西安市物業管理條例修訂草案（上）

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　　《西安市物業管理條例(修訂草案)》(上)

　　第一章 總則

　　第一條【立法目的】 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《陜西省物業管理條例》及有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條【適用范圍】 本市行政區域內的物業管理及其監督管理活動，適用本條例。

　　第三條【選聘原則】 業主選聘物業服務企業堅持公開、公平、公正的原則。鼓勵物業服務企業采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。

　　第四條【行政管理體制】 市房屋行政管理部門是本市物業管理的行政主管部門，對本市物業管理活動實施統一監督管理。

　　區、縣物業管理行政主管部門具體負責本轄區內物業管理活動的監督管理。

　　開發區管理委員會按照本條例規定負責轄區內物業管理活動的監督管理。

　　建設、規劃、市政、水務、城改、民政、公安、價格、工商、城市管理、環保、質監等行政管理部門應當在各自職責范圍內，做好物業管理活動的監督管理工作。

　　鎮人民政府、街道辦事處在區縣物業行政主管部門的指導下，按照本條例規定的職責負責轄區內物業管理活動的指導、協助和監督工作。

　　第五條【居民委員會義務】 居民委員會應當協助鎮人民政府、街道辦事處和開發區管理委員會開展物業管理相關工作。

　　第六條【行業自律組織】 物業管理行業協會是物業服務行業自律組織，負責制定并監督實施物業服務規范，促進物業服務行業科學、規范、和諧發展。

　　第二章 前期物業管理

　　第七條【前期物業管理責任】 建設單位負責選聘物業服務企業實行前期物業管理，簽訂前期物業服務合同，監督物業服務企業履行前期物業服務合同。

　　第八條【物業管理區域劃分】 新建建設項目擬實行物業管理的，建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，持建設項目規劃設計方案向物業所在地區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會提出劃分物業管理區域的申請。

　　區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會應當自受理之日起三十日內進行劃分，并書面告知建設單位。區、縣物業管理行政主管部門劃分前應當征求物業所在地街道辦事處或者鎮人民政府的意見。

　　第九條【物業管理區域調整】 物業管理區域需要分立或者合并的，應當形成調整方案，并向區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會提出申請。

　　調整方案應當經物業管理區域專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，并對調整后物業管理區域的道路、綠地、共有部位和共用設施設備的使用、維護等作出規定。

　　第十條【劃分物業管理區域的要求】 物業管理區域的劃分應當考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，按照相對獨立、便于管理的原則，按照下列規定進行具體劃分：

　　(一)按照物業項目的建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍劃定;

　　(二)物業主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域，但其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域;

　　(三)已經實施物業管理的區域，其主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域;其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，經業主大會同意后可以劃分為不同的物業管理區域;

　　(四)不同物業管理區域地理上自然相連的，業主未入住前，經各自建設單位同意，并已向物業買受人明示，或者業主入住后，經各自的業主大會同意后，可以合并為一個物業管理區域。

　　對物業管理區域劃分有爭議的，由區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會確定。

　　第十一條【住宅前期物業服務企業選聘】 現售商品房出售前三十日，預售商品房取得《商品房預售許可證》前，住宅物業的建設單位應當通過招投標的方式完成物業服務企業的選聘;投標人少于三個或者住宅規模不超過三萬平方米的，經區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第十二條【臨時管理規約】 建設單位應當在銷售物業前制定臨時管理規約。臨時管理規約應當包括下列內容：

　　(一)業主共有部分的使用和維護規則;

　　(二)業主合理使用物業專有部分的權利和義務;

　　(三)物業天面、外墻、門窗及戶外設施保潔和裝修規則;

　　(四)維護物業管理區域公共秩序的權利和義務;

　　(五)業主分擔物業管理區域各類費用的方式;

　　(六)違反規約應當承擔的責任。

　　建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第十三條【前期物業服務合同和臨時管理規約備案】 建設單位應當將前期物業服務合同和臨時管理規約自招投標結束之日起十五日內向區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會備案，并向物業買受人明示、說明。

