(薦)商業調研報告15篇
在經濟發展迅速的今天，報告對我們來說并不陌生，其在寫作上具有一定的竅門。你還在對寫報告感到一籌莫展嗎？下面是小編精心整理的商業調研報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
商業調研報告1
隨著我國對外開放和金融體制改革的不斷深入，國內各家商業銀行都在積極加快發展中間業務，中間業務無論從品種上、規模上都有了較大的發展。在為社會提供快捷、方便的金融服務的同時，也為銀行帶來了可觀的經濟效益。但是由于中間業務起步較晚，加上分業經營模式和重視程度不夠等因素，目前中間業務的發展還是存在很多不足之處。
一、對中間業務認識不到位，不能樹立正確觀念
目前，國內商業銀行由于受傳統銀行經營理論影響較深，在經營觀念上仍存在一定偏差，沒有對商業銀行中間業務進行準確定位。經營重點一直都放在負債，資產規模的擴張及資產質量的提高上，中間業務在我國銀行商業經營中長期處于從屬地位，從經營戰略上沒有把中間業務作為銀行三大支柱之一進行大力發展。現今各行為追求短期經營業績，普遍把中間業務作為吸收存款和爭攬客戶的一種手段，許多中間業務諸如代發工資、信息咨詢、上門收款、零殘幣兌換等業務成為多數銀行的無償服務。
二、中間業務品種少，規模小，產品層次低，創新能力不足
我國的金融業實行嚴格的分業經營，商業銀行的業務被限制在一個相當狹窄的范圍內，使銀行難以設計開發出跨領域、綜合性、多方位的中間業務產品，難以提高業務的集約水平和檔次，業務品種趨向同質性，層次較低，主要集中在日常操作簡單的結算，代理類等勞動密集型產品上，高科技，高收益的品種較少。初步統計，目前我國銀行的中間業務僅260余種，從開辦得較成功的品種來看，僅有信用卡業務。代收代付業務和票據貼現業務近年來發展較快，而保管箱服務、網上銀行、財務顧問、個人理財業務等的影響還比較有限，新型金融工具如貨幣利率互換、金融期貨與期權合約、遠期利率協議、外匯等在國內的發展更是受到了限制。而在利用其經濟金融信息、技術和人才等軟件因素為客戶提供高質量和高層次的服務方面還比較欠缺。
而西方商業銀行中間業務范圍廣泛，種類繁多，尤其是實行混業經營以來，為滿足客戶各種需求，中間業務產品日新月異，層出不窮，憑借其在人才，技術，產品等優勢給客戶提供高技術含量，高附加值系列的金融產品，據統計，外資銀行所使用過的中間業務品種已達2萬種，使現代商業銀行成為名副其實的“金融百貨公司”。
從規模上看，近年國內銀行中間業務雖然發展較快，但由于沒有作為一項主業務來經營，中間業務在銀行的整個業務規模中占比例小，難以形成相應的規模效應。20xx年上半年，中國銀行集團中間業務凈收入為75.33億元，中間業務收入占比重為19%，同期中國工商銀行的中間業務收入為50.5億元，中間業務收入占比重為12.6%，中國建設銀行的中間業務收入為42.52億元，中間業務收入占比為14%。而西方商業銀行以中間業務收入為代表的非利息收入一般占總收入的25%以上，各大銀行甚至已超過了50%，如德國商業銀行60%以上的收入來自中間業務，美國各大銀行中間業務收入比重均在50%至80%之間，且呈上升趨勢。
三、運作不規范，缺乏完整系統的科學管理
目前，國內大多數商業銀行沒有專門機構對中間業務的開發，運作進行系統管理，缺乏長遠規劃，協調與配合。在運作中，大部分商業銀行僅限于下達中間業務完成計劃，而對如何加強中間業務發展的組織，提高發展水平，還沒有一套完善的管理辦法和切實可行的操作程序，在人力、物力、財力上投入不足，使基層銀行在中間業務市場開拓中被動性強，難度大。
四、分業經營金融政策的制約
由于我國現階段實行的是分業經營的金融政策和體制，銀行、證券、保險這幾個行業，都是嚴格分開經營的，業務不能交叉，三個市場處于相對分隔狀態，三者都只能在各自行業內為各自的客戶理財，而無法利用其他兩個市場實現增值。因此商業銀行提供的個人理財服務，還只能停留在咨詢、建議或者方案設計方面，不能真正代理客戶進行組合投資，銀行理財服務中的核心業務即增值業務大都無法辦理，所以，國內商業銀行的個人理財業務呈現“叫好不叫座”的局面。
五、高素質的專業人才欠缺，技術水平落后
商業銀行中間業務是集人才、技術、機構網絡、信息、資金和信譽于一體的知識密集型業務，中間業務的開拓和發展需要一大批知識面廣、業務能力強，實踐經驗豐富，勇于開拓、懂技術、會管理的復合型人才，尤其需要具備金融、法律、財會、稅收等專業知識的中高級人才，如理財顧問，要求對銀行、保險、證券、房地產、外匯、國內外經濟形勢都能比較全面的掌握，這些具有理論知識和操作技能的專業人才在我國金融界非常稀缺，從一定意義上講這已成為商業銀行拓展中間業務的“瓶頸”。另外，中間業務是一項集科學技術、電子智能和服務質量為一體的現代化金融服務業務，它的發展必須要有相應的'“軟硬件”為依托，而我國商業銀行的中間業務技術服務手段則顯得比較落后，科技化程度低。盡管也建立了電子聯行、電子清算中心等支付結算系統，但系統覆蓋面有限，速度也有待提高。相比之下，西方商業銀行中間業務的服務手段科技化程度很高，軟硬件設備、支付應用系統及管理信息系統先進，網絡技術普及、發達，家庭銀行、手機銀行、電話銀行、自助銀行、網上銀行等服務應有盡有，大大降低了成本，改變了傳統銀行的經營方式。
六、法規與制度不完善
我國商業銀行中間業務起步于20世紀90年代中期，只到20xx年7月才出現第一個規范銀行中間業務的法規《商業銀行中間業務暫行規定》。法律法規上的滯后或空缺導致相關部門在很長時間內無法對中間業務進行有效的管理和監督，各家商業銀行拓展中間業務過程中缺乏十分詳細的、可遵循的行為和操作依據。
相關法律法規的不健全還突出表現在中間業務收費管理方面缺乏統一的標準。
一方面，由于部分中間業務收費標準過低，導致銀行成本與收益倒掛，削弱了其盈利能力，甚至出現虧損，經濟效益不明顯顯然難以調動商業銀行中間業務創新的積極性；
另一方面，由于無明確、統一的收費標準，部分商業銀行不計成本，免費甚至代客戶支付業務費用，進行無序競爭，影響了商業銀行中間業務的健康、快速和協調發展。
銀行自身制度建設滯后。直到現在，我國許多商業銀行還沒有建立專門從事中間業務管理的職能部門，創新中間業務發展的制度建設相對滯后，銀行自身制度上的滯后嚴重阻礙了中間業務的發展。由于國有商業銀行普遍沒有建立金融產品創新制度，導致銀行對市場的響應速度達不到市場的要求。同時，銀行自主性產品創新能力弱，產品創新多以模仿外資銀行或國內同業為主。
商業調研報告2
專 業： 統計學
班 級： 20xx級1班
指導老師：
學 生：
學 號：
20xx年12月13日
一、前言
商業街就是由眾多商店、餐飲店、服務店共同組成，按一定結構比例規律排列的商業繁華街道，是城市商業的縮影和精華，是一種多功能、多業種、多業態的商業集合體。商業街規模大小不一，和經營的商品的類型有關，比如，經營服裝的商業街和經營建材的商業街其規模可能會有較大的差別。但商業街的規模必須體現市場需求和所經營的商品適合的經營規模。如果一個商業街盲目追求規模效應，那么商業街將會面臨市場承接力不夠引發的經營困境，所以對于商業街的市場定位和結構設計是非常重要的。在大學城這種高消費人流量密集的商業街尤其要對顧客的需求有一個明確的了解。商業街的`市場定位一旦出現偏差就會導致商業街的衰退所以我針對大學城商業街的市場定位，規劃設計了一份調查報告。
要求詳細了解大學城商業街的消費者組成部分，消費者對其的認知程度以及大學城商業街內的店鋪競爭及其銷售情況，為大學城商業街做出準確的市場定位。
1. 了解大學城商業街的消費者主要構成
2. 對于主要消費人群有針對性的調查其消費結構
3. 了解消費者對大學城商業街的各種店鋪的評價
4. 全面了解消費者對于大學城商業街的不同店鋪的支持程度
3.1 調查前分析那么現在的商業街會出現了什么問題呢？經過了解大學城商業街作為一個商業街其商業氣氛卻是尚欠濃厚，無法與其他商業大街相比。不同年齡層次的消費人群具有不同的生活方式和消費偏好，從滿足消費群體的需求出發，這是商業項目定位及業態組合設計的基本則。針對此原則列出了以下幾個調查重點。 大學城商業街坐落于幾所大學之間地理位置極佳，人流量巨大，對此次調查的重點是放在學生身上。大學生消費能力調查是主要的對此提出問題應了解附近大學生的消費比重進行了解。了解了消費比重之后我們還需要知道被調查者每次來到商業街的消費情況。這有助于我們對大學城商業街有更加準確的定位。學生整體消費能力并不是太強，消費層次劃分比較明顯。學生消費結構比較簡單，對于各式各樣的商品需求并不是那么巨大，但是學生對于服裝，娛樂，餐飲的消費還是巨大的。還有一個不能忽視的方面就是現在學生的通訊消費，以及日用品支出。伙食及日用品支出排在學生消費支出的首位，交通、通訊（手機話費、上網等）支出排在第二位，絕大大部分學生用于服飾、學習、聚餐交際方面的支出不大。 在大學城商業街的店鋪與學生日常生活配套越高那么對于這種商鋪的發展應該是越來越好的因此我們還要調查大學生對于商業街的店鋪的支持率以便更加準確的定位大學城商業街，根據以往的調查項目
銀行、水果店、超市、風味餐飲店的支持率排在前列，73%的項目的支持率超過
50%。支持率低于50%的項目是KTV、咖啡、體育用品、眼鏡店、洗衣房、數碼港，因為這些項目并不是必備性商業同時wi-fi也是吸引學生就餐或消費的重要手段。 當前吸引學生消費的主要因素也是我們所必須了解的，各種各樣的商家吸引大學生購物，消費的手段不一樣。但是在我看來吸引當前大學生消費的主要因素任然是價格，質量，潮流。講求實體，理性消費任然是大多數大學生的消費觀念。在購買商品的時候大學生多數是本著經濟實惠的原則，在消費時也會兼顧到實惠的高標準。我們新建商業項目是滿足學生的生活需要的配套設施，定位優先應該放置學生所需要的餐飲，商業零售，生活服務，引進大眾品牌符合學生的消費特點，物美價廉，適合中低消費水平。
3.2調查對象
大學城商業街附近客人分析單位：個人
3.3調查工具
問卷調查（見附件）
3.4調查程序及時間安排
1、準備階段：調查報告設計，修改，論證 。確定調查人數，時間，安排調查人員名單，經費預算
2、實施階段：培訓調查員的語言舉止， 打印調查報告，準備小禮物
商業調研報告3
調研目的：針對合肥市商業類型地產銷售單價及租金增長狀況進行了調研和市場分析，在取得目前合肥市商業地產銷售價格及租金增長率，為公司操作勝利廣場.歡樂城項目提供一定的參考依據及相關數據支持。
調研對象：針對項目周邊或近幾年來合肥市熱銷或具有代表性商業地產項目進行調研，對歷年來商業數據進行一定的匯總及相關市場分析。預測未來一段時間期內合肥商業地產商鋪租金年增長率等情況，現主要調研商業地產包括：安徽國際廣場、金色巴黎購物廣場、環球購物廣場、元一時代廣場、新天地國際廣場、萬達廣場等代表性商業項目，現對相關案例及數據進行匯總，其市場分析結論如下：
一、合肥商業市場背景研究：
合肥整體經濟持續增長，人口總數、人均收入消費能力穩步上升、并在新一輪城市規劃下城市未來發展能力得到提升，為城市商業發展奠定了良好的宏觀市場背景：
合肥商業市場已經發生轉變，各種商業形式、超前形態已經進入，零售業競爭日趨激烈，以家樂福、沃爾瑪、易初蓮花、北京華聯等為代表的大賣場業態集中進入：
市場投資主體與方向已經轉向商業地產，資金與市場關注度傾向商業地產；城市商圈市場近幾年發展迅速，市場放量比較大，短期內市場呈飽和狀態；開發熱點集中在老市區、一環線等與主干道的交匯處；
單體規模越來越大，商業營業面積在五萬方及以上的項目層出不窮；新建集中商業向MALL的形式發展，集餐飲、娛樂、購物、休閑為一體；定位上走中高、高端路線、在此基礎上進行細分市場。
二、購物中心類商業項目
安徽國際廣場：項目地址在長江西路，商業賣場營業面積為平方米，主力商戶有家樂福、KFC等；
一層商鋪價格為-元/平方，三層商鋪價格為7000-9000元/平方，一層四年內返租8%，四年后商戶有經營權，也可委托物業方代租，三層返租十年，前五年8%，后五年%，10年后交公司管理或回購，返租年投資回報率8%；
金色巴黎購物廣場：項目地址在長江西路，商業賣場營業面積為9839平方米，主要經營服飾、婚慶、體育用品等；一層商鋪價格為元/平方，二層為元/平方，三層為9000元/平方，四層為6000元/平方，簽三年，稅后8%年返租率，首層總價高，約50%返租年投資匯報率8%；
環球購物廣場：項目地址在馬鞍山與一環路交匯處，商業賣場營業面積為平方，（有萬平
方米的夾層綜合、家樂福、麥當勞、KFC、環球百貨，首層街鋪均價為元/平方，一層商鋪價格為-元/平方，夾層商鋪價格為-元/平方，四層商鋪價格為5000-9000元/平方，返租三年，返租率為8%三年后承諾原價130%回購，投資戶可以續約，保10%以上的年收益，返租年投資回報率8%；
元一時代廣場：項目地址在勝利路，經營面積為平方米，綜合型購物中心；引進華聯、國美、KFC、百貨；一層商鋪價格為-元/平方，返租10年返租率為10%，到期后必須續約，返租年投資匯報率8%；
新天地國際廣場：項目地址在蒙城北路與一環路交匯處經營面積為平方米，一層內鋪價格為元/平方，外鋪價格為元/平方，二樓商鋪價格為元/平方，三樓商鋪價格為元/平方，四樓商鋪價格為元/平方，稅后8%年反租率、首層總價比較高；
