關(guān)于中國房地產(chǎn)政策為何只是向富有者傾斜？

　　摘要：中國這些只是向富有者傾斜的房地產(chǎn)政策，是中國住房市場(chǎng)混亂的根源所在，這種政策要把中國房地產(chǎn)市場(chǎng)帶向健康之路是不可能的。

　　昨晚外出散步，經(jīng)過山與海之間的豪宅區(qū)，許多房子，可能已經(jīng)賣出，也可能沒有賣出，但總的一個(gè)感覺是沒有多少人居住，基本上是黑燈瞎火。看到這些豪華的住宅，使用率這樣低，真的是資源太浪費(fèi)。

　　因?yàn)椋�我們可以看到，一邊是中國許多城市大量的住房閑置沒有使用，另一邊是大量的年輕人所在工作的地方由于不少城市的住房價(jià)格過高，從根本上遠(yuǎn)離住房市場(chǎng)，加上租房市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，這些居民的收入水平低，只能蝸居。

　　現(xiàn)在問題是，為何這種現(xiàn)象會(huì)越演越烈?在2008年之前由于房價(jià)不是太高，政府對(duì)弱勢(shì)民眾的居住問題不是太關(guān)注，保障性住房也沒有提到議事日程，但是，當(dāng)2009年房價(jià)快速上漲，主要大城市的住房市場(chǎng)遠(yuǎn)離絕大多數(shù)弱勢(shì)民眾后，政府開始建造保障性住房，并要求各城市對(duì)保障性住房建造要有計(jì)劃與相應(yīng)比例。

　　但是，這個(gè)計(jì)劃已經(jīng)實(shí)施了7-8年了，對(duì)于一線城市及部分房價(jià)過高城市的居民來說，居住困難的問題同樣沒有解決，所建造的保障性住房也是杯水車薪。在各大城市，大量的住房閑置及大量弱勢(shì)居民蝸居的現(xiàn)象同樣沒有多少改善。最近，政府又出臺(tái)了住房租賃市場(chǎng)管理?xiàng)l件，希望發(fā)展住房租賃市場(chǎng)來解決這個(gè)問題。即讓富有的居民購買更多的住房及房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)的住房自己持有來發(fā)展租賃市場(chǎng)問題。但是，如果不全面遏制住房投機(jī)炒作，住房投機(jī)盛行，住房租賃市場(chǎng)同樣不可能發(fā)展與繁榮，絕大多數(shù)居民的居住問題同樣無法很好的解決。

　　那么問題出在哪里?為何政府出臺(tái)一項(xiàng)又一項(xiàng)房地產(chǎn)政策，希望通過這些政策既讓房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與繁榮，以此來帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，又能夠表面解決絕大多數(shù)弱勢(shì)居民的居住問題，但實(shí)際上差距太大?可能問題的核心就在于中國政府這些年出臺(tái)的房地產(chǎn)政策更多的是傾向富有的居民，讓富有的居民通過住房市場(chǎng)持有的財(cái)富越來越多，而絕大多數(shù)中低收入居民的財(cái)富占有越來越少。這不僅讓絕大多數(shù)中低收入居民的居住條件越來越差，尤其一線城市，也讓居民的財(cái)富分配不公更為嚴(yán)重。

　　因?yàn)椋�我們可以看到�?014年以前的房地產(chǎn)政策，還是對(duì)住房炒作投機(jī)還是有所顧慮，不會(huì)大張旗鼓地在政策上傾斜富有的居民，對(duì)持有住房及一套以上住房的居民購買住房都會(huì)有一定條件下限制，無論是住房信貸政策還是稅收政策都是如此。但是從2014年政府對(duì)房地產(chǎn)救市以來，其所有房地產(chǎn)政策的核心就是鼓勵(lì)持有住房的居民利用信貸優(yōu)惠及稅收優(yōu)惠進(jìn)入住房市場(chǎng)。

　　可以看到，這些政策表面對(duì)有住房者和沒有住房者是一樣的待遇，但在一個(gè)投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)，房價(jià)早就推得很高了，一線城市的房價(jià)甚至推到天花板上。在這時(shí)，有房者與沒有住房者進(jìn)入住房市場(chǎng)的能力完全不一樣，或如果不是利用首付貸這種違規(guī)的方式，沒有住房者市場(chǎng)早就被拋離在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，他們根本就沒有支付能力進(jìn)入這種高房價(jià)的市場(chǎng)。所以，2014年以來的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上是有房者的天下。尤其是那些高房價(jià)的大城市。可以看到，今年以來房價(jià)瘋狂上漲一線城市及部分二線城市，進(jìn)入市場(chǎng)的購買者基本上都是有房者。因?yàn)椋�這些房地產(chǎn)政策完全向有房者傾斜。