　　建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同的內容。物業買受人在與建設單位簽訂買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約。

　　第十四條【物業銷售方案內容】 建設單位應當將下列材料寫入物業銷售方案，并向買受人明示：

　　(一)前期物業管理招投標備案表;

　　(二)物業管理區域平面圖、地理位置及四至界限及建筑物總面積;

　　(三)物業管理區域內專有部分的數量、面積和用途，以及除專有部分外共有部分的情況;

　　(四)地下室、底層架空層、天臺的面積等共有部位的面積及權屬;

　　(五)物業服務用房和業主委員會用房的面積和位置;

　　(六)共有設施設備名稱、用途及權屬;

　　(七)其他需要明示的場所和設施設備。

　　第十五條【前期物業服務合同】 前期物業服務合同可以約定附期限;期限未滿，但業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　第十六條【前期物業管理承接查驗時間】 新建住宅建設單位應當在物業交付使用十五日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。

　　鼓勵物業服務企業通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物業管理的建議，為實施物業承接查驗創造有利條件。

　　第十七條【前期物業管理承接查驗要求】 物業服務企業承接物業時，應當對共用部位、共用設施設備進行查驗，簽訂承接查驗確認書。不符合竣工驗收資料的，由建設單位負責處理。

　　承接查驗過程中，因建設單位逾期不提供相關合格證明材料、物業項目存在嚴重安全隱患和重大工程缺陷等影響物業正常使用的，物業服務企業有權拒絕承接該項目。

　　物業承接查驗的費用，由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或約定不明的，由建設單位承擔。

　　第十八條【前期物業管理物業移交】 建設單位向物業服務企業移交物業時，應當辦理書面移交手續，并同時移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料;

　　(二)共用設施設備清單;

　　(三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(五)業主名冊;

　　(六)進行物業管理必需的其他資料。

　　物業服務企業應當自物業交接后三十日內，向物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會辦理備案手續。

　　物業交接后，發現存在隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，經有關部門鑒定，建設單位應當負責修復;給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。

　　第十九條【物業管理用房】 新建物業管理區域應當配置物業管理用房。物業管理用房應當與新建物業同步設計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當在批準的建設工程規劃設計方案中載明。建設單位應當按照下列規定配置物業管理用房：

　　(一)物業建筑面積三十萬平方米以下的，按物業建筑面積的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米;

　　(二)物業建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的千分之三提供外，超過部分按千分之一的標準提供;

　　(三)物業管理用房應當按照辦公用房標準設計，具備水、電基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業管理用房建筑面積的百分之五十。

　　業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑，建筑面積不少于三十平方米。

　　物業管理用房屬于全體業主共有，并依法辦理產權登記。建設單位、物業服務企業不得改變其用途。業主委員會不得將物業管理用房轉讓或者改作他用。

　　第二十條【物業管理用房的補充配置】 因依法調整規劃，物業竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設工程規劃許可證載明的地上建筑面積的，建設單位應當對超過部分按照第十九條第一款規定的比例補充配置物業管理用房;確實無法補充配置的，應當按照該物業管理區域內的物業平均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入專項維修資金或者按照業主大會的決定用于物業管理方面的其他需要。

　　第二十一條【前期物業服務企業更換】 前期物業管理期間，有下列情況之一的，建設單位應當依法重新選聘物業服務企業，并監督物業服務企業之間依法交接：

　　(一)前期物業服務合同期滿，業主大會尚未成立，物業服務企業不愿再續簽合同的;

　　(二)物業服務企業擅自撤離小區的;

　　(三)物業服務企業被吊銷營業執照或資質證書的;

　　(四)法律法規規定的其他情形。

　　第二十二條【前期物業服務企業退出】 前期物業管理期間，建設單位已經注銷或者無法履行相關義務，但住宅小區尚未成立業主大會的，物業服務企業應當于退出物業管理區域三個月前書面告知業主，并向物業所在地鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委員會提出申請，由鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委員會組織業主召開業主大會會議，確定小區管理模式。