大唐國際廣場：項目地址在望江路與潛山路交匯處，商業區域經營面積為平方米，1-2層為大唐百貨（自營招商），3樓為Tesco超市，4樓為真冰滑冰場、餐飲，5樓為銀河國際影院。二期商鋪價格在-元/平方，返租10年返租率為10%，到期后必須續約，返租年投資匯報率8%；萬達廣場：開盤時間為09年11月28日，項目地址在包河區、蕪湖路與馬鞍山路交口，70萬平米城市綜合體，18萬平米國際購物中心，5萬平米六星級威斯汀酒店、5萬平米室外商業步行街和濱河酒吧街，約30萬平米的中央景觀豪宅，10萬平方米的超高層雙塔寫字樓。萬千百貨、超市、電玩、電器、餐飲、兒童娛樂、大歌星KTV、萬達國際影城等十大主力商家攜手進駐萬達廣場，充分體現萬達“訂單式商業地產”，國際廣場、威斯汀酒店為自行持有經營，濱河酒吧街商鋪售價為元/平方，商業步行街商鋪價格為為一層元/平方二元/平方，整體均價元/平方，中央景觀豪宅為元/平方，商業步行街主要商戶為品牌自營商戶，售租統一，無返租。
三、合肥市20xx年未來商業地產項目：
信地廣場：建筑面積95萬方，商業面積58萬方，項目地址位于靈泉東路與銅陵路交叉口，由SHOPPINGMALL、家居MALL、服裝MALL、星級酒店、高端商務寫字樓和商業步行街組成。深國投廣場：建筑面積7萬方，商業面積萬方、項目地址位于長豐路北端，內設沃爾瑪、購物中心、美食廣場、影院及多層停車配套設施等是集購物休閑娛樂餐飲為一提的綜合商業航母；
明發商業廣場：建筑面積54萬方、商業面積38萬方、項目地址位于合肥北二環與四里河路交匯處；是集商業、餐飲、娛樂、休閑、旅游、影城、五星級酒店、酒店式公寓為一體的大型、綜合型商業航母；
松芝萬象城：建筑面積18萬方、商業面積10萬方項目地址位于合肥長江西路段，與沃而瑪、北京王府井百貨、南京新街口百貨、麥當勞、肯德基、必勝客等商家簽定了入駐協議；
嘉茂購物廣場：建筑面積5萬方、商業面積5萬方，項目地址位于長江西路，是購物、休閑、娛樂餐飲為一體的現代商貿中心；
中環城：北臨繁華大道，東臨翡翠大道、南臨石門路，建筑面積70萬方、是一座集商業、住宅、公寓、酒店、寫字樓、藝術館為一體的大型城市綜合體，大潤發已入駐；
從宏觀層面來說，合肥市經濟前景看好，具有扎實的商業基礎且城區人口總量和平均都在不斷增長，這些為商業發展提供了動力源泉；
以上分析的商業地產項目一般進行主題定位包裝來提高整體項目形象，并力爭成功引入主體店來加強投資者的信心，進行帶租約銷售，一般返租10年，年均回報率8%-10%左右，銷售情況普遍較好，一般都在期鋪條件下完成銷售，并后期運營良好；
合肥商業地產商鋪購買群體為投資者，對總價的承受能力有限，且傾向采用按揭付款，月供能力受當地收入水品存在的一定的制約行制約。
四、合肥勝利廣場歡樂城ＳＷＯＴ分析
S—優勢
1、片區價值：新城區位置，本項目屬于勝利路商圈范圍類，項目周邊小區林立，人流增加不斷提升項目潛在價值；
2、文化氛圍：勝利廣場是為紀念合肥解放而建的一個多功能綜合性建筑群，蘊含著豐富的歷史內涵；對本項目的商業文化導入有一定的輔助作用；
3、升值潛力：合肥火車站旁，合肥市形象窗口，升值潛力大；
4、交通優勢：項目靠近臨泉路及勝利路交匯處，加之火車站旁，交通極為便捷；
5、開發優勢：高水準的地下商業開發團隊及成熟的地下施工建設；
6、定位優勢：本項目以夢幻商業空間為主體風格、IMAXS影院合肥獨家經營，加勒比夢幻樂園合肥體量第一，從項目定位與項目性價比打造上充分實現差異化；
7、品牌優勢：香港名店街全國項目開發自身的品牌號召力。
W—劣勢
1、臨近主干道，部分臨街住宅將受到本商業項目經營噪音干擾；引起周遍居民相對不滿；
2、本項目緊臨火車站，周邊地區商業檔次較低、分布較散而且業態、業種不均衡，整個地區的商業
處于不成熟的狀態，而本項目整體定位主題明確，商業更是要打造風格及特色。要形成獨有的歡樂夢幻商業概念，形成自己固定的消費者群體，勢必需要一定時間進行推廣和市場培養；
3、距離本項目不足1公里的.北區域已經形成了整體商業配套設施較為齊全，業種業態分布比較均衡，已經成為成熟商業中心。對比而言，本項目的商業面積體量上，很難在規模上與以上商業中心相抗衡。;
4、本項目為地下式商業中心，地下兩層商業空間從顧客消費習慣上需要進行培養和引導；
5、本項目周邊大中專院校較少，而項目定位又處于年輕一代的消費群體，在整體認知度上需進行一定的推廣。
O—機會
1、本項目作為地下商業開發的先行者，項目的成立將首先在周邊消費者中留下深刻印象，一旦項目經營品質成功推出，將會給本項目帶來巨大的社會和經濟效益；
2、本項目商業已經預先進行了商業規劃，詳細分析了商用地產的業態、業種分布，并對本項目總體定位進行了描述，增強了本案商業布局的合理性和操作的可行性；
3、本項目獨特經營理念的導入更能確立市場地位及風格特色;
4、項目所在區域逐漸形成合肥核心商圈，區域內居民收入穩定、經濟發展迅速，市場需求克挖掘空間巨大。
T—威脅
1、規劃中的新興商業中心區與既有商業具有威脅性，大規模商業區建成后，勢必分割本案培養出的消費能力，造成本中心的購買力外流；
2、項目的啟動及整個經營過程都面臨一定的市場不確定性，市場操作的風險將對本案商業物業的推廣產生一系列不確定性的影響；
3、本項目所在區域非合肥主中心城區，人流量主要集中在火車站旁，流動顧客較多，火車站附近的商業氛圍較差影響本項目認知形象；
4、隨著合肥近幾年大型的綜合商業體不斷修建，各區商業地產的規劃及完善，將分流本項目的部分目標顧客群體。
商業調研報告4
一、指導思想
深入貫徹國家和省有關安全生產法律法規，始終堅持“安全第一、預防為主、綜合治理”的方針，努力構造“黨委政府統一領導，職能部門齊抓共管，村履行職責，社會單位全面負責，廣大群眾共同防范”的安全生產網格化工作機制。通過強化監管責任和監管措施的落實，形成全鎮安全生產監管工作制度化、規范化，確保全鎮安全生產形勢持續平穩。
二、目標任務
把全鎮安全監管網格化劃分到位。既要科學合理，更要符合本鎮實際，便于安全監管；把網格監管人員配備到位。既要保證人員數量滿足需要，更要使其人員適應監管崗位要求，能夠履職到位；把人員職責考核建立到位。既要使監管人員明白自己的工作職責，更要通過嚴格的工作考核，促進其自覺履職；把監管保障措施落實到位。建立網格監管經費保障機制，將其納入鎮政府每年財政預算，確保落實到位；把網格監管的'制度制訂到位。以制度管理網格監管人員，以制度規范網格監管工作運行，以制度促進網格監管工作的落實。
三、實施步驟
1、調查摸底階段（7月1日-7月20日）。摸清生產經營單位底數、組織工作調研、謀劃實施方案，明確安全監管、網格員，落實片區網格辦公室。
2、組織實施階段（7月21日-8月21日）。編制《鎮網格化監管網絡圖》。培訓網格監管員、網格員、安全員，編制流程，制訂工作職責，工作制度和考核細則。
3、總結提升階段（8月22日-8月31日）。對工作開展情況進行回顧總結，不斷完善工作機制，保障網格監管工作規范運行。
四、組織領導
成立鎮安全生產網格化監管工作領導小組。
組長：
執行組長：
副組長：
領導小組下設辦公室，辦公室設在鎮安監辦內，兼任辦公室主任。
領導小組負責安全生產網格化監管工作組織領導，確保安全生產網格化監管工作，按照要求在規定時間內全部推進到位。
五、工作要求
1、落實責任。
全鎮上下要充分認識開展安全生產網格化監管工作的重要性、必要性。各村、單位負責人是安全生產網格化監管的第一責任人，要切實負起責任、親自謀劃方案、親自動員部署。網格化領導小組辦公室要抓好工作調研、方案謀劃等工作。鎮安監辦等行業監管部門要對安全生產網格化監管工作進行業務指導，確保網格化有序開展。
2、務實推進。
安全生產網格化監管工作要求高、專業性強，鎮領導小組辦公室要組織召開相關人員參加座談會，多方征求意見；要組織專門班子深入基層、深入企業調查研究，摸清生產經營單位數量和分布情況及監管情況，為科學合理劃分網格提供決策依據；要精心制訂網格人員配備方案，配強網格負責人和網格監管人員；要認真研究制定安全生產網格化監管制度，確保建成后的網格監管工作規范運行。
3、通力協作。
安全生產網格化建設涉及的行業監管單位要按照管行業必須管安全的要求，積極參與安全生產網格化監管工作，要主動參與工作調研和方案謀劃，要挑選能力強、業務精的人員充實網格監管，為全鎮安全生產網格化的建成和運行作出應有的貢獻。
商業調研報告5
街商業街區是縣城的商業集聚帶，是市民居家購物休閑首選的商業街區，也是重要的對外窗口。街的形象代表著的城市形象，街的現在和未來是居民關注的焦點之一。
一、街的歷史沿革和發展現狀
據清光緒八年《縣志》記載，溧邑自隋唐以來，街衢繁盛，物阜民康，唐時，城外街為縣城之中心，縣衙署和城隍廟就設在街道之中。萬歷二十七年，知縣徐必達修治城內街道，皆鋪以石。古往今來，街始終店家林立，商賈云集，生意興旺，人流如潮，是我縣一條傳統的商業街，也是我縣商業文化的聚集地。
街長450米,位于護城河北岸，珍珠路與中大街之間，居于商業核心區的中心位置。建國后，我縣國有和集體商業公司的零售店面大都設在這條街上。1984年的縣城總體規劃，就把街確定為商業步行街。1995年初，縣委、縣政府結合舊城改造，對街南街區域進行全面拆舊建新，北面商鋪也裝修出新，路面進行了簡易鋪裝，并于1996年1月8日舉行了街商業步行街落成典禮，成為當時郊縣舊城商業街區改造的樣板工程。此后，街北街陸續進行了局部出新改造。20xx年開始，以街為軸心，對珍珠路、交通路、中大街、大東門街圍合地帶進行“兩場一街”（商貿文化廣場、街商業廣場、大東門美食街）拆舊建新改造，20xx年陸續建成投入運營。20xx年街西北區域地塊開工建設“名仕閣”商住樓，20xx年底前將建成投入運行。至此，街商業街區的改造建設初步完畢,街已由原來的一條老商業街，演變成一個完整的商業街區。整個街區占地面積約40萬平米，其中商用建筑面積約20萬平米，街面廣場、停車、空閑面積約5萬多平米。街商業街區內擁有大小商戶500多家，匯集了我縣大型超市、電器賣場、星級酒店、休閑娛樂、時尚飲食和大部分知名品牌店。經過近幾年的打造，街區內的商娛功能放大，時尚業態增多，門類逐步齊全，已經成為縣城地區不可替代的商業中心區和人流物流聚集區，也是我縣商業文化和對外形象的一張名片。
目前，對商業街區實施管理的單位有5家：一是“兩場一街辦公室”，原在“縣三產辦”名下，20xx年１月以后移交給永陽鎮三產辦，從事帶有一定政府綜合協調性質的管理職能；二是“兩場一街”的物業管理公司，共有3家，分別是：管理街商業廣場的瑞祥物業公司，管理商貿文化廣場的秦環物業公司和管理大東門美食街的青河物業公司，均由原開發建設“兩場一街”的3家開發商分別聘用，從事區域內的日常物業管理；三是由市容局承擔街包括南區及“兩場一街”以外的街巷河沿的市容環衛管理。
二、街商業街區目前存在的主要問題
街商業街區雖然經過幾次改造，但限于當時的財力、規劃設計理念和開發運作模式，加上基礎設施和功能配套建設上存在先天缺陷，管理又沒及時跟上，目前在表面繁榮的背后，街商業街區運營和管理中暴露出的一些問題也比較突出。
一是交通秩序亂。街及廣場人車混行，車輛亂停亂放，尤其是一些營運機動車、摩的、人力三輪長時間在道口候客，交通無序經常受堵。街周邊目前可供停放車位少，商家地下停車設施沒有得到有效利用。
二是環境衛生差。尤其是街露天夜市大排檔和廟巷燒烤攤點的進入，街區重要節點地段煙薰火燎，油漬滿地，污水橫流，垃圾亂扔，沒有進行全天候清掃，暴露垃圾較多，有些地段成為衛生死角。
三是管理不到位。多頭管理，互相推諉，街區內亂披亂掛亂貼嚴重、標志不全、店招陳舊，店面路燈亮化不夠，大型電子屏閑置成為擺設。亂搭建現象日趨嚴重，沒有得到有效制止，占用公共空間亂設亭棚，許多公共空間被占商用或開設游樂項目謀利。路面破損不能得到及時修復，綠化被毀被踏，管護無人過問。不良行為隨處可見無人制止。治安管理也不到位，業主財物時有被盜，廣場銅質雕塑被人偷走，物業管理不能很好地依章盡責，失管現象嚴重。
四是安全隱患多。安全通道、消防通道堵塞，消防栓不出水,單位消防交給物業兼管，商家安全意識淡薄。街地下管線在陰溝邊掛附，腐蝕性污水流入極易造成漏電隱患。攤點食品衛生漏洞多，容易發生食品安全事故。
五是社會反響大。人對街的情結很深，對它的整潔和繁榮充滿期待，然而街管理狀況令人不滿，市民反響強烈，網民言論激烈，要求整改呼聲很高。在專門組織的問卷調查中，市民對街現狀的滿意率僅為6.2%，從領導到市民、從管理部門到業主，從店家到顧客，絕大多數人都不滿意目前的臟亂差現象，社會各界對街進行改造整治、強化管理的愿望愈發強烈，呼聲也越來越高。
相關部門和廣大民眾都希望通過這次調研廣納民意，得到縣委、縣政府足夠重視，下決心通過改造整治、營造環境、強化管理，使古老而又年輕的街商業街區煥發她應有的活力和魅力，成為人民引以為豪的城市客廳。
三、優化改造街商業街區的若干建議
一個城市的商業街區形成和發展有其自身的規律。因為位置所處優越，人流物流集中，歷史文化積存，加上人的聚合心理和商家的逐利性，使它自然而然成為商業中心地帶，但它也是利益矛盾的交匯體，如不加強管理，繁榮背后的.雜亂無序往往不可避免，黃金地段的社會效益和經濟效益雙贏局面就難以呈現。如何在繁榮興旺和文明整潔中尋求平衡點，是衡量商業街成功與否的關鍵。
綜合網絡民意、調查問卷、座談考察情況，建議從提升街商業街區形象入手，改善和強化管理，注意把握好以下四個原則：一是以人為本，繁榮、秩序、就業、便民統籌兼顧；二是疏堵結合，正確處理好市容管理和促進就業、改善民生的關系；三是統一管理，確定一個責任主體；四是標本兼治，從治標入手推動治本措施的跟進，通過治本機制的逐步完善保障治本成果的鞏固。具體建議是：
１、堅持商業步行街的功能定位。街上世紀九十年代改造時就定位于步行街，現在的街區包括街主街道和街商業廣場仍應堅持這一定位。只有明確功能定位，街商業街區的完善規劃、優化改造、強化管理才有切入點，也是下一步展開工作的前提。
