根據(jù)中央、省、市、區(qū)委關(guān)于開(kāi)展第二批黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)的統(tǒng)一部署和《中共xx區(qū)城建黨總支深入開(kāi)展黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)實(shí)施方案》活動(dòng)安排，查找物業(yè)管理服務(wù)中存在的“四風(fēng)”問(wèn)題，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、業(yè)主使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。區(qū)住建系統(tǒng)通過(guò)走訪群眾、專題座談、問(wèn)卷調(diào)查等方式，廣泛征求意見(jiàn)建議，就存在“四風(fēng)”方面的突出問(wèn)題，做到即知即改。

　　一、物業(yè)管理服務(wù)現(xiàn)狀。

　　(一)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀。我區(qū)2013年4月17日成立xx市xx區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中心，核定副科級(jí)領(lǐng)導(dǎo)職數(shù)1名，現(xiàn)已配備到位。物業(yè)管理中心的主要職責(zé)是：貫徹落實(shí)物業(yè)管理的政策、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定;負(fù)責(zé)開(kāi)展全區(qū)物業(yè)管理的達(dá)標(biāo)考核和項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)活動(dòng);負(fù)責(zé)指導(dǎo)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)并進(jìn)行備案;負(fù)責(zé)住房專項(xiàng)維修基金的歸集和使用監(jiān)管工作;負(fù)責(zé)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)工作;負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和處理物業(yè)管理矛盾糾紛。實(shí)際工作中住房專項(xiàng)維修基金的歸集和使用監(jiān)管工作;物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)工作由市房產(chǎn)管理局相關(guān)職能部門(mén)負(fù)責(zé)開(kāi)展。物業(yè)管理服務(wù)中心現(xiàn)有工作人員x名，全部為工人編制，平均年齡50歲左右。年齡結(jié)構(gòu)偏大，文化層次較低。同時(shí)因?yàn)楦鞣N原因物業(yè)管理服務(wù)中心仍直管區(qū)屬47棟住宅樓的水電暖等費(fèi)用的收繳工作、二級(jí)管網(wǎng)的維修維護(hù)工作。

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)狀。xx區(qū)城區(qū)現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)x家，其中：取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》二級(jí)資質(zhì)的x家;三級(jí)資質(zhì)的x家;暫定三級(jí)的8家，申請(qǐng)資質(zhì)3家。共開(kāi)展物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目123個(gè)，服務(wù)面積800.80萬(wàn)平方米，其中托管住宅小區(qū)69個(gè)，服務(wù)面積680.42萬(wàn)平方米;托管辦公區(qū)物業(yè) 44.56萬(wàn)平方米;托管商業(yè)區(qū)物業(yè)服務(wù)32.63萬(wàn)平方米;托管其他物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目x萬(wàn)平方米。實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的有x個(gè)，占住宅小區(qū)比例的x%�，F(xiàn)有物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員x人。其中：企業(yè)管理人員x人，企業(yè)管理人員中持證上崗人員x人，取得全國(guó)物業(yè)管理師職業(yè)資格證書(shū)20人。

　　(三)物業(yè)管理市場(chǎng)現(xiàn)狀。

　　xx區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近年來(lái)的不斷規(guī)范和完善，現(xiàn)已逐步走向成熟階段。物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，各種高精技術(shù)人才逐步走向物業(yè)管理市場(chǎng)。部分物業(yè)企業(yè)開(kāi)始探索多元化發(fā)展的渠道。舊有的一些管理模式還有待于進(jìn)一步的提升。

　　1、前期物業(yè)管理所占比重較大，占據(jù)了物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)的90%以上。多數(shù)前期物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)由建設(shè)單位原職工或親屬擔(dān)任負(fù)責(zé)人，在實(shí)際管理運(yùn)行中主要運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)靠建設(shè)單位補(bǔ)貼運(yùn)營(yíng)。

　　2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不容樂(lè)觀。所調(diào)研的企業(yè)中，處于正常經(jīng)營(yíng)運(yùn)行的只有5家，其余皆為虧損企業(yè)。

