房地產論文合集15篇
無論是身處學校還是步入社會，許多人都寫過論文吧，借助論文可以有效提高我們的寫作水平。你知道論文怎樣寫才規范嗎？下面是小編收集整理的房地產論文，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
房地產論文1
盡管在監督房地產企業履行社會責任方面，重慶市采取多管齊下、全面推動的方法取得了一定的成績，但我們必須看到就整體地產行業而言，多數地產企業在履行社會責任方面有以下幾方面的問題。
（一）、眾多企業社會責任意識不強
根據重慶市房地產開發行業信用體系建設網（重慶市城市建設綜合開發管理辦公室主辦）提供的信息，截至20xx年底全市登記在冊的房地產企業共有3132家，其中僅有43.19%的企業取得相關開發資質，超過半數企業僅根據工商、稅務機關的要求對公司進行了注冊備案而沒有意愿與意識去申請相關資質。眾多企業選擇性的回避了承擔社會責任的'義務，而將更多的資金、資源投入到土地、融資等運營板塊中。其中，取得重慶市房地產50強名譽的開發公司在社會責任意識與履行責任方面與僅取得相關開發資質的企業有著明顯的差距。例如以龍湖地產集團、金科集團、協信集團為代表的地產公司積極參與慈善捐款、社會公益活動以及社區活動，通過參與社會活動提升企業形象并在無形間拉大了與一般地產開發商在企業社會責任意識方面的差距。這體現了企業對社會責任理解的差別，部分地產開發企業在履行社會責任意識方面還有較大提升空間。
（二）、企業社會責任執行不到位
同樣，根據重慶市房地產開發行業信用體系建設網統計的數據，在有統計的15項企業不良記錄中超過半數事件是由于企業拖延辦理工程結算或拖欠工程款而導致施工單位拖欠農民工工資。其次是未達到合同約定交房條件的及相關規定，強制交房的或延期交房，引起集訪事件；或未按規定辦理質量、安全監督手續及施工許可手續，或超過許可范圍擅自開工建設的；或企業對購房者投訴的問題推卸責任、拒不整改或整改不力的。由此可見企業即便加強了社會責任意識但在實際執行中如何加強監管如何督促企業執行各項社會責任依然是一件艱巨的任務。依靠政府監管、媒體監督固然能起到一定的促進作用，但真正能讓企業認真執行相關社會責任還需要靠企業自身。
（三）、企業社會責任信息發布有待加強
目前，重慶市房地產企業的社會責任信息主要來源于重慶市房地產開發信用體系建設網、重慶市房地產開發協會以及相關媒體的信息發布。各渠道均建立了企業社會責任評價系統并對相關企業進行評估與信息發布，但各評價體系的標準不一、評價內容不同，導致信息發布后公眾對信息的可信度和真實度發出質疑。政府類信息平臺的專業化程度高、信息反饋快、統計數據全面等優勢使其成為監督企業社會責任的重要手段，但常常因為政策因素或經濟因素而不能平等對待所有地產開發企業。社會媒體信息平臺的輻射面廣、社會公眾認知度高使其成為監督企業執行社會責任的重要輔助手段，但該平臺專業程度不足、數據不完善使其發布的信息應用程度有限。由此，我們可以看出加快建立獨立于政府、社會媒體以外的第三方專業研究機構對房地產企業社會責任進行監督是完善企業社會責任信息發布的有力補充手段。
房地產論文2
一、我國房地產集團資金管理存在的不足
(一)房地產集團的資金管理手段相對落后
目前，房地產集團財務會計記賬工作基本使用財務軟件，但這些軟件大都是只具有一般的財務記賬功能，沒有合同管理，預算管理，成本控制，財務分析，項目管理等各個方面的管理軟件。金融信息化業務的實施，模塊功能少不能滿足管理的需要。如果沒有必要的軟件和硬件的支持，是不能跟上現代企業財務管理發展的腳步的。
(二)房地產集團的投資決策不夠科學
由于前幾年的房地產行業比較火。回報率也比較高，這使得一些房地產集團只注重利潤的獲得，而忽視了行業發展的周期性關系和一些潛在的風險，造成企業對未來的評估存在的不足，在進行一些投資時比較盲目，缺乏一定的合理性，這使得房地廠商不能按預期收到投資的匯報，使得企業的投資很難收回。
(三)房地產集團的融資形式比較單一