　　中國的房地產(chǎn)政策完全向富有者傾斜還表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。一是這些年來政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格完全隱性擔(dān)保。這種政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的隱性擔(dān)保就意味著告訴住房投資投機(jī)炒作者，中國住房價(jià)格只會(huì)上漲而不會(huì)下跌，或如市場(chǎng)有人所說的，政府不會(huì)讓中國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌。事實(shí)上，當(dāng)各城市房價(jià)瘋狂上漲時(shí)，政府的官員從來都不會(huì)說這種房價(jià)上漲不好，會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，而且是會(huì)說要控制房價(jià)上漲太快，即房價(jià)可以上漲，只要不上漲太快就可以。但是當(dāng)房價(jià)下跌時(shí)，中國從上到下的政府都會(huì)出來采取各處方式救市場(chǎng)。而且每次都是這樣，2008年及2014年都是如此。中國的房地產(chǎn)投機(jī)炒作者之所以能夠讓不少城市房價(jià)的瘋狂就在于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格隱性擔(dān)保，房價(jià)只能上漲而不能下跌。

　　更為好笑的是，當(dāng)住房市場(chǎng)真的出現(xiàn)房價(jià)下跌時(shí)，一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了加快銷售，為了保證其資金流的穩(wěn)定與完全，往往會(huì)降價(jià)促銷。但是一旦這種情況出現(xiàn)，各種“房鬧”就涌現(xiàn)了出來。2014年中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)剛出現(xiàn)房價(jià)下跌，全國就爆發(fā)了多起房地產(chǎn)開發(fā)商售樓處或辦公室破壞的案件，先購買這些樓盤的購買者在光天化日之下打砸售樓處，甚至把住房銷售人員挾持為人質(zhì)。因?yàn)椋�這些購買住房者不愿意看到房地產(chǎn)開發(fā)商降價(jià)。但是，面對(duì)這些事件，政府都是睜只眼閉只眼，最后不了了之。也就是說，這些年來，房價(jià)上漲時(shí)，住房投機(jī)炒作者賺了錢可以歸自己，他們從來也沒有想到賺了錢后要拿出來。但住房投機(jī)炒作者一旦看到自己購買的住房要虧損就出來非法抗?fàn)帲�因�(yàn)橛姓�府�?duì)他們投機(jī)炒作隱性擔(dān)保，有政府的房地產(chǎn)政策對(duì)他們傾斜。

　　二是如果不是政府的房地產(chǎn)政策向富有者傾斜，在一個(gè)法律及稅收制度健全的市場(chǎng)，如果房價(jià)上漲很快，那么住房擁有者持有住房的成本也會(huì)快速上升。因?yàn)椋�住房作為一種財(cái)產(chǎn)，它是政府收入再分配的一種重要方式。比如，最近幾年來，加拿大溫哥華及多倫多的住房價(jià)格快速上漲，但是住房持有者也隨房價(jià)上漲所交的稅收也多了。所以，如果住房沒有交易出去，不少持有住房者的稅收負(fù)擔(dān)越來越重。

　　但是，在中國，無論是房地產(chǎn)交易稅，還是房地產(chǎn)交易所得稅都是降得越低越好，而且各種逃稅漏稅政府都睜只眼閉只眼，根本就不嚴(yán)格審查，甚至于政府幫助住房投資投機(jī)炒作者逃稅。比如，房地產(chǎn)交易所得稅繳交的情況就是如此。更為嚴(yán)重的是，為何中國的住房空置會(huì)有恃無恐?就是住房的物業(yè)稅遲遲不推出，而且富有者還會(huì)認(rèn)為，假定今后有一天中國推出物業(yè)稅，也同樣可能是廢除武功的住房物業(yè)稅，如上海和重慶那樣。可以說，中國這些只是向富有者傾斜的房地產(chǎn)政策，是中國住房市場(chǎng)混亂的根源所在，這種政策要把中國房地產(chǎn)市場(chǎng)帶向健康之路是不可能的。

　　我們可以看到，中國的資本市場(chǎng)把歐美金融市場(chǎng)那一套套的法律、制度、市場(chǎng)、產(chǎn)品及工具等都搬過去，因?yàn)檫@些東西對(duì)富有者最有利，而房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么對(duì)絕大多數(shù)中低收入最有利的房地產(chǎn)政策、法律、工具等絕對(duì)不學(xué)，如德國和日本，即使連香港的房地產(chǎn)稅收制度也不學(xué)，而僅是選擇性搬用對(duì)富有者有利的市場(chǎng)與制度，房地產(chǎn)政策僅是向富有者傾斜。這是造成當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的根源所在。