《安徽省物業服務收費管理辦法》詳情解讀

　　日前，安徽省物業服務收費管理辦法(征求意見稿)，已完成省內各地市房管局意見征求環節，首個全省范圍內物業服務收費政策亮點多多：物業收費雙方可協商;區域樓盤物業費不得一刀切;物業移交需設立合同條款……

　　在經歷了2011年合肥市物業服務收費“一費制”重要制度出臺后，首個全省范圍內物業服務收費政策有哪些亮點?記者根據市民最關心的熱點問題一一解讀。

　　物業收費雙方可協商

　　2011年，自合肥市住宅小區物業服務收費管理辦法施行，省城物業收費采取“一費制”，即把小區共用電梯、照明等公共設施設備運行等方面收取的公攤費用納入物業綜合服務費中一并收取，不得再另行收取公攤費用。小區物業費執行不得高于每月1.20元/平米、上浮幅度不超過20%的收費標準。不過目前省城部分高檔小區物業收費超出“限高”標準。不少市民對此提出異議。

　　在本次發布的《安徽省物業服務收費管理辦法(征求意見稿)》中，對于一費制標準，引入了“酬金制”等協商類收費制度。意見稿規定，酬金制是指在預收物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　“簡單來講，在保持一費制基礎上，全省范圍內的物業收費標準可采取統一收費或協商收費兩種方式，給予業主與物業公司一定選擇權，對于某些提供更精細的管家式物業服務公司，可以準許與業主協商簽訂合同形式，擴展物業服務項目，延長物業公司服務時間等內容，適度提高小區物業收費標準。L

　　”合肥學院房地產研究所副所長凌斌表示。

　　區域樓盤物業費不得一刀切

　　目前省城一個區域樓盤，基本包含普通住宅、辦公寫字樓、商業地產等多個項目，而在實際交費操作中，物業公司收費時通常只按照一個項目標準收取，例如普通住宅，按照商業住宅收費標準收取，造成物業收費過高，省城小區居民對此類問題反映較為集中。意見稿對此明確作出規定，物業服務收費根據物業的性質和特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。

　　凌斌表示，實際上這條，規定一個區域樓盤不能只設立一個物業公司執行一種物業收費標準，例如，同時存在商業住宅、普通住宅、辦公寫字樓三個地產項目，應分別設立三個物業公司分開管理交費。

　　同時交費范圍也作出規定，普通住宅小區物業公共服務費、小區車輛停放費、裝飾裝修垃圾清運費等物業服務收費，實行政府指導價;非普通住宅小區物業公共服務費，以及滿足部分業主、物業使用人需要或接受委托開展的特約服務等收費，實行市場調節價。

　　物業移交需設立合同條款

　　前期開發商物業遭“彈劾”，后期物業公司不停更迭，發生小區物業圖紙等重要物業資料丟失，給后續進駐的物業公司造成持續管理真空，影響小區居民日常生活以及物業公司應急維修。

　　本次征求意見稿第9條規定，業主大會成立前，由住宅開發建設單位按規定選聘物業服務企業的，為前期物業服務階段，雙方應當簽訂書面的前期物業服務合同，確定服務等級和收費標準，經價格主管部門核準后實施。收

　　“選聘物業公司訂立合同過程里，就必須包含移交物業資料這塊內容，為日后發生相互推諉提供依據。 ”凌斌表示。

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　　小區垃圾箱旁沒垃圾這樣的物業才上“星”

　　經開區評選出5家三星級物業

　　想當上星級物業?窨井蓋編號、對電梯進行定時體檢、小區實行封閉式安全管理都可以加分。近期，經開區首批2013年度“星級物業服務項目”出爐。入選的5家物業項目都經過層層考核，并經過公示。

　　據了解，該評選在全市尚屬首次。記者看到，經開區星級物業服務考評共100分，分八大項，每項又有細分，一共有39小項。

　　“小區垃圾箱(筒)旁及其它共公場地不得有裸露垃圾”、“建立并落實便民維修服務承諾制度，零修急修及時率100%，返修率不高于1%，并有回訪記錄”等都是加分項。最后，得分在80~85分的可獲評三星，并能獲得現金獎勵。