　　3、“專”、“精”、“強(qiáng)”物業(yè)企業(yè)在市場(chǎng)的比重中所占較小，“雜”、“亂”、“差”物業(yè)企業(yè)占據(jù)了市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)出散亂的狀態(tài)。物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)中專業(yè)的、精干的、強(qiáng)大的企業(yè)只有不到全部的20% ，更多的物業(yè)企業(yè)只是被動(dòng)的代收取水電暖等費(fèi)用，對(duì)真正屬于物業(yè)公司的服務(wù)項(xiàng)目如環(huán)境衛(wèi)生、小區(qū)綠化、公共設(shè)施的維護(hù)等反而呈現(xiàn)出“雜”、“亂”、“差” 的現(xiàn)象。

　　二、存在的問(wèn)題。

　　(一)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)不健全。物業(yè)管理服務(wù)中涉及的面廣、問(wèn)題多，存在上下脫節(jié)的現(xiàn)象。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)中承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，但實(shí)際中沒(méi)有成立相應(yīng)服務(wù)工作站。沒(méi)有專職工作人員。

　　(二)部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)意識(shí)淡薄，企業(yè)沒(méi)有自主向前的動(dòng)力，服務(wù)理念陳舊落后，管理機(jī)制缺乏創(chuàng)新，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)對(duì)立情緒較大。

　　(三)物業(yè)服務(wù)人員年齡結(jié)構(gòu)偏大，整體素質(zhì)偏低并參差不齊。人員流動(dòng)性大，薪資待遇普遍低于其他行業(yè)。

　　(四)供水、供暖等行業(yè)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)終端收費(fèi)和終端維護(hù)，成為制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的最大障礙。

　　1、水費(fèi)總表與住戶水表總數(shù)之間的差距通常由物業(yè)企業(yè)向住戶均攤的方式解決，均攤不了時(shí)只能由物業(yè)企業(yè)墊付。增加了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，由此產(chǎn)生業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的矛盾。

　　2、供水、供暖二級(jí)管網(wǎng)的改造維護(hù)沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)。二級(jí)管網(wǎng)的維護(hù)費(fèi)用成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要開(kāi)支部分。

　　3、二次供暖、供水產(chǎn)生的費(fèi)用由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)，為新建高層住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作增添了困難。

　　(五)住宅專項(xiàng)維修基金未能全部發(fā)揮作用。

　　1、舊老住宅小區(qū)由于歷史諸多原因，使得住宅專項(xiàng)維修基金難以歸集。從而無(wú)法確保舊老住宅小區(qū)住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的有效處理和實(shí)施，直接導(dǎo)致舊老住宅小區(qū)整體環(huán)境形象面貌逐漸衰退，使用功能日漸退化，而作為物業(yè)企業(yè)，又沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力去很好的進(jìn)行舊老住宅小區(qū)軟硬件設(shè)施維護(hù)，只能是愈發(fā)舉步維艱，最終退出服務(wù)。

　　2、新建住宅小區(qū)住宅專項(xiàng)維修基金雖然能夠全部歸集到位，但是不能按時(shí)申請(qǐng)使用，沒(méi)有完全發(fā)揮出應(yīng)有的作用。久而久之，新建住宅小區(qū)只能步舊老住宅小區(qū)的后程，造成惡性循環(huán)。

　　(六)小區(qū)綠化、亮化，用水、用電耗資大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以承擔(dān)，造成運(yùn)轉(zhuǎn)困難。造成小區(qū)綠化環(huán)境、衛(wèi)生狀況等日趨惡化。

　　(七)物業(yè)管理服務(wù)工作宣傳不到位。業(yè)主對(duì)于自己的權(quán)力與義務(wù)不明白，更不清楚物業(yè)企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于收繳的物業(yè)費(fèi)沒(méi)有按照要求進(jìn)行開(kāi)支公示，在業(yè)主心中形成了“收費(fèi)不辦事”的印象。

　　三、改進(jìn)管理的措施。

　　(一)、整章建制，制定《xx城區(qū)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施細(xì)則》。

　　根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《甘肅省物業(yè)管理辦法》、《xx市物業(yè)管理暫行辦法》等規(guī)定，結(jié)合x(chóng)x城區(qū)實(shí)際，制定切實(shí)可行的《xx城區(qū)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施細(xì)則》。進(jìn)一步明確市區(qū)物業(yè)管理部門(mén)職責(zé)，進(jìn)一步明確業(yè)主及業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)，進(jìn)一步明確前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)、物業(yè)的使用和維護(hù)、資金保障和管理使用等方面的內(nèi)容。

