辦稅人員秩序，建立“營改增”納稅人辦稅“綠色通道”，確保“營改增”后納稅有序進行。