一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產(不含自建)，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。上述納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老項目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
【相關文件】
財政部 國家稅務總局
關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知
財稅〔2016〕36號2016年3月23日
各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、國家稅務局、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：
經國務院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅(以下稱營改增)試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。現將《營業稅改征增值稅試點實施辦法》、《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》、《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》和《跨境應稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規定》印發你們，請遵照執行。
本通知附件規定的內容，除另有規定執行時間外，自2016年5月1日起執行。《財政部
國家稅務總局關于將鐵路運輸和郵政業納入營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2013〕106號)、《財政部
國家稅務總局關于鐵路運輸和郵政業營業稅改征增值稅試點有關政策的補充通知》(財稅〔2013〕121號)、《財政部
國家稅務總局關于將電信業納入營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2014〕43號)、《財政部
國家稅務總局關于國際水路運輸增值稅零稅率政策的補充通知》(財稅〔2014〕50號)和《財政部
國家稅務總局關于影視等出口服務適用增值稅零稅率政策的通知》(財稅〔2015〕118號)，除另有規定的條款外，相應廢止。
各地要高度重視營改增試點工作，切實加強試點工作的組織領導，周密安排，明確責任，采取各種有效措施，做好試點前的各項準備以及試點過程中的監測分析和宣傳解釋等工作，確保改革的平穩、有序、順利進行。遇到問題請及時向財政部和國家稅務總局反映。
附件1.營業稅改征增值稅試點實施辦法
2.營業稅改征增值稅試點有關事項的規定
3.營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定
4.跨境應稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規定
附件1：營業稅改征增值稅試點實施辦法
第一章 納稅人和扣繳義務人
第一條
在中華人民共和國境內(以下稱境內)銷售服務、無形資產或者不動產(以下稱應稅行為)的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業稅。
單位，是指企業、行政單位、事業單位、軍事單位、社會團體及其他單位。
個人，是指個體工商戶和其他個人。
第二條
單位以承包、承租、掛靠方式經營的，承包人、承租人、掛靠人(以下統稱承包人)以發包人、出租人、被掛靠人(以下統稱發包人)名義對外經營并由發包人承擔相關法律責任的，以該發包人為納稅人。否則，以承包人為納稅人。
第三條 納稅人分為一般納稅人和小規模納稅人。
應稅行為的年應征增值稅銷售額(以下稱應稅銷售額)超過財政部和國家稅務總局規定標準的納稅人為一般納稅人，未超過規定標準的納稅人為小規模納稅人。
年應稅銷售額超過規定標準的其他個人不屬于一般納稅人。年應稅銷售額超過規定標準但不經常發生應稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規模納稅人納稅。
第四條
年應稅銷售額未超過規定標準的納稅人，會計核算健全，能夠提供準確稅務資料的，可以向主管稅務機關辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。
會計核算健全，是指能夠按照國家統一的會計制度規定設置賬簿，根據合法、有效憑證核算。
第五條
符合一般納稅人條件的納稅人應當向主管稅務機關辦理一般納稅人資格登記。具體登記辦法由國家稅務總局制定。
除國家稅務總局另有規定外，一經登記為一般納稅人后，不得轉為小規模納稅人。
第六條
中華人民共和國境外(以下稱境外)單位或者個人在境內發生應稅行為，在境內未設有經營機構的，以購買方為增值稅扣繳義務人。財政部和國家稅務總局另有規定的除外。
第七條
兩個或者兩個以上的納稅人，經財政部和國家稅務總局批準可以視為一個納稅人合并納稅。具體辦法由財政部和國家稅務總局另行制定。
第八條
納稅人應當按照國家統一的會計制度進行增值稅會計核算。
第二章 征稅范圍
第九條
應稅行為的具體范圍，按照本辦法所附的《銷售服務、無形資產、不動產注釋》執行。
第十條
銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產，但屬于下列非經營活動的情形除外：
(一)行政單位收取的同時滿足以下條件的政府性基金或者行政事業性收費。
1.由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費;
2.收取時開具省級以上(含省級)財政部門監(印)制的財政票據;
3.所收款項全額上繳財政。
(二)單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供取得工資的服務。
(三)單位或者個體工商戶為聘用的員工提供服務。
(四)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。
第十一條 有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。
第十二條 在境內銷售服務、無形資產或者不動產，是指：
(一)服務(租賃不動產除外)或者無形資產(自然資源使用權除外)的銷售方或者購買方在境內;
(二)所銷售或者租賃的不動產在境內;
(三)所銷售自然資源使用權的自然資源在境內;
(四)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。
第十三條 下列情形不屬于在境內銷售服務或者無形資產：
(一)境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外發生的服務。
(二)境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外使用的無形資產。
(三)境外單位或者個人向境內單位或者個人出租完全在境外使用的有形動產。
(四)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。
第十四條 下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：
(一)單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。
(二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。
(三)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。
第三章 稅率和征收率
第十五條 增值稅稅率：
(一)納稅人發生應稅行為，除本條第(二)項、第(三)項、第(四)項規定外，稅率為6%。
(二)提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%。
(三)提供有形動產租賃服務，稅率為17%。
(四)境內單位和個人發生的跨境應稅行為，稅率為零。具體范圍由財政部和國家稅務總局另行規定。
第十六條
增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。
第四章 應納稅額的計算
第一節 一般性規定
第十七條
增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。
第十八條 一般納稅人發生應稅行為適用一般計稅方法計稅。
一般納稅人發生財政部和國家稅務總局規定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。
第十九條 小規模納稅人發生應稅行為適用簡易計稅方法計稅。
第二十條
境外單位或者個人在境內發生應稅行為，在境內未設有經營機構的，扣繳義務人按照下列公式計算應扣繳稅額：
應扣繳稅額=購買方支付的價款÷(1+稅率)×稅率
第二節 一般計稅方法
第二十一條
一般計稅方法的應納稅額，是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。應納稅額計算公式：
應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額
當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。
第二十二條
銷項稅額，是指納稅人發生應稅行為按照銷售額和增值稅稅率計算并收取的增值稅額。銷項稅額計算公式：
銷項稅額=銷售額×稅率
第二十三條
一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：
銷售額=含稅銷售額÷(1+稅率)
第二十四條
進項稅額，是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，支付或者負擔的增值稅額。
第二十五條 下列進項稅額準予從銷項稅額中抵扣：
(一)從銷售方取得的增值稅專用發票(含稅控機動車銷售統一發票，下同)上注明的增值稅額。
(二)從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。
(三)購進農產品，除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發票或者銷售發票上注明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。計算公式為：
進項稅額=買價×扣除率
買價，是指納稅人購進農產品在農產品收購發票或者銷售發票上注明的價款和按照規定繳納的煙葉稅。
購進農產品，按照《農產品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法》抵扣進項稅額的除外。
(四)從境外單位或者個人購進服務、無形資產或者不動產，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。
第二十六條
納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規或者國家稅務總局有關規定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書、農產品收購發票、農產品銷售發票和完稅憑證。
納稅人憑完稅憑證抵扣進項稅額的，應當具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發票。資料不全的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
你可能感興趣的文章推薦閱讀：
相關文章
熱門文章