　　“對物業公司要求細是應該的，這樣才能提高居民生活質量。 ”經開區房管中心相關負責人表示。

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　　安徽省住房城鄉建設廳關于征求《安徽省物業服務收費管理辦法(征求意見稿)》意見的函

　　各市房地產管理局，蚌埠、蕪湖、馬鞍山、銅陵市住房城鄉建設委，廣德、宿松縣房地產管理局：

　　現將《安徽省物業服務收費管理辦法(征求意見稿)》印發你們，請組織部分物業服務企業、業主委員會及業主進行討論,提出修改意見和建議,并將修改內容意見和建議的主要依據和原因，一并于2014年3月12日前，以傳真方式報送我廳房地產市場監管處。

　　聯系人：許 淼 聯系電話：0551-62670342(傳真)

　　附件：安徽省物業服務收費管理辦法(征求意見稿)

　　2014年2月26日

　　安徽省物業服務收費管理辦法

　　(征求意見稿)

　　第一條為促進我省物業服務行業健康發展，規范物業服務收費行為，根據《中華人民共和國價格法》、《安徽省物業管理條例》等法律法規及有關規定，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本省行政區域內物業服務收費及監督管理。

　　第三條本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向物業服務收費包括物業公共服務費、車輛停放費、裝飾裝修垃圾清運費、特約服務費等。

　　第四條政府提倡建設單位和業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

　　第五條 省價格主管部門會同省住房和城鄉建設主管部門負責全省物業服務收費的監督管理工作。縣級以上人民政府價格主管部門會同同級住房和城鄉建設行政主管部門(以下簡稱物業主管部門)負責本行政區域內物業服務收費監督管理工作。

　　第六條物業服務收費應當遵循公開、合理以及收費項目、標準與服務內容、服務質量相適應的原則，根據物業服務行業平均成本、法定稅費和合理利潤確定。

　　第七條 物業服務收費根據物業的性質和特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。普通住宅小區物業公共服務費、小區車輛停放費、裝飾裝修垃圾清運費等物業服務收費實行政府指導價;非普通住宅小區物業公共服務費，以及滿足部分業主、物業使用人需要或接受委托開展的特約服務等收費實行市場調節價。

　　普通住宅小區與非普通住宅小區界定由各地確定。

　　第八條普通住宅小區物業公共服務費是指物業服務企業按照物業服務合同約定，提供的具有公共性物業基本服務，向業主或物業使用人收取的費用。

　　物業公共服務費根據物業服務等級、服務成本等因素實行分等定價。物業服務等級標準由物業主管部門會同價格主管部門制定并公布。價格主管部門會同物業主管部門，根據物業公共服務平均成本、最低工資標準和居民消費價格指數變動等情況，按照合理補償、保本微利的原則，制定相應等級的基準價和浮動幅度，并適時調整，向社會公 布。

　　第九條業主大會成立前，由住宅開發建設單位按規定選聘物業服務企業的，為前期物業服務階段，雙方應當簽訂書面的前期物業服務合同，確定服務等級和收費標準，經價格主管部門核準后實施。

　　業主大會成立后的小區住宅物業服務階段，物業公共服務費的具體管理方式由各地根據實際確定。

　　第十條物業服務企業因政策性因素或服務項目和內容等變化，服務成本發生較大變動時，如需調整收費標準，物業服務企業應在物業服務區域內的醒目位置就物業服務成本變動情況進行公示，并經過占建筑物總面積過半數且占總戶數過半數的業主同意，由物業服務企業與業主協商重新約定具體收費標準。

　　第十一條物業公共服務費由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊、經業主同意的其它費用、合理利潤以及法定稅費組成。

　　第十二條電梯及由物業服務企業管理的增壓水泵等高能耗設施運行所需電費可列入物業服務成本，也可單獨據實分攤，具體由各地價格主管部門確定。

　　物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本或物業服務支出。

　　第十三條 住宅小區公用附屬設施用電、用水(不包括從事生產、經營活動用水、用電)執行居民用電、用水價格。

　　第十四條物業服務區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等企業應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受上述企業委托代收上述費用的，雙方應當簽訂合同，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第十五條物業公共服務費可以預收，具體由物業服務企業按照物業服務合同所約定的期限向業主、物業使用人收取，約定時間不得超過物業服務期限;未作約定的，預收期不得超過6個月。

