小議房地產項目施工階段的成本管理的成本管理論文

　　改革開放以來，特別是在進入二十一世紀之后，我國經濟發展迅速，人們的生活水平也越來越高，對生活環境的要求也隨之提高。這就使得我國高樓大廈隨之崛起，房地產建筑工程也是越來越多。因此，很多企業都開始投入到這一行業當中，使得房地產工程行業的競爭是越來越激烈，為了能在這種激烈競爭的環境中生存與發展，降低房地產建筑工程施工階段的成本就成為重要的一環，為了能夠更好地進行房地產建筑工程施工階段的成本管理控制，根據查閱相關資料以及自身工作經驗對其做出了分析，提出一些相關建議，希望對工程施工成本控制提供一些參考。

　　施工階段是房地產項目形成實體的階段，這一階段的成本管理對項目的成本影響重大。此階段的成本管理主要涉及以下幾個方面。招標制度;過程的簽證管理;施工索賠的管控;結算管理等。下面分別纏述。

　　一、完善招標制度

　　招標的重要性，不言而喻，針對止前一些公司招標過程中暴露的問題，完善招標管理制度、歸口、分級進行招標管理，規范招標行為應顯得尤為重要了。對招標管理改進方案及措施進行如下完善。

　　1、招標管理總體要求：意識、原則、行為。

　　(1)意識主要包含：服務、計劃、成本、管理。

　　(2)招標原則：三公“公開、公平、公正”、誠實守信。

　　(3)行為：情商、專業、控制、學習、溝通、策劃。

　　2、招標管理核心追求：

　　(1)打造專業化團隊

　　(2)建立公司招標體系

　　(3)嚴格按計劃執行

　　(4)強化管理手段

　　(5)注重信息化建設

　　3、明確招標范圍、業務明細

　　(1)完善招標文件

　　①建立示范文本體系

　　②明確招標文件的前置條件。明確工期、樣品、設計圖紙等技術要求;明確投標單位遞送樣品的種類、型號等。設計部將審批完成的實物設計樣品移交給招標經辦部門。設計樣品應保證至少有三家同檔次產品滿足工程需要。可以采用合理低價法和綜合評分法，但評分辦法要統一。

　　(2)完善入圍單位要求及入圍標準

　　(3)明確發標的工作要求

　　(4)開標

　　①在招標文件規定的時間、地點公開進行。

　　②開標前投標單位應將投標保證金送達，財務部人員鑒別其合法性、真實性和有效性。

　　③完成證件和標書密封情況核查后，按遞交投標文件的逆序公開唱標并記錄，投標單位委托代理人對開標過程和結果簽字確認。

　　④開標時應對樣品的相關信息進行檢查，若有遺漏應補齊。

　　(5)為規范投標，應確無效投標的情形①：

　　(6)為規范投標，應明確重新招標的情形：

　　(7)明確評標原則及要求

　　(8)明確定標要求

　　①評標原則：公開、公平、公正及誠實守信;科學合理;反不正當競爭。

　　②招標小組組長主持評標工作，評標過程中招標小組成員應全程參與，確因特殊情況無法參加須授權勝任人員參加，報招標小組組長批準。禁止未經授權的人員參加評標并簽署意見。招標小組成員要獨立行使職權、承擔責任，禁止私下串通、人為操控及代替打分。

　　③嚴禁在開標后變更評標辦法。

　　④開標后禁止接受個別投標單位的優惠降價，進行單獨議標。

　　⑤對設計品質與效果有要求的招標，要加強材料封樣的報送、確認管理，報送樣品全部達到技術要求后方可評、定標。

　　二、強化簽證管理

　　作為施工過程中成本控制的關鍵一環，由于簽證辦理的不規范性、不嚴肅性，給成本控制帶來很來的壓力，甚至有大量虛假簽證產生。規范簽證管理、強化簽證責任就顯得非常重要，針對簽證管理提出改進方案與措施如下：

