《蘭州市物業管理條例（草案）》

　　一、制定的必要性

　　(一)解決我市物業管理行業面臨的現實問題。我市物業管理工作起源于上世紀90年代，物業管理行業經過十幾年不斷摸索和不懈努力，取得了長足的發展，在改善人居環境，擴大就業，提高城市綜合管理水平，維護社會穩定，促進社會發展等方面發揮了重要作用。截至目前，我市物業服務企業共有673家，其中：一級資質6家，二級資質36家，三級資質631家，物業托管面積達到6580萬平方米，專業化物業服務受益對象達220多萬人，物業從業人員3萬余人，物業管理覆蓋面占全市物業總量的70%。近年來，隨著法制建設的不斷深化，業主的維權意識有了明顯的增強，但我市物業管理行業現代服務意識和體系的建立稍顯遲滯，歷史欠賬較多，具體表現在六個方面：

　　一是物業矛盾糾紛增多，目前我市物業管理行業已進入轉型期，矛盾糾紛增多，部分矛盾甚至升級為局部性的群體性事件;

　　二是服務不規范，由于歷史欠賬較多，部分企業沒有建立完善的管理服務制度，服務不標準、服務不透明的問題往往成為矛盾的焦點;

　　三是業主大會業主委員會建設滯后，從全市物業管理實際來看，我市的業主大會、業主委員會成立情況不容樂觀，業主參與積極性不高，業主大會召開難，部分業主將業主委員會作為自身牟取不正當利益的工具，侵害業主、物業企業的合法權益;

　　四是專項維修資金歸集難，我市專項維修資金的歸集起步于2009年，與外地發達地區相比，在歸集數量方面較為落后，大多數老舊小區、“三不管”樓院未歸集維修資金，導致房屋無法得到及時維修，引發物業矛盾，給業主的生活帶來隱患;

　　五是物業企業發展環境較差，物業管理與供水、供電、供暖、供氣的職責不清，本應由水、暖、電、氣等專營單位自己承擔的收費職責，多數小區由物業企業受“霸王條款”的制約無償代收代交，特別是供水、供暖方面的矛盾十分突出，一旦發生停水或供暖溫度不達標，業主將問題誤認為是物業企業造成的;

　　六是老舊小區數量較多，難以實施專業化物業管理，這類小區大多數都存在建筑年代久，建設規模小，沒有歸集專項維修資金，規劃設計先天不足，配套設施建設欠賬太多，需要數量較大的改造資金。由于改造資金籌集困難，短期內難以實施全面改造。為解決我市物業管理行業的突出問題，制定一部比較全面、系統的物業管理法規，具有重大的現實意義。

　　(二)妥善處理行政管理與業主自治關系。物業管理法律關系主要以民事關系為主，一般由當事人自行調節并通過司法手段予以保障。但當前物業管理實踐中出現的一些突出現象，如業主大會、業主委員會的設立運轉等，客觀上需要公共權力適度介入，而國務院《物業管理條例》關于業主大會工作的規定較為原則，實踐中業主大會無法成立、業主委員會不履行職責等現象在我市明顯存在，需要通過地方立法進一步對其加以引導和規范。

　　(三)彌補我市物業管理工作法律空白。為了規范物業管理活動，維護物業管理各法律主體的合法權益，我市先后出臺了地方性法規《蘭州市城市住宅小區物業管理辦法》和規范性文件《蘭州市物業管理規定》，但從物業管理工作的實踐來看，以上法規和規范性文件均存在著不同程度的缺陷。

　　一是不能與上位法有效銜接，我市《蘭州市城市住宅小區物業管理辦法》出臺于2001年，早于國務院《物業管理條例》(2003年)、《中華人民共和國物權法》(2007年)和《甘肅省物業管理辦法》(2010年)，部分條款已不能與上位法有效銜接。

　　二是《蘭州市物業管理規定》為規范性文件，法律效力較低，不能較好地對當前的物業管理活動進行規范，因此有必要出臺一部完善的、能與上位法有效銜接的地方性法規，加強對物業管理活動的監督管理。

　　二、起草過程

　　按照市人大2015年立法計劃，市房產局于2013年將起草《條例》列入工作計劃，著手開展起草前的調研、溝通、協調等工作。2014年市房產局向市人大、市政府法制辦提出立法申請，歷經數月完成了《條例(送審稿)》的起草工作，并上報市政府法制辦。2014年市政府法制辦邀請省市人大、相關專家、相關部門等先后三次召開論證會，并征求書面意見。由于在論證過程中，部分條款存在意見分歧，市政府于2014年10月向市人大提交了《關于延緩審議〈蘭州市物業管理條例(草案)〉的報告》，市人大同意延緩。2015年3月，市政府法制辦、市房產局赴南京、成都、無錫等地針對《條例(送審稿)》存在的問題，進行專項考察，并對《條例(送審稿)》進行了修改。2015年4月10日和5月6日分別由市政府法制辦組織法學專家、省人大法工委、省法制辦、市人大城建工委和法工委以及市房產局參加的兩次立法論證會，進一步研究論證。經過反復修改，形成了本《條例(草案)》。2015年6月5日經市政府第101次常務會議審議通過。

