“鄂六條”政策解讀:首套貸款利率打7折 可異地用公積金

　　在上半年各地樓市成交量大多都出現不同程度下滑的背景下，昨日，經省政府同意，省住建廳發布《關于促進全省房地產市場平穩健康發展的若干意見》(下簡稱《意見》)，通過對首套房在利率、稅費等方面的政策傾斜，加大了公積金、銀行信貸等對職工購房的支持，提出加強市場分類調控、支持合理住房消費、改進住房供應方式等6條指導意見。業內人士表示，“鄂六條”的系列組合拳，將對后期樓市發展帶來積極影響。

　　■降利率

　　首套房貸款 利率可打七折

　　80萬元商貸可省息21萬元

　　今年3月，各家銀行紛紛上調個人房貸利率，利率上調幅度從5%至20%不等。記者采訪了解到，對于首套房，多家銀行甚至要求，首付款至少五成才能享受到6.55%的基準利率。

　　昨日發布的《意見》特別指出，居民貸款購買首套自住普通商品房，首付只需30%，貸款利率可降至基準利率的0.7倍;個人購買家庭唯一普通商品房，減半征收契稅;個人購買90平方米及以下家庭唯一普通商品房的，契稅按1%稅率征收。各地對引進的各類專業技術人才、在鄂投資機構派駐人員、進城經商務工的農村轉移人口、大學畢業生等，在我省城鎮購買首套房的也將享受政策優惠。

　　除對首套房外，對拆遷戶購房也有稅收優惠：居民因個人房屋被征收，選擇貨幣補償重購房屋，且購房成交價不超過貨幣補償的，對新購房屋免征契稅;購房成交價超過貨幣補償的，對差價部分按規定征收契稅。此外，對以房換房者也有稅收優惠，即房屋產權調換且不繳差價的，對新換房屋免征契稅;如有差價，對差價部分按規定征收契稅。

　　記者算了一筆賬，以貸款總額80萬元、貸款周期20年為例，按照6.55%的基準利率，還款總利息和月供分別為63.72萬元、5988元。如果利率降低至七折，還款總利息和月供分別為42.35萬元和5098元。這就意味著，與目前市場首套房的實際貸款利率相比，購房者月供負擔將減少890元，20年下來，還款總利息將減少21萬余元。

　　■松貸款

　　個人房貸簽訂 1月內放款

　　商貸公積金均支持異地購房

　　今年全國樓市進入調整狀態，各地均對限購政策進行了調整。今年7月19日，武漢也對樓市限購松綁。但記者走訪發現各銀行依舊嚴格執行限貸政策。

　　此次《意見》特別提出，要發揮金融和住房公積金對房地產市場的支持作用，并提出了5點指導意見。

　　金融支持方面，《意見》除要求各商業銀行對已達到預售許可條件的項目保證貸款，對在建普通商品住房開發項目滿足合理資金需求外，還要求各商業銀行要加快對個人房貸的受理、審批和發放，對已簽訂貸款協議的個人房貸，原則上要在協議簽訂之日起一個月內予以放款;支持異地購房者在購房所在地商業銀行辦理個人住房貸款。

　　此外，全省將加大公積金對職工購房的支持力度。對使用公積金貸款首次購買普通商品住房的職工，各地適當提高貸款額度、放寬貸款期限;職工以組合貸款購自住普通商品房，商貸部分將予以基準利率下浮優惠。

　　值得注意的是，在本省范圍內異地購房的家庭，將可使用繳存地住房公積金辦理貸款。各地還將探索繳存公積金職工購房時，可同時申請使用父母、子女的住房公積金，有效發揮住房公積金在家庭代際間的互助作用。使用住房公積金貸款購房的職工，每月月供可直接從其公積金賬戶劃轉。

　　■去庫存

　　房子建得多賣不動 以后少供地

　　武漢現有存量房要賣一年多

　　今年以來，“去庫存”成為全國各地樓市的共同呼聲。

　　以武漢為例，機構數據顯示，去年前8個月，武漢住房成交1009萬平米，供應839萬平米，銷供比為1.2;今年同期成交1011萬平米，新批供應達到1245萬平方米，銷供比為0.8，供需狀況發生扭轉。業內人士認為，上半年房企普遍銷量下滑，多數樓盤存貨積壓，加速“去庫存”成為下半年首要目標。目前武漢商品住宅庫存達到1470萬平方米，約16.3萬套，預計整體銷售周期延長至13.6個月。

　　此次《意見》特別指出，全省各地政府要根據市場供需情況，按照一市一策、一縣一策的要求，采取相應措施，實現商品住房供求基本平衡。其中，武漢市要根據市場變化適時調整放開住房限購等政策，確保房地產市場平穩健康發展。實際上，今年7月中旬，武漢就開始對部分區域限購政策松綁，執行的就是分區域調控政策。

　　《意見》還要求，商品住房庫存較大、庫存消化超過24個月的市、縣，要及時修訂住房用地供應計劃，調減商品住房用地供應規模，引導住房合理消費，調結構，去庫存。中國指數研究院(華中)市場研究總監李國政表示，減少土地出讓這一舉措在以前政策調整中很少提及，這項調整從源頭上減少供應，可避免供應過剩造成樓市惡化。

　　■調結構

　　運營公租房 免營業稅房產稅

　　發展共有產權住房成新亮點

　　住房供應結構的調整，也是此次新政策的亮點之一。《意見》提出，支持房地產開發企業通過共有產權住房、先租后售等方式運營商品住房;鼓勵房地產經紀機構開展住房租賃托管業務;引入基金或民間投資收儲存量商品住房，作為租賃房源向市場租賃或向保障對象配租。對企業、機構納入公租房管理的住房租賃收入，免征營業稅、房產稅。

　　公租房制度也將得到完善。省住建廳表示，將鼓勵各地通過政府收儲等方式，購買商品住房作為公共租賃住房房源;探索將社會存量房源納入當地公共租賃住房體系，實行市場租金、分類補貼。

　　此外，各地還將積極探索，通過在公共租賃住房、棚戶區改造安置房中實施共有產權，在新建商品房中配建共有產權住房，改經濟適用住房為共有產權住房，切實解決城鎮中等以下收入家庭、新就業職工和進城務工人員等群體的住房困難。對納入公共住房管理的共有產權住房，參照公租房住房政策給予稅收減免和租金補貼。

　　業內人士指出，在商品房供大于求的特殊時期，“鄂六條”上述調整，既解決了保障房源不足問題，同時也幫助消化樓市庫存，一舉兩得，這是中國保障房建設的一個創新。

　　■促轉型

　　建綠色建筑 獎勵容積率

　　促房地產企業向品牌化轉型

　　促進房地產業轉型成為今后的發展方向。《意見》指出，將以獎勵容積率的方式，鼓勵房地產業轉型。首先，全省將支持企業建設“四節一環保”綠色建筑，對開發建設一星、二星、三星級綠色建筑，分別按綠色建筑總面積的0.5%、1%、1.5%，給予容積率獎勵。其次，鼓勵發展現代住宅產業，出臺裝配式建筑技術標準，建立住宅產業化基地，對采用裝配式建筑技術開發建設的項目，由各市、縣政府根據本地實際出臺政策，給予容積率獎勵。需要注意的是，此次新政策還鼓勵開發建設、購買全裝修普通商品房，免征全裝修部分對應產生的契稅。

　　對此，有開發商向記者表示，這項政策調整無疑將對提高建筑節能環保，推動全裝房建設、消費起到刺激作用，對品牌房企是利好政策。

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