最新營改增細則出臺

時間：2022-08-08 01:36:19 規章制度我要投稿

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2016年最新營改增細則出臺

　　財政部、國家稅務總局24日對外公布營改增全面推開細則。其中，對北上廣深四城市，規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　被國務院下鐵令要在5月1日實施的“營改增”終于出臺了細則。昨天，財政部、國家稅務總局在官網上對外發布了《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》，明確了自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營改增試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。

　　同時，財政部、國家稅務總局昨天首次對外發布了《營業稅改征增值稅試點實施辦法》、《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》、《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》和《跨境應稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規定》一系列規定。這些規定對于之前備受關注的二手房買賣增值稅是升是降，以及跨境電商稅率等熱點問題給出了答案。

　　其中《營業稅改征增值稅試點實施辦法》指出，提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%。提供有形動產租賃服務，稅率為17%。境內單位和個人發生的跨境應稅行為，稅率為零。具體范圍由財政部和國家稅務總局另行規定。除以上三條外，稅率一律為6%。

　　《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》則對人們密切關注的二手房稅負問題給予了明確，指出個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。而對于北上廣深四個城市而言，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　【閱讀拓展】

　　增值稅如何計算

　　1.營業稅：營業稅是對在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形的資產或銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業額征收的一種稅。

　　2.增值稅：自1954年在法國開征以來，因其有效地解決了傳統銷售稅的重復征稅問題，增值稅迅速被世界其他國家采用。增值稅是對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人就其實現的增值額征收的一個稅種

　　3.北京二手房營業稅、增值稅計算公式：

　　營業稅=含稅價格×稅率

　　增值稅=[含稅價格/(1+5%)]×5%

　　舉例算賬

　　北京部分二手房增值稅略降

　　通過專業人士的解讀，我們明確二手房增值稅的計算公式如下：[含稅價格/(1+5%)]×5%=房價/(1+5%)×5%。我們按北京不同類型的二手房進行舉例算賬：

　　第一類：北京購房人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

　　假設成交總價為300萬元，那么，營改增前，應繳營業稅=300萬元×5%=15萬;營改增后，應繳增值稅=300萬元÷(1+5%)×5%=14.2857萬元。可以看出，這類二手房營改增前后，就營業稅和增值稅這兩個對比的話，稅負降了(15萬元-14.2857萬元)=0.7143萬元，略降。

　　第二類：2年以上(含2年)住房上市交易的普通住宅，根據規定，營改增前后，都屬于免征，沒什么變化。

　　2年以上(含2年)住房上市交易的非普通住宅，假設現成交總價和原價之間差價為200萬元，那么，營改增前,應繳營業稅=200萬元×5%=10萬;營改增后，應繳增值稅=200萬元÷(1+5%)×5%=9.5238萬元。可以看出，這類二手房營改增前后，就營業稅和增值稅這兩個對比的話，稅負降了(10萬元-9.5238萬元)=0.4762萬元，屬略降。

　　熱點解讀

　　二手房增值稅和營業稅算法不同

　　昨天，針對通知明確的幾大熱點問題，北青報記者采訪了北京稅務界權威人士，對市民關注的三大熱點問題進行了解讀。

　　熱點一

　　現有營業稅優惠政策延續

　　3月11日上午，國稅總局局長王軍在“部長通道”回答記者提問時表示，“營改增”會確保所有行業的稅負只減不增。3月18日，國務院常務會議審議通過了全面推開營改增試點方案，明確自5月1日起，全面推開營改增試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業納入試點范圍。同時明確的還有，新增試點行業的原有營業稅優惠政策原則上延續，即個人銷售二手房適用免征營業稅、差額征收營業稅的優惠政策繼續延續。

　　昨天公布的細則顯示，無論是北上廣深這四大房價上漲快的一線城市，還是北上廣深之外的城市，二手房現有營業稅的優惠政策確實得到了延續。

　　熱點二

　　北上廣深2年以上普宅免稅非普宅不免

　　根據通知，北京、上海、廣州和深圳這4大一線城市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　通知明確，北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