２、切實解決交通組織問題。實現商業步行街的功能定位，必須首先疏導好交通，重點解決停車難和亂停車問題。街辟為步行街周邊的交通組織是有條件的。近期可在相對寬敞的交通路、望京街主干道兩側沿道路邊線設置臨時停車點，啟用五星大賣場地下停車場，同時挖掘街邊空地，充分考慮顧客步行半徑，設置多處停車場，解決機動車包括摩托車的停車問題。在護城河兩岸河沿通道劃定一些地段作為自行車臨時停放點。從長遠看，應規劃在街區的西側建設地下停車場。對街區內所有商戶的經營性用車實行禁區特別通行證管理。
3、露天飲食攤點集中外移。關于街夜市大排檔和燒烤經營，本次調研大多數人的意見是下決心取締。考慮到部分居民的就業和消費需求，建議采取疏導過渡、逐步壓縮總量的辦法，可在街附近選擇適當地點（如小西門街老法院、老外貿大樓背后等處）建設集中式室內經營的大排檔，并完備必要衛生條件。
4、提升基礎設施水準。結合“名仕閣”落成，將中大街北段、街主街及護城河兩岸納入出新改造范圍，對桿線設置、路面鋪裝、建筑外觀、廣告標志、店鋪招牌、綠化亮化以及停車休閑設施作統一規劃設計，逐步配套建設到位。建議街東西向主街道采用廣場式鋪裝改造，增加街面寬度，同時，堅決清理拆除街區內所有違章搭建。
５、改革創新管理模式。步行街要長期有序運行，必須建立和完善長效管理機制。建議明確單個管理責任主體，在市容局下面專門成立“兩場一街”城管中隊，并組建帶有一定社會公益性的物業管理公司。同時，學習借鑒周邊城市步行商業街區的管理辦法，如《蘇州觀前街管理辦法》，《蕪湖商業步行街管理規定》，結合街整治和改造，抓緊制定一整套管理辦法和規范，落實多方配合綜合治理的長效管理責任制，街區范圍內的城市道路、供電、供水、排水、消防、通訊、路燈、燃氣、有線電視、交通、環保等公共設施歸口相應的職能部門或單位負責建設、管理和維護。學習借鑒市國家文明城市創建工作經驗，結合我縣園林城市、衛生城市、文明城市創建工作，制定市民文明行為公約，大力倡導做文明市民、誠信商人，讓市民自覺遵守街區管理規定，維護商業街區良好環境，讓優美的街區環境熏陶感染市民，共同打造繁榮文明的第一商業步行街區。
商業調研報告6
大學信托與理財研究所與中國銀行業協會主辦的“商業銀行個人理財業務創新統計調查”的結果作出。調查向全國性商業銀行總行、省級分行的理財管理部門發放調查問卷181份，收回問卷156份。收回問卷中，少數問卷對某個具體問題的答復屬于無效答復或者沒有答復。
一、關于理財業務的制度環境
1、調查結果顯示，早在《商業銀行個人理財業務管理暫行辦法》出臺之前，多數銀行就已經開展理財業務或者類似業務創新。說明多數銀行及其分支機構對于業務創新的重視，也說明銀行業務創新對于制度建設也存在推動作用。
調查問卷顯示，150份有效答卷中，75.3%的被調查者對于在《辦法》出臺之前是否開展過理財業務或者類似業務的回答是肯定的，其他的24.7%被調查者回答是否定的。
2、被調查者高度肯定理財管理法規的功用，認為《商業銀行個人理財業務管理暫行辦法》出臺，對構建和規范銀行個人理財業務的制度環境起了積極作用，效果比較明顯。
調查問卷顯示，71.4%的被調查者對于《辦法》在構建和規范銀行個人理財業務環境中的作用持肯定態度，其他的28.6%被調查者持否定態度。說明被調查者多數認可理財法律制度對于銀行理財業務發展的促進作用，肯定了制度建設的重要性。
3、被調查者多數認為，應當進一步推進理財的制度建設，進一步出臺有關法規。
對于銀行個人理財業務法規體系建設中，以《商業銀行個人理財業務管理暫行辦法》及《商業銀行個人理財業務風險管理指引》兩個法規規范和管理銀行個人理財業務是否已經足夠的問題，高達78.8%的被調查者認為還非常不夠，應當進一步加強制度建設。只有21.2%的被調查者認為兩個法規已經足夠了。
對于商業銀行開展個人理財業務有無修訂現有《商業銀行法》等法律的必要，84.5%的被調查者認為有必要，15.5%認為無必要。
4、絕大多數被調查者認為有必要建立統一的法規管理包括銀行理財在內的理財市場。
對于從長遠來看是否有必要對包括銀行個人理財在內的各類理財市場建立
一套統一的法規進行規范，92.8%的人認為有必要，7.2%的人認為沒有必要。
5、絕大多數被調查者認為銀行個人理財業務與我國金融混業的發展趨勢密切相關。
關于當前商業銀行開展的個人理財業務與我國金融混業的發展趨勢，認為有關系的占比為98.0%，認為沒有關系的占比為2.0%。
二、關于理財業務
1、多數銀行開展理財業務的時間在3年以下，可以說理財業務尚處于起步階段。
關于商業銀行實際開展個人理財業務的時間，調查結果顯示，1年以下占比12.2%；1-2年占比25.0%，2-3年占比33.8%，3-5年占比23.0%，5年以上占比6.1%。
2、多數銀行開展理財業務的動力來源是多元的，影響因素較多，依次為本行業務創新、同業的競爭因素影響、上級行的要求、客戶的要求等。
關于銀行開展個人理財業務創新的動力來源方面，在有效問卷多選回答中，選擇“上級銀行要求開展”的占總樣本數的43.9％；占總樣本數的38.1％選擇了“其它銀行開展”；占總樣本數的68.4％；回答“本行業務創新”；占總樣本數的79.4％；選擇了客戶要求，回答占總回答數的34.6％。
3、多數銀行開展的理財業務比較全面，多數銀行同時開展了保證收益理財業務和非保證收益理財業務。
目前被調查者所在銀行已經開展的個人綜合理財業務中，已經開展保證收益理財業務的占比11.3%；非保證收益理財業務占比12.7%，二者皆有的占比76.0%。
4、多數被調查者認為，保證固定收益的理財業務更容易為客戶認可，開展難度小。這也顯示多數理財產品的投資者屬于風險厭惡型。對此，有下列多項調查結果佐證：
首先，調查顯示，對于目前已經開展了保證收益個人理財業務的銀行，回答保證固定收益業務更容易開展的為81.2%，回答保證最低收益、其他收益分成業務容易開展的占比為18.8%。
其次，目前已經開展了非保證收益個人理財業務的銀行中，對于更有市場競爭力的業務，選擇保本浮動收益者占比91.2%，選擇非保本浮動收益占比8.8%。這個結果佐證了多數理財產品的投資者屬于風險厭惡型。
再次，相比之下，多數銀行發展得最好的理財業務依次是：保證固定收益；
保本浮動收益；保證最低收益；其他收益分成；非保本浮動收益。
在本項調查中，共有146份有效問卷，有109份問卷選擇了保證固定收益，占總問卷數的74.7％；有46份問卷選擇了保本浮動收益，占總問卷數的31.5％；有27份問卷選擇了保證最低收益，占總問卷數的18.5％；有10份問卷選擇了非保本浮動收益，占總樣本數的6.8％。
其四，多數被調查者認為，目前尚不具備在國內大量開展非保本浮動收益業務的條件。認為具備條件的只有27.5%，認為不具備71.9%；另外有0.7%沒有回答。
雖然如此，多數被調查銀行仍然稱，將會把非保本浮動收益業務作為未來理財業務的重點。被調查者中，對于未來是否發展非保本浮動收益業務回答是的比重為64.1%，給予否定答復的占比為35.9%。
9、多數銀行機構的理財業務規模不大，以規模在50億之下的為多。
調查顯示，目前銀行個人理財業務規模為（折算為人民幣）在10億以下的占比為44.5%，10-50億的占比為21.2%，50-100億的占比2.9%，100-500億的占比為4.4%，500億以上的占比為2.2%。但是，有24.8的被調查者說他們不清楚所在行理財業務的規模。
10、多數銀行機構的理財業務規模增長速度非常之快，說明理財產品市場的發展潛力巨大。
調查結果顯示，目前個人理財業務年增長速度在10%以下的占比為10.9%，在10%-30%之間的占比為34.8%，30%-50%占比15.2%，50%-100%占比9.4%。
但有29.7%的被調查者稱，他們不知道所在銀行的理財業務增長速度。
11、關于理財資金的投資市場，投資于境內資本市場的`占比遠遠高于境外市場的投資。其他的依次為貨幣市場、信用市場、產業市場。
對于目前銀行的個人理財產品主要投資市場，在本項多選問卷的144份有效問卷回答中，有107份問卷選擇了境內資本市場，占總問卷數的74.3％；有61份問卷選擇了境外資本市場，占總問卷數的42.4％；有103份問卷選擇了貨幣市場，占總問卷數的71.5％；有26份問卷選擇了信用市場，占總問卷數的18.1％；有9份問卷選擇了產業市場，占總樣本數的2.9％。
12、目前個人理財業務的投資品種的主要選擇依次為：國債、匯率掛鉤產品、央行票據、利率掛鉤產品、證券投資基金、企業債券、同業拆借、回購業務、信用掛鉤產品。
在144份有效問卷回答中，有42份問卷選擇了同業拆借，占總問卷數的29.6％；有41份問卷選擇了回購業務，占總問卷數的28.9％；有89份問卷選擇了央行票據，占總問卷數的62.7％；有88份問卷選擇了利率掛鉤產品，占總樣本數的62.0％；23份問卷選擇了信用掛鉤產品，占總問卷數的16.2％；有91份問卷選擇了匯率掛鉤產品，占總問卷數的64.1％；有74份問卷選擇了證券投資基金，占總問卷數的52.1％；有91份問卷選擇了國債，占總樣本數的64.1％；有59份問卷選擇了企業債券，占總樣本數的41.5％。
13、關于理財業務的管理，在組織機構設置方面，多數銀行選擇產品創新、營銷管理和投資管理在組織結構上歸屬不同的部門。而在風險控制方面，則以注重投資品種選擇的為多。
選擇個人理財業務的產品創新、營銷管理和投資管理在組織結構上歸屬同一個部門管理的占比為32.7%，不同的部門管理的占比為67.3%。
對于在銀行個人理財業務的風險控制最主要環節方面的認知方面，在投資品種選擇、投資組合管理、機構管理、人員管理、操作流程5個環節上，在144份有效問卷回答中，有87份問卷選擇了投資品種選擇，占總問卷數的59.2％；有84份問卷選擇了投資組合選擇，占總問卷數的57.1％；有29份問卷選擇了機構管理，占總問卷數的19.7％；有65份問卷選擇了人員管理，占總樣本數的44.2％；有79份問卷選擇了操作流程，占總問卷數的53.7％。
14、對于目前本行個人理財業務的核心競爭力的認知方面，產品創新得到最多的認同，其他的依次為客戶資源、市場定位、營銷網絡、風險管理、投資管理。
在144份有效問卷回答中，有82份問卷選擇了市場定位，占總問卷數的54.7％；有55份問卷選擇了營銷網絡，占總問卷數的36.8％；有107份問卷選擇了產品創新，占總問卷數的71.3％；有84份問卷選擇了客戶資源，占總樣本數的56.0％；有41份問卷選擇了投資管理，占總問卷數的27.3％；有47份問卷選擇了風險管理，占總問卷數的31.3％。
15、絕大多數被調查者都充分肯定理財業務未來的重要性。認為個人理財業務在本行未來業務發展中的地位非常重要的占比為86.3%，較為重要的占比11.8%，認為不重要僅僅占2.0%。
16、目前開展個人理財業務存在的障礙，多數被調查者認為最大制約問題是專業人才，其他依次為產品創新、制度環境、市場營銷、機構建設、市場需求。
在153份有效問卷回答中，有81份問卷選擇了制度環境，占總問卷數的52.9％；有28份問卷選擇了市場需求，占總問卷數的18.3％％；有38份問卷選擇了市場營銷，占總問卷數的24.8％；有101份問卷選擇了產品創新，占總樣本數的66.0％；有115份問卷選擇了專業人才，占總問卷數的75.2％；有31份問卷選擇了機構建設，占總問卷數的20.3％。
17、對于被調查銀行理財產品推出的速度，制約因素最大的是產品創新程度與產品研發速度（并列），其他的依次為監管部門審批速度、市場營銷網絡。
在144份有效問卷回答中，有104份問卷選擇了產品研發速度，占總問卷數的68.9％；有61份問卷選擇了監管部門審批速度，占總問卷數的40.4％；有39份問卷選擇了市場營銷網絡，占總問卷數的25.8％；有104份問卷選擇了產品創新程度，占總問卷數的68.9％。
18、關于商業銀行個人理財產品的研發主體，從調查結果看，絕大多數銀行由總行研發產品。總行作為研發主體的占比為98.7%，省分行作為研發主體的只有1.3%。
19、在產品的銷售方面，個人理財產品的推廣渠道依次為柜臺銷售、網上申購、電話購買、上門銷售。
在144份有效問卷回答中，有149份問卷選擇了柜臺銷售，占總問卷數的98.7％；有36份問卷選擇了上門銷售，占總問卷數的23.8％；有54份問卷選擇了電話購買，占總問卷數的35.8％；有79份問卷選擇了網上申購，占總樣本數的52.3％。
20、銀行與其他金融機構在理財產品領域的合作方興未艾。關于銀行與其他金融機構是否已經合作開展過個人理財業務，調查顯示，回答是的占比為79.2%，回答否的占比為20.8%。
而合作的對象方面，依次為基金公司、信托公司、保險公司、券商。在144份有效問卷回答中，有114份問卷選擇了基金公司，占總問卷數的86.4％；有64份問卷選擇了券商，占總問卷數的48.5％；有77份問卷選擇了信托公司，占總問卷數的58.3％；有67份問卷選擇了保險公司，占總樣本數的50.8％。
商業調研報告7
為及時掌握澄城縣限上商業企業用工變化狀況，澄城縣統計局對全縣15戶限上企業的用工情況進行了調研。現就有關調研情況報告如下：
一、用工基本情況
1、企業缺工狀況。在調查的15家商業企業中，用工缺口112人，用工基本滿足企業5家，均為經營已穩定的企業; 缺工10人以下的企業6家，缺工10-20人的企業3家;缺工20人以上的企業1家;與去年同期相比，缺工企業戶數和人數都明顯降低，缺工現象已趨于緩和。其中：普工仍是需求量大的工種，本次調查中普工缺口為86人，占缺工總人數的77%。相對其它行業，商業企業對招用人員技能要求相對較低。