由于我國的市場經濟剛剛起步，使得房地產的融資市場也屬于起步階段，常見的融資形式一般是短期和長期的銀行貸款形式，形式比較單一，不能向國外那樣通過發行企業債券進行融資，另外由于這幾年國家對房地產市場也加大了干預手段，使得房地產集團很難通過發行股票來進行資金的籌集。
二、如何做好房地產集團的資金管理
(一)更新房地產集團資金管理的觀念
對于房地產集團而言，資金管理的重要性要充分認識到，在管理的過程中，財務和會計部門應積極參與。要充分認識這項工作不僅僅是記賬算賬而已，事后還需要進行必要的資金管理。因此，我們需要作出必要的資金管理理念的創新和發展，集中精力做一些相關資金管理的實際工作，科學的進行資金管理。還需要結合房地產集團的具體情況，并積極運用一系列先進的技術，在過去的業務流程和運作模式背后進行創新，在降低成本的基礎上，最大限度地提高經濟效益。
(二)更新房地產集團資金管理人員的`素質
財務人員只有提高了工作素質，嚴格執行財務制度，才能保證房地產集團的質量誠信，繼而開展各種經濟活動。主要從以下方面來提高財務人員的素質，首先在招聘過程中工作人員必須對應聘者進行仔細的審查，以確保招聘的人員具有良好的專業知識，并是一個踏實肯干的人才。其次，隨后進入財務人員的培訓工作，通過定期對財會人員進行培訓，不斷提高財務人員的專業知識的整體素質和水平，財務人員也需要不斷的學習，了解新的會計方面的政策和對自己的專業知識進行更新。
(三)擴展房地產集團的融資渠道
目前我國的房地產企業已經開始探索其他的融資方式，資本市場直接融資和間接融資需要增加開發工作，應進一步完善房地產金融市場的多元化制度，包括投資基金、股權融資、債務融資、證券、信托和其他形式。在廣泛的情況下，大量的資金從私營部門能夠擺脫房地產基金，債券、信托等地方。因此，廣泛的房地產公司融資不僅可以幫助解決融資困難的問題，同時也促進了房地產業內人士適者生存以及提高其質量。
(四)更新房地產集團資金管理的有關制度
房地產集團應建立和完善企業的內部財務管理制度，建立會計，內部審計，內部牽制，財產清查，內部審計，原始記錄管理等一系列的企業財務管理制度，從而為企業規范財務管理，奠定有章可循的良好基礎。企業管理中必須以財務管理為中心，大力加強財務管理，首先要做的就是是要建立一個強大的財務管理制度，加強財務管理和控制，以提供組織保障。
三、結束語
房地產集團資金管理的好壞直接關系到企業的經濟收益，由于房地產企業本身所具有的一些不可控因素，使得在房地產資金管理上存在很多困難，因此要全面加大對房地產集團資金管理的力度，從而使房地產集團資金管理更加科學、合理，拓寬房地產集團的融資渠道，從而保證企業項目的順利開發。
房地產論文3
一、房地產投資
由于房地產具有抗通貨膨脹、保值、增值性，房地產投資逐漸成為世界最有吸引力的投資方式之一。而在我國，隨著各地房價的高歌猛進，以及股市的飄搖不定，房地產投資已成為廣大投資者和投資機構獲取高額利潤和實現資產增值的重要渠道。同時，鑒于房地產投資巨額性、風險性、外部性和政策影響性，以及投資資金或資源的有限性，投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來收益之間做出抉擇，選擇適合自己的投資形式和投資產品。因此，房地產投資決策應基于對目標項目科學、公正的投資分析之上，只有這樣才在一定程度上保證決策的正確性和資產的增值性。
二、房地產投資分析
房地產投資分析指在房地產投資活動之前，投資者運用自己或投資分析人員的知識和能力，全面調查擬投資項目的各方面制約因素，對所有可能的投資方案進行比較論證，從中選擇最佳方案并保證投資有較高收益水平的分析活動。房地產投資分析的內容包括市場分析、區位條件分析、基礎數據估算分析、經濟分析、不確定性分析、風險分析、方案比選分析等方面。本文主要從市場分析、經濟分析和風險分析三方面做簡要介紹。
1.市場分析
房地產投資項目在投資決策前，調查市場狀況，辨識投資風險，選擇投資機會的過程，稱為房地產投資項目的市場分析。房地產市場分析是理性投資者所做的必不可少的一項工作。房地產市場分析主要以市場調查和市場預測為手段，在獲取市場信息的基礎上，對投資項目的現金流量及市場價值的變化科學預測，為投資項目的經濟分析、風險和不確定性分析奠定基礎，為投資者、決策者把握市場機會和正確進行決策提供依據，以使投資者在開發結束或持有期內獲得最大利潤，實現增值的最大化。