　　第二十三條【前期物業服務終止后資料移交】 前期物業服務合同終止或者解除后十五日內，物業服務企業應當向業主委員會移交物業管理用房，并按照本條例第十八條的規定移交相關資料。

　　第二十四條【前期物業管理服務費】 物業交付使用前的物業服務費由建設單位全額承擔，交付使用后的物業服務費由業主承擔。建設單位出售物業時，不得向物業買受人承諾減免物業服務費。

　　第三章 業主大會、業主委員會和物業管理委員會

　　第一節 業主大會

　　第二十五條【業主自治】 物業管理區域內的業主可以成立業主大會，選舉業主委員會，進行業主自治。一個物業管理區域成立一個業主大會。業主較少的，經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。

　　業主應當按照法律、法規、臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則等，實名參加業主自治活動，行使權利、履行義務。

　　臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則，應當對業主參加自治活動的方式、違反共同約定的責任、自治活動爭議處理辦法作出約定。

　　第二十六條【首次業主大會召開條件】 物業管理區域符合下列情形之一的，可以召開首次業主大會會議：

　　(一)物業出售且已經交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積百分之五十以上的;

　　(二)首套物業出售并交付使用滿兩年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積百分之二十以上的。

　　物業管理區域符合前款條件后十五日內，建設單位應當書面告知物業所在地鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委員會。建設單位未及時履行告知義務的，已售物業業主人數百分之二十以上可以聯名向鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委員會提出召開首次業主大會會議的書面要求。

　　鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委員會應當自收到書面告知或者業主書面要求三十日內，組織成立業主大會籌備組。

　　第二十七條【組建業主大會籌備組】 業主大會籌備組由鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委員會工作人員一名，建設單位代表一名，業主成員若干名組成。籌備組組長由鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委會工作人員擔任。業主成員由鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委會組織業主推薦產生，并不得低于籌備組總人數的三分之二。籌備組成員名單應當在物業管理區域內公示，公示時間不少于七日。

　　業主對籌備組成員有異議的，由鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委會協調解決。

　　籌備組正式開展籌備工作前，物業管理行政主管部門、開發區管理委會應當對籌備組成員進行物業管理相關知識的培訓。

　　第二十八條【籌備組所需資料移交】 建設單位應當提供籌備工作所需的下列資料，物業服務企業應當予以配合：

　　(一)物業管理區域劃分證明;

　　(二)業主名冊;

　　(三)建筑規劃總平面圖;

　　(四)附屬設施設備交付使用備案證明;

　　(五)綠化竣工總平面圖;

　　(六)物業服務用房配置證明;

　　(七)成立業主大會必需的其他文件資料。

　　第二十九條【籌備組成員條件】 籌備組成員應當符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力;

　　(二)本人及其配偶、直系親屬未在同一物業管理區域提供物業服務的企業任職;

　　(三)無索取、非法收受建設單位、物業服務企業財物的行為;

　　(四)無泄露或者非法使用業主資料的行為。

　　除前款規定條件外，籌備組中的業主成員還應當遵守臨時管理規約，交納物業服務費用。

　　第三十條【籌備組職責】 業主大會籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(二)擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案;

　　(三)確認業主身份、業主專有部分面積，核定業主人數、物業總建筑面積;

　　(四)擬定業主委員會委員選舉辦法;

　　(五)提出業主委員會委員候選人名單;

　　(六)首次業主大會的其他準備工作。

　　籌備組應當在首次業主大會會議召開的十五日前，將前款第一項至第五項內容在物業管理區域內公示。

　　第三十一條【籌備組職責終止】 業主大會籌備組應當自成立之日起六十日內，組織召開首次業主大會會議。

　　首次業主大會會議選舉產生業主委員會七日內，業主大會籌備組應當向業主委員會移交籌備期間的全部資料，籌備組職責自行終止。

　　第三十二條【分期開發項目業主大會】 劃分為一個物業管理區域的分期開發建設項目，先期開發部分符合條件的，可以召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