　　三、制定依據

　　《條例(草案)》的起草過程中，主要依據以下法律、法規、規章：

　　1、《中華人民共和國物權法》(2007年10月1日起施行)

　　2、國務院《物業管理條例》(2003年9月1日起施行，修訂案自2007年10月1日起施行)

　　此外，主要參考了《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部令第110號)、《物業服務企業資質管理辦法》(建設部令第164號)、《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號)、《物業服務收費管理辦法》(發改價格[2003]1864號)、《業主大會和業主委員會指導規則》(建房[2009]274號)、《物業承接查驗管理辦法》(建房[2010]165號)、《甘肅省物業管理辦法》(甘肅省人民政府令第26號)等規章、規范性文件，學習借鑒了江蘇、浙江、廣西、重慶、成都、杭州和無錫等外省市地方性法規。

　　四、主要內容

　　《條例(草案)》分為總則、業主大會、業主委員會和物業管理委員會、前期物業管理、物業管理與服務、物業使用與維護、法律責任和附則等七章，共六十五條內容。

　　(一)總則部分。主要明確了立法目的，物業管理的定位，市縣(區)人民政府及相關部門的監管職責。

　　(二)關于業主大會、業主委員會和物業管理委員會。主要是根據上位法和建設部《業主大會業主委員會指導規則》對業主、業主大會、業主委員會的相關問題進行了細化和明確，制訂了符合蘭州實際的制度。

　　(三)關于前期物業管理。明確了物業管理區域的劃分，細化了招投標制度，規定了物業管理用房，對開發建設單位在前期物業管理中的職責加以明確，規定了開發建設單位的保修義務，從根本上解決物業管理實際中開發商遺留問題。

　　(四)關于物業管理與服務。主要是在上位法的基礎上，對物業資質管理、合同簽訂、物業服務費用、物業服務企業行為、小區車位管理以及物業服務企業誠信管理等方面做了規定。

　　(五)關于物業的使用與維護。對物業使用中禁止行為做了規定，對業主的裝飾裝修、隨意改變房屋用途做了規定，對物業管理中供水、供電、供暖、供氣管理的界限進行了劃分，強調了住宅專項維修資金管理制度。

　　(六)關于法律責任。主要針對沒有處罰規定的條款，做了處罰規定。

　　五、《條例(草案)》解決的主要問題

　　(一)解決了物業管理監管缺失的問題。長期以來，我市物業管理存在著監管力量薄弱、不能形成合力的問題，在《條例(草案)》總則中，明確規定了市房地產行政主管部門、市直相關部門、各縣(區)物業行政主管部門的職責，為建立健全“兩級政府、四級監管”的物業管理新機制提供了法律基礎。

　　(二)解決了業主大會召開難的問題。《物權法》、《物業管理條例》對于業主大會形成有效決議的要求較高，現實中業主出席業主大會行使表決權的比例一般比較低，業主大會很難形成有效決議，遇到緊急事件，容易造成巨大的損失。為解決這一現實問題，《條例(草案)》第二十一條引入了物業管理委員會制度，作為對業主大會制度的有效補充。該規定能有效解決日常監管中的重大矛盾，促進社會穩定。《條例(草案)》對業主委員會濫用職權、違反法律法規規定、嚴重影響社區秩序和社會穩定的情形進行了規范。

　　(三)解決了物業管理資料管理不規范的問題。物業管理檔案資料是業主的共有財產，是實施物業管理的重要依據，我市物業管理實際中長期存在物業管理檔案資料缺失的問題，《條例(草案)》對物業管理檔案資料的建立、管理和移交作了明確的規定。

　　(四)解決了我市住宅室內裝飾裝修不規范的問題。我市住宅室內裝飾裝修長期存在不規范的問題，壟斷裝修材料、隨意改變建筑承重結構的問題比較突出，《條例(草案)》以物業企業為突破口，對協助壟斷裝飾裝修材料、隨意改變住宅用途等問題做了明確規定，并設置了相應的罰則。

　　(五)解決了物業企業經營不規范的問題。在物業管理實際中，擅自甩管物業項目、物業招投標惡意競標、惡意競爭等阻礙了物業行業的健康發展，《條例(草案)》結合國務院《企業信息公示條例》等法規出臺的契機，對企業的誠信經營、依法經營做出了明確的規定，為推動行業依法依規依約服務提供了有效的抓手。

　　(六)解決了物業企業代人受過的問題。為解決物業企業代人履職、代人受過的問題，《條例(草案)》第五章根據上位法的相關規定明確了供水、供電、供暖、供氣的職責，理清了物業管理與上述專營單位的職責界限。

 

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