2、企業員工工資情況。與XX 年相比，XX 年前半年普工及專業技術人員月平均工資稍有所上漲，行政管理崗位平均工資基本持平。調查數據顯示，行政管理崗位平均工資為1300元/月左右，普工平均工資為1500元/月左右，專業技術人員平均工資為2500元/月左右。
二、存在問題
XX年前半年全縣部分大中型餐飲行業經營處于低迷狀態，主要原因是中央八項規定有關要求出臺后，以公務性為主的餐飲業營業額下降，加之自身經營管理不規范，導致這類商業企業生意不景氣。而以火鍋類為主的中小型商業企業，競爭卻異常激烈，今年就新增10多家，這樣刺激了餐飲行業，因此本行業缺工現象程度不等。而批零貿易和住宿業等企業同樣存在缺工現象，其主要原因為：一是企業文化意識淡薄，員工流動性大;二是失業人員就業期望高，苦臟累工種招工難;三是富余勞動力逐漸減少，求職人員素質較低;四是企業環境差，員工待遇不公，難留住人。
三、對策及建議
1、改善用工環境，制定合理用工合同。企業在改善工作環境的同時，建立、健全合理的工作制度，給員工繳納各類保險，解決員工后顧之憂，用待遇留人;要切實改善員工的'生產生活條件，培植企業文化，豐富員工的文化生活，塑造良好的企業形象，用情留人;企業還應幫助員工制定職業發展規劃，為員工搭建施展才干的平臺，擴大和穩定員工隊伍，用事業留人。
2、夯實勞務培訓力度，提升員工的基本素養。政府要選擇性地招商引資，注重引進高科技企業，減少用工壓力，以提升我縣商業企業現代化水平。勞務部門必須下大力度加強培訓宣傳力度，使更多的剩余勞動力能了解勞務培訓相關內容，從而吸納擇業者就業前進行專業培訓，以提高從業人員的文化水平和專業技能，整體推動全縣務工人員的綜合素質，確保用工單位和受聘人員雙向滿意。
3、充分發揮勞務中介的積極作用，鼓勵以工招工。用工需求較大的企業，鼓勵企業通過支付交通費、職介費等形式自主招工，也可根據企業實際需求，派出有一定能力的務工人員，讓他們協助招工，縣政府可制定一些獎勵優惠政策，對招引員工達到一定數量的，給予一定的獎勵。同時要大力支持并鼓勵勞務中介機構穩步發展，拓寬用工供求空間，逐步建立企業用工市場化運作機制。
4、長效招工，建立多渠道開發勞動力資源的機制 。實施“走出去”、“引進來”的人力資源戰略。一方面實施“走出去”戰略機制，即：前往省、市級城市招聘高技術人才，同時將本縣勞動力送往外地優秀培訓學校、企業進行高級技能培訓;另一方面實施“引進來”戰略機制，即：前往勞務輸出大縣，在對方建立勞務輸入基地，到勞動力富裕鄰縣招聘所需工種。
商業調研報告8
煙草商業企業經過多年來的快速發展，無論在資產規模、員工的素質，還是在管理制度、企業的形象等方面都取得了長足的進步。當前我們正面臨著以制度管人到文化管人的新跨越，這也是對我們的企業文化建設提出的一個新的課題。必須看到當前我們煙草商業企業的文化建設還處于起步或初級階段，如何使企業的各項文化建設有序開展，統籌實施，真正實現文化管理的科學化、精細化、實效化，促進企業的可持續發展？筆者認為構建具有煙草行業特色的商業企業文化建設評價體系正當其時。本文基于體系建立過程中的若干問題，談幾點淺見。
一、構建煙草商業企業文化建設評價體系的意義及其必要性。
企業文化又稱公司文化（Corporate Culture），作為一種新興的管理理論和管理方式我們可把其定義為企業員工所普遍認同并自覺遵循的一系列理念和行為方式的總和，通常表現為企業的使命、愿景、價值觀、行為準則、道德規范和沿襲的傳統與習慣等。而所謂的煙草商業企業文化建設評價體系即是以企業文化建設為平臺，以企業內外部各項評價指標為參量，貫穿于經營管理活動全過程的能反映煙草商業企業基本狀況的多元、動態、綜合、開放式的評價體系。這一體系的構建有其必然性和現實需要。
（一）這是實現由傳統企業向現代企業轉型的必然要求。
當前，全行業正處于增長速度由高速發展向穩步發展轉變，增長方式由外延擴張向內涵增長轉變，管理方式由粗放型向精細型轉變的關鍵時期。《煙草控制框架公約》也經全國人大通過將于今年底或明年初正式生效，可以預見作為煙草商業企業必將面臨更加激烈的市場競爭。在這種情勢下，立足企業實際，在企業內部管理和機制創新上下功夫，建立和提升企業文化，提高服務水平是保持企業持續發展的一個必然選擇，而作為現代企業管理之魂的企業文化正是應對這種變化和挑戰的必然產物。從這個角度來說科學評價企業文化建設狀況，跟蹤和把握企業文化變化規律及其內外部影響因素的狀態，對于煙草商業企業向現代企業的轉型將具有十分重要的現實意義。
（二）這是建設先進企業文化的內在要求。
企業文化作為一種新的意識形態已逐漸被人們所認識，并正在融入以企業為主體的現代經濟觀念之中。在新的歷史條件下，優秀的企業文化將對煙草企業組織結構調整、產品結構調整、發展方向、發展水平和發展速度等產生重大而深遠的影響。建設先進的企業文化，已成為現代企業改革、發展、文明、進步的重要標志。但是，企業文化作為一門實踐性很強的應用科學，如何把握其發展規律和變化趨勢？如何實現在煙草商業企業的正確定位？這些都是需要我們在思想觀念及實踐上重視和面對的課題。事實上在企業文化建設方面相對于工業企業而言，煙草商業企業既缺乏一套科學的評價方法，也缺乏統一的評價標準，僅局限于主觀考察判斷企業文化現狀，而非從動態的角度、從量的要領上考察把握企業文化的變化趨勢。因此構建具有煙草行業特色的企業文化建設評價體系，將有利于煙草商業企業文化的規范科學發展，是建設先進企業文化的內在要求。
（三）這是解決當前企業文化建設中一些問題的迫切要求。
煙草商業企業自組建以來，也逐步探索建立了自己獨特的.企業文化，但由于受專賣體制以及各種因素影響，總體來說企業文化發展相對滯后，而且發展也不平衡。主要表現在以下幾個方面：
（1）煙草商業企業缺乏對企業文化建設的戰略規劃。特別近年來煙草商業企業在自身取得快速發展的背景下，在企業文化建設方面重視程度不夠，缺乏中長期的長遠規劃，明顯滯后于經濟建設。
（2）煙草商業企業缺乏對企業文化建設的系統規劃。一些煙草商業企業盡管也進行了企業形象策劃，但基本上是視覺上的文化策劃較多，意識形態上的文化建設較少，缺乏系統全面的規范要求。
（3）煙草商業企業缺乏對企業文化建設的科學評估。即在思想觀念上對企業文化建設認識不足不深，把其簡單化、口號化，表現在企業內部，開展一些文娛活動；在對外宣傳方面，通過一些文化交流活動、社會贊助等，再利用媒體報道達到宣傳目的等等。但具體到工作效果、工作效益等則另當別論，當然更談不上對企業文化建設的評估、反饋、完善和提升了。另外隨著工商企業的分離，商業企業要保持自身的市場優勢和發展力就必須建立起區別與工業企業品牌文化的服務文化。
上述問題的存在證明，在當前行業發展形勢下，構建一套具有煙草特色的商業企業文化建設評價體系是企業文化建設的必然要求，也是推進行業持續穩定健康發展的現實需要。相信這一體系的研究和實踐對我們嘉興煙草正在進行企業文化建設試點也將具有十分重要的現實意義。
二、煙草商業企業文化建設評價體系的構建原則。
構建煙草商業企業文化建設評價體系是一項系統工程，它的構建必須要立足實際，力求實效，遵循以下六項原則：
（一）導向性原則。企業文化建設是一個改造現實企業文化狀況、構建目標文化模式的過程，而構建煙草商業企業文化建設評價體系將有助于這一過程的實現，但由于其內容較為復雜，如不加以引導，往往起不到應有的作用，甚至背道而馳。因此煙草商業企業文化建設評價體系應以企業理念系統的構建為重點，通過思想和精神的傳遞和引導，進而全面提升煙草企業的工作面貌。可以說導向性原則是一條首要的構建原則。
（二）系統性原則。文化建設評價體系是一個由相互聯系、相互依賴、相互作用的部分和層次構成的有機整體，它的構建要涉及到企業的各個方面，因此在這一體系的構建中要保持其完整性和協調性，從企業文化的功能、與環境的關系、內部結構以及相互聯系等方面進行綜合評價和分析。
（三）獨特性原則。煙草商業企業文化建設評價體系的特殊性是由煙草行業發展的特殊性所決定的。由于我國煙草行業實行專賣體制，各地煙草專賣局（公司）都是“兩棲”單位，他們一方面要代表政府行業行政管理部門去管理市場，另一方面又要作為企業來經營市場，這一特殊性體現在煙草商業企業文化建設評價體系中就是要緊密結合煙草行業特點、地域特點和企業自身的特點進行構建。
（四）落地性原則。企業文化建設最重要的原則就是要落到實處。在企業文化建設評價體系的構建過程中，必須與煙草企業的各項具體的工作流程和內容等融合起來，要注意避免脫離企業的經營活動、脫離企業管理的全過程、脫離員工的實際思想行為方式等。
（五）效能性原則。 在構建煙草商業企業文化建設評價體系中要杜絕求大求全，而是要根據煙草企業的實際和企業文化建設的需要，以爭取投入最少的資源獲取最大的實際效果。
（六）長期性原則。建設優秀的企業文化，不是一朝一夕之功，而是需要長期不懈的努力。這種特點是由其本質決定的，這也同時決定著企業文化建設評價體系構建必須貫徹長期性原則。即將其納入企業總體工作的范疇，從組織落實、人員安排、財務投入等方面給予充分保證，使煙草商業企業文化建設評價體系發展能夠長期堅持下去并逐步完善，持續不斷地發揮其應有的作用。
三、煙草商業企業文化建設評價體系的框架指標。
（一）煙草商業企業文化建設評價體系架構。評價企業文化建設應從企業文化要素構成的整體性和相關性等方面把握企業文化的現狀與發展趨勢。從我們煙草商業企業實際情況出發，對企業文化建設評價體系的基本架構作出如下描述：核心層面的理念文化；中層面的制度文化；幔層面的行為文化；表層面的物質文化。這四者的關系是物質文化是企業文化的外在表現和載體，是行為文化、制度文化和理念文化的物質基礎；制度文化是理念文化的載體，制度文化又規范著行為文化；理念文化是形成行為文化和制度文化的思想基礎，也是核心所在。同時在這四個基本層面下面包含若干個參數指標，構成評價體系的基本架構。
（二）煙草商業企業文化建設評價體系參數構成。評價指標參數實際上是綜合評價企業文化建設的基礎和依據。根據煙草商業企業的實際運作狀況，具體列出如下指標體系：
（1）理念文化層面構成。在整個評價體系中它處于核心的地位，涵蓋要素包括企業精神（企業價值觀、企業使命、企業愿景）、企業凝聚力（煙草員工對企業的認同度和工作積極性，以及內部關系的和諧度）、企業經營方針的執行度、卷煙質量保證度、守法經營度等等。
（2）制度文化層面構成。制度文化是得到企業廣大員工認同并自覺遵從的由企業的領導體制、組織形態和經營管理形態構成的外顯文化，是一種約束企業員工行為的規范性文化。在這個層面涵蓋的要素有煙草員工崗位行為規范、崗位管理標準、崗位操作規程、治理結構完善度（有健全有效的程序化機制）、組織結構合理度（設置合理、職責明確、運作高效）、信息處理效率、領導決策機制的執行度和民主化程度、員工管理企業的參與度等等。
（3）行為文化層面構成。包括領導素質指標（員工認同度、領導能力、個人品質）、員工素質指標（思想素質、業務素質、文化素質）、管理素質指標（企業管理手段的科學性和實用性）、設備素質指標（相關軟硬件設備的完備和使用率）、員工行為指標（政策執行度、工作效率、員工離職率）、經煙戶滿意度、消費者滿意度、社會美譽度等等。
（4）物質文化層面構成。物質文化層面在評價體系中處于表層位置，主要包括以下幾個參數指標：市場凈化率、市場占有率、銷售額增長率、利稅增長率、利潤增長率、市場培育指標、企業內部環境指標（安全的工作環境、衛生的生活環境、豐富的文娛環境）、企業形象指標等等。
四、對構建煙草商業企業文化建設評價體系的幾點建議。
在一個四層整體構建的評價體系框架下，通過一些參數指標的選取，并導入一個統一的計算公式，就可以對企業在單位時間內的文化建設狀況作出科學的評價。但具體如何操作以及應在其中注意哪些問題，這些是在具體構建評價體系過程中需要我們正視和解決的。
（一）重視參數指標選取的針對性。要對企業文化建設進行綜合評價首先就要選取相關的指標，由于在上述文化建設評價體系中涵蓋著多項評價指標，各指標又有定性和定量之分，因此在評價指標的選取上要突出針對性，即要對每一項指標進行分析，確定指標與企業文化建設狀況的相關程度，并運用分析方法理論選取與企業文化建設關聯度大的指標作為評價指標，進而進行計算評估。
（二）重視計算方法的科學性。必須看到在煙草商業企業文化建設評價體系中定性參數指標占有一定的比重。定性指標其性質決定了其易受各種主觀因素影響，所以為增加定性參數指標的準確性，就必須做到把定性參數指標進行量化處理。而對定量參數指標為便于核算，也需要進行分類，統一計算口徑。最后就是其中相關計算數學模式的導入問題，結合我們嘉興煙草商業企業的實際，我建議應把構建煙草商業企業文化建設評價體系納入企業文化建設試點工作的范疇，在具體構建中要進行充分調研，并邀請相關學科的專家學者開展研討，制訂統一的具有可操作性和實效性的體系方案，其中包括統一的計算模型。然后選擇一兩個單位進行試點，逐步進行修訂完善。
（三）重視參數指標收集數據的準確性。構建煙草商業企業文化建設評價體系的目的是正確掌握煙草企業文化建設現狀，推進企業和諧發展。而實現正確的評估前提是評價體系中相關參數指標的準確性，如何做到這一點？這就牽涉到一個文化調研的問題。首先必須明確文化調研是企業對文化建設進行梳理和評估的主要依據，它是一項專業性較強的工作，要求做到客觀性和規范性。在具體操作上有如下設想，一是在市局企業文化建設領導小組的統籌下，在各縣局選定一至兩個調研員，按要求開展相關專題的文化調研，并負責具體數據的上報匯總等基礎性工作。二是在具體調研方法上建議靈活運用如下方法：
1、文案調查法，即綜合利用企業現有的大量文字材料開展調研活動，并對所需資料進行認真研究，準確掌握企業經營狀況、制度安排、文化思想脈絡及領導價值取向、員工思想動態等；
