西安市物業管理條例全文修訂草案

時間：2023-02-16 03:39:54 規章制度我要投稿

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2016西安市物業管理條例全文（修訂草案）

　　西安市物業管理條例(修訂草案)

　　第一章總則

　　第一條【立法目的】為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《陜西省物業管理條例》及有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條【適用范圍】本市行政區域內的物業管理及其監督管理活動，適用本條例。

　　第三條【選聘原則】業主選聘物業服務企業堅持公開、公平、公正的原則。鼓勵物業服務企業采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。

　　第四條【行政管理體制】市房屋行政管理部門是本市物業管理的行政主管部門，對本市物業管理活動實施統一監督管理。

　　區、縣物業管理行政主管部門具體負責本轄區內物業管理活動的監督管理。

　　開發區管理委員會按照本條例規定負責轄區內物業管理活動的監督管理。

　　建設、規劃、市政、水務、城改、民政、公安、價格、工商、城市管理、環保、質監等行政管理部門應當在各自職責范圍內，做好物業管理活動的監督管理工作。

　　鎮人民政府、街道辦事處在區縣物業行政主管部門的指導下，按照本條例規定的職責負責轄區內物業管理活動的指導、協助和監督工作。

　　第五條【居民委員會義務】居民委員會應當協助鎮人民政府、街道辦事處和開發區管理委員會開展物業管理相關工作。

　　第六條【行業自律組織】物業管理行業協會是物業服務行業自律組織，負責制定并監督實施物業服務規范，促進物業服務行業科學、規范、和諧發展。

　　第二章前期物業管理

　　第七條【前期物業管理責任】建設單位負責選聘物業服務企業實行前期物業管理，簽訂前期物業服務合同，監督物業服務企業履行前期物業服務合同。

　　第八條【物業管理區域劃分】新建建設項目擬實行物業管理的，建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，持建設項目規劃設計方案向物業所在地區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會提出劃分物業管理區域的申請。

　　區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會應當自受理之日起三十日內進行劃分，并書面告知建設單位。區、縣物業管理行政主管部門劃分前應當征求物業所在地街道辦事處或者鎮人民政府的意見。

　　第九條【物業管理區域調整】物業管理區域需要分立或者合并的，應當形成調整方案，并向區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會提出申請。

　　調整方案應當經物業管理區域專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，并對調整后物業管理區域的道路、綠地、共有部位和共用設施設備的使用、維護等作出規定。

　　第十條【劃分物業管理區域的要求】物業管理區域的劃分應當考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，按照相對獨立、便于管理的原則，按照下列規定進行具體劃分：

　　(一)按照物業項目的建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍劃定;

　　(二)物業主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域，但其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域;

　　(三)已經實施物業管理的區域，其主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域;其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，經業主大會同意后可以劃分為不同的物業管理區域;

　　(四)不同物業管理區域地理上自然相連的，業主未入住前，經各自建設單位同意，并已向物業買受人明示，或者業主入住后，經各自的業主大會同意后，可以合并為一個物業管理區域。

　　對物業管理區域劃分有爭議的，由區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會確定。

　　第十一條【住宅前期物業服務企業選聘】現售商品房出售前三十日，預售商品房取得《商品房預售許可證》前，住宅物業的建設單位應當通過招投標的方式完成物業服務企業的選聘;投標人少于三個或者住宅規模不超過三萬平方米的，經區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第十二條【臨時管理規約】建設單位應當在銷售物業前制定臨時管理規約。臨時管理規約應當包括下列內容：

　　(一)業主共有部分的使用和維護規則;

　　(二)業主合理使用物業專有部分的權利和義務;

　　(三)物業天面、外墻、門窗及戶外設施保潔和裝修規則;

　　(四)維護物業管理區域公共秩序的權利和義務;

　　(五)業主分擔物業管理區域各類費用的方式;

　　(六)違反規約應當承擔的責任。

　　建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第十三條【前期物業服務合同和臨時管理規約備案】建設單位應當將前期物業服務合同和臨時管理規約自招投標結束之日起十五日內向區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會備案，并向物業買受人明示、說明。

　　建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同的內容。物業買受人在與建設單位簽訂買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約。

　　第十四條【物業銷售方案內容】建設單位應當將下列材料寫入物業銷售方案，并向買受人明示：

　　(一)前期物業管理招投標備案表;

　　(二)物業管理區域平面圖、地理位置及四至界限及建筑物總面積;

　　(三)物業管理區域內專有部分的數量、面積和用途，以及除專有部分外共有部分的情況;

　　(四)地下室、底層架空層、天臺的面積等共有部位的面積及權屬;

　　(五)物業服務用房和業主委員會用房的面積和位置;

　　(六)共有設施設備名稱、用途及權屬;

　　(七)其他需要明示的場所和設施設備。

　　第十五條【前期物業服務合同】前期物業服務合同可以約定附期限;期限未滿，但業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　第十六條【前期物業管理承接查驗時間】新建住宅建設單位應當在物業交付使用十五日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。

　　鼓勵物業服務企業通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物業管理的建議，為實施物業承接查驗創造有利條件。