　　第三十三條【業主大會會議分類和召開形式】 業主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業主委員會按照業主大會議事規則組織召開。

　　業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開，并應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數業主參加。

　　采用書面征求意見形式召開業主大會會議的，應當在物業所在地鎮人民政府、街道辦事處、開發區管理委員會或其委托的居民委員會現場監督指導下進行。

　　第三十四條【業主大會臨時會議】 有下列情形之一的，業主委員會應當及時召集業主大會臨時會議：

　　(一)有百分之二十以上業主書面提議;

　　(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(三)法律法規和業主大會議事規則規定應當召開業主大會臨時會議的其他事項。

　　業主委員會應當在組織召開業主大會臨時會議十五日前，將會議的議題、時間、地點、方式以及表決事項在物業管理區域內公告，并書面告知全體業主，但前款第二項情況除外。

　　應業主提議召集業主大會臨時會議的，業主委員會應當核實提議人的業主身份。

　　第三十五條【特殊情況下業主大會的召集】 業主委員會不按規定召集業主大會會議的，業主可以請求物業所在地鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委員會責令限期召集;逾期仍未召集的，由鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委員會按規定程序組織召集。

　　第三十六條【業主大會的權力】 業主大會監督業主委員會工作，聽取和審查業主委員會的工作報告、財務報告，并決定下列事項：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　(二)制定和修改管理規約;

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業服務企業;

　　(五)續籌和使用專項維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

　　(八)決定業主委員會工作經費的籌措方式;

　　(九)根據管理規約的約定，對違反管理規約的業主進行告誡;

　　(十)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　第三十七條【業主大會會議表決】 業主大會會議表決采用紙質或者手機信息、電子郵件等方式實名投票。業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。

　　業主大會會議表決結果和決定應當以書面形式向全體業主公示。

　　一個業主擁有一張表決票或者選舉票，每張表決票或者選舉票上應當標明其專有部分面積。一個獨立產權單位登記有二個或者二個以上所有權人的，應當自行確定一名投票人。

　　第三十八條【業主代表】 采用集體討論形式召開業主大會會議的，可以全體業主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。

　　推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議三日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見;凡需業主投票表決的，表決票應經本人簽字確認，業主代表在業主大會投票時如實反映。

　　業主代表出席業主大會會議不得委托他人。業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主應當另外推選一名業主代表參加。

　　第二節 業主委員會

　　第三十九條【業主委員會備案】 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生。業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向物業所在地鎮人民政府、街道辦事處及區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會備案：

　　(一)業主委員會備案登記表;

　　(二)業主大會議事規則;

　　(三)管理規約;

　　(四)業主委員會成員的基本情況。

　　區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會應當自收到上述材料后五日內發出備案回執。業主委員會持備案回執，向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章，并在物業管理區域內公告備案情況。

　　備案事項發生變更時，業主委員會應當自變更之日十五日內書面報告備案單位，并在物業管理區域內公告。

　　第四十條【業主委員會職責】 業主委員會履行下列職責：

　　(一)執行業主大會的決定;

　　(二)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　(三)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(四)審核需要業主分攤的費用;

　　(五)監督管理業主共有收益;

　　(六)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　(七)監督管理規約、物業管理制度的實施;

　　(八)調解物業使用糾紛;

　　(九)業主大會賦予的其他職責。

　　第四十一條【業主委員會會議召集】 業主委員會會議由主任召集。主任因故不能履行職責時，由副主任召集。主任因喪失業主委員會委員資格不能履行職責時，由排序在先的副主任召集。

　　有三分之一以上委員提議召開業主委員會會議時，應當召開業主委員會會議。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，由物業所在地鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委員會指定其他委員召集業主委員會會議。

　　第四十二條【業主委員會會議】 業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定須經全體委員半數以上簽名同意。

