關于修訂《福建省物業管理條例》的議案
《福建省物業管理條例》(以下簡稱《條例》)是我省規范物業行業管理服務行為的一部專門性法規，自2007年頒布實施以來，為規范我省物業管理行為、進一步改善群眾生活、工作環境、構建和諧社會，發揮了重要的保障和促進作用。但是，隨著全省房地產業的迅猛發展以及人們對物業管理的需求不斷增強，作為房地產業重要組成部分的物業管理，其市場環境在近十年內已發生較大變化，物業管理中的新問題層見迭出，《條例》內容明顯存在滯后，建議對《條例》予以進一步修訂。
一、修訂的必要性
(一)《條例》修訂是保證與上位法協調統一的客觀要求。
近幾年來，上位法關于物權和物業管理的不斷修訂和變革，比如2007年《中華人民共和國物權法》的頒布實施、國務院《物業管理條例》的修訂，《條例》的部分內容與上位法不一致，客觀上需要通過修訂《條例》使之與上位法的有關規定保持銜接。
(二)《條例》修訂是提升城市管理水平、解決社會糾紛的實際要求。
從我省2014年度公布的消費者投訴數據顯示，物業投訴成為消費者服務投訴的十大熱點之一，因物業糾紛引發的上訪、請愿、訴訟糾紛更是常常成為輿論關注的焦點，而其中相當一部分糾紛又無法通過《條例》得到有效、規范的協調和解決。從近幾年《條例》實施情況的調研中可以反映出以下幾點突出問題：
一是業主自治組織發展舉步維艱。業主委員會已成為物業管理規范化運行的瓶頸，以漳州市為例，全市物業管理覆蓋面已達60%以上，但這其中業委會成立率不足三成,而規范的業委會比例更小,其中充分發揮作用的不足10%。 究其原因，與業主委員會法律地位不明、職責不清、運作不規范等問題,致使在物業管理法律關系中,物業管理公司處于強勢地位。
二是開發建設遺留問題較多，影響物業管理的正常開展。一些開發建設中遺留的糾紛隱患常常被轉嫁到物業服務企業，如建設單位在開發建設的房屋質量、公攤面積計算、配套設施建設、開發商承諾的事項不兌現等問題上頻頻違約，由于這些問題涉及范圍廣，處理起來難度較大，許多業主以這些問題為由，把不滿歸結到物業服務企業，造成小區物業管理混亂，引發后期物業管理中的諸多矛盾。
三是物業管理實踐中面臨許多新情況、新問題。隨著社會經濟的不斷變化發展，物業管理也相繼反映出許多新情況、新問題，例如，老舊居住區面臨停車設施滯后、停車位不足等問題，新建小區則存在著開發商車位只售不租、導致小區地面車位緊張、亂停亂放等問題突出;再如，早期率先安裝電梯的小區開始面臨“10至12年進入大修，15年以上進入老齡”的維修改造高峰期，業主對電梯安全隱患的擔憂與物業的維修報檢不及時引發的業主抱怨不在少數。如何規范、解決現實中的這些問題和矛盾，適應社會發展的需要，是《條例》急需解決的問題。
從實踐工作出發，《條例》可以在以下四方面進一步完善：一是進一步總結我省多年來的物業管理實踐，充分借鑒吸收其它省份的立法經驗;二是《條例》如何與相關法律規定相銜接。除了上位法外，還應注意與我省在規范物業管理行業的專門性規章，如《關于緊急情況下使用商品住宅專項維修資金的若干意見》、《福建省物業服務收費管理辦法》等保持銜接，為其日后的修訂等工作做好立法指引;三是健全和發揮業主委員會的'作用，為物業管理健全監督機制。一方面需要及時以立法的形式確立業主委員會的訴訟主體地位，另一方面則需要創新機制、盡快摸索出業委會監督、制約物業管理的新方法，如改變物業費的繳費方式，改由業主向業主委員會繳納物業費，再由業主委員會向物業服務企業分期撥付物業費，使物業服務企業收入與物業服務質量掛鉤;四是進一步明確各方權利義務，平衡好開發商、物業服務企業、業主三方關系，避免開發商“房售人走”、物業服務企業“只談收費、不談服務”，而處于弱勢地位的業主或忍氣吞聲，或以拒繳物業費等偏激行為“維權”的現狀。
二、具體條款的修訂建議
(一)清理《條例》的條文，根據《物權法》和國務院《物業管理條例》修改《條例》。將《條例》第一條等規定中“物業管理企業”改為“物業服務企業”;將《條例》第十條等規定中“業主公約”改為“管理規約”;將《條例》第二十九條等規定中“業主臨時公約”改為“臨時管理規約”。
理由：《物權法》出臺后，國務院對《物業管理條例》進行了修改，其中將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，將“業主公約”修改為“管理規約”，將“業主臨時公約”修改為“臨時管理規約”，明確了物業公司的性質是服務而非管理，作為地方性法規，應當及時予以修正，使之與上位法相適應。
(二)建議明確業主委員會的訴訟主體地位
建議《條例》第五十六條增加條文：“業主委員會對侵害業主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟”作為本條第二款。
