京滬房地產新政策2017

　　3月1日，河北涿州發布《關于保持房地產市場平穩健康發展的實施意見》，提出對非本市戶籍居民且連續繳納社會保險或個人所得稅一年(含)以上證明家庭，限購1套商品住房(含二手房)且首付款比例不低于30%;對本地戶籍居民家庭購買第2套住房時，首付款比例不低于50%。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，京津冀一體化過程中，區域內不論是北三縣還是其他區域，房價漲幅均比較明顯。以涿州為例，過去一年部分區域房價上漲超過一倍，這種情況下，市場投資需求聚集，市場炒作氛圍濃郁。所以出臺政策是非常有必要的。

　　張大偉同時指出，春節后有關房地產市場的政策持續收緊，不僅加息的預期逐漸出現，從地方執行的調控政策看，也依然有收緊的可能性。

　　就在此前一天，北京市住建委宣布，自住房將不再面向有房戶銷售，同時不允許三年內有房屋轉出記錄的家庭申購。業內人士指出，這一政策主要是給之前的政策打補丁，不允許三年內有房屋轉出記錄的家庭申購，避免了部分北京戶籍人群利用離異、賣房等行為獲得自住房的優先選擇權，這有利于維護自住房的保障真實居住的屬性。

　　值得一提的是，上海方面1月底開始對“類住宅”等商改住項目進行清查，近期檢查有收緊之勢。近日，上海的綠地峰尚匯項目便發出因商改住而主動向業主發函整改及賠償的書面材料。

　　“類住宅”項目包括酒店式公寓、商改住等類型項目，近年來在北京、上海等一線城市因不受限購影響，受投資者熱捧，開發商也熱衷于開發。據媒體報道，僅當前上海就大概有146個類住宅項目、338萬平方米的可售面積被暫停銷售。有業內人士坦言，所謂的“酒店式公寓”，就是在商辦土地上做的“擦邊球”產品。近些年，甚至有些開發商用工業用地建“類住宅”，違規情況五花八門。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對于房企和投資者來說，投資酒店式公寓項目某種程度上已經風光不再，后續對各類物業的政策研究顯得很重要。政策風險已經成為很多開發商需要警惕的風險之一，整改會帶來很多成本。

　　張大偉認為，一線城市等熱點城市區域調控可能全面升級，政策波及范圍將擴大，在嚴格執行限購、限貸政策的情況下，樓市降溫指日可待。

　　對于京滬等熱點城市收緊房貸，我一點都不奇怪，奇怪地是，為什么現在才收緊。在去年量價齊增，房地產市場大熱的時候，房貸利率打折本身就很奇怪，取消打折是遲早的。只是在2017年房地產政策風聲鶴唳的時候收緊，就成了外界猜測房地產政策繼續加碼的由頭。

　　首先需要指出的是，京滬收緊房貸，最重要的.信號絕對不是政策加碼，繼續對房地產市場施壓。我在之前很多文章中多次分析，2017年中國經濟的日子仍然不好過，在房地產經歷狂熱后必然調整的情況下，目前的政策力度已經足夠大，只要執行到位，并配之以長效機制的慢慢完善，房價上漲的預期自然逆轉。在3月份之前，房地產處于自然淡季，并沒有出現明顯反彈的情況下，加碼政策沒有太大的必要和意義。

　　但是，在這個時候出臺收緊房貸的政策，也不能完全認為和政策信號無關。盡管在每一次房地產經歷一個大的上漲周期之后，為了抑制風險，房貸政策都會出現收緊。商業銀行在這個時候收緊房貸，一方面說明他們對未來市場的風險預判在提升，另一方面，對未來整個房地產的走勢并不樂觀。取消9折利率優惠政策，相當于一次加息，而縮短二套房貸的期限或者鼓勵客戶還貸，除了減少房貸余額，也是基于風險的考慮。所以，就金融機構的態度而言，2017年整個房貸市場出現2016年那樣的井噴狀況的概率幾乎為零。

　　2016年是中國房地產信貸史上最驚人的一年，央行數據統計，2016年新增房地產貸款5.7萬億元，同比大幅增長57.9%，占新增人民幣貸款比重高達45%，較2015年底的31%提升14個百分點。其中新增個人住房貸款更是高達4.96萬億元，占新增房地產貸款比重為87%，占新增人民幣貸款比重為39%，較2015年底的23%提升近17個百分點。個人購房貸款余額19.14 萬億元，同比增長35%。

　　大家應該記得，去年下半年以來，每月新增貸款，70%以上都是居民購房貸款。在去年下半年，投資投機性購房已經成為主流的情況下，金融機構應該及時取消房貸折扣。在現在取消，其實已經有點晚。

　　其次，對于這次京滬等熱點城市收緊房貸，還應該站在2017年中國經濟總體環境，以及全球貨幣政策出現明顯轉折的大背景下來理解。去年年底的中央經濟工作會議，多次提及要防范風險，將防風險提高至前所未有的高度，特別是杠桿風險和債務風險，更是成為重中之重。

　　貨幣政策的重心已經從“穩增長”讓位于“防風險”，提出“貨幣政策要保持穩健中性，適應貨幣供應方式新變化，調節好貨幣閘門，努力暢通貨幣政策傳導渠道和機制，維護流動性基本穩定。要在增強匯率彈性的同時，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。要把防控金融風險放到更加重要的位置，下決心處置一批風險點，著力防控資產泡沫，提高和改進監管能力，確保不發生系統性金融風險。”強調防控資產價格泡沫，意味著今年二套以上的房貸政策肯定會再次加碼收緊，這是符合貨幣政策收緊，以及中國經濟防風險的內在邏輯的。

　　對于中國房地產市場的參與者而言，263理財財富網小編認為猜測政策是沒有太大的意義的。2017年房地產政策非常清楚明白：明確不希望投資投機性購房拉動房價繼續上漲，另一方面，也不希望房地產出現“大落”。政策本身我認為是比較溫和的，最大的執行方向應該是聽任市場自然調整，釋放風險，而不是以野蠻粗暴的方式解決高杠桿問題，這不符合2017年“穩”的總基調和大邏輯。

　　但是，也應該看到，中國的貨幣政策受制于中國經濟面臨的復雜形勢，深陷囚徒困境的多難局面中：要解決人民幣貶值和資本外逃問題，必須加息，但一旦加息，對中國經濟特別是實體經濟自身的復蘇極為不利;但如果不加息，資本流出和資產價格泡沫的問題都難以解決。

　　過去多年，中國貨幣政策的最大問題就是“求全責備”，什么都想要，又不想承擔負面的結果，導致貨幣政策猶豫搖擺，現在，面臨房價泡沫、人民幣貶值以及資本流出的狀況，更是難上加難，很難從容應對，所以只能以偷偷摸摸的方式來加息，當外界明確解讀為“加息”之后，又擔心市場受不了趕快否認，央行是夠不容易的。這種狀況估計會貫穿2017年的始終。但是，大家記住，高層是絕對沒有勇氣主動捅破房地產泡沫的，這樣做風險很大，而且難以控制。

　　每一次房地產小周期的調整，都是中國房地產企業重新做人，反思調整的機會，只是，很多開發商經過了過去近20年的超級繁榮之后，已經喪失了反思和涅槃的能力，抓不住化蝶的機會。所以只能平庸，寄希望于政策的再一次回暖。

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