2、觀察法，即深入企業的經營環境、辦公環境、生活環境進行實地觀察，了解員工精神風貌、權力意識和環保意識等；
3、訪談法，要對企業文化建設作出正確客觀的診斷評估，就必須得到企業各層次人員的真實想法，而要做到這一點就需要我們進行有效的互動溝通，適時收集價值信息；
4、問卷調查法，可用來收集參與者的主觀性情況，也適用于客觀數據的分析，便于進行量化統計。
在當前行業改革和發展的大背景下，構建文化建設評價體系對我們煙草商業企業來說正逢其時，這需要我們在工作中不斷為之去探索去實踐。信隨著這一體系的建立，必將有力推動我們煙草商業企業在新時期的持續穩定健康發展。
商業調研報告9
（一）關于藥店的選址：
藥品零售藥店選址的資金投入大，且長期受到約束。即便企業為追求投資最小化選擇租賃的方式，而不是購買土地自己新建，投入仍然很大。除在合同期內需要支付租金以外，投資商還需在照明、固定資產、門面等方面投入。如果位置不太理想，租賃期通常短于5年。如果位于鬧市區商業中心，租賃期則往往為5年 —10年。位于市中心的藥店的租賃期甚至長達30年。
藥品平價超市的單店規模較大，不可能輕易搬遷，也不太可能輕易改換經營方式。由于位置固定，資金投入量大，合同期長，藥店選址是平價大藥房零售戰略組合中靈
活性最差的要素。相比之下，廣告、價格、顧客服務、產品及服務種類都能夠隨著環境的變化迅速地做出調整。
如果一家單店搬遷，會面臨許多潛在問題：首先，可能流失一部分忠誠的顧客和員工，搬遷距離越遠，損失越大；其次，新地點與老地點的市場狀況不同。可能需要對經營策略進行調整；再次，藥店的固定資產及裝修不可能隨遷，處理時如果估價不當，也會造成資產流失。
平價大藥房選址一般遵循以下原則：
選擇經濟發達的城鎮：
選擇經濟發達，居民生活水平較高的城
市是興建超市的首選地。這些城市人口密度大，人均收入高，醫療單位密集，需求旺盛，
工商業發達，藥品超市在當地有較高的'發展前景。
考慮連鎖發展計劃：
平價大藥房設立門店要從發展戰略，通盤考慮連鎖發展計劃，以防設店選址太過分散。平價大藥房門店分布要有長遠規劃，并且具有一定的集中度，這利于總部實行更加精細科學的管理，節省人力，物力，財力。每一個門店的設立都要為整個企業的發展戰略服務。
獨立調置門店：
平價大藥房在調置門店時，如果沒有充分的把握，一般不應與其他同類大型零售店聚集在一起。在選址中要注意與其他大型藥品超市保持一定的距離，至少平價大藥房與它
們之間在核心商圈不能重疊，以免引發惡性競爭，導致兩敗俱傷。
選擇城鄉結合部：
我們必須開發遠離市中心的城鄉結合部，或在次商業區或新開辟的居民區中，在該藥店周圍要有20—30萬人的常住人口。該地點要具備以下三個條件：
（1）低廉。該地點土地價格和房屋租金要明顯低于市中心，土地價格一般為市中心的1/10以下，這樣減少了超市投資，降低運營成本，為平價大藥房藥品超市的低價格銷售創造條件。
（2）交通便利。有利于消費者前來購物，又要有利于藥物運輸和藥品吞吐，值得注意的是，倉儲式平價藥房在選址中對交通便利
性的要求大大高于其他藥品超市，即要具有交通運輸的高速性，輻射性和樞紐性，如果不具備這幾個條件，會明顯減小它的商圈半徑，影響商品銷售額。
（3）符合城市發展規劃。市拓展延伸的軌跡相吻合，這樣由于城市的發展會給倉儲式藥品平價超市帶來大量客流量，降低投資風險。
（二）關于藥店經營：
1。樂于為人服務
于所有的零售藥店來說，盡管競爭的對象不同，但是要想增加營業額，店方就必須提供超越藥品之外的服務。一個藥店經營高手對這點體會最深：
生意興隆的秘訣是優質的藥品質量與
商業調研報告10
商業城建成開業18年來，在促進就業、涵養稅源、搞活流通、改善民生，帶動相關產業，振興一方經濟，促進城市化進程等方面作出了積極貢獻，實現了經濟效益、社會效益雙豐收和經營者、消費者、管理者多方共贏。但隨著經濟社會的快速發展，商業城已嚴重落后于整體經濟的發展趨勢，嚴重落后于周邊同類型市場的發展水平，嚴重落后于人們日益增長的物質生活需求，改造提升迫在眉睫。
近年來，區委、區政府高度重視商業城的提升發展工作，主要領導先后批示要對商業城的提升改造作為重點課題進行專題調研。為此，從7月下旬開始，區政協會同區貿易局、商業城管委會等單位組成調研組，以專題座談、實地走訪、問卷調查等形式，開展了大量的調查摸底工作。先后召開了商業城經營戶代表、業主代表專題座談會，走訪了政府有關部門和鎮街，并赴、和等地學習考察，廣泛征求了多個層面的意見和建議，在此基礎上形成了《加快推進商業城提升發展的對策建議》。現將調研成果綜述如下，供區委、區政府領導決策參考。
一、商業城的發展現狀
（一）基本情況
商業城于1992年建成開業，總占地400多畝，總投資8億人民幣，有各類辦公和營業用房6000余間，經營戶3400余家，從業人員3萬余人。共設xx大市場和兩條專業街，經營范圍涉及五金建材、副食百貨、服裝箱包、糧油煙酒、機電家電、非機動車和舊貨等。其中商業城開發總公司舉辦十個市場和兩條專業街，民營舉辦六個市場，由管委會轄管。建成18年來，各項經濟指標穩健增長，尤其是近三年來，年商品成交額均突破雙百億，占全區商品成交額40%左右，年創稅收近億元，先后獲得多項全國性榮譽，三次被評為省重點市場，商業城已成為面向全國的一張“金名片”。目前，商業城有兩級管理體制：一是商業城管理協調領導小組，為區政府對商業城實施管理協調的非常設機構，由區政府常務副區長、分管副區長、有關部門領導組成；二是商業城管委會，為常設機構，負責商業城的統一協調和管理，其主管部門為區貿易局。公安、城管進駐商業城，分別成立分支機構，實行雙重管理。
（二）管理情況
XX年，商業城管委會成立后，努力克服硬件設施先天不足的困難，加大投入，強化監管，實現了商業城的穩定和持續發展。
為切實加強消防安全管理，近年來，通過加大硬件改造投入（近三年共計投入資金1200多萬元），先后完成了商業城主要市場的消防設施改造，建立完善了一整套安全監控防范網絡，通過人防和技防的有機結合，使城內火警數量逐年下降。為使商業城環境面貌得到明顯改善，通過開展“整治月”、“鞏固提升年”、“深化管理年”和“規范發展年”等專題活動，抓住難點重點，實施專項整治，落實長效舉措，整體形象得到改觀。通過加大基礎設施建設，規范整頓停車場，挖潛停車空間，加強交通疏導和專項整治，運用科學手段引導經營戶文明停車等手段，有效地緩解了商業城的停車、行車壓力。
（三）當前面臨的問題
在肯定商業城發展成就的同時，我們也看到，當前商業城面臨日益突出的發展瓶頸問題和矛盾，嚴重制約著商業城的持續發展，影響市場的正常運行。目前的主要問題有以下三個方面。
1.硬件先天不足，整體環境較差。
（1）消防安全難以保障。消防設施缺少、建筑物連片且結構復雜、商住混雜、空間狹小、人口密集，給消防改造、火險發現、火災救援、人員疏散等工作帶來困難。雖經多年連續改造，但各類消防隱患仍難以徹底根除，每年均有火險發生，XX年高達9起。近年來靠市場管理部門嚴防死守，數量有所下降，但仍危機四伏，一旦火險發現或撲救不及時，后果不堪設想，商業城已經成為潛伏的“火山口”。
（2）“停車難、行車難”問題突出。商業城經營戶現有自備機動車、電瓶三輪車3000余輛，日進出商業城車輛萬余輛，而城內各類停車位僅1200多個，造成10多輛車爭搶一個停車位的局面，停車位缺口較大。同時，城區主要道路貫穿商業城，加上火車南站擴容，各市場內交通擁堵嚴重，城內道路處于超負荷狀態，遇節假日和銷售旺季，情況更加嚴重，交通壓力日顯嚴峻。
（3）抗災能力低下。因年代已久和建筑質量差，市場多處房屋出現沉降，墻體開裂，結構變形，管道破損，建筑物安全防控能力下降，極易發生安全事故，每逢臺風、雷暴、大雪等天氣，都會造成較大經濟損失，經營者怨聲載道，管理者提心吊膽。
2.經營模式傳統，市場競爭力不強。
（1）功能配套不足。城內倉儲空間嚴重不足，物流水平低下。許多營業房因面積狹小，既成商品展示區，又成倉儲區，店內貨物堆放雜亂、隨意侵占公共空間和過道，市場秩序混亂，管理難度較大。
（2）專業化水平不高。因建成初期隆市需要，市場劃行歸市特征不明顯，商品布局錯綜復雜，專業化水平低，核心競爭力較弱。
（3）經營檔次低下。十多年來，市場一直延續現貨現金現場交易，這種小規模、低層次的經營模式，使得市場內知名商品品牌較少，附加值較低，高端消費外流。
3.產權分散，造成市場管理難。
（1）日常管理難。一方面，現有的法律法規對產權式市場管理出現真空，市場管理依據不足，缺乏有效的管理手段。另一方面，政府相關職能部門對商業城塊狀管理和執法力度不夠到位，導致商業城市場管理部門在處理矛盾和問題時較為被動，法律糾紛和信訪事件不斷，“管理難、難管理”問題突出。
（2）市場培育難。產權分散，私有產權比例高達80%以上，導致市場管理部門無法實施統一招商、統一出租、統一管理。甚至出現“二房東”現象，哄抬營業房租賃價格，惡意、無序競爭，影響了市場的健康發展。
（3）權利義務失衡。私有產權所有者只享受房產收益權，不承擔責任義務。尤其是民辦市場，開發商建好市場一賣了之，商業城管理部門則承擔了市場的房屋維修、設施維護、衛生保潔等，而經營者又以各種借口，對市場收費工作制造困難。隨著硬件設施的逐年老化，維修、改造資金逐年加大，市場正常管理難以為繼。
二、提升改造的必要性和緊迫性
商業城建成18年，至今未進行大規模改造，受整體環境和發展空間束縛，經營規模、經營品牌、經營檔次已明顯落后于省內等地市場，更與經濟社會發展水平不相適應。調研組認為，實施商業城提升改造工作，勢在必行。
（一）鞏固和提升商業城品牌價值的需要
從前期考察情況看，皮革城于XX年實現了新城搬遷，二期建成、三期建設、四期規劃，并成功上市，開始面向全國布局，發展迅速。中國小商品城先后五次易址、九次擴建，現也成為績優上市公司，步入高速發展階段，年創稅收達20多億元，占全市的30%左右，成為地方經濟的發展典范，不僅在全國，而且在全世界提升了的城市形象。中國科技五金城先后投資7億多元，實施了新市場建設和老市場改造。濮院羊毛衫市場在改擴建的基礎上，計劃用5—XX年時間，建成一個功能齊全的現代化商貿城。上述市場通過改造和新建，完成了轉型升級，實現了飛速發展。商業城與上述市場在同年代建成，累積18年發展，品牌效應明顯，無形資產可觀，在一定程度上代表著商貿產業的形象。但目前因各種因素制約，商業城在發展水平上已遠遠落后于上述市場，急需通過重建或異地新建，提升硬件設施條件，完善市場功能配套，打造新型經營業態，創新經營管理體系，重新煥發生命活力，以進一步鞏固和提升商業城的品牌價值。
（二）促進經濟科學發展的需要
1.有利于促進產業結構調整。市場產業低能耗、高就業、高效益的優勢明顯，對優化產業結構，促進社會經濟健康發展助力巨大。從考察情況看，市在“以市場為龍頭，三產帶動二產推動一產，全面提高區域經濟”的發展模式下，專業市場建設取得了巨大成功，不僅振興了經濟，更打響了在全國、全世界的品牌。實施商業城提升改造工作符合我區經濟發展方式轉變和結構調整的要求，有利于實現先進制造業和現代服務業“兩輪驅動”，必將成為我區經濟發展新的增長點和亮點。
2.有利于加快推進城市化進程。“辦一個市場，興一方經濟，富一方百姓”，這是省內周邊市場產業發達縣市的共同經驗。市以市場開發帶動城市建設，在全國形成了較大影響力。區委十三屆六次全體（擴大）會議作出了堅持城市化帶動的戰略決策，我們認為，實施商業城的改造提升，打造新的經濟商圈，有利于進一步完善城市功能，提升城市品位，加快我區的城市化進程。
3.有利于打造產銷互動發展格局。先進制造業需要現代化的市場產業相配套和依托。等地市場通過強勁的產業依托，形成了制造業和商貿流通業相輔相成的良好發展局面，產銷兩旺，發展前景廣闊。當前，已形成了以工業為先導，多種產業共同繁榮的經濟形態。實現商業城的'提升改造，搭建好本區優質工業產品的展示銷售平臺，形成產銷互動發展格局，既可推動我區工業制造業發展，又為市場產業發展增添強勁動力。
（三）順應社會各界迫切要求的需要
近年來，社會各界關于加快推進商業城提升改造的呼吁日益強烈，省工商局領導在全省市場工作會議、省重點市場檢查復評等場合，多次建議商業城盡快實施提升改造，以鞏固和提升商業城現有品牌地位。各界人士通過人大議案、政協提案等途徑，要求加快商業城的提升改造，保護現有市場資源。從前期組織的兩次專題座談結果看，支持異地新建的意見占77%，支持就地改造的意見占23%。而三次問卷調查的結果顯示，支持異地新建的占61%，支持就地改造的占35%，其余4%為其他意見（維持原狀等）。綜上所述，要求提升改造的意見基本統一，且異地新建商業城成為主流意見。商業城管委會也曾委托具有國家一級資質的專業研究機構，對商業城提升發展作了專題研究，形成了《商業城發展研究報告》。通過綜合評價，該報告提出了以異地新建實現商業城轉型升級的研究結論。
三、加快推進商業城提升改造的對策建議
（一）加大提升改造的工作力度
商業城的轉型升級事關民生保障和經濟社會發展大局，影響深遠，同時實際工作開展涉及面廣，難度較大，任務艱巨，因此迫切需要區委、區政府加大對商業城提升改造的工作力度。
1.組建領導班子。建議把該項工作列入區委、區政府的重點工作，成立由區委、區政府主要領導掛帥，分管領導負責，各有關部門負責人參與的商業城提升發展領導小組，下設工作小組，協調、推進各項工作。
2.繼續深化調研。建議區委、區政府主要領導帶隊，組織有關部門、鎮街到兄弟縣市進行學習考察，借鑒他們的成功經驗，進一步統一思想，提高認識，堅定信心，加快推進商業城轉型升級工作。