理由：根據現有的法律、法規，業主委員會既不是自治社團，也不是企業法人，更不是政府機構，由于沒有明確的法律地位，如果遇到權利侵害時，就不能以訴訟主體身份參與訴訟，業主委員會的訴權受到了限制。明確業主委員會的法律地位不僅可以保護廣大業主利益，也可以引導和幫助尚未成立業委會的小區依規依法盡快成立業委會，有組織地管理自己，更好地實現自治。
(三)建議建立物業保修金制度
建議《條例》第五十三條新增條文：“建設單位應當在房屋所有權初始登記前，將物業保修金交存至指定專戶，專項用于保修期內物業維修的保障。保修期內，物業保修金不足的，建設單位應當補足;保修期滿后，物業保修金有余額的，應當返還建設單位”作為本條第二款。
理由：物業在保修期內出現質量問題的，應當由建設單位依法負責維修。但在具體實施中，存在著不少建設單位在項目結束后公司即注銷的情況，房屋保修責任實則難以落實到建設單位上。不僅損害了業主的權益，也容易把建設單位遺留的問題轉嫁到物業服務企業上來，使物業公司成為“替罪羊”。為防止建設單位在保修期內不愿履行保修責任或者因公司注銷等原因無法履行保修責任的情形，建議明確規定建立物業保修金制度，要求建設單位將物業保修金交存至房屋管理部門指定的賬戶，保修金比例應在3%-5%之間，專項用于保修期內物業維修的保障。
(四)建議新增規范車位“只售不租”的情形。
新增條文：“建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本區域內業主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執行;業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數量少于本區域要求承租車位、車庫業主的房屋套數時，應當通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業主，每戶業主只能承租一個車位或者車庫。
在首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業管理區域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。”
理由：江蘇、廣東等多省已相繼修訂針對開發商車位只售不租的約束性規定。我省同樣存在著很多小區車位賣不掉，而開發商仍然拒不出租，導致了資源的大量閑置的現象。建議從資源優化的角度作出約束性規定，緩解小區停車亂象。
三、其它修訂
(一)《條例》第二條新增條文：“本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動”作為本條第二款。
(二)《條例》第二十七條，修改為：“新建物業出售前，建設單位應當選聘有資質的物業管理企業進行前期物業管理，簽訂前期物業服務合同，并在三十日內報物業所在地的縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門備案。”
(三)《條例》第三十七條新增條文：“電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，物業服務企業應當委托專業機構進行維修和養護”作為本條第四款。
【辦理報告】
省人大常委會：
根據省十二屆人大常委會第十四次會議的決定，我委負責辦理漳州代表團曾凡沛等10名代表提出的“關于修訂《福建省物業管理條例》的議案”(第35號)。我委十分重視該議案的辦理工作，進行了認真研究。8月11日，陳倫副主任專門聽取了我委關于議案初步辦理情況的匯報。現將議案辦理情況報告如下：
隨著全省房地產業的發展，物業管理市場環境在近十年內已發生較大變化，人們對物業管理的需求不斷增強，2007年頒布實施的《福建省物業管理條例》內容相對滯后，有必要進一步修訂。
《福建省物業管理條例(修訂)》已列入省人大常委會2013—2017年立法規劃。在修訂時，我委將提前介入，加強與省政府法制辦、省住建廳的聯系和配合，認真研究吸收“關于修訂《福建省物業管理條例》的議案”中代表提出的意見建議。同時，根據《中華人民共和國立法法》、《福建省人民代表大會常務委員會關于漳州等七個設區的市人民代表大會及其常務委員會開始制定地方性法規的決定》，我省所有設區的市可以制定城鄉建設與管理方面的地方性法規，我們將加強指導設區的市在物業管理方面的立法工作，以提高針對性、可操作性。
以上報告，請予審議。
福建省人大常委會環城工委
2015年8月13日
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