　　業主委員會會議應當作書面記錄并存檔，業主委員會會議作出的決定，應當經出席會議的委員簽字后加蓋業主委員會印章，并自作出決定之日起三日內在物業管理區域內公告。

　　業主委員會委員不得委托其他人出席業主委員會會議。

　　第四十三條【業主委員會義務】 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：

　　(一)管理規約、業主大會議事規則;

　　(二)業主大會和業主委員會的決定;

　　(三)物業服務合同;

　　(四)專項維修資金的籌集、使用情況;

　　(五)物業共有部分的使用和收益情況;

　　(六)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;

　　(七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

　　(八)其他應當向業主公開的情況和資料。

　　業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。

　　四十四條【業委會委員禁止行為】 業主委員會委員不得有下列行為：

　　(一)接受物業服務企業或者物業管理利害關系人提供的利益或者財物;

　　(二)承攬本物業管理區域物業服務企業的業務或者推薦他人到該企業工作;

　　(三)接受可能妨礙公正履行職務的其他利益。

　　第四十五條【業委會委員資格自行終止】 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

　　(一)本人、配偶及其直系親屬在本物業管理區域的物業服務企業任職的;

　　(二)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

　　(三)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;

　　(四)被判處刑罰的。

　　第四十六條【終止業委會委員資格條件】 業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會會議終止其委員資格：

　　(一)不履行業主委員會委員職責或者無故三次缺席業主委員會會議的;

　　(二)不履行業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重且拒不改正的;

　　(三)違反本條例第四十四條規定的;

　　(四)向業主大會或者業主委員會提出辭呈的;

　　(五)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

　　第四十七條【業委會委員資格終止】 業主委員會主任資格終止的，由業主委員會委員推選一位副主任任主任;副主任資格空缺或者資格終止的，由業主委員會委員從委員中推選副主任;委員空缺或者資格終止的，由候補委員按照得票多少依次遞補。

　　業主委員會應當及時在物業管理區域內公告委員的變更情況。

　　第四十八條【業主委員會換屆】 業主委員會應當在其任期屆滿前二個月提出換屆籌備組人選名單，并在物業管理區域內公示。業主在十五日內未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立;半數以上的業主提出異議的，由業主委員會重新提出人選名單。

　　業主委員會換屆籌備組在征求業主意見的基礎上提出新一屆業主委員會候選人名單，差額比例不低于百分之二十，并在物業管理區域內公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業主委員會委員人選。

　　業主委員會換屆籌備組應當在業主委員會任期屆滿前，組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。

　　業主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的，物業所在地鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委員會應當組織或者監督業主委員會組織換屆選舉。

　　第四十九條【業委會資料移交】 業主委員會應當自業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，在鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委員會指導下，將保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物移交新一屆業主委員會。

　　業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

　　拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求鎮人民政府、街道辦事處、開發區管理委員會或者公安機關協助移交。

　　第三節 物業管理委員會

　　第五十條【物業管理委員會成立條件】 住宅小區有下列情形之一的，可以成立物業管理委員會代行業主大會或者業主委員會職責：

　　(一)不具備成立業主大會條件的;

　　(二)具備成立業主大會條件但未成立，經物業所在地鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委員會反復指導后仍不能成立的;

　　(三)業主委員會不履行職責達一年以上、無法正常開展工作，需要調整或者重新選舉業主委員會，經物業所在地鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委員會反復指導后仍不能選舉產生新一屆業主委員會的。

　　第五十一條【物業管理委員會組成】 物業管理委員會由鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委員會組織成立，由業主成員以及鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委員會、公安派出所、居民委員會、建設單位等派員組成。

　　物業管理委員會人數應當為七到十一人的單數，其中業主成員不少于百分之五十，由鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委員會在業主中推薦產生。物業管理委員會的成員資格應當符合本條例第二十九條的規定。