　　(二)明確職責(zé)，完善“區(qū)、街道、社區(qū)”三級(jí)管理體系。

　　遵循“重心下移、屬地管理”的原則，針對(duì)我區(qū)物業(yè)管理業(yè)態(tài)的復(fù)雜性，健全以街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))為主的“區(qū)、街道、社區(qū)(村)”三級(jí)物業(yè)管理體系，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)走上規(guī)范健康發(fā)展軌道。區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中心要配強(qiáng)配齊工作人員。各街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn))要成立住房保障和物業(yè)服務(wù)工作站，配備專職工作人員，社區(qū)要配備住房保障和物業(yè)管理服務(wù)工作專干。

　　(三)加強(qiáng)輿論宣傳，進(jìn)一步加深業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的理解和支持。

　　積極組織開(kāi)展以貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《xx市物業(yè)管理暫行辦法》為主題的宣傳活動(dòng)，讓廣大業(yè)主和社會(huì)各界了解物業(yè)管理相關(guān)政策，強(qiáng)化物權(quán)意識(shí)，化解物業(yè)糾紛，努力形成“共建共管、團(tuán)結(jié)和諧”的良好氛圍。各有關(guān)部門(mén)、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要通力合作，密切配合，切實(shí)抓好宣傳教育落實(shí)工作，進(jìn)一步加深業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持。物業(yè)主管部門(mén)要組織開(kāi)展物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)的評(píng)選活動(dòng)，樹(shù)立榜樣，起到以點(diǎn)帶面、典型示范的作用，促進(jìn)全區(qū)物業(yè)工作健康發(fā)展。

　　(四)突出重點(diǎn)，嚴(yán)格規(guī)范相關(guān)物業(yè)管理行為 。

　　一是規(guī)范前期招投標(biāo)管理。強(qiáng)化建設(shè)單位取得《商品房預(yù)售許可證》之前的招投標(biāo)管理，凡3萬(wàn)平方米以上的非單一業(yè)主物業(yè)項(xiàng)目必須通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，區(qū)物業(yè)主管部門(mén)要對(duì)單一業(yè)主物業(yè)項(xiàng)目的選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為進(jìn)行監(jiān)督。投標(biāo)人少于3個(gè)或建筑面積小于3萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)主管部門(mén)批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

　　二是規(guī)范物業(yè)服務(wù)用房配置。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積嚴(yán)格按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積2‰的標(biāo)準(zhǔn)予以配置，且最少不低于40平方米，必須具備水、電、采光、通風(fēng)、通訊等正常使用功能，物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無(wú)償提供，屬全體業(yè)主共有。物業(yè)主管部門(mén)依法對(duì)物業(yè)服務(wù)用房的配置情況進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收不合格的不得交付使用。

　　三是規(guī)范業(yè)主大會(huì)籌備組及業(yè)主委員會(huì)的組建。進(jìn)一步完善社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”的工作機(jī)制。凡擬參加業(yè)主大會(huì)籌備組、換屆改選小組、業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主必須模范履行業(yè)主義務(wù)，上述組織的組成人員應(yīng)從物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織協(xié)調(diào)能力的業(yè)主中推薦。針對(duì)業(yè)主委員會(huì)成立過(guò)程中的管理區(qū)域確定問(wèn)題，應(yīng)結(jié)合建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，本著“尊重歷史、尊重現(xiàn)實(shí)”的原則，由物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處共同研究確定。

　　四是規(guī)范物業(yè)交接工作。物業(yè)交接工作要在區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中心、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)的共同監(jiān)督下，按照物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定依法進(jìn)行移交。對(duì)建設(shè)單位不按規(guī)定移交的，不予辦理竣工驗(yàn)收;對(duì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不向業(yè)主委員會(huì)移交、新舊業(yè)主委員會(huì)之間不移交、業(yè)主委員會(huì)成員資格終止后不向業(yè)主委員會(huì)履行交接手續(xù)的問(wèn)題，由物業(yè)聯(lián)席會(huì)議協(xié)調(diào)解決，經(jīng)協(xié)調(diào)仍拒不移交的，可根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，分別由行政執(zhí)法和公安部門(mén)協(xié)助移交，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)可依法通過(guò)法律途徑維護(hù)自身權(quán)益。