　　第十七條【前期物業管理承接查驗要求】物業服務企業承接物業時，應當對共用部位、共用設施設備進行查驗，簽訂承接查驗確認書。不符合竣工驗收資料的，由建設單位負責處理。

　　承接查驗過程中，因建設單位逾期不提供相關合格證明材料、物業項目存在嚴重安全隱患和重大工程缺陷等影響物業正常使用的，物業服務企業有權拒絕承接該項目。

　　物業承接查驗的費用，由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或約定不明的，由建設單位承擔。

　　第十八條【前期物業管理物業移交】建設單位向物業服務企業移交物業時，應當辦理書面移交手續，并同時移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料;

　　(二)共用設施設備清單;

　　(三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(五)業主名冊;

　　(六)進行物業管理必需的其他資料。

　　物業服務企業應當自物業交接后三十日內，向物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會辦理備案手續。

　　物業交接后，發現存在隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，經有關部門鑒定，建設單位應當負責修復;給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。

　　第十九條【物業管理用房】新建物業管理區域應當配置物業管理用房。物業管理用房應當與新建物業同步設計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當在批準的建設工程規劃設計方案中載明。建設單位應當按照下列規定配置物業管理用房：

　　(一)物業建筑面積三十萬平方米以下的，按物業建筑面積的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米;

　　(二)物業建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的千分之三提供外，超過部分按千分之一的標準提供;

　　(三)物業管理用房應當按照辦公用房標準設計，具備水、電基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業管理用房建筑面積的百分之五十。

　　業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑，建筑面積不少于三十平方米。

　　物業管理用房屬于全體業主共有，并依法辦理產權登記。建設單位、物業服務企業不得改變其用途。業主委員會不得將物業管理用房轉讓或者改作他用。

　　第二十條【物業管理用房的補充配置】因依法調整規劃，物業竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設工程規劃許可證載明的地上建筑面積的，建設單位應當對超過部分按照第十九條第一款規定的比例補充配置物業管理用房;確實無法補充配置的，應當按照該物業管理區域內的物業平均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入專項維修資金或者按照業主大會的決定用于物業管理方面的其他需要。

　　第二十一條【前期物業服務企業更換】前期物業管理期間，有下列情況之一的，建設單位應當依法重新選聘物業服務企業，并監督物業服務企業之間依法交接：

　　(一)前期物業服務合同期滿，業主大會尚未成立，物業服務企業不愿再續簽合同的;

　　(二)物業服務企業擅自撤離小區的;

　　(三)物業服務企業被吊銷營業執照或資質證書的;

　　(四)法律法規規定的其他情形。

　　第二十二條【前期物業服務企業退出】前期物業管理期間，建設單位已經注銷或者無法履行相關義務，但住宅小區尚未成立業主大會的，物業服務企業應當于退出物業管理區域三個月前書面告知業主，并向物業所在地鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委員會提出申請，由鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委員會組織業主召開業主大會會議，確定小區管理模式。

　　第二十三條【前期物業服務終止后資料移交】前期物業服務合同終止或者解除后十五日內，物業服務企業應當向業主委員會移交物業管理用房，并按照本條例第十八條的規定移交相關資料。

　　第二十四條【前期物業管理服務費】物業交付使用前的物業服務費由建設單位全額承擔，交付使用后的物業服務費由業主承擔。建設單位出售物業時，不得向物業買受人承諾減免物業服務費。

　　第三章業主大會、業主委員會和物業管理委員會

　　第一節業主大會

　　第二十五條【業主自治】物業管理區域內的業主可以成立業主大會，選舉業主委員會，進行業主自治。一個物業管理區域成立一個業主大會。業主較少的，經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。

　　業主應當按照法律、法規、臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則等，實名參加業主自治活動，行使權利、履行義務。

　　臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則，應當對業主參加自治活動的方式、違反共同約定的責任、自治活動爭議處理辦法作出約定。

　　第二十六條【首次業主大會召開條件】物業管理區域符合下列情形之一的，可以召開首次業主大會會議：

　　(一)物業出售且已經交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積百分之五十以上的;

　　(二)首套物業出售并交付使用滿兩年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積百分之二十以上的。

　　物業管理區域符合前款條件后十五日內，建設單位應當書面告知物業所在地鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委員會。建設單位未及時履行告知義務的，已售物業業主人數百分之二十以上可以聯名向鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委員會提出召開首次業主大會會議的書面要求。

　　鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委員會應當自收到書面告知或者業主書面要求三十日內，組織成立業主大會籌備組。

　　第二十七條【組建業主大會籌備組】業主大會籌備組由鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委員會工作人員一名，建設單位代表一名，業主成員若干名組成。籌備組組長由鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委會工作人員擔任。業主成員由鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委會組織業主推薦產生，并不得低于籌備組總人數的三分之二。籌備組成員名單應當在物業管理區域內公示，公示時間不少于七日。

　　業主對籌備組成員有異議的，由鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委會協調解決。

　　籌備組正式開展籌備工作前，物業管理行政主管部門、開發區管理委會應當對籌備組成員進行物業管理相關知識的培訓。

　　第二十八條【籌備組所需資料移交】建設單位應當提供籌備工作所需的下列資料，物業服務企業應當予以配合：

　　(一)物業管理區域劃分證明;

　　(二)業主名冊;

　　(三)建筑規劃總平面圖;

　　(四)附屬設施設備交付使用備案證明;

　　(五)綠化竣工總平面圖;

　　(六)物業服務用房配置證明;

　　(七)成立業主大會必需的其他文件資料。

　　第二十九條【籌備組成員條件】籌備組成員應當符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力;