山東省物業服務收費管理辦法解讀

　　山東省物業服務收費管理辦法全文2016(草案)

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規范物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益，保障社會和諧穩定，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》等法律、法規，結合本省實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本省行政區域內物業服務收費及其監督管理。

　　本辦法所稱物業服務收費，包括物業公共服務費、機動車停放費、特約服務費等費用。

　　第三條 省人民政府價格主管部門負責全省物業服務收費的監督管理工作。

　　設區的市、縣(市、區)人民政府價格主管部門按照價格管理權限，負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。

　　縣級以上人民政府發展改革、住房城鄉建設、國土資源、人民防空等部門按照各自職責，做好物業服務收費管理相關工作。

　　第四條 物業服務收費應當遵循合法、合理、公開和質價相符的原則，按照不同物業的性質、特點及服務階段分別實行政府指導價和市場調節價。

　　第五條 普通住宅前期物業公共服務費、停車服務費、車位場地使用費和普通住宅車位租賃費實行政府指導價，其他物業服務收費實行市場調節價。

　　實行政府指導價的物業服務收費項目，由設區的市、縣(市、區)人民政府價格主管部門會同同級房地產管理部門或者建設行政主管部門(以下統稱“物業主管部門”)制定基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準，并向社會公布。

　　本辦法所稱普通住宅，不包括獨棟、雙拼、聯排等各類高檔住宅。

　　第二章 物業公共服務費

　　第六條 本辦法所稱物業公共服務費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定，在物業管理區域內從事房屋及配套設施設備和相關場地的日常管理、維護保養、綠化養護、衛生保潔、公共秩序維持以及安全防范協助等公共性服務，向業主或者物業使用人所收取的費用。

　　第七條 普通住宅前期物業公共服務費應當根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。

　　普通住宅前期物業服務等級標準由設區的市物業主管部門會同同級價格主管部門制定并公布。

　　第八條 普通住宅在銷售前，建設單位應當擬定物業服務方案，選擇物業服務等級，以招標方式選聘物業服務企業，簽訂前期物業服務合同，確定具體收費標準，報送當地價格主管部門和物業主管部門備案。

　　第九條 物業服務等級、內容、收費標準、收費方式、合同期限、終止情形等，應當在前期物業服務合同中列明，并在物業管理區域顯著位置公示。

　　建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包含物業公共服務費的內容。

　　第十條 因開發建設單位分期開發、分批交付使用等原因，造成配套設施和綠化環境等未能達到房屋買賣合同約定標準的，普通住宅前期物業公共服務費應當適當減免，差額部分由建設單位補償物業服務企業。

　　第十一條 因政府指導價變動需要調整普通住宅前期物業公共服務費標準的，物業服務企業應當在政府指導價變動范圍內做相應調整。

　　因服務成本變化需要調整普通住宅前期物業公共服務費標準的，物業服務企業應當將真實、完整的物業服務成本向業主公開，并經專有部分面積占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主書面同意。

　　第十二條 業主或者物業使用人應當自物業交付之日起按月交納物業公共服務費。物業服務合同有約定的，物業公共服務費可以預收，但預收時間不得超過半年。

　　符合交付條件的物業，業主或者物業使用人逾期不辦理交付手續的，物業公共服務費從建設單位書面通知業主或物業使用人辦理交付手續之日起由業主或者物業使用人交納。

　　物業尚未出售、出租或者因建設單位原因未按時交付物業買受人的，物業公共服務費由建設單位交納。

　　第十三條 業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業公共服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　物業產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業公共服務費。

　　第十四條 普通住宅物業公共服務費按法定房屋產權建筑面積(不含與住宅配套的儲藏室面積，下同)計收。已辦理房屋權屬證書的，以房屋權屬證書記載的房屋建筑面積計收;未辦理房屋權屬證書的，按房屋買賣合同載明的房屋建筑面積計收。

　　獨立專有車庫的物業公共服務費，按照房屋權屬證書或者房屋買賣合同載明的建筑面積計收。

　　改變設計用途用于經營的房屋、車庫、儲藏室的物業公共服務費，由物業服務企業與業主或者物業使用人按照約定標準計收。

　　第十五條 普通住宅交付后空置一年以上的，其前期物業公共服務費按實際運行費用適當減收。具體減收比例由設區的市、縣(市、區)人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門確定。

　　第十六條 物業共用部位、共用設施設備在保修期限內的，維修養護費用由建設單位負擔;超過保修期限的，其維修、更新和改造費用應當通過專項維修資金予以列支，不得向業主或者物業使用人另行收取。

　　第三章 機動車停放費

　　第十七條 本辦法所稱機動車停放費，包括車位租賃費、停車服務費、車位場地使用費。

　　第十八條 業主、物業使用人及其他承租人租賃建設單位的車位，應當交納車位租賃費，具體收費標準由承租人與建設單位約定。

　　建設單位委托物業服務企業管理和收取車位租賃費的，應當簽訂書面委托合同。未簽訂書面委托合同的，物業服務企業不得收取費用。

　　普通住宅車位租賃費標準，由承租人與建設單位或者其委托的物業服務企業在政府指導價范圍內約定。

　　第十九條 物業管理區域內業主共有車庫內的車位使用人，應當交納停車服務費。具體收費標準由業主大會或者經業主大會授權的業主委員會與物業服務企業約定。

　　普通住宅前期物業停車服務收費標準，由建設單位與物業服務企業在政府指導價范圍內約定。

　　己購買車位但未停放車輛的，停車服務費應當適當減收。

　　第二十條 對占用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共區域停放機動車的，可以收取車位場地使用費，具體收費標準由業主大會確定。