2.經濟分析
經濟分析是房地產投資分析的核心部分，主要通過經濟分析指標的計算定量分析目標項目在經濟上的可行性。經濟分析指標根據是否考慮資金的'時間價值可分為靜態分析指標與動態分析指標兩大類。由于資金本身就具有時間價值，而且將一定資金投入到某一項目后也會產生一定的機會成本，因此，筆者認為財務凈現值、財務內部收益率、動態投資回收期等動態分析指標更為科學、合理，更有利于輔助投資者做出正確的決策。
3.風險分析
房地產投資與其他投資一樣，可能帶來較高收益的同時也伴隨著較大的風險存在。房地產投資風險就是從事房地產投資而造成損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失與預期收益未達到的損失。由于房地產投資具有價值量大、周期長、不可移動性、變現能力差等特點，使得房地產投資的風險程度更高，在投資過程中可能會面臨自然風險、意外風險、財務風險、市場風險、政策風險、利率風險等諸多風險。
風險分析是風險評價的主要手段，其方法就是根據不確定性因素在一定范圍內的隨機變動，分析確定這種變動的概率分布和他們的期望值、標準差、變異系數和置信區間，并由此說明擬投資項目在特定收益狀態下的風險程度。以市場風險的分析為例，在開發期或持有期內，市場可能會出現繁榮、正常和衰退三種情況。為此，投資人應通過深入的市場調查和數據分析，預測各個狀況發生的可能性和該狀況下可能的收益水平，并通過計算期望收益標準差、變異系數、置信區間等對市場風險進行評價。
三、房地產投資決策
房地產投資分析的最終目的是服務投資決策。在房地產投資活動中，一般都會有多個不同的投資方案可供選擇，能否利用有效、準確的方法做出正確的抉擇將直接關系到未來的收益與否。對于置業投資者，其投資決策的內容不同于開發投資，如需要對置業對象目前物質狀況、運營與收益狀況進行全面了解，對置業對象市場前景作出判斷，對其收益值較合理的價值估計。在此基礎上，他們是否購買、購買時間、購買方式做出正確的決策，這類投資面對的風險也相對較直觀些。而對于房地產開發投資者，投資決策的內容非常廣泛，既包括投資項目的比選、投資項目類型、開發條件、經營方式，也包括投資時間、投資規模、籌資方式等的決策。該類投資任何一個決策內容的失誤都可能會帶來收益減少甚至發生損失。因此，我認為對于這一類投資，投資者在決策時應緊緊圍繞事先確定的經營目標，在占有有限信息資源的情況下，借助于現代分析方法和手段，通過定性的推理判斷和定量的分析計算與比較，做出正確的決策。只有這樣才能使房地產投資者在開發結束或持有期內獲得最大利潤和實現增值的最大化。
房地產論文4
一、國外房地產投資信托發展的起源及發展沿革
投資信托制度起源于1822年的荷蘭，當時只是用以籌集社會游資，作為開發煤、鐵、紡織及其他產業的基金。房地產投資信托以在美國的發展最為典型。1883年美國首先成立了波士頓個人財產信托(BostonPersonalPropertyTrust)，1920年，美國投資事業才有了劃時代的發展，其原因是美國在戰后涌現出大量富豪所持有的過剩資金。1929年紐約股市崩潰后，美國SEC開始規范投資公司。為確保投資人的權益，美國展開了一系列聯邦證券交易活動，先后制定了1933年證券法、1934年證券交易法、1935年公用事業控股公司法、1939年信托契約法，并于1940年制定了投資公司法及投資顧問法，這些都成為日后投資公司經營業務管理規則的基本框架。依據美國1940年投資公司法第4條，投資公司可分為：面額證券公司(Face-AmountCertificateCompanies)、單位信托公司(UnitInvestmentTrust)和經理公司(ManagementCompanies)三類。其中，經理公司在三種投資公司類型中運用最為普通。
