寧波市住宅小區物業管理條例

時間：2022-11-01 06:41:21 政策法規我要投稿

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寧波市住宅小區物業管理條例

　　第一章總則

　　第一條為了規范住宅小區物業管理活動，促進業主自治管理物業，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本市行政區域內的住宅小區物業管理、使用、維護及其監督管理。

　　第三條市房產行政主管部門(以下稱市物業主管部門)負責全市物業管理活動的指導和監督管理工作。

　　縣(市)區房產行政主管部門(以下稱轄區物業主管部門)負責本行政區域內物業管理活動的指導和監督管理工作。

　　建設、規劃、城管、公安、價格、環保、工商、民政、財政、人防等有關部門應當依照各自職責，協助做好本行政區域內物業管理活動的指導和監督管理工作。

　　第四條街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責協調物業管理與社區建設的關系，指導業主成立業主大會，協助轄區物業主管部門調處業主與物業服務企業的糾紛和對物業管理進行指導、監督。

　　社區居民委員會應當支持和指導業主大會、業主委員會依法履行自治管理職責，配合轄區物業主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)調處業主與物業服務企業的糾紛。

　　業主與物業服務企業在物業管理中發生糾紛的，可以要求轄區物業主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會調處。

　　第五條縣(市)區人民政府應當加強對本行政區域內物業管理工作的領導，建立由轄區物業主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)及相關部門和單位參加的物業管理聯席會議制度，協調解決轄區內物業管理的重大問題，并建立物業管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業管理爭議和糾紛提供便利。

　　第二章業主、業主大會和業主委員會

　　第六條業主在物業管理活動中，享有法律、法規規定的權利，并應當履行法律、法規規定的義務。

　　第七條物業管理區域具備法律、法規規定的條件的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當指導業主成立業主大會籌備組，轄區物業主管部門應當予以協助。

　　第八條業主大會籌備組應當履行下列工作職責：

　　(一)確定業主身份;

　　(二)擬定業主大會議事規則草案;

　　(三)擬定管理規約草案;

　　(四)擬定業主委員會選舉辦法草案;

　　(五)組織召開首次業主大會。

　　第九條首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前，依照與物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)協商確定的具體標準，將首次業主大會籌備經費交給街道辦事處(鄉鎮人民政府)，由業主大會籌備組使用。

　　籌備經費應當專戶儲存，專款專用。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督�；I備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。

　　第十條業主大會的召開形式、業主代表的產生、業主大會決定的作出，依照法律、法規的相關規定執行。

　　第十一條業主委員會由業主大會會議選舉產生，是業主大會的執行機構，依法履行法律、法規和業主大會賦予的職責。業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表，能認真履行業主義務，熱心社區公益事業，具有較強的公信力和組織協調能力。

　　第十二條業主委員會委員的人數應當是單數，且不得少于五人。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

　　業主委員會應當在選舉產生之日起三十日內向街道辦事處(鄉鎮人民政府)和轄區物業主管部門備案。業主委員會備案的內容發生變更的，應當自變更之日起三十日內辦理備案變更手續。

　　轄區物業主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。

　　業主委員會每屆任期三至五年，具體任期由業主大會決定。業主委員會委員可以連選連任。

　　第十三條業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議時必須有半數以上的委員出席，作出的決定必須經業主委員會全體委員半數以上同意。

　　業主委員會需要討論、決定的事項應當于會議召開三日前在物業管理區域內公告，聽取業主和非業主使用人的建議和意見。

　　業主委員會應當在作出決定后三日內，以書面形式將決定內容在物業管理區域內公告。業主可以要求查閱業主委員會的會議記錄，業主委員會應當予以配合。

　　第十四條業主大會、業主委員會依法作出的決定，對全體業主具有約束力。

　　業主認為業主大會、業主委員會的決定侵害其合法權益的，可以要求轄區物業主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)依法處理，也可以請求人民法院予以撤銷。