　　熱點三

　　二手房增值稅算法和營業稅不一樣

　　“通知明確的增值稅征收率是5%，和目前營業稅的稅率5%看上去一樣，但是，因為稅種不一樣，營改增后，有的二手房增值稅反而要比營業稅略降。”昨天，上述專業人士表示。

　　該人士介紹，營業稅屬于價內稅，計算公式為：營業稅=含稅價格×稅率=房價×稅率。

　　而增值稅屬于價外稅，計稅分為一般計稅方法和簡易計稅方法。簡而言之，一般計稅法就是按稅率征收，而簡易計稅法就是按征收率征收。“根據財政部、稅務總局的現行規定，企業應稅服務的年應征增值稅銷售額超過500萬元標準的納稅人為一般納稅人，未超這一標準的納稅人為小規模納稅人。一般納稅人一般按一般計稅方法計營改增稅款，而小規模納稅人則按簡易計稅法計稅。通知明確了二手房按5%的征收率征收增值稅，意味著二手房按簡易計稅法征收增值稅。”

　　因此，5月1日后二手房增值稅=[含稅價格/(1+征收率)]×征收率=房款/(1+征收率)×征收率，即為：[含稅價格/(1+5%)]×5%=計稅房款/(1+5%)×5%。

　　新政

　　房企土地成本能抵扣

　　自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營改增試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。

　　從稅率上看，房地產和建筑業將分別由5%和3%的營業稅改為11%的增值稅，但增值稅與營業稅在原理上有著本質的不同。此外，對于4月30日(《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目)之前的舊項目，兩個行業的企業可以選擇簡易計稅等過渡期政策。

　　安永大中華區間接稅主管合伙人梁因樂昨日表示，細則明確了向政府部門支付的土地價款可以作為房地產企業銷售額扣除部分，力度很大。“在一線城市，土地成本占了整個房地產項目成本的三分之一到四分之一。”

　　對于房地產的老項目來說，可以選擇采用簡易計稅方法或一般計稅方法。若采用簡易計稅方法，則增值稅征收率為5%。若采用一般計稅方法，應繳納增值稅額為銷項稅額減進項稅額，增值稅稅率為11%，但土地成本、建筑成本、裝修成本可以抵扣。

　　梁因樂指出，選擇何種計稅方式，房企需要根據下游買家作出選擇。若下游買家是個人，則可能采用簡易計稅方法相對好一點，一定程度上避免了向個人轉嫁增值稅。若下游買家是企業，則可以考慮采用一般計稅方式，因為采用一般計稅方式的話，房企可以開出的11%稅率的增值稅專用發票，企業買家可用來抵扣，這對企業買家來說吸引力較大。

　　二手房交易稅負降0.24%

　　細則還明確，個人銷售購買所得的住房，按5%的征收率簡易計增值稅，稅負為4.76%，這比現行5%的營業稅稅負還要低0.24%。

　　原營業稅的優惠政策也繼續沿用，即：對北京、上海、廣州和深圳之外的非一線城市，規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。對北上廣深四城市，規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　而個人銷售寫字樓等其他不動產，則以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計稅。

　　此外，個人出租住房的，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，與現行營業稅相比，稅負也有所降低。

　　賣房租房委托代征無須多跑一個部門

　　以往二手房交易涉及到個稅、契稅、營業稅等稅種都屬于地稅征管的稅種，只需到地稅窗口繳納即可，那營改增之后，是不是又要多跑一個國稅局呢?答案是否定的。昨日的細則明確，納稅人銷售取得的不動產和其他個人出租不動產的增值稅，國家稅務局暫委托地方稅務局代為征收。

　　廣州市國稅部門表示，針對二手房交易、房屋租賃業務營改增后的稅收征管、發票開具等問題，正在探索國地稅部門委托代征新機制。廣東國地稅部門已成功完成營改增數據遷移工作，與地稅部門協商擴大了征管數據共享權限，順利完成了84.41萬戶營改增試點納稅人的接收。

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