　　物業管理委員會成員應當在物業管理區域內顯著位置公示。

　　第五十二條【物業管理委員會履職】 物業管理委員會應當依法履行職責。

　　物業管理委員會代行業主大會職責的，作出決定前，應當征求全體業主意見;作出決定后，應當在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少于三十日。

　　物業管理委員會代行業主大會或者業主委員會職責期間，鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委員會對能夠成立業主大會的，應當指導籌備工作，成立業主大會;能夠選舉產生業主委員會的，應當指導選舉產生業主委員會。

　　經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后，物業管理委員會應當終止行使職責。

　　第四節 其他規定

　　第五十三條【召開首次業主大會費用承擔】 召開首次業主大會會議所必需的宣傳、資料、文印等籌備經費根據物業管理區域規模、業主戶數和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔。建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前，將首次業主大會會議籌備經費交至鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委員會設立的專用賬戶，供業主大會籌備組使用。

　　首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況在物業管理區域內顯著位置向全體業主公布，接受全體業主監督。

　　第五十四條【業主大會、業主委員會與居民委員會關系】 業主大會、業主委員會應當配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　第五十五條【違法決定的撤銷】 業主認為業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的，可以向鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委員會書面提出撤銷申請;認為物業管理委員會作出的決定違反法律、法規規定的，可以向區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會書面提出撤銷申請。

　　受理申請的單位應當在十五個工作日內將審查結果書面告知申請人;業主大會、業主委員會、物業管理委員會作出的決定違反法律、法規的，應當責令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業主。

　　第五十六條【物業管理聯席會議】 物業管理區域內，可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委員會負責召集，由公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。

　　第四章 物業服務與管理

　　第五十七條【物業服務企業管理】 物業服務企業應當具有獨立法人資格和相應的資質證書。

　　外埠物業服務企業進入本市從事物業管理服務的，應當到市物業管理行政主管部門備案。

　　市物業管理行政主管部門每年應當對物業服務企業的資質等資料進行核對。

　　第五十八條【物業服務企業服務范圍】 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理，提供物業服務。

　　第五十九條【物業服務合同備案】 業主委員會應當與選聘的物業企業簽訂物業服務合同。物業服務企業應當自簽訂合同之日起十五日內，將物業服務合同報物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會備案。

　　物業服務企業應當按合同提供服務，不得以通知、聲明、告示等方式作出對業主不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害業主合法權益應當承擔的責任。

　　物業服務企業應當定期聽取業主和非業主使用人的意見和建議，配合居民委員會做好社區管理相關工作。

　　第六十條【專項服務委托】 物業服務企業可以根據物業服務合同約定，聘請專業機構承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、工程施工等專項服務，但不得將該物業管理區域全部物業服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。

　　電梯、鍋爐、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托具有相應資質的專業機構進行維修和養護。

　　第六十一條【物業服務企業承接驗收】 受委托服務的物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業交接驗收手續。

　　交接各方應當對物業管理區域內共用設施設備的使用維護現狀給予確認，并報物業所在地的鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委員會備案。物業服務企業與業主委員會可以聘請第三方顧問或評估機構協助現場查驗。

　　因維護保養不當等原因導致消防、電梯等共有設施設備無法正常使用的，原物業服務企業應當修復或者承擔相應責任。

　　第六十二條【物業服務收費】 物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則;按不同物業的使用性質和特點，分別實行政府定價、政府指導價、市場調節價。其收費項目、收費標準和計費方式由業主和物業服務企業按照物業服務收費相關法規在物業服務合同中約定。

　　物業服務企業為業主或物業使用人提供物業服務合同以外的專項服務的，其收費標準可以由雙方另行約定。

　　第六十三條【物業服務費的交納】 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定;物業使用人未按約定交納物業服務費用的，業主負連帶交納責任。

　　業主未按照約定交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期不交納的，物業服務企業可以依法提起訴訟或者申請仲裁。物業所有權發生轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務相關費用。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的房屋，物業服務費用由建設單位全額交納。