　　(五)創(chuàng)新管理，建立規(guī)范完善的物業(yè)監(jiān)督管理體系和檢查考核機(jī)制。

　　區(qū)政府要加強(qiáng)對(duì)區(qū)物業(yè)主管部門(mén)、各街道辦事處等相關(guān)部門(mén)的工作監(jiān)督和考核，并把物業(yè)管理工作考核情況納入?yún)^(qū)政府年度目標(biāo)考核體系。建立物業(yè)企業(yè)與物業(yè)主管部門(mén)的信息傳遞機(jī)制，物業(yè)企業(yè)要根據(jù)要求及時(shí)將相關(guān)信息報(bào)送到區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中心。年終對(duì)工作突出、管理到位的相關(guān)職能部門(mén)、街道辦事處及物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表彰，區(qū)政府每年拿出一定資金用于獎(jiǎng)勵(lì)相關(guān)職能部門(mén)、街道辦事處和優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)，全面調(diào)動(dòng)各方面積極性，推進(jìn)全區(qū)物業(yè)管理工作科學(xué)發(fā)展。

　　(六)注重實(shí)效，定期對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)，確保從業(yè)人員持證上崗，規(guī)范運(yùn)行。

　　通過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，增強(qiáng)物業(yè)從業(yè)人員的服務(wù)意識(shí)，提高服務(wù)質(zhì)量。通過(guò)定期不定期的檢查，規(guī)范從業(yè)人員的持證上崗。

　　四、意見(jiàn)及建議。

　　一是提高物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。xx城區(qū)現(xiàn)行的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映強(qiáng)烈。應(yīng)根據(jù)小區(qū)建設(shè)規(guī)模、環(huán)境綠化、治安管理、服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主意見(jiàn)等具體情況，通過(guò)聽(tīng)證會(huì)、征求各方意見(jiàn)，經(jīng)物價(jià)部門(mén)審批，提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　二是規(guī)范管理使用住宅專項(xiàng)維修基金。區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中心應(yīng)該積極爭(zhēng)取將住宅專項(xiàng)維修基金的使用和管理職責(zé)落實(shí)到位。由區(qū)財(cái)政、審計(jì)、房管部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)共同監(jiān)督，便于規(guī)范、快捷、高效的使用。

　　三是形成聯(lián)動(dòng)運(yùn)行機(jī)制。進(jìn)一步明確供水、電、暖、氣等單位職責(zé)，督促其擔(dān)負(fù)起應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任。及時(shí)修改供水、電、暖、氣等行業(yè)管理辦法與國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》中有沖突的地方。市區(qū)房屋行政主管部門(mén)、街道辦事處積極加強(qiáng)與供水、電、暖、氣等單位的協(xié)調(diào)與溝通，共同為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供良好的運(yùn)營(yíng)環(huán)境，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常運(yùn)行。

　　四是建立考核獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。每年度對(duì)xx城區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理運(yùn)行情況進(jìn)行一次全面考核，對(duì)于管理規(guī)范、服務(wù)到位、業(yè)主反映良好，通過(guò)以獎(jiǎng)代補(bǔ)的形式予以獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)于職責(zé)不明、缺乏服務(wù)意識(shí)、服務(wù)質(zhì)量差，經(jīng)常引起業(yè)主投訴上訪的，予以警告批評(píng)，情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。

　　五是多方籌措應(yīng)急資金。首先要爭(zhēng)取從市房產(chǎn)局收繳的住房專項(xiàng)維修基金收益中提出一定比例資金，返還xx區(qū)作為老舊住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)急維修專項(xiàng)資金。其次要從保障性住房產(chǎn)權(quán)出讓金中提取一定比例資金，作為政府對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的后期服務(wù)管理的扶持補(bǔ)貼資金，專項(xiàng)用于保障性住房公共設(shè)施維護(hù)和物業(yè)服務(wù)工作。三是要在政府年度安排的舊老城區(qū)改造資金中提取一定比例資金，專項(xiàng)用于物業(yè)管理服務(wù)工作經(jīng)費(fèi)。