　　第十五條業主委員會應當根據業主大會議事規則的要求，組織召開業主大會定期會議。

　　物業管理區域內百分之二十以上的業主提議或者符合業主大會議事規則規定條件的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　　業主委員會不依照規定組織召開業主大會定期會議或者臨時會議的，業主可以請求物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)督促業主委員會限期組織召開業主大會會議。

　　第十六條業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：

　　(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;

　　(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;

　　(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;

　　(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;

　　(五)其他侵害業主合法權益的行為。

　　業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第十七條業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

　　(一)不再是本物業管理區域的業主的;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;

　　(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

　　(四)被依法追究刑事責任的。

　　第十八條業主委員會委員職務根據本條例第十六條、第十七條規定終止的，業主大會應當依照其議事規則的規定及時補選缺額。

　　第十九條業主大會、業主委員會的運作經費在利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備的收益中列支，具體額度由業主委員會提出預算，并在業主大會上表決通過后執行。

　　業主委員會應當在每年三月底前公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。

　　第二十條業主委員會應當在每年三月底前通過公告等形式向全體業主報告上一年度工作情況，并通報轄區物業主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)。業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。

　　第三章前期物業管理

　　第二十一條本條例所稱的前期物業管理，是指業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之前的物業管理。

　　第二十二條建設單位應當在取得商品房預售許可證前選聘物業服務企業對物業進行前期管理，并與物業服務企業簽訂前期物業服務合同。

　　建設單位應當依照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標方式選聘物業服務企業;投標人少于三個或者物業管理區域的建筑面積較小的，經轄區物業主管部門同意，建設單位可以采取協議方式選聘物業服務企業，并向物業管理區域所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。

　　轄區物業主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當指導和監督建設單位選聘前期物業服務企業。

　　第二十三條建設單位應當在銷售(預售)物業之前，制定臨時管理規約，作為物業買賣合同的附件，并在物業銷售(預售)五日前向轄區物業主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。

　　臨時管理規約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業管理區域環境衛生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業主的其他義務以及違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業買受人的合法權益。

　　建設單位銷售(預售)物業時，應當公布物業管理區域內的物業共用部位、共用設施設備以及其他公共場所、公用設施，并在物業買賣合同中予以明示。

　　物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。物業買受人認為臨時管理規約侵害其合法權益的，可以要求轄區物業主管部門處理。

　　市物業主管部門應當制定臨時管理規約示范文本，供建設單位選用。

　　第二十四條物業交付前，建設單位應當依照前期物業服務合同的約定向物業服務企業支付前期物業服務費，用于物業交付前的物業管理。市人民政府可以根據物業交付前物業管理的實際需要，制定前期物業服務費支付的具體管理辦法。

　　物業交付后至前期物業服務合同終止前，業主應當依照前期物業服務合同約定的標準向物業服務企業交納前期物業綜合服務費;依照規定實行政府指導價的，前期物業綜合服務費標準應當依照政府指導價的有關規定執行;尚未交付給物業買受人或者尚未出售的物業，其前期物業綜合服務費由建設單位承擔。

　　第二十五條前期物業服務合同約定期限尚未屆滿但業主大會已依照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。

　　前期物業服務合同約定期限屆滿但物業管理區域尚不具備成立業主大會條件的，前期物業服務合同可以自動延續，由前期物業服務企業依照前期物業服務標準、收費標準繼續提供物業服務。

　　第二十六條物業服務企業應當在前期物業管理期間履行以下職責：

　　(一)參與工程的檢查，對發現的工程質量問題和其他不利于物業使用和管理的問題，及時向建設單位或者相關專業管理部門提出整改建議，并協助專業管理部門督促落實;

　　(二)就共用設施設備的安裝位置、管線走向等事宜向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調試等工作;

　　(三)建立物業共用部位、共用設施設備等工程信息資料和日常管理檔案;

　　(四)根據臨時管理規約、前期物業服務合同的約定，向業主提供物業服務并引導業主遵守約定，維護物業公共利益和管理秩序;