馬塞諸塞商業信托是目前REITs的前身，由于經濟利益的驅動，最初以信托作為規避公司形式是為了規避州法中禁止公司以投資為目的持有不動產的規定，隨后因其逐漸發展成為規避公司所得稅的不動產投資組織，而被美國最高法院認定為商業信托與公司相似，并視同聯邦公司組織加以課稅，導致其發展一度停滯。但是，隨著投資信托法規不斷健全、經濟發展態勢良好，美國投資信托的發展又日益壯大。1960年，在艾森豪爾大總統任期的最后幾個月前，簽署了《內國歲人法》的856條～859條的法條，該條文規定具有一定條件的房地產投資信托可以免征所得稅和資本利得稅，這就是最初的房地產投資信托法。
為了提供房地產市場所需的資金和為廣大中小投資者提供理想投資渠道的雙重目的，美國于20世紀60年代初期推出了第一只上市交易的房地產投資信托。房地產投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，簡稱REITs)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。從本質上講，REITs是一種信托投資基金，它通過組合投資和專家理財實現了大眾化投資，滿足了中小投資者將大額投資轉化為小額投資的需求，并在一定條件下可以免交企業所得稅。同時，REITs又類似于一個產業公司，它通過對現存房地產的獲取和經營來獲利，在不改變產權的前提下提高了房地產資產的流動性和變現能力，因此它是一種證券化的產業投資基金。
美國房地產投資信托的發展歷程，經歷了20世紀60年代初的興起和60年代末期的一度繁榮，70年代的重創和低靡，80年代的復蘇漸進以及90年代中后期至21世紀后的迅猛發展。截至20xx年底，美國房地產投資信托股票的總市值達到2242億美元。40多年來，美國房地產投資信托得到了長足的發展，具有了相當的規模。
在亞洲，REITs最早出現于日本。日本REIT的發展始于1984年，其第一筆土地信托是由住友信托開始辦理，其后業務量逐年成長。截至1988年，有關REIT的各案已超過900件。當前，日本是亞洲REITs發展最成熟的地區。日本REITs的收益率在3％～5％左右，而該國的長期國債收益率在1．5％左右，2％的收益差足以吸引追求低風險的投資。日本市場上已有22項REITs，市值達209億美元，5年來已擴大1倍。可以說，日本此輪房地產價格上揚在很大程度上是因為REITs的激活。不過，日本的多數REITs仍以辦公大樓與公寓資產為主，與美國REITs的多樣化經營相比，還存在一定差距。新加坡緊隨日本，修改了相關法律，允許其他國家的REITs在新加坡掛牌。作為僅次于日本的亞洲第二大房地產信托基金(REITs)市場，新加坡共有5只REITs在新加坡交易所掛牌，總市值約95億新元。新加坡政府的相關部門比較早就確定了新加坡做金融中心的發展方向。在發展REITs市場的過程中，對規則、稅務處理都作了相關的調整。比如，REITs的稅收透明制度規定，不在REITs的.層面征稅，即派發股息給REITs單位持有人的時候不征收所得稅，等等。中國香港第一只房地產投資信托基金(REITs)——領匯基金(0823HK)于20xx年6月25日掛牌上市，目前正廣受矚目。
據不完全統計，目前有200只REITs在紐約交易所、美國交易所或者納斯達克上市，市值超過20xx億美元；有50只左右REITs在澳洲上市交易，市值超過300億美元；有7只REITs在新加坡交易所上市交易，市值超過100億美元。
二、國外房地產投資信托發展的主要經驗
美國的房地產投資信托在幾經波折后，進入健康發展的軌道，是多種因素共同作用的結果。在諸多決定因素中，關鍵因素主要有以下三個方面。
(一)創造必要的法律環境
1960年的美國稅法修正案，在給予房地產投資信托公司稅收優惠待遇的同時，對其股東構成、分配比例、收入來源、資產構成和經營方式等方面也作出了明確的規定。如：股東人數在100人以上且前5大股東持股不能超過50％，總收入中直接來源于房地產的收入不得低于75％，每年須至少將其應納稅收入的90％分配給股東，總資產的75％必須是房地產資產、現金和政府債券等。這些規定是房地產投資信托運行的規范，使得在隨后的40多年里，房地產投資信托的發展，尤其是重創后的復蘇以及20世紀90年代中后期的突飛猛進，主要歸功于相關法律法規的不斷改革所帶來的大力支持。