　　物業服務合同未約定或者未經業主同意，物業服務企業自行提供的服務，不得向業主收取費用。

　　第六十四條【物業服務企業應急預案】 物業服務企業應當制定物業管理區域內突發事件應急預案，協助有關部門做好物業管理區域的安全防范工作。

　　發生安全事故或者突發事件時，物業服務企業應當及時采取應急措施，并向有關部門報告，協助做好救助工作。

　　第六十五條【重大事項報告】 本市實行物業服務重大事件報告制度，物業管理區域內發生下列情況之一的，物業服務企業應當向區、縣物業管理行政主管部門和開發區管理委員會及相關部門報告：

　　(一)發生火災、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;

　　(二)建筑物及其附屬設施設備發生安全隱患，且在八小時以內難以排除，嚴重危及業主、使用人及建筑物安全;

　　(三)物業服務人員擅自撤離物業管理區域，造成物業服務中斷，嚴重影響業主和使用人正常生活;

　　(四)發生群體性突發事件，影響社會和諧穩定;

　　(五)物業管理區域內發生重大傷亡事件;

　　(六)其他影響業主、物業使用人正常生活的事件。

　　第六十六條【專業經營設施設備管理】 新建住宅物業管理區域內的水、電、氣等計量裝置應當按照專有部分一戶一表、共有部分獨立計量表配置。供水、供電、供氣等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業經營設施設備及相關管線按照國家技術標準和專業技術規范統一設計，由相關專業經營單位依法組織具有資質的單位安裝施工，所需費用依照有關工程計價規定確定，由建設單位承擔。

　　通訊、消防、電梯、安全防范、環衛、郵政等附屬設施設備的配置應當符合相關技術標準和規范。

　　第六十七條【專業經營設施設備移交】 建設單位在竣工驗收后應當將住宅物業管理區域內專業經營設施設備及相關管線的所有權移交給組織安裝施工的專業經營單位，專業經營單位應當接收并承擔維修、養護、更新和管理的責任。

　　專業經營單位將依法承擔的物業管理區域內相關管線和專業經營設施設備的維護保養等事宜委托給物業服務企業的，物業服務企業可以按照委托合同向專業經營單位收取報酬。

　　專業經營設施設備包括變(配)電、二次供水、燃氣調壓等設施設備及相關管線。

　　配套設施不齊全的老舊住宅區，專業經營單位應當配合市、區、縣人民政府采取措施逐步改造，實現供水、供電、供氣等專業經營設施設備的分戶計量、分戶控制。業主及物業服務企業應當為改造工作提供便利。

　　第六十八條【專業經營設施設備移交】 本條例實施前建設的住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣等終端用戶分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業經營設施設備及相關管線的所有權由業主大會決定是否無償移交給專業經營單位;決定無償移交的，物業管理區域所在地區、縣建設行政主管部門或者開發區管理委員會應當組織有關專業經營單位按照國家技術標準和專業技術規范進行驗收，驗收合格的，專業經營單位應當接收并負責維修、養護、更新和管理。

　　第六十九條【專業經營單位收費管理】 專業經營單位應當向最終用戶服務并收取費用。物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，代收服務費由委托單位支付，不得向業主收取手續費等額外費用。專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

　　專業經營單位應當對公共能耗獨立安裝計量裝置進行計量。公共能耗費可以委托物業服務企業代收，并據實向專業經營單位繳納。專業經營單位酌情支付一定手續費，具體標準由雙方協商約定。

　　第七十條【物業服務企業退出交接】 物業服務企業退出物業管理區域的物業管理服務，應當向業主委員會履行下列交接義務：

　　(一)移交服務檔案資料和物業管理用房，實行酬金制的，還應當移交物業服務期間的財務檔案;

　　(二)撤出管理區域內的物業服務人員;

　　(三)清退預收、代收的有關費用;

　　(四)法律、法規規定的其他事項。

　　第七十一條【物業服務企業退出】 物業服務合同依法或者依約解除后，物業服務企業應當自合同解除之日起十五日內退出物業管理區域，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。