　　(五)配合街道辦事處(鄉鎮人民政府)、轄區物業主管部門做好業主大會的成立工作。

　　物業服務企業應當在前期物業服務合同約定的期限內派遣專業人員進入施工現場，提供前期物業服務。

　　第二十七條建設單位應當在辦理物業交接手續時，向物業服務企業移交法律、法規規定的有關資料。

　　業主委員會成立后，物業服務企業應當將接受資料的情況告知業主委員會。

　　前期物業服務合同終止時，業主大會選聘新的物業服務企業的，前期物業服務企業應當將資料移交給業主委員會。

　　第二十八條物業交付前，建設單位應當依照有關規定將驗收合格的供水、供電、供氣、供熱、郵政、通信、有線電視等共用設施設備移交給相關專業單位負責管理。相關專業單位應當及時接收。物業交付時，建設單位應當將有關共用設施設備移交專業單位管理的情況予以公示;有關共用設施設備未移交專業單位管理的，不得將物業交付使用。

　　專業單位接收后，應當及時做好共用設施設備的維修、更新和養護，確保物業管理區域內共用設施設備的安全運轉和正常使用。

　　專業單位委托物業服務企業負責共用設施設備的日常維修養護的，應當與物業服務企業簽訂委托協議，明確維修養護的主要事項以及費用支付的標準和方式，并對其維修養護工作進行監督。

　　相關專業單位接收物業管理區域共用設施設備后所發生的維修、更新、養護等費用，依照有關規定在企業成本中列支。

　　第四章物業管理服務

　　第二十九條業主委員會應當根據法律、法規的規定與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

　　物業服務企業應當依照物業服務合同的約定提供物業服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　業主委員會應當及時了解業主對物業管理的意見和建議，并將業主提出的意見和建議及時告知物業服務企業，監督物業服務企業依照物業服務合同的約定履行物業服務職責。

　　第三十條物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則，由業主委員會根據業主大會的決定與物業服務企業在物業服務合同中約定。

　　第三十一條物業服務企業應當將物業服務合同中約定的服務事項、服務質量標準、收費標準、收費方式等在物業管理區域內的醒目位置公布，接受業主的監督，并聽取業主的意見和建議，及時向業主反饋意見和建議的處理情況。

　　物業服務企業實行物業服務酬金制收費方式的，應當公布物業管理各項資金的收支情況;實行包干制收費方式的，應當公布物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況。物業服務企業應當在每年三月底前在物業管理區域內的醒目位置公布管理區域內上一年度的相關物業經費收取、使用等情況，接受業主的監督。

　　業主對物業服務企業公布的物業經費收支情況有異議的，物業服務企業應當予以答復和說明。業主委員會或者十名以上業主對物業服務企業公布的物業經費收支情況有異議的，物業服務企業應當作書面答復和說明;業主委員會也可以委托審計單位進行審計，費用在利用物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收入中支出。

　　第三十二條業主應當依照物業服務合同的約定及時足額交納物業服務費。低收入困難家庭業主依照物業服務合同的約定交納物業服務費的，可以向當地人民政府申請物業服務費補貼，補貼的具體對象及標準由各縣(市)、區人民政府規定。

　　業主未依照物業服務合同約定交納物業服務費的，物業服務企業有權催交，要求其限期交納;業主委員會應當協助物業服務企業進行催交。業主逾期不交納物業服務費的，物業服務企業可以依法向人民法院起訴。

　　業主違反物業服務合同約定，經書面催交，無正當理由逾期不交納物業服務費的，業主委員會可以采用在本物業管理區域進行公示等方式協助物業服務企業進行催交。

　　業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約內容、物業服務費標準等事項告知受讓人或者承租人。物業產權交易時，買賣雙方當事人應當對物業服務費的結算有明確約定;受讓人應當在辦理產權交易手續后三十日內，將物業產權轉移情況、業主姓名、聯系方式等告知物業服務企業和業主委員會。

　　第三十三條物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用。

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