3.加快推進工作。目前區域內各類建設項目眾多，土地資源日趨緊張，商業城項目必須抓住時機，加快推進。一方面政府牽頭協調各有關部門和相關鎮街，開展項目選址、土地規劃控制和前期手續辦理等各項前期工作。另一方面，對區域內在建大型市場進行規劃控制，整合全區市場資源，以避免重復建設。
（二）明確提升發展規劃定位
在前期座談交流、考察取經，廣泛聽取各層面意見的基礎上，調研組對就地改造和異地新建兩個方案進行了分析比較。一致認為，就地改造弊大于利，主要存在產權主體利益難協調、現有空間難拓展、瓶頸問題難破解和與火車南站規劃矛盾等問題。而異地新建利大于弊，可徹底解決當前面臨的發展瓶頸問題，通過最優位置建設、最優方案規劃、最優模式創建，既有利于加快城市化進程，又有利于提升市場的綜合實力。對新商業城的發展規劃問題，可從以下三方面考慮。
1.打造符合時代要求的現代新型商業模式。以“高起點、遠規劃、新配套”和“一次規劃、分期建設”為原則，建設集銷售、倉儲、物流、會展一體化，購物、休閑、娛樂、旅游一站式，有形無形市場相結合的市場集群和商貿中心，把新商業城打造成代表現代商貿發展水平的典范之作，使商業城真正成為向外界展示的“金名片”，立足、面向全省以至華東的“輻射源”。
2.建設中小企業發展平臺。憑借其豐富的產品資源和優越的創業平臺，業已成為全國、全世界網上創業者的沃土。我區現有中小企業2萬余家，絕大部分為民營企業，資金實力雄厚，發展愿望強烈，而周邊的紹興、寧波、臺州地區也有大批民營企業。在實施商業城提升改造時，可充分考慮這些中小企業的發展需求，為重點工業產品搭建一個集批發、零售和展示為一體的平臺和窗口。
3.進行區域市場資源的科學整合。新商業城建設可與其它市場的規劃、整合同步進行（如加大新農都、新世紀市場園區和農產品批發市場整合力度）。在保護現有市場的前提下，篩選更具發展前景、更能代表區域特色的專業市場，優先進駐新商業城，盡快興城隆市。要避免重復建設，引導區域內市場從“小而全”向“大而專”的發展形態轉變，提高我區市場的精品化、專業化水平。
（三）合理確定新城選址
針對商業城異地新建的選址問題，調研組實地踏看了寧圍、新街、紅山蜀山、臨浦等地相關區塊，提出了四個建議方案（見附件）。
經過分析比較，綜合各方面因素考慮，調研組認為：
建議方案一、二——新世紀市場園區區塊、臨浦王村區塊距主城區較近，相對較有區位優勢，容易迅速隆市和形成規模，但也存在拆遷壓力大、成本高、新的交通問題和農保地調整等不利因素。
建議方案三、四——紅山農場區塊和區塊較具發展潛力，可充分利用省市區發展戰略優勢，搶抓機遇，實現商業城的轉型升級和加快發展，但均存在離主城區較遠，導致經營戶易流失和隆市風險。
但無論選擇哪一方案，新商業城建設應與全區市場資源科學整合相結合。因此，建議對新農都、新商業城及其它專業市場的建設進行綜合規劃，整合各自資源優勢，避免重復建設和惡性競爭，集中力量，共同做大、做強、做精、做專我區市場產業。
（四）探索新型運作模式
商業城提升發展項目一次性投資較大，可借鑒、等地成功經驗，遵循“政府搭臺、企業唱戲”和“自籌資金、自求平衡”等原則，探索投融資、建設和經營管理等新的體制。一方面，可通過企業化操作，吸納多個投資主體組建股份公司或企業集團，負責新商業城的開發建設。建成后，可學習省內外兄弟市場的管理經驗，實行政企分開。市場的經營管理通過集團化、企業化操作來實現，同時逐步轉變現有整理文章由商業城管委會的職能，成為專門的協調機構。另一方面，對老商業城搬遷后土地進行拍賣或再開發利用，結合火車南站規劃，建立集居住、休閑和購物等功能為一體的新商業業態，提高土地使用效益和市場經營效益，以求新老市場建設的資金平衡。
（五）繼續加強市場管理
在完成新商業城建設搬遷前，將存在5年以上的建設過渡期，因此在加大提升改造力度的同時，須繼續加強市場管理工作。
1.強化現有管理體制。針對當前商業城存在的諸多管理和發展難題，須進一步強化管委會的職能和機構定位。根據管委會實際所承擔的職能，將商業城管委會調整為全額撥款的事業單位，以進一步加強對商業城的安全生產、市場秩序和國有資產的有效管理。整理文章：
2.完善部門聯合執法體系。督促各職能部門按照“以塊為主”的管理模式，明確職責，落實措施，加大監管力度，確保平穩過渡。
商業調研報告11
一、現狀分析
近年來,隨著xxxx區舊城改造、城市擴容步伐的加快,城市居民居住環境有了較大變化,社區服務功能大幅提升,社區商業得到了較快發展,社區商業網點數量不斷增加,經營業態和服務領域進一步拓寬。從調查看,目前,xxxx區共有社區xx個;各類社區商業網點近xxxx個,經營方式有餐飲、超市、各類中介、便利店、物流、食雜店、洗衣店、維修店、回收站、書店、沖印店、藥店、家庭服務站、大眾浴池等。社區商業發展主要呈現以下幾個特點：
1、社區商業網點發展迅速,“雙進工程”服務對象不斷擴大。隨著經濟的發展和中心xx區的不斷擴大,社區商業服務對象也不斷拓展,服務對象不僅面向廣大居民,更側重于為老人、兒童、殘疾人、優撫等社會弱勢群體服務,以及為下崗、失業人員的提供再就業服務。
2、社區商業網點呈多業態發展趨勢。社區商業過去以商業零售業網點為主,僅限于食品、日用百貨、美容美發等行業,近年來,一批新興業態的社區商業網點應運而生,現已發展到幾十個服務項目,如保姆、清潔維修、物業綠化、家教、技能培訓、網絡服務、婚慶禮儀、餐飲、保健、社區醫療、代理、中介服務等多個門類的便民利民服務項目。
3、新社區的各項配套服務設施、功能較為齊全。隨著中心xx區范圍不斷擴大,加速了新社區的建設,新社區的建設又帶動了社區商業的發展以及周邊商業中心的發展,其商業設施、網點分布、商品結構與服務功能均較為齊全,明顯優于老社區。
4、傳統商業和服務業在社區商業建設中得到了充分發展。近年來,流通領域的市場化進程不斷加快,社區商業應市場需求得到快速發展,大大小小的商業網點滲透到社區的大街小巷,并在社區內及其周邊形成一定規模。同時,社區沿街各類小型商品市場得到發展,有蔬菜市場、干果市場、水產品市場等,為社區居民消費購物提供了便利。
二、存在的主要問題
1、社區商業發展缺乏科學規劃和有效指導。目前,社區商業在發展中較多的商業網點與社區住宅混在一起,嚴重影響了居民的正常生活,并造成安全隱患和環境污染。其中建在居民樓底層或樓內的餐館、酒店以及各類服務機構影響較大,形成的民企糾紛較多。社區商業與區域性商業中心在功能定位方面缺乏科學規劃、合理分工和有效監督。
2、社區商業發展不平衡,老社區商業網點發展慢、基礎差。在這次調查中看到,一些老社區商業設施簡陋,功能不全,一般是利用自有房屋,或者臨時搭建,甚至是違章建筑開辦的。這些小店小鋪以經營副食為主,商品單一、質量低劣,購物環境和衛生狀況較差,造成社區居民購物不便,許多日常消費需要跑較遠的路,且社區的服務功能不健全,與建設“便利消費進社區,便民服務進家庭”雙進工程提出的社區商業發展目標差距較大。
3、社區商業基礎設施較差,現代服務業不夠發達。隨著人們生活水平的提高,居民消費需求普遍提高,呈現出多樣性、多層次的.消費特點,社區商業低水平、低層次的服務狀況與之不相適應,亟待改善。在調查中,有的反應社區沒有停車場,車輛亂停亂放現象比較嚴重;有的反應社區沒有蔬菜市場,居民買菜不方便;有的反應家政服務業沒有形成,居民尋求家政服務很不方便;有的反應社區商業網點不能僅依靠小店小輔、小商小販提供商品和服務,要提高檔次,保證質量等等。從反應的情況看,社區商業的服務功能普遍滯后于居民的消費需求。因此,加強社區商業基礎設施的規劃和建設,拓展社區商業服務功能,是落實科學發展觀,完成社區雙進工程的重點工作。
三、推進措施和發展方向設想
1、應合理規劃,完善社區商業業態。應由政府牽頭,會同商務、規劃、建設、房管、財政、xx區、工商、稅務等部門,研究制定網點改造規劃。如：對社區商業的規模、結構、布局及標準、分類等做出明確規定;業態業種10種左右,建議包括配送餐飲連鎖店、小型超市、菜市場、食雜店、美容美發店、維修店、洗染店、照相館、舊貨廢棄物回收站、家庭服務、書籍音像店、藥店等。
商業調研報告12
沈陽著名的商業街——中街，有380多年歷史，號稱“東北第一街”。后金將明朝所筑磚城進行改建擴建，按照中國歷史上流傳的“左祖右社、面朝后市”之說，將原來的“十”字型兩條街改筑為“井”字型4條街。即今沈陽路、中街路、朝陽街、正陽街。
當時，中街路稱四平街，東西兩側建有鐘樓、鼓樓各一座。街長579．3米，寬11．7 米。如今的中街已成為沈陽第一條步行街.街道兩旁店鋪鱗次櫛比,買賣興隆，一派欣欣向榮之意。
1.人文歷史
沈陽市中街是全長1500米的沈陽中街是沈陽最早的商業街，1625年，“大金”遷都沈陽，經濟更趨繁榮，四平街(今中街)便形成了。吉順絲房、老天合綢緞莊等大百貨商店，多集中在街路的南北兩側；豐富多采、琳朗滿目的小商品行市(市場)，都散布在沿銜的胡同里。沈陽中街，也是中國第一條步行街，是沈陽歷史悠久、交易繁華的商業區，是早期城市的商業文化中心，自明清開設以來，距今已有三百八十多年現在歷史。這一地區現存多棟保護建筑。沈陽中街始建于1899年，它是沈陽市早期城市建設活動的主要地區之一。從前清皇封御賜的榮耀，到今天遐邇聞名的繁華，中街見證了沈陽商業文明的發展歷程。
沈陽中街作為歷史悠久發展成熟的城市商業中心區具有明顯的區位優勢。沈陽中街城市風格鮮明，中街及其周邊的環境就能較好的體現沈陽市的城市風貌，沈陽故宮，沈陽老字號吉順絲房舊址，風格統一地反映了沈陽的城市特征。
2.人性化商業區 空間界面
從構成角度來講．街道空間是由鋪裝為主的底界面、立面為主的側界面構成的。立面及其層次影響著街道的體量，建筑物的`體量限定了街道的內部輪廓線，底層平面限定了街道空間的平面形狀。沿街建筑立面的形式整體較為規整，突出老字號和特色店鋪的設計。開放空間內設施十分便利，體現開放空間的人性化。外地游人不熟悉環境、逗留時間長．更需要完善的餐飲、休憩和殘障設施。結合沿街立面整體的規劃，廣告牌的規格，放拳高度，面積比例等也有一定規范，與建筑立面相互烘托，營造商業氛固。對主要空間界面的色彩、造型風格等方面應作出相應調整及控制要求，對環境設施及部分環衛設施作出相應細化布局和控制要求，以協調統一整體的環境景觀。但是底面即地面鋪裝的材料、色彩、圖案作為限定空間和引導路徑的重要元素其功能并沒有良好發揮，導致在行為過程中空間定向需求的極大不滿。
商業調研報告13
一、 東方新天地商業地產現狀概況
東方廣場坐落于東長安街一號之絕佳位置，雄踞于北京市的中心地帶。造價20億，占地一百萬平方米，劃分為“東方經貿城”和“東方新天地”兩部分。是集購物、餐飲、娛樂休閑等一站式消費的綜合性商業群。
其中“東方經貿城”包含八幢辦公大樓、一幢五星級豪華酒店(東方君悅大酒店)及四幢酒店式服務公寓(東方豪庭公寓)。“東方新天地”根據商業風格劃分了七個不同的區域：都市新天地、繽紛新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地尊萃時光別館 天空大道和一個中央噴水泉廣場、多個四季常綠的花園和一個龐大的擁有近20xx個停車位的三層室內停車場。其中商業營業面積為10萬平米左右。
商業營業區域(東方新天地)連接著王府井商業街(金街)和東單商業街(銀街)分為地下和地上兩層，業態豐富，大部分為國內外知名品牌;寫字樓分為8棟，每層面積達3000平米，靈活分割，既適合國際大型企業租用，也適合隔斷成為小面積租用;“東方豪庭公寓”共有四幢住宅大廈，包括“尊萃豪庭”、“君匯豪庭”、“金悅豪庭”、“匯賢豪庭”四個主題，全部為豪華公寓，甲級服務;東方君悅大酒店為5星級酒店，提供各種配套完善的設施和服務，迎接中外賓客，現已成為北京白領、國內外游客購物、就餐、娛樂、休閑的理想場所。
二、 東方新天地商業業態分布
東方新天地業態齊全，種類豐富，營業面積近10萬平米，總體定位在高檔世界名牌產品的經營和銷售。匯集全世界知名品牌服裝、餐飲、珠寶首飾、娛樂休閑、化妝品等。其整體經營業態分為：女裝、男裝、百貨超市、娛樂，圖書、美容個人護理、休閑裝內衣、珠寶、皮鞋飾品、餐飲、銀行、服務及其他。其中女裝品牌38個、男裝品牌16個、珠寶首飾及鐘表類品牌22個、娛樂圖書類品牌18個、百貨超市類5個、休閑類服裝21個、餐飲40家、鞋帽禮品類36個、個人護理及化妝品類10個、公共服務類18個，銀行7家。
商場分為地下一層(地鐵層)和地上一層(首層)。 其中地鐵層主要經營餐飲和休閑類服裝，首層主營服裝、娛樂、美容等，每層各業態均有分布。據資料統計，女裝經營面積為4619平米，男裝2726平米，百貨超市11159平米，娛樂圖書等8866.23平米，美容及個人護理936.74平米，珠寶類2156.24平米，休閑服裝及內衣5499.82平米，皮鞋飾品等1870.87平米，餐飲13683.1平米，公共服務類1458.56平米。整體業態分布均勻，種類齊全，在王府井步行街上比較凸現特點，吸引的年輕人較多。娛樂休閑占有比例相對于其他商場比例較高，各個方面綜合服務整體水平較高。
三、 租賃情況分析。
在東方新天地商圈，西邊是號稱“金街”的王府井商業街,東邊是被譽為“銀街”的東單北大街，東方新天地橫亙在這兩條商業街中間，其價值可想而知。據資料顯示，東方廣場租金平均價格在100美金/月.平米。大部分商鋪只租不售，一般情況下，餐飲的租金收取比較低，化妝品和服裝類商品租金較高。
四、客流量分析
東方新天地營業情況較好，地理位置優越。在東方新天地的4個入口分別統計顧客流量，可以發現，日均客流量20-30萬人，高峰時可達百萬人。商鋪平均日營業額為8000-9000元，甚至到數萬元。商業部分年營業額高達10億元左右。