　　1、明確現場簽證范圍：項目施工過程中，凡發生可能引起合同額變化，且不屬于設計變更范圍的事項。特別要注意簽證的重復計量問題：例如某些現場簽證中，“回填垃圾”經核實，回填的確實是砂礫料，“回填垃圾”屬于寫法上的失誤，遺漏了一個關鍵字“坑”，即“回填垃圾坑”;不僅要核實工程量，也要能從全局把握工程量計算是否合理、準確。又如，按照規定：施工機械使用費中已包含了人工費和燃料動力費，因此人工費和燃料動力費的申報就屬于重復了。

　　2、明確現場簽證執行原則

　　①項目公司各部門發放的文件必須通過工程部轉交監理單位和施工單位;施工單位上報的文件必須通過工程部轉交所屬項目公司相關部門。

　　②嚴禁事后補辦。應關注變更簽證的時效性，避免事隔多日才補辦簽證，導致現場簽證與實際不符的情況發生。此外，應加強工程變更的責任及審批手續的管理控制，防止簽證隨意性、無正當理由拖延和拒簽現象。

　　③必須有齊備、有效的原件作為辦理現場簽證的依據。

　　④工程合同中應約定現場簽證的工作流程及有效簽發人。

　　3、明確現場簽證分類

　　①正常類：可做到事前控制，能做到“先估價后施工”。

　　②特急類：不能做到事前控制，同時又必須立即執行，而且延緩實施會造成更大損失的現場簽證。特急類現場簽證由項目公司工程副總經理界定。

　　4、明確現場簽證審批權限及有效審批人

　　5、加強對現場簽證、設計變更的'考核管理

　　現場簽證、設計變更必須執行先審批后實施(特急類現場簽證發生24 小時內報集集團成本部備案)，如出現為未審批就實施的情況，設立考核標準

　　6、明確現場簽證辦理要求。特別注意簽證提交資料的完備性。

　　① 完成合同以外的零星工作時，按計日工作單價計算，此時提交現場簽證費用的申請應包括：工作名稱、內容、數量;投入該工作所有人員的姓名、工種、級別和耗用工時;投入該工作的材料類別和數量;投入該工作的施工設備型號、臺數和耗用臺時等。

　　② 完成其他承包人責任引起的事件，應按合同中的約定計算。

　　7、簽證辦理盡可能利用信息化系統完成，以保證簽證事實真實、辦理及時。

　　三、施工索賠的嚴格管控

　　索賠是工程承包中經常發生并隨處可見的正常現象。由于施工現場條件、氣候條件的變化，施工進度的變化，以及合同條款、規范、標準文件和施工圖紙的變更、差異、延誤等因素的影響，使得工程承包中不可避免地出現索賠，進而導致項目的投資發生變化。建設工程施工中的索賠是發、承包人行使正當權利的行為，承包人可向發包人索賠，發包人也可向承包人索賠。作為發包方，要嚴格審查承包人的索賠，避免不當索賠的成功;也要行使發包方的索賠權利。

　　嚴格審查承包人的索賠，此不贅述。由于發包人的索賠在實際中經常被忽視，這里著重纏述。由于承包人不履行或不完全履行約定的義務，或者由于承包人的行為使發包人受到損失時，發包人可向承包人提出索賠。主要有如下方面。

　　1、工期延誤索賠。在工程項目的施工過程中，由于多放面的原因，往往使竣工日期拖后，影響到發包人對該工程的利用，給發包人帶來經濟損失，按國際慣例，發包人有權對承包人進行索賠，即由承包人支付誤期損害賠償費。發包人在確定誤期損害賠償費的標準時，一般要考慮以下因素：

　　① 發包人的盈利損失。

　　② 由于工程拖延而引起的貸*利息的增加。

　　③ 工程拖期帶來的附加監理費。

　　④ 由于工程拖期不能使用，繼續租用原建筑物或租用其他建筑物的租賃費用。

　　2、質量不滿足合同要求索賠。當承包人的施工質量不符合合同的要求，或使用的設備和材料不符合合同規定，或在缺陷責任期未滿以前未完成應該負責修補的工程時，發包人有權向承包人追究責任，要求補償所受的經濟損失。