(二)房地產投資信托自身的改革
房地產投資信托自身的不斷改革和創新也推動了房地產投資信托的發展。其主要內容包括：(1)所有權形式的改革。從最初的成立時惟一的權益投資信托到抵押投資信托和混合投資信托，之后推出參與型抵押房地產投資信托，專項貸款、聯合物業投資等多種形式，以適應市場的不同要求。(2)結構形式的創新。為有效應對來自房地產有限合伙公司(RELP)和業主有限合伙公司(MLPs)的競爭，及時推出了有限期房地產投資信托(FREIT)；為了給私人房地產投資的證券化開辟道路，創立了與房地產經營合伙公司合作的傘形房地產投資信托(UPREIT)結構。(3)專門化程度的提高。專門從事投資某一類型物業，如住宅、辦公和工業物業、商業中心等的房地產投資信托的數量不斷增加，提高了管理效率和盈利能力。(4)管理結構的改革。隨著相關法律規定的調整，大部分房地產投資信托公司，由以往必須采用的外部管理轉變為內部管理，避免了外部管理的各種利益沖突，有效提高了經營業績。在這種轉變過程中，熟悉房地產自身的特點、熟悉公開市場運作的程序和方法的專業化的管理人員隊伍發揮了積極的作用。(5)規模經營意識的增強。許多REITs認識到了規模經營的優勢，使20世紀90年代中期REITs規模擴展的案例不斷增加。規模擴展的優勢表現在：提高經營效率及經營資金流動性；實現規模經濟，降低資本費用；金融分析師關注程度的日益提高，增加了對資本吸引力；提高股份流動性，吸引機構投資者的關注；有助于REITs獲得較大的市場份額等。(6)經營戰略的轉變。主要體現為積極調整所持有的資產結構，注重資產的流動性；積極調整債務結構，使用較低的財務杠桿；規避風險，實施穩妥的投資策略等。
(三)機構投資者的廣泛參與
初始設立REIT的目的之一是為小型投資者投資房地產提供方便。1981年，美國機構投資者所持有的REIT股票的交易量，大約占全部交易量的10％；截至到1999年，這比例則上升到了39％，這表明機構投資者對REIT股票越來越關注。
大量實證分析結果表明，在REIT股票市場中，隨著機構投資者參與程度的提高，REIT#5司的經營業績不斷提升，REIT股票市場的表現也越來越好。具體表現在：促進REIT股票價格的形成；提高REIT公司管理決策的質量；提高REIT的社會知名度和認可程度；提高REIT股票的績效，減少反常的價格波動；提高市場的透明度和效率。
三、中國REITs發展的可行環境及發展意義
(一)可行環境
房地產業的融資需求作為REITs發展的基礎行業，房地產業在中國隨著國民經濟的發展和人民生活的改善逐步成為經濟發展的主導產業之一。同時，近年來房地產貸款在金融機構及新增資產中的比重呈上升趨勢，中國房地產業已成為與銀行業高度依存的行業，約70％的房地產開發資金來自銀行貸款的支持，這將對銀行產生很大的壓力。為防止房地產市場的隱患最終轉嫁給商業銀行，抑制可能產生的泡沫，中國人民銀行在20xx年出臺了新的房產信貸政策(銀發[20xx]121號)，對房地產開發商的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款及個人住房公積金貸款等七個方面提高了信貸門檻。而眾多房產商對銀行嚴格房貸政策的惶恐，更是突出反映了中國房地產融資渠道極其單一的現狀。構建渠道多元化、高效且利于風險分散的房地產金融成為中國房地產發展一個亟待解決的問題。目前，房地產行業迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開發和經營的資金問題。
從資金供給角度看，改革開放為中國積累了巨大的社會財富，而在社會財富不斷積累的過程中，伴隨著的是民間資本的力量日益強大。截至20xx年底，中國城鄉居民儲蓄存款突破14萬億元，達到141050．99億元，人均儲蓄超過1萬元，如此巨額的“民間資金”，必然需要相應的釋放渠道。