統計的結果表明，雖然進出每個入口的顧客人數不一，但年輕顧客和中年顧客比例基本持平，其中相當一部分顧客是穿著制服的高檔寫字樓職員，他們正是東方新天地的消費中堅。80%顧客是本地消費者。
據東方新天的工作人員介紹，在開業第一年，東方新天地的本地消費者和游客的比例是1∶1，第二年已改變為3∶1，第三年就成了4∶1。“目前，這個比例目前已經穩定下來。”
在東方新天地，隨時都可以看到一些背著旅行包的老外，或者是西裝革履的商務人士。王府井周邊有十幾家星級酒店，加上高檔寫字樓，所以東方新天地是這些外國游客和外國商務人士消費的好去處。每天下午和晚上是外國顧客消費的黃金時間。
五、商場規劃與市場定位
東方新天地整個商場分了七個區。
東方新天地商場包括7個主題購物區–繽紛新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地、尊萃時光別館和天空大道。7個主題購物區各有不同的商品定位，在裝飾風格上也各有特色，適合更多的消費層。另外有餐飲、娛樂、休閑等多種配套設施，使東方新天地在購物的基礎上具有更多的功能。
繽紛新天地
臨近王府井商業街，人流量大，特別是觀光旅游的客人較多，地鐵站與東方新天地商場相連處就位于這個區。
繽紛新天地裝飾風格熱鬧而明快，仿佛一個室內嘉年華。走進這個區，繽紛的色彩及具有節日氣氛的裝飾使人心情開朗，主要商鋪有晨曦百貨、華潤超市、ESPRIT及精彩無限音像數碼廣場等。
都市新天地
強調大都市的繁華，吸引都市消費主力軍–青年人，主要經營休閑品牌及珠寶飾品。還有一個以科學為主題，寓教于樂的索尼探夢科技樂園，青少年可以在此參加科學實踐活動。都市新天地的整體色調為簡潔的銀灰色，先進的超清晰大螢幕使人感到科技發展的脈搏，整個區充滿了高科技氛圍，滿足青年人的審美需求。此外，這里還有亞洲最大的鉆石精品店之一的恒信鉆石宮殿,展示藝術與科學完美結合的愛普生影藝坊、Apple
Centre及知名品牌派、NE.TIGER、Tom Tailor、Nike360等。購物之余，人們還可以從這里進入美食街，40多家食肆令人們盡享世界各地風味美食。
庭苑新天地
位于商場中部，與北京東方君悅大酒店相連。在這里，典雅的裝飾風格中蘊涵著時尚的光芒，并匯聚著世界各地的頂級品牌，如E.Zegna, Charriol, Dunhill, KENZO, Paul Smith, Pal Zileri, Givenchy, Burberry, S.T. Dupont, Valentino 和St. John等，帶出高品味的消費理念。
寰宇新天地
這是一個追求時尚的人士不可不去的部分，在這個高級購物廊里集中了國際品牌的服裝服飾，另外還有飾品精品店，如琉璃工房、施華洛世奇，無一不向人們傳達著精致高尚的生活品位。這部分商場裝修豪華尊貴，格調高雅時尚，聚集這里的國際品牌有Bally、MaxMara、Ports及Shiseido等。
活力新天地
緊鄰東單北大街，擁有北京最大、種類最齊全的體育用品中心運動100，大眾汽車品味車苑、奧迪品味車苑汽車展示廳及五星級東方新世紀影院、時尚基地等主力店，展示現代生活便利新元素。
尊萃時光別館
位于東方君悅大酒店與東方新天地首層連接處，是一個名表、珠寶的匯聚地，其中包括面積近200平方米的國內第一家歐米茄專賣店。其他已進駐的品牌還包括積家表、豪門世家、豪雅表、Zenith、Korloff、Mouteik、芳華珍珠及Shirely Jewellery等，為追求品質與時尚的人士提供更多的購物選擇。
天空大道
位于東方廣場平臺層，是連接商場東方新天地及商務區東方經貿城的紐帶。此處不僅為在商務區的客戶在辦公之余提供了舒適的休閑環境，伴隨多家品牌及餐飲店鋪的入駐更增加了此區域的功能性，更大程度的為消費者提供便利。入駐此區域的商戶有多家特色餐飲店鋪如高檔新派中式餐廳東方寒舍、特色中餐家合私房菜、高檔日式餐廳道樂、高檔法餐凱帝思法餐廳、充滿異國風情的咖啡廳星巴克和林寶堅尼咖啡店。另有高級廚具店博德寶、勞斯萊斯汽車展廳、頂級家俱店易簡極家、尼康陳列室等。
六、交通情況
東方新天地位于人流、車流便利的交通干道旁，周邊交通狀況非常便利。 地面一層臨王府井步行街，距離公交站點的位置在400米以內。地下一層與地鐵一號線直接連通。
東方新天地擁有20xx個地下停車位。四個停車進出口。
七、 東方新天地商業地產成功分析
(一)準確的市場定位與推廣
東方廣場被定位為國際性經貿中心，酒店每年要召開很多國際性會議，30萬平方米的寫字樓租戶大部分為世界500強企業，公寓里的住戶多為外企員工。因此，東方新天地的定位標準就是東方廣場的配套服務商業。
東方新天地一直在經營理念上堅持“協同效應”，其城中之城的設計為租戶帶來極大的便利，許多公司不僅是東方廣場寫字樓客戶，也同樣是東方新天地的消費者與東方豪庭公寓的租戶。注重整體的營銷策略，使得用戶能夠有機的融合起來，增加東方新天地的忠實用戶群。
東方新天地地理位置極佳，借助王府井長期以來形成的商業中心區地位，成就了其國內最大的商業航母地位。自開業以來，營業狀況良好，日營業額平均為1000-20xx美金左右。
但是由于王府井地區主要客流量為外地旅客，從而對東方廣場的客流問題形成了極大的挑戰和考驗。現代大型購物中心的選址，必須同時具備三個條件：一是地理位置能代表城市商業發展的新趨勢;二是交通便利;三是必須擁有相當數量的中高收入的`消費群體。前兩個條件沒有問題，但是第三個條件確實是東方廣場發展的挑戰。
為了改變王府井客流與東方廣場不相融的問題，據調查，東方新天地在開業的第一年就花費1100多萬元用于商場推廣，以盡快提升商場的知名度，同時改變北京市民不去王府井購物的思想。此外，東方新天地開始對租戶進行10%的清洗，一些不符合東方新天地理念的租戶被退約。目前東方新天地擁有租戶逾200家，其中經營面積在1000平方米以上的主力店鋪逾12家。
東方新天地從開業時的冷清到現在的成功直接原因是定位的調整、招商的成功，而根本原因則是規劃的成功。在1993年啟動時，其設計規劃是超前的，曾受到過很多的質疑，但實踐證明，隨著我國經濟的高速增長，市民消費力的快速提升，日益壯大的中產階級與追逐時尚的年輕白領，支撐了東方新天地的繁榮。可以看出，規劃應該是前瞻10年，甚至是20年后的消費模式和特點，不能陷入眼前的統計數據當中，否則就會導致建成之時就是過時之日，但前瞻的規劃必須以創新為核心，即根據未來生活方式、消費模式預測基礎上的科學設計，僅僅把現有模式給一個美麗的概念進行包裝，或是照搬國外的某些模式是不行的，必須真正抓住目標消費者生活方式的本質特征，創新盈利模式，針對性地提供最符合其消費規律的、最人性化的解決方案。
(二)ShoppingMall“一站式購物”
東方新天地很早認識到關鍵的一點：多功能的商店比傳統商店更容易賣出東西!它應該是北京真正意義上的第一家shoppingmall，他們發現，顧客在購物的時候，目的性明確的單一購物行為在逐漸減少，更多的是通過“逛”來充分釋放消費熱情，完成集購物、休閑、娛樂、美食于一體的消費體驗。東方新天地就是這樣一個場所，地下地上兩層室內步行街，足不出“戶”，顧客就可以獲得一切所需要素。
(三)設計理念獨特
綜合建筑群體的概念當年較為少見，同樣是其一站式的消費方式全面迎合了人們的生活模式，同時為店鋪提供了龐大而穩定的高消費客源。
(四)成功的運營模式
東方廣場整體經營面積逾10萬平方米，全部采用出租形式對外經營，統一的業權使其能夠有力的控制租戶的質量并進行必要的清洗，整體把控商場的運營方向，及時調整運營策略。為了和商場整體的形象吻合，東方新天地對于商戶有著嚴格的要求，和商場定位不符的商戶被嚴格排除在外，進駐商戶也要收到嚴格的監督。如果商戶違反規定，就會被立即退約。
(五)優良專業的管理
優質且細致周到的服務，為東方新天地培養了一種管理文化，而這種文化會滲入商場的每一個角落，同時有效的培養了顧客的忠誠度。
(六)商業經營特色多元
新天地特地招進高檔幼兒園和外資口腔診所，這些特色調整，均取得了非常熱烈的市場反應，尤其是對于很多住在東方廣場的外籍員工。
(七)積極的宣傳推廣
每逢節假日及周年東方新天地都會舉行店慶活動，同時，商品折扣率的幅度比較大，所以往往吸引到很遠地方的顧客前往購物。
(八)提高餐飲比例
據資料顯示，商場的餐飲大多在22%-25%的比例，但東方新天地已經達到27%。原因有兩個：
一是商場辦公樓群的體量是別的項目無法比擬的，30萬平方米的辦公樓等于國貿的兩倍，辦公人群對餐飲的消費需求很強。
二是東方廣場靠近王府井，每天30-40萬的人流量，雖然與步行街風格不同，仍有不少人會逛到新天地，并進行餐飲消費，加大了對餐飲的需求。
八、 北京商業地產綜述
縱觀國內外眾多商業地產項目的成功發展，不難看出，成功運作一個大型購物中心項目，應該秉持長期經營的觀念，摒棄短線開發的心態，以引入專業化管理團隊為關鍵，創立正確的經營目標和科學的管理體系。
租金持續上漲
伴隨著商業地產供應量的加大，北京商業地產租金也持續看漲。之所以出現這種市場現象，主要原因之一是國際零售商大舉進入北京市場。這也充分說明北京的商業地產正在進入一個黃金時代。
主題商業模式逐步獲認可
隨著近幾年商業地產的市場供應量集中加大，導致市場供大于求，在這種背景下，主題商業項目誕生了。具有主題的商業項目既細分了市場，也甄別了客戶群，可以很好地將目標客戶群吸引過來，成為商業項目的消費者。同時通過對產品的調整、同類商家的集中化或購物環境的營造，將很多隨機性較強的購物行為轉變為目的性消費，主題商業逐漸獲得各方認可。據記者了解，主題商業地產在國外早已形成趨勢，有別于綜合性購物中心的一站式購物，前者更體現了單個項目的個性化及特殊性。在商業供應充足的市場內，穩穩抓住目標客戶群。
經營目標明確
首先，一個專業管理團隊在商業價值創造過程中能夠實現的經營目標具體包括以下幾個方面：
一是要為消費者創造舒適、愉悅的消費場所;二是要為商戶創造富有效率的經商環境;三是要成為投資方(發展商)與商戶之間的紐帶，建立相互聯系的利益體系，共同來提升商業物業的價值以至三方面的利益。
管理體系專業化
在建立了明確的商業目標后，還需要用專業化的管理體系來保證目標的實現。首先，是要創建良好的租戶組合和體系，并在經營中注重對租戶進行適當的調整，以適應不斷變化的市場需求。
其次，是要建立有效的營銷推廣體系，在引起消費者關注的同時，也增加租戶的經營信心。
再次，是要通過創建有效的營銷環境，創建完善的客戶服務體系，來建立顧客忠誠度，不斷維護核心消費群體。
最后，是通過建立高標準的物業管理體系，來創造安全、舒適、整潔的購物環境和人性化的購物感受。
商業地產之不足
總體看來，北京商業地產發展迅速，少數項目經營火爆，雖有以上所述的東方廣場、以及西單大悅城，新光天地等營業額年年攀高，也曾有搜秀、新秀水在開業后也面臨經營慘淡的局面，問題大多存在于后續經營期間：
1、選址不夠準確。對交通、周邊環境、消費半徑沒有深入的研究，造成項目經營慘淡。
2、前期定位不夠準確。許多商業項目不進行充分的市場調研，在沒有充足的市場支撐的情況下，盲目定位，盲目拔高，不考慮實際情況，無法吸引到目標客戶，造成項目經營失敗。這一點在巨庫項目及北京的首都時代廣場表現的較為明顯。
3、商業配套設施較為缺乏，休閑娛樂設施較少，無法長時間留住客流，同時也無法營造舒適輕松的購物環境。這一點在許多商業地產項目中都有所存在。
4、前期規劃設計不夠合理，造成后期的經營困難，同時難以招到主力商鋪。
5、業權不統一，無法進行統一管理，無法對商戶質量進行把控，同時由于一些業主急需資金，低價出租商鋪，拉低了整體商業的租金價格。
6、經營中對外宣傳不足，項目知名度無法打出。開發商及管理者與商戶互相依賴等等。
總而言之，在所有業態中商業地產的專業性和操作性要求最高，而其所獲得的利潤也相當驚人，因此很多開發商即使從未涉足也愿意花重金投入。然而，要抓住機遇贏得競爭，獲得商業地產項目的真正成功并非一個短線過程，必須放在一個更為長久、宏大、科學的目標及運作過程中實現。
商業調研報告14
隨著市場經濟的快速發展，人民生活水平和質量不斷提高，社會上出現了大量各種形式、規模和內容的超市。這些超市由于商品品種齊全、價格合理、便利優勢，深受消費者喜愛。調查中我們發現安陽市的超市普遍采用自行購置的商業軟件，以前臺運用微機收款、后臺使用服務器管理的基本模式進行賬務處理，這種新的經營模式對常規的稅收管理、檢查、取證都帶來了
新的問題。以下就商業超市的稅收管理談一些看法。
一、商業超市目前經營狀況及規律
（一）經營形式主體成分多元化。目前，超市的經營主體呈現出多元化的趨向。各種經濟成分參與到超市經營之中，一般為個人出資，也有股份合資，外商投資、個體經營等等，加入零售競爭行列，形成同臺競技、共同發展的格局。
（二）經營方式多樣化。早期的超市一般以自營為主，而現在則采取場地租賃、商家進場進店以及聯營等方式，經營方式相當靈活，自營陣地和空間不斷縮小。對場地出租，主要是收取租金；對進場進店者，主要是收取進場費；對聯營的商品，主要對銷售額進行“提點”即按一定比例提取分成。
從經營狀況看：成規模的超市一般經營面積大、從業人員多，但倉庫存儲卻不大、一般上規模的商業超市基本上在1000平方米左右，從業人員在50人以上。商品擺放在營業區貨架上，顧客進入營業區內隨意挑選，營業員按柜臺提供介紹服務和貨物監控。其庫存商品大都在柜臺上陳列，一般倉庫很小，缺貨時，通過電話聯系快速補缺。
從經營范圍看：一般成規模的超市經營范圍涉及洗滌、百貨、煙酒、副食、日雜、服裝、五金交電、家用電器、手機電腦、床上用品、文化用品、蔬菜等多個方面，品種多達上萬種。