　　3、承包人不履行保險費用索賠。如果承包人未能按照合同條款指定的項目投保，并保證保險有效，發包人可以投保并保證保險有效，發包人所支付的必要的保險費可在應付給承包人的款項中扣回。

　　4、對超額利潤的索賠。如果工程量增加很多，使承包人預期的收入增大，因工程量增加，承包人并不增加任何固定成本，合同價應由雙方討論調整，收回部分超額利潤。

　　5、發包人合理終止合同或承包人不正當地放棄工程的索賠。如果發包人合理地終止承包人的承包，或者承包人不合理放棄工程，則發包人有權從承包人手中收回由新的承包人完成工程所需要的工程款與原合同未付部分的差額。

　　6、索賠中常見的幾點要特別注意的事項。

　　①“不利物質條件”屬于發包人應承擔的風險，指承包人在施工場地遇到的不可預見的自然物質條件、非自然的物質障礙和污染物，包括地下和水文條件，但不包括氣候條件。有的承包方往往將氣候條件這類非發包人的風險責任的造成的損失也列索賠，這是需要特別注意的。

　　②關于工程延期中工期的索賠。有的工作因發包方原因會延長施工時間，但是，此工作可能不在關鍵線路上，而且此工作工作時間的延長可能也不會改變關鍵線路。在這種情沖況下，是不能索賠工期的。但有些承包商也會索賠工期，這一點也是非常值得仔細對待的。

　　四、提高結算質量

　　結算作為成本控制的最后一關，意義不言而喻，針對成本管理結算環節提出改進措施如下：

　　1、明確結算適用范圍，適用于工程施工合同、材料采購合同、工程咨詢服務合同、其它工程合同的結算。

　　2、明確項目結算管理要點

　　①編制項目整體結算計劃，編制月度計劃，并按月將整體結算的完成情況上報總部成本部。

　　②項目結算不僅僅是成本部的工作，結算考核要加進工程部、設計部。

　　③總部成本部對超過100萬的工程結算實行四級審核，對小于100萬實行抽查審核。

　　④按結算成果，項目公司進行結算分析，總成本部組織進行目標成本復核。

　　3、明確對結算資料的要，對結算資料的要求，包括但不限于以下內容：

　　①施工合同及補充合同

　　②中標通知書、中標單位的投標文件

　　③招標文件、招標文件答疑

　　④現場簽證、設計變更

　　⑤限價資料

　　⑥甲供材料、設備的領用單、確認單

　　⑦招標圖紙、施工圖紙、竣工圖紙、圖紙會審紀要

　　⑧其它竣工驗收資料及竣工驗收合格證明資料

　　⑨建設單位確認的施工組織方案;

　　⑩工程質量、安全、文明施工和工期獎罰通知單及其他相關資料;

　　4、明確結算審查的重點

　　①結算書編制說明是否完整、詳細。

　　②編制結算書的各種原始資料是否正確有效，以及其它辦理結算手續的相 關資料是否完備。

　　③對工程要要嚴格審核，要求一審對工程量要逐條逐項進行審查，二審要抽查并結合指標進行復核。

　　④對各項單價要嚴格審核，要求一審嚴格按合同計價依據逐條逐項審查，二審要抽查并結合指標分析、橫向對比進行復核。

　　⑤對變更、簽證的有效性進行嚴格審核

　　⑥對水費、電費、交叉扣款項進行仔細審查。

　　⑦對施工單位的索賠重點審核索賠是否成立，重點審核施工單位的索賠證據是否齊全完整，索賠時效期是否有效，并及時進行反索賠的工作。

　　五、結束語

　　房地產建筑施工中的成本管理是建筑企業生存的關鍵，每個企業的發展和盈利都離不開它，合理控制成本，企業就可以健康長遠發展。對建筑工程的施工成本策略進行新的探索，尋找新的節省成本之路，使房地產企業獲得最大的利潤，盡可能的減少成本，是企業發展的必然方向，希望本文能提供一些有益的參考。由于個人知識的局限性，會有需要改正和改進的地方，敬請指正!

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