此外，隨著中國保險市場的發展和中國養老保障制度的改革，中國的機構投資者也已經成型。目前股市行情尚不穩定，銀行利率過低，民間個人資本和機構投資者投資渠道極為狹窄，民間資本資源沒有得到有效運用。而目前中國證券市場的產品結構存在兩大缺陷：一是風險結構不合理，風險結構倒置，高風險產品占主要地位，目前在中國證券市場上的可交易品種大約80％為風險較高的股權類產品；二是低風險產品品種單一，不但市場規模小，而且品種單調，只有少量流動性較差的國債及少量企業債、金融債、可轉債等，不能滿足廣大投資者的投資理財需求。因此，有側重地發展低風險市場產品，使中國證券市場的產品結構趨于合理，是證券市場發展的重點之一。
(二)發展意義
1．引入房地產投資信托基金有利于完善中國房地產金融架構。作為具有金融機構特征的房地產信托投資基金，發揮著市場信用的作用，是對銀行信用的補充；房地產信托投資基金在國外既參與房地產一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產金融發展的重要標志，也是促進房地產金融二級市場的重要手段。房地產信托投資基金直接把市場資金融通到房地產行業，是對以銀行為手段的間接金融的補充。因此，推出房地產投資信托基金，能夠提高房地產金融的完備性，是房地產金融走向成熟的必然選擇。
2．引入房地產投資信托基金有助于分散與降低系統性風險，提高金融安全。銀行和市場對于風險的分擔方式是不同的。銀行對風險進行跨時分擔比較有效，容易將風險在未來和現在之間合理地分配；市場跨空間風險分擔能力較強，可以在不同主
體之間進行分攤。跨時風險分配意味著銀行承擔的風險主要是信用風險，其資產的交易性較差，同期的調整難度較大，無法在當期解決風險積累的問題，在某一時期的風險一旦超過了警戒線，危機必然爆發。市場對風險的跨空間分散是指在不同的主體之間進行風險分配，可以有效地解決當期的風險累積。因此，從房地產金融的角度來看，引進具有市場信用特征的房地產信托基金，將在一定程度提高房地產金融當期的系統風險化解能力。
3．引入房地產投資信托基金有助于疏通房地產資金循環的梗阻。房地產的固有特性決定了其具有保值增值的能力，可以減弱許多非系統因素的影響，因此房地產投資的收益相對比較穩定。房地產與股票是可供公眾投資者選擇的兩種主要對象，當股市價格下跌時，以及物價持續上漲、貨幣迅速貶值時，房地產往往成為保值增值的主要追求對象。當前中國城市化進程加快，住房商品化日益深入，商品住房消費需求占消費總需求的比重持續提高，城市房地產的需求也不斷增長，這決定了在房地產投資總量不盲目擴大的前提下，房地產投資的長期預期收益較高，房地產投資信托基金的收益也相應較高。因此，房地產投資信托基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度，有助于緩解中國金融體系的錯配矛盾。
四、中國房地產投資信托之借鑒與啟示
(一)重視法律法規建設的基礎作用
稅收的優惠政策是房地產投資信托競爭力的主要源泉，而相關的制度規定是其經營靈活性的來源。任何金融產品的創新，必須在法律規范下進行。
在美國，REITs能夠獲得有利的稅收待遇，REITs不屬于應稅財產，且免除公司稅項，避免了雙重納稅。中國目前法律尚未對信托收益的納稅作出明確規定，現有的信托計劃發售時的信息披露對項目的收益和風險結構“輕描淡寫”。如在談及風險時，通常表述為因國家政策，如財政政策、貨幣政策、稅收政策等發生變化，將可能導致本信托計劃收益的相對變動。《資金信托管理辦法》對資金信托計劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬元、三四十萬元，但因為房地產融資額大，有的需要一兩億元的資金，有了200份的限制，單筆金額很大，給融資造成困難。此外，要建立完善的法律體系，僅僅靠頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的，必須將法律制定工作細化、完備化，要達到此目標還必須配備一些其他的相關法規。首先應進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規。其次，制定出REITs的專項管理措施，如投資資格的審定、投資方向的限制及投資比例的確認等，以促進基金的規范發展。除此之外，還應逐步完善證券場外交易市場和產權交易市場，使基金的資金收入與回收機制更為完善。
