住房公積金貸款風險預警指標體系研究解析

　　摘 要：本文首先分析了住房公積金貸款風險產生的原因，然后構建了一套比較全面的風險預警指標體系，共包含4大方面、24個指標，接著對指標進行了量化，最后提出了一些保障風險預警效果的措施。

　　一、住房公積金貸款違約行為――風險產生的原因分析

　　（一）被迫違約行為。被迫違約是借款人由于某種客觀原因使得其收入受損，而無力按期償還貸款的行為，也可以理解為借款人的實際還款能力與銀行估計產生的偏差。這種違約行為的發生一般是由于借款人突發的意外事故如疾病、失業等導致其家庭收入下滑，以致其無法再按期支付剩余貸款，與房地產市場的變化無關。

　　（二）理性違約行為。理性違約是指借款人基于自身利益最大化的考慮，在權衡損益后，認定繼續償還貸款的成本比違約所帶來的損失要更高，并且可以預見未來一段時間也將如此，那么借款人根據經濟利益原則進行判斷的結果是停止還貸。與被迫違約不同，理性違約行為的發生通常是受到房地產市場價格的影響，而與其實際支付能力無關。

　　（三）惡意違約行為。目前我國尚未建立起一套完整的個人征信體系，也沒有對居民個人的信用狀況進行調查評估的專門機構，所以作為貸款人很難對借款人的信用情況做出準確判斷。同時個人住房貸款業務的服務對象是眾多獨立的個體，而且其還款期限最長可以達到30年，在這么長的時間內借款人的資信狀況很可能會產生巨大的波動，往往就造成了個人住房抵押貸款的惡意違約風險。

　　二、住房公積金貸款風險預警指標體系構建

　　三、住房公積金貸款風險預警指標量化

　　四、住房公積金貸款風險預警效果的'保障措施

　　（一）建立嚴格的的貸前審核制度。針對貸款人，要著重考察貸款人的實際情況、購房需求是否與申報的情況一致、是否存在假按揭行為，同時還要確認貸款人的住房公積金繳存情況及對借貸款所在單位及從事的職業等信息，判斷貸款人申報收入的合理性。加強對開發商的考察，防止欺詐行為。首先要了解開發商的信用情況;其次要了解開發商的經營情況;第三要了解開發商的開發項目的情況，看開發商是否取得了土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證等，是不是存在一房多售的情況。這些措施的主要目的是排除擔保房產的市場不確定性的影響。建立以風險評估和控制為核心的貸款風險預警制度。住房公積金貸款應該遵循“貸前調查、貸時審查、貸后檢查”的原則。中心建立審貸委員會，參考風險預警系統報告的結果，完善項目貸款的審批機制，建立并完善風險預警機制與應急應變機制，及時反饋貸款者的資產質量以及可能發生的各類事件，制定出切實可行的應急應變步驟與措施及不良貸款清償和核銷管理制度。

　　（二）加強風險預警系統的基礎信息管理。對附屬住房公積金貸款風險預警系統的貸款信息系統進行升級改造，使其功能更加完善，效率更加高效，終端操作更加簡便。加強各環節的風險控制措施進，進一步提高住房公積金業務的安全性和效率性。建立可靠完備的災難備份計劃和應急處理機制，對業務信息數據采取多介質備份與異地備份相結合，確保業務信息數據的安全完整。完善檔案管理和交接制度，對各類紙質檔案包括名種會議記錄與決議、住房公積金繳存人資料、貸款合同、抵押權證、憑證帳冊以及各類法規、文件等進行分類管理。應統一公積金業務管理信息系統，實現數據集中管理，并建立公積金監管數據庫，確保原始數據信息的安全。

　　（三）加強隊伍素質建設，提高業務技能和信息管理水平。隨著住房公積金制度的發展，住房公積金管理隊伍素質建設也日益重要，迅速提高住房公積金管理中心工作人員綜合素質，是確保貸款信息準確的有效手段。住房公積金管理中心要制定隊伍培訓規劃，定期開展業務知識和計算機培訓，尤其是金融知識、國債知識的培訓，組織職工學習業務政策和相關法規，提高職工理論水平和操作技能，對于新錄用人員，進行上崗培訓、持證上崗。應該要求貸款工作人員不斷提高服務意識，強化學習意識、規范意識，使貸款調查、審查、審批、催收、內部稽查等工作流程化，制度化;強化風險意識。嚴格貸款申請人的資格關，抵押擔保關，審批發放關和還款催收關。強化責任意識，嚴格落實責任追究制，使中心職工增強責任明確目標，提高認識，把各項工作落實到實處。

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