　　第十六條 物業公共服務費按照房屋產權證書登記的建筑面積計算;尚未進行登記的，暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。

　　業主、物業使用人應當按照入住通知書(符合竣工驗收條件)約定的房屋交付時間，作為交納物業公共服務費的起始時間。

　　改變居住用途用于經營的住房，物業公共服務費按相應的經營性用房物業服務費標準收取。

　　第十七條 業主或業主委員會與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈利或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　第十八條物業服務區域內車輛停放收費標準，由各地價格部門會同物業主管部門根據物業類型、專有權益、管理服務成本等因素確定基準價格標準和浮動幅度，并適時調整。其中專有車位(庫)，應交納車位服務費;物業管理區域內業主共有車位(庫)的.車位使用人以及租用車位的使用人應當交納車位場地使用費。

　　停車收費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。

　　已購買車位但未停放車輛的，停車服務費可適當減收。

　　物業服務企業對車輛實行出入證管理的，應當為業主或物業使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取制作成本費用。

　　物業服務企業不得向進入物業管理區域內為業主或者物業使用人配送、維修、安裝、執行公務等車輛收取停車費用。

　　第十九條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的，必須遵守法律、法規和管理規約(臨時管理規約)等規定，應當征得相關業主和業主大會同意后，按照規定辦理相關手續，并告知物業服務企業。所得收益應當主要用于補充物業公共服務費和住宅專項維修資金，也可以按照業主大會決定使用。物業服務企業參與經營的，按雙方合同約定處理。

　　第二十條業主或物業使用人對其物業進行室內裝修產生的建筑垃圾，應當按照物業服務企業指定的地點堆放，并承擔裝飾裝修垃圾清運費，具體收費標準由各地制定。

　　第二十一條實行市場調節價的物業服務收費，業主大會成立前，由開發建設單位或物業服務企業與物業買受人在物業服務合同中約定執行;業主大會成立后，由業主委員會經業主大會同意后與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。

　　各級價格、物業主管部門，應加強對實行市場調節價的物業服務收費行為的引導與規范，促進物業相關各方合理約定收費及有關事項。

　　第二十二條各級價格主管部門在制定或調整本行政區域內物業服務收費標準時，應以物業公共服務所需社會平均成本為基礎，充分聽取業主、使用人和物業服務企業等社會各界的意見。物業主管部門要監督物業服務企業提供質價相符的服務。

　　第二十三條 物業服務企業須嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。物業服務企業違反規定以及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主或者物業使用人有權拒絕繳納。

　　第二十四條物業服務企業依約履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費，不得以任何理由拒絕交納。業主拒不繳納的，物業服務企業可依法追繳。

　　物業發生產權或使用權轉移時，業主或者物業使用人應當在產權或使用權轉移前結清物業服務費用。

　　第二十五條物業服務收費實行明碼標價，物業服務企業應將服務內容、收費項目、標準及收費辦法在經營場所或服務地點醒目位置公布。物業服務企業每年(或財務年度)向業主、物業使用人公布利用業主共用、共有設施經營收益和支出情況，接受監督。

　　第二十六條 物業服務企業收費前，應到當地價格主管部門辦理《服務價格登記證》，亮證收費，收費時使用稅務票據。

　　第二十七條各級政府價格主管部門和物業主管部門，應當加強對物業服務企業的服務內容、服務質量和收費項目、收費標準的監督管理。物業服務企業違反價格法律、法規和規定，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。

　　第二十八條 各地可依據本辦法制定具體實施辦法

　　第二十九條 本辦法由安徽省物價局會同安徽省住房和城鄉建設廳負責解釋。

　　第三十條 本辦法自 年 月 日起執行。

　　安徽省住房和城鄉建設廳辦公室

　　2014年2月26日印發

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