因此，為了在中國盡快推出真正意義上的房地產投資信托，必須加大能與國際接軌的相關法律法規和已有法律中適應條款的研究。通過對房地產投資信托的規范，避免利用投資基金進行房地產投機和炒作，切實保障投資人的利益，真正實現拓寬居民投資渠道、為房地產市場提供資金的目的。
(二)重視機構投資者的參與和支持
機構投資者的參與，在吸引金融機構和廣大投資者參與房地產投資信托方面具有重要的作用。在美國REITs的資金來源中很大一部分是機構投資者的資金，只有在一個機構投資者占主體的市場上，才能保證有一個穩定的市場供給方，保證REITs這一金融產品的每次發售能夠快速、足額的發售出去。中國目前已有大量的機構投資者或準機構投資者，如何通過制定相關的鼓勵政策，將機構投資者吸引到房地產投資信托市場上來，是需要研究的問題。
(三)創新和發展是永恒的主題
國外的房地產投資信托，尤其是美國的房地產投資信托，一直是在變化中求生存、求發展。從所有制形式創新到組織結構改革和經營戰略轉變，標志著房地產投資信托在適應市場變化，提高自身競爭力方面的不斷成熟和完善。目前，中國的房地產信托還只是房地產投資信托的一種雛形，還沒有真正體現出房地產投資信托規模較大、投資多樣化、有效分散風險、流動性較好、管理人員專業化程度較高以及機構投資者踴躍參與的優勢，因此需要在這些方面加大研究的力度。
(四)完善專業管理隊伍建設是必要的前提
沒有專業化的房地產投資信托管理隊伍，就不可能有房地產投資信托的規范發展和壯大。國外的房地產投資信托發展得益于龐大的、專業化的管理隊伍。這些管理人員熟悉房地產自身的特點，熟悉公開市場運作的程序和方法等。中國的房地產投資信托的發展，必須加強專業人員的培養，研究建立相關的職業資格認證制度和職業道德規范，盡快建立起一支既精通基金業務，又了解房地產市場、熟悉業務運作的專門管理人才隊伍，為房地產投資信托行業的發展提供高質量的人力資源。
(五)正視房地產投資信托的作用
房地產投資信托，只是房地產行業籌措資金的一個渠道，不能過分夸大房地產投資信托的作用。應該通過發展以商用房地產為主要服務對象的房地產資產信托，鼓勵人壽保險基金、社保基金、住房公積金直接參與，從更廣泛的視角來拓展房地產資本市場的資金來源。[摘要]房地產投資信托在拓寬居民投資渠道、活躍房地產市場、培育和健全資本證券市場及促進社會發展等方面發揮著重要作用。房地產投資信托的健康發展涉及其發行、上市交易和所投資物業的運營和管理等諸多方面，應在汲取國外房地產投資信托發展的成功經驗的基礎上，從法律制度完善、機構投資者參與及自身不斷創新的專業隊伍培養等方面入手，開創中國房地產投資信托的新局面。
[關鍵詞]房地產投資信托；REIT；啟示
房地產論文5
1相關理論概述
1.1JDC工作壓力模型
工作需求指的是工作對個體的需要，是工作壓力的來源，在實際工作中通常表現為工作時間和工作角色的沖突；工作控制與工作自由度相關，表現為個體的工作能力和對工作任務的控制，即技能的多樣性和決策權力。不同水平的工作需求與工作控制組合在一起共同影響著工作壓力，如高工作需求和低工作控制會導致高工作壓力而產生焦慮；相反，低工作需求和高工作控制會帶來低工作壓力而產生倦怠；只有高工作需求和高工作控制時員工才會積極工作，產生積極的工作壓力。
1.2沉浸體驗的基本概念及維度
1.2.1沉浸體驗的概念及模型
沉浸體驗，也稱為流暢體驗，是指挑戰與技能平衡時的人們完全投入活動中的一種愉悅狀態。在這種狀態下會產生無意識感，似乎其他事情都不重要，而且這種感覺十分享受，驅使人們不惜一切代價去追求這種體驗。沉浸體驗的概念由Csikszentmihaiyi于1975年首次明確提出，被廣泛地應用到音樂、體育、教育領域中。近年來，沉浸體驗被應用于管理學領域的研究中。沉浸體驗產生的基礎是挑戰與技能的平衡。沉浸體驗模型表明，當挑戰超過技能時,壓力就會以焦慮的形式表現出來；當技能高于挑戰時,會導致厭倦,進而隨著差距的增大而發展成焦慮；只有當挑戰與技能平衡時，沉浸體驗才會產生。也就是說，技能與挑戰平衡是個體產生沉浸體驗的前提條件。