從進貨渠道看：一是采用聯手壓價采購方式，多地超市統一聯手采購，爭取以最低價位購入商品，毛利率可達15%—20%。二是與廠家簽訂年度銷貨數量協議，按廠價直銷，廠價返還手續費。三是部分商品廠家租賃柜臺銷售。四是廠家支付促銷員（營業員）工資銷售。五是租賃柜臺，只收取租賃費，由租賃者自己采購。
從銷售情況看：主要以零售為主，費用基本固定，主要是租賃費、人員工資、電費等其他經營、管理和財務費用。一般來講，成規模的大型商業超市銷售量都比較大，一般年度銷售額在數百萬元以上。
（三）經營分布廣泛化。大型超市不斷進行經營擴張，以總機構為立足點，推進其分支機構遍布城鄉，店面分布日益廣泛。形成了點多、線長的經營格局。如我市華聯、萬源等大型商業超市，在多處設立分店，以設立“網點”來搶占市場。
（四）經營面積規模化。拋開一些以經營煙酒副食為主的小超市不算，一些大型超市在經營面積上做文章，以形成規模化效應。龐大的經營面積、良好的購物環境、齊全的商品貨物是超市競爭的主流，以追求利潤最大化。如丹尼斯、華聯均擴大了店面規模。
二、商業超市管理難點及存在的問題
（一）賬目設置不規范，難查賬。超市購進貨物一般都不作手工明細賬，而是將貨物品名、數量、單價以不同條形碼形式輸入電腦。銷售時由電腦收款機對商品條形碼進行識別、結算收款和核算收入。按規定，電腦資料和賬簿、憑證都應按規定年限進行保存。但是，有些超市在經營過程中有刪除電腦資料的問題，這實際上等同于銷毀了賬簿記錄，導致稅務人員無法對其銷售收入進行核查。有的超市設置兩套帳或賬目設置不規范，有的沒有往來賬，有的沒有庫存商品賬，有的沒有銷售明細帳，造成原始單據不真實、不完整，日報單保存極不齊全，查賬時無從下手，稅務稽查無法取證。同時普遍存在現金交易量大和大額坐支現金現象。所以，在檢查中很難從其資金流量、銀行對賬單中找到突破口。
（二）賬務核算不正規，銷售收入不實。一是遲記收入。按照規定，收到貨款，將購物券或提貨單交給購貨方，銷售就已實現。但是在實際操作中，不少超市將這部分收入先掛在往來賬上，過一段時間再記收入，造成稅款滯納，甚至可能造成人為調節應納稅額等現象。二是損失不處理。對于開架售貨方式經營方式，容易出現商品丟失或損失,像蔬菜、肉類、副食品保質期較短，腐爛、變質、過期等現象經常發生。超市在盤點時沒有按規定作賬務處理，或者賬面根本就不反映。稅務機關也沒有能力為其盤點。三是存在將商品當福利發給職工，開業時送出相當數量贈品的現象，但是賬上均沒有記錄。
（三）超市內“店中店”難以區分。有些超市將柜臺或部分場地租賃給其他經營者自主經營，稅務機關難以區分哪些是超市自身經營，哪些是租賃經營。在納稅問題上，超市和“店中店”互定盟約，相互推諉，逃避納稅。而此部分經營收入沒有通過超市的商業管理軟件記錄，也沒有被稅務機關所管理，形成稅收管理的“真空地帶”。不少大型連鎖超市經營方式一般分為專柜經營和自營。專柜經營采取引進手工作坊或者特色商品銷售，由超市統一()收款。超市與專柜供應商簽訂合同，規定供應商每期應達到的最低銷售額，如達不到則由該供應商補足或者撤場。月末結算供應商開具進項票時增大扣點，即供應商按實際銷售額少開金額。因此一些供應商為能繼續在超市經營，在沒有達到最低銷售額的'情況下，按照最低銷售額開具增值稅專用發票，造成虛假的銷售，無形中增加了超市的當期進項稅額，降低了稅負。
（四）會計電算化和核算資料的集中管理導致稅務監管難。在會計核算管理上，當前連鎖超市采取購買或自行開發企業管理信息系統、財務管理系統來加強對企業經營過程的控制。根據《征管法》規定，從事生產經營的納稅人的財務、會計制度或者財務、會計處理辦法和會計核算軟件，應當報送稅務機關備案。而在實際執行中存在三個問題：一是企業使用的財務軟件以及各系統管理軟件種類多樣，各種財務數據歸集及生成方法不一致，各類明細帳格式也不統一，給日常稅務管理和稅務稽查帶來難度；二是會計核算軟件報送備案規定執行不到位。在使用計算機記賬的納稅人中，很少有企業向稅務機關報送備案，而稅務機關對此的管理也比較薄弱；三是目前多數財務軟件都允許設置多個“帳套”，分別進行加密，各“帳套”之間的會計資料（如記帳憑證）可相互傳遞、取舍，而且對各帳套文件的存儲無任何限制，既可存儲在本機硬盤中，也可通過網絡存儲在其它硬盤、光盤等存儲介質中，并可在已知密碼的前提下，實行信息共享。這就為企業設置多套帳偷稅、逃避稅務檢查提供了便利。在財務帳冊數據管理上，目前連鎖超市實行高度集中化管理，稅務機關在稽查時不能及時掌握納稅人的資料，需要企業提供的統計數據和財務數據，都能臨時生成。這樣，企業提供數據的真實性、全面性則取決于企業。此外，稅務機關在進行納稅檢查時，需要到核算地開展工作，增加了稅收成本。
（五）稅收管查不到位現象存在。當前商業經營形式靈活,而對五花八門的商業促銷活動，稅務管理沒有明確的政策依據，同時，稅收管理員業務素質不高，普遍缺乏商業管理知識，都給管理造成了一定困難。稅務稽查作為稅收征管的最后一道防線，受各種條件的限制，對商業企業特別是大型商業超市檢查面偏小，對商業營銷了解甚少，沒有有效地遏止偷稅行為的發生。
三、對加強商業超市管理的建議
（一）全面推行稅控裝置。《征管法》明確規定：國家根據稅收征收管理的需要，積極推廣使用稅控裝置。稅務機關要切實加強稅控裝置的推廣力度，強制性要求所有超市必須納入稅控管理，所有業務通過稅控機具開票，所有數據進入稅控存儲。在稅控收款機中添加能準確記錄納稅人經營情況，對納稅人銷售出去的貨物，無論是否開具發票，稅控收款機都能自動存儲銷售額的“稅控黑匣子”，稅控收款機的密碼由稅務機關掌握，稅務機關按月將其存儲的信息和納稅人申報的信息進行核對，確保銷售收入的準確性。稅務機關應加強監督，促使超市全面使用稅控裝置，并強化日常檢查，一旦發現未按規定使用、損毀或擅自改動稅控裝置的，可依照《征管法》進行處罰。同時加大對稅控裝置的檢查力度，對不按規定安裝使用稅控裝置的，實行從嚴查處，以糾其過。
（二）加強超市日常稅收征管。一是依據原始單據記錄，突出對商品購進和銷售情況進行監管；建立定期盤點報告制度，對非正常損失及時進行處理。二是依據每日銷售記錄，突出核查購銷明細情況。稅務人員依據日銷售記錄，進行“兩簿一表”對照，核實其實際經營狀況，掌握銷售額。三是依據銀行和進貨單據，突出對資金與貨物的流向和流量進行雙項比對管理。
（三）重視企業會計軟件的報送備案制度。企業報送財務軟件資料包括財務軟件功能、操作程序、各環節數據來源等具體內容，當財務軟件升級或主要功能改變時，應及時向稅務機關備案。對未按規定報送的，應嚴格按照《征管法》規定進行處罰。同時，企業必須保管好紙質帳簿，以備稅務機關審計或檢查。稅務人員要加強對企業財務軟件的學習，掌握財務軟件的操作和審閱方法，提高管理能力。
（四）加強稅收管理力度，規范超市財務管理行為。一是加強對超市納稅人的稅法宣傳，輔導納稅人建帳建制，引導并規范其財務管理行為。二是對納入增值稅一般納稅人管理的，要責成其分品種、分柜組建立各種明細帳。必要時可以突擊盤點某種或某類商品庫存，查看其進、銷、存是否相符，堵塞稅收征管漏洞。三是深化超市稅收分析。稅收管理員要加強對超市稅收的調查分析，掌握其“銷售額變動率”、“成本毛利率”，定期開展納稅評估。對評估異常戶采取“登點核查”等方式，核實真實銷售額；對于“店中店”采取實地勘察、暗訪、長期跟蹤管理等方法，摸清租賃柜臺或場地的真實情況；對承租承包人，按規定辦理稅務登記，納入稅務管理。
（五）加強商業超市發票管理。一是把超市的pos機銷售記錄與發票開票系統相連接，做到小票即發票。二是電腦版發票必須通過電腦開具，開具發票必須使用稅務機關開發或認可的開票軟件。三是發票開具必須內容完整。按照發票管理辦法的規定，逐欄逐項填寫完整，對將發票品名籠統地開為勞保、辦公用品、日用品的，必須附列具體明細清單。四是加強對超市發票的審核，對其開具的增值稅發票和普通發票的流向進行追蹤，防止稅款流失。五是加強普通發票的日常管理和監督。稅收管理員定期對超市pos機的收銀數據、上傳數據、申報數據進行分析、評估，對超市pos機機打發票的使用情況進行抽查、核對，掌握其真實情況。
（六）加強對獨立納稅人的稅務管理。一是由超市管理者提供超市內獨立納稅人的名單、經營面積、租金及經營狀況，并定期提供變化情況，加強稅源監管。二是超市內的獨立經營者，必須按規定辦理營業執照和稅務登記，否則不允許其在超市內經營。三是定期清理超市內獨立納稅人，對漏征漏管戶要依法進行處理，對定額偏低的個體戶調整定額。
商業調研報告15
黨的十六大和十六屆三中全會通過全面分析形勢、認真總結經驗、深刻認識規律,為了更快更好發展工業企業，提出樹立和落實“堅持以人為本，樹立全面、協調、可持續的發展觀，促進經濟社會和人的全面發展”。樹立和落實科學發展觀，對工業企業戰線來說，首要和關鍵在于切實轉變企業經濟增長的方式，通過建設工業園區，促使企業持續、快速、協調、全面、良性發展，這對杞縣致力于工業崛起和振興至關重要。現就杞縣工業園區的發展情況調研報告如下：
一、工業園區發展的基本情況
杞縣現有工業園區兩處，一處名稱為杞縣水東民營工業園區，一處為杞縣西關工業園區。
杞縣水東民營工業園區始建于20xx年初，位于杞縣縣城東側，緊臨106國道，規劃占地面積5000畝，建成占地面積20xx 畝。截止20xx年2月，園區基礎設施總投資7000萬元，主要資金來源是自籌，園區路、水、電已經建設完工，土地利用主要采取租賃方式。
xx年園區企業共實現銷售收入20000萬元，實現利稅3000萬元。
杞縣西關工業園區，位于杞縣縣城西側，緊臨縣城，始建于20xx年，規劃占地面積1500畝，現建設占地面積1500畝。截止20xx年2月，園區基礎設施總投資5500萬元，主要資金來源是自籌，園區路、水、電各項設施建設均已竣工，土地利用主要采取租賃方式。
二、發展工業園區的主要做法
縣委、縣政府在工作指導上突出"工業強縣"，以主要精力抓好工業發展；相關部門和領導圍繞各自職責，結合實際，積極主動地服務和支持工業園區建設。
一是分類推進園區建設。繼續抓好水東民營工業園區建設，重點抓好西區工業園建設，有條件的鄉鎮因地制宜建設地方特色工業小區，積極發展區域特色經濟。
二是加快結構調整，實行產業聚集。充分利用比較優勢，加大產業結構調整力度，重點培育糧食機械、化肥、紡織、面粉加工、大蒜深加工等產業。通過資源整合，拉長產業鏈，實行龍頭企業帶動等方式調整結構，加快產業聚集。
三是努力增強園區融資功能。各工業園區強化“園區經營”的創新理念，積極推行公司制的市場化運作方式，探索和形成“政府組織推動，財政扶持啟動，土地批租滾動，內資外資聯動”的投資格局。
四是加強政策扶持。進一步完善和落實工業園區優惠政策，出臺新的扶持政策，對重點園區實行“一區一策”，加快建立園區“一條龍”的便捷服務體系，吸引更多的項目落戶園區，壯大園區產業規模，發揮規模效應，使之成為功能齊全，環境優美、體制先進、管理高效的新型工業園區。
三、制約工業園區發展的因素
我縣工業園區經過幾年的發展，已具備了一定的規模，在部分行業具有一定的比較優勢，但與周邊縣市相比、與新型工業化的要求還有一定差距，在經濟運行中還存在一定的困難和瓶頸制約因素，其主要表現：
1、工業園區企業總量不大，結構層次和水平偏低。從規模上看，企業規模普遍較小，產值超億元的企業僅有2家。從結構上看，規模化、集約化程度不高，缺乏具有較強帶動能力的.大企業、大集團；企業技術水平不高，創新思想不強，產品檔次偏低，資源產品、初級產品及工藝落后的產品仍占主導地位。
2、工業園區基礎設施建設需進一步完善；園區管理應進一步規范化；規劃應進一步科學化、合理化；優惠政策需進一步加強落實。
3、企業資源利用水平不高，可持續發展能力不強。我縣是農業大縣，其農業資源儲量在全國有一席之地，由于農產品深加工能力不強，部分企業資源浪費嚴重，再加上我縣污染企業較多，工業污染顯現，可持續發展壓力增大。
4、工業園區內企業規模偏小，帶動能力不強。我縣規模企業仍以小型企業和分散狀態為特色，行業不集中，既缺乏具有較強帶動能力的大企業、大集團，也缺少具有廣泛影響的知名品牌。
5、企業融資難、貸款難等要素的約束仍然存在，制約著工業園區的快速發展。
四、下一步打算
（一）制定加大輿論宣傳力度政策措施，營造良好的工業園區發展氛圍
（二）抓好園區內項目建設。我們緊緊圍繞項目建設這個中心，狠抓項目的落實工作。
（三）進一步加強服務意識，加大對企業的服務力度
（四）加快結構調整速度，實行產業逐步聚集
（五）加強企業家隊伍建設，打造企業管理創新
（六）在科學規劃，合理布局，高效管理基礎上，為企業入園提供良好的投資和生產環境。城建、土地、交通、供電、工商、稅務等部門對入園企業積極配合，大力扶持，落實各項優惠政策。
五、發展工業園區的意見和建議
一是要推進工業園區建設，繼續抓好水東工業園區和西區工業園建設，有條件的鄉鎮因地制宜建設地方特色工業小區，積極發展區域特色經濟。
二是必須努力增強園區融資功能。各工業園區要強化園區經營的創新理念，積極推行公司制的市場化運作方式，探索和形成政府組織推動，財政扶持啟動，土地批租滾動，內資外資聯動的投資環境。
三是必須加強政策扶持。只有進一步完善和落實工業園區優惠政策，出臺新的扶持政策，對重點園區實行一區一策，加快建立園區一條龍的便捷服務體系，吸引更多的項目落戶園區，壯大園區產業規模，發揮規模效應，才能使之成為功能齊全，環境優美、體制先進、管理高效的新型工業園區。
四是要發展循環經濟，組織企業清潔生產。循環經濟強調最有效利用資源和保護環境，走新型工業化道路，加快工業化進程，必須堅持可持續發展。
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