　　普通住宅前期物業車位場地使用費，由物業服務企業在政府指導價范圍內確定具體收費標準。

　　第二十一條 長期占用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共區域停放機動車的，可以按月收取車位場地使用費;臨時停放機動車的，可以按小時收取;停放未超過2小時的，應當免費。

　　第二十二條 對進入住宅物業管理區域內進行應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的車輛，以及為業主、物業使用人配送、維修、安裝等服務的臨時停放車輛，不得收取任何費用。

　　第四章 其他服務收費

　　第二十三條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意，并依法辦理有關手續。

　　物業服務企業代業主對物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在物業服務合同中約定。

　　第二十四條 利用物業共用部位、共用設施設備的經營收入和車位場地使用費等收益資金歸全體業主共有，由業主大會決定其使用方式和用途。

　　屬于普通住宅前期物業的，其收益資金應當優先用于抵扣物業公共服務費。

　　物業服務企業代為收取、保管第一款規定的收益資金的，除扣除相應的管理費及稅費外，不得挪作他用。管理費不得超過收益資金的20%，具體比例由設區的市、縣(市、區)價格主管部門確定。

　　第二十五條 供水、供氣、供電、供暖等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

　　物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。

　　專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。

　　第二十六條 物業服務企業對人員、車輛實行出入管理的，應當為業主、物業使用人免費配置必要的出入證件。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取工本費。

　　物業服務企業提供免費出入證件之外更為便利的通行設備的，由業主、物業使用人自愿選擇，物業服務企業不得強制收取費用。

　　第二十七條 業主或者物業使用人進行室內裝修的，物業服務企業可以向業主或者裝修人員收取室內裝修保證金和建筑垃圾清運費，具體標準由雙方協商確定。

　　第二十八條 物業服務企業可以按照與業主或者物業使用人的約定，提供機動車看管、家政服務等特約服務并收取相應的費用。具體收費標準由雙方根據服務內容、服務質量協商確定。

　　第五章 監督管理

　　第二十九條 價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查，建立物業服務收費成本調查和價格監測制度，及時查處物業服務收費違法行為。

　　物業服務企業應當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的賬簿、文件及其他資料，不得弄虛作假。

　　第三十條 物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，保證服務質量與收費標準質價相符。

　　第三十一條 物業服務收費實行明碼標價制度。物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示企業名稱、服務內容、等級、項目、計費方式與起始時間、收費標準與依據、價格舉報投訴電話等，接受業主、物業使用人的監督，不得向業主、物業使用人收取任何未予標明的費用。

　　物業服務企業收取物業服務的保證金、押金應當符合規定，不得以保證金、押金等形式變相收費。

　　第三十二條 物業服務企業代為收取的物業共用部位、共用設施設備經營收入和車位場地使用費等收益資金，應當單獨列賬，獨立核算，按季度將收支明細在物業管理區域顯著位置予以公示。

　　第三十三條 物業服務企業違反物業服務合同及本辦法規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主或者物業使用人有權拒絕交納。

　　物業服務企業依約履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費用。未按合同約定交納的，業主委員會、物業服務企業可以督促其限期交納;逾期不繳納的，物業服務企業可以通過訴訟等方式依法追繳。

　　第三十四條 建立物業服務收費投訴舉報處理機制。對因物業服務收費引起的'投訴舉報，由價格主管部門和其他有關部門按照各自職責依法處理。

　　第六章 法律責任

　　第三十五條 違反本辦法規定的行為，法律、法規已經規定法律責任的，從其規定;法律、法規未規定法律責任的，依照本辦法的規定處罰。

　　第三十六條 違反本辦法規定，建設單位在普通住宅銷售前未將物業服務收費標準報送備案的，由價格主管部門責令限期改正，逾期拒不改正的，處5000元以上1萬元以下罰款。

　　第三十七條 違反本辦法規定，物業服務企業有下列情形之一的，由價格主管部門處1萬元以上3萬元以下罰款;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　(一)未按規定程序調整普通住宅前期物業公共服務收費標準的;

　　(二)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的;

　　(三)未按規定使用、管理物業共用部位、共用設施設備收益資金和車位場地使用費的;

　　(四)未按規定免費配備出入證件的。

　　第三十八條 違反本辦法規定，物業服務企業有下列情形之一的，由價格主管部門依據價格法律、法規、規章予以處罰;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　(一)超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的;

　　(二)低于服務等級要求提供服務并收費的;

　　(三)采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;

　　(四)強制或者變相強制服務并收費的;

　　(五) 違反規定以保證金、抵押金等形式變相收費的;

　　(六)自立收費項目或者自定標準收費的;

　　(七)不按規定實行明碼標價的;

　　(八)不配合價格行政執法的;

　　(九)其他違反價格法律、法規、規章規定的行為。

　　第三十九條 價格主管部門和其他有關部門違反本辦法規定，有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　(一)未按規定制定收費標準的;

　　(二)超越權限制定收費標準的;

　　(三)收受物業服務企業或者其他人員賄賂的;

　　(四)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為。

　　第七章 附則

　　第四十條 其他管理人的物業服務收費，可以參照本辦法規定執行。

　　第四十一條 本辦法實施前已簽訂的物業服務合同尚未到期的，物業服務及收費標準等仍然按合同約定執行;合同未約定期限的或者合同到期后，應當按本辦法執行。

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