　　第七十二條【糾紛處理】 業主、業主委員會、物業服務企業、建設單位之間在物業管理服務活動中發生爭議的，可以要求物業所在地鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委員會調解，也可以申請仲裁或者依法提起民事訴訟。

　　業主、業主委員會、物業服務企業對違反本條例的行為，可以向區、縣物業管理行政主管部門和開發區管理委員會及其他有關部門投訴舉報，有關部門應當及時調查核實，并依法處理。

　　第七十三條【業主違約責任】 物業服務企業對業主違反服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業管理服務的行為，有權要求業主恢復原狀，停止侵害，排除妨害等并承擔相應民事責任。

　　第七十四條【物業服務信息公公示】 物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示并及時更新：

　　(一)物業服務企業的資質證書，物業企業法定代表人、項目經理的基本情況、聯系方式，客服、工程維修電話;

　　(二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

　　(三)電梯、消防、監控等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等;

　　(四)受委托代收代繳事項;

　　(五)水、電等公共能耗總量及費用分攤方式;

　　(六)共用部位和共用設施設備經營所得收益;

　　(七)法律法規規定及物業服務合同約定應當公示的其他信息。

　　第七十五條【物業服務企業考核和信用評價】 市物業管理行政主管部門應當建立物業服務企業考核體系和信用評價體系，對物業服務企業、項目負責人實行動態管理，定期對物業服務項目開展專項檢查，向社會公布信用信息評價結果。

　　區、縣物業管理行政主管部門和開發區管理委員會具體負責物業服務企業、項目負責人信用信息征集、考核、評價、匯總和核查工作。

　　鎮人民政府、街道辦事處、居民委員會應當協助開展轄區內物業服務企業、項目負責人信用信息的征集、核查工作。

　　第七十六條【物業服務企業信用管理】 物業服務企業未按照法律、法規規定、合同約定和技術標準、專業技術規范等提供日常物業服務的，應當錄入物業服務企業信用檔案。

　　物業服務企業有下列嚴重失信行為之一的，二年內不得在本市申報各類物業服務示范項目;失信行為改正前，物業管理行政主管部門不予開具誠信證明：

　　(一)在物業管理招標投標活動中提供虛假信息，騙取中標的;

　　(二)出租、出借、轉讓資質證書的;

　　(三)物業服務合同依法解除或者終止后拒不撤出物業管理區域，撤出時未按照規定辦理交接手續，或者未按照規定移交資料，造成物業管理混亂的;

　　(四)未按照規定和合同約定履行房屋安全監管義務，導致物業管理區域內發生重大房屋安全事故的;

　　(五)泄露業主信息的;

　　(六)對業主、業主委員會委員進行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報復的;

　　(七)其他違反法律、法規規定情形的。

　　物業服務企業有前款第一項、第二項情形之一的，物業管理行政主管部門一年內不得將其納入物業管理招標投標平臺。

　　第七十七條【物業服務項目負責人責任制】 物業服務項目實行項目負責人責任制。

　　物業項目負責人有下列嚴重失信行為之一的，應當錄入項目負責人信用檔案，同時錄入其所屬物業服務企業的信用檔案：

　　(一)騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的;

　　(二)擅自改變物業管理區域內物業服務用房、共用部位和共用設施設備用途的;

　　(三)擅自決定占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的;

　　(四)擅自利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營的;

　　(五)因管理失職造成人員傷害、財產損失等重大責任事故的;

　　(六)被價格行政主管部門認定亂收費或者收費不規范且未改正的;

　　(七)其他損害業主利益情節嚴重的。

　　有前款規定情形之一的，業主可以向鎮人民政府、街道辦事處、區縣物業管理行政主管部門、開發區管理委員會投訴。鎮人民政府、街道辦事處、區、縣物業管理行政主管部門、開發區管理委員會應當進行核查，并書面告知業主核查結果。

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