1.2.2沉浸體驗的維度
關于沉浸體驗維度的研究，Jackson(1990)提出的沉浸體驗9個維度的構成已經得到了廣泛的接受和認同，即自覺體驗、清楚的目標、挑戰-技能平衡、專注任務、潛在的控制感、明確的反饋、行動-意識融合、時間感扭曲、失去自我意識。
1.3沉浸體驗與JDC工作壓力模型的融合
挑戰與技能平衡是沉浸體驗產生的基礎，這一點與JDC工作壓力模型中的“工作需求-控制”非常相似。在工作壓力中，工作需求相當于挑戰，而工作控制相當于技能，這樣沉浸體驗與焦慮相當于工作壓力的正反兩面，即積極工作壓力可以體現為沉浸體驗，而焦慮相當于消極的工作壓力。也就是說，將沉浸體驗與JDC工作壓力理論相融合是可行的，且可以同時拓展這兩個理論。
2基于沉浸體驗的房地產銷售人員積極工作壓力管理策略研究
由于房地產銷售人員的薪酬構成中浮動部分占的比例很大，其收入直接與銷售業績掛鉤，而且工作時間長，越是公眾節假日越是房地產銷售人員最忙碌的時候，工作域與家庭域之間的沖突促使房地產銷售人員成為社會公認的承受著巨大工作壓力的人群。前些年，我國房地產行業飛速發展，樓盤火爆時房地產銷售人員可以獲得較高的收入，有助于緩解其較高的工作壓力及工作-家庭沖突。但目前樓市遭遇了罕見的“寒冬”，使房地產銷售人員的收入銳減而工作壓力倍增。在這種情況下，過去企業僅依靠高額的銷售提成和經濟性激勵等外界干預手段來緩解房地產銷售人員工作壓力的方式已經難以實現。那么，將沉浸體驗引入工作壓力之中，驅動員工有意識的進入自覺體驗狀態，促使消極壓力向積極壓力轉變將成為房地產企業人力資源管理新的突破口。
2.1通過人才測評技術提升人職匹配，達成挑戰-技能平衡
人職匹配理論要求個體素質與職業性質保持一致。不同的工作對人的素質要求不同，而每一個人又具有不同的個性特征，所以要實現人員和工作之間的匹配，需要通過人才測評來實現。房地產銷售人員的通用素質模型表示，優秀的銷售人員要具備影響力（通過數據、事實等直接影響手段或人際關系、個人魅力等間接策略來影響客戶，使其接受產品推薦并產生購買行為的能力）、成就動力（追求成功的意愿強烈，不斷設定挑戰性的目標挑戰自我）、客戶導向（時刻關注客戶不斷變化的需求，服務客戶）、人際交往能力及自信心等。房地產公司在選拔銷售人員時，可以基于房地產銷售人員的勝任素質模型，通過心理測驗來對候選人的人格、需求動機、職業錨等進行測評，結合面試與情景模擬技術對人員的勝任素質進行評價，從而做到因事擇人、人職匹配，以達到工作控制與工作需求的平衡從而產生沉浸體驗。
2.2通過績效溝通與輔導明確績效目標，獲得清楚反饋
沉浸體驗構成的9個維度中，“清楚的目標”是指確切地知道自己在做什么，而且知道自己行動的意義和結果的感覺；“明確的反饋”是指個體獲得迅速和清楚地反饋，確定所有事情都按計劃執行的感覺。這兩個維度可以通過績效執行過程中的績效溝通與輔導獲得并得到提升。首先，與員工共同制定績效計劃是使員工產生“清楚的目標”的有效方法，房地產企業依據業務發展的需要將總體銷售目標進行層層分解，由銷售人員與其主管共同協商制定個人銷售目標，并且定期檢查目標的進展情況。這樣做可以使員工參與自己的績效管理，促使員工為實現自己的銷售目標而積極行動，促使權力下放，責權利統一成為可能。其次，在對房地產銷售人員的績效管理實施過程中，銷售經理要對銷售人員進行績效輔導，與其討論有關工作的進展情況、潛在的障礙和問題、解決問題的辦法措施、員工取得的成績以及存在的問題等。績效輔導可以是正式的（上下級間的面談），也可以是非正式的（非工作環境下的私人交流等）。績效輔導不應僅僅在績效計劃的階段，也不應僅僅在績效考核階段，而是貫穿于績效管理的始終。這種“明確的反饋”可以提高銷售人員的'工作控制感，及時又肯定的評價使其更加期望獲得更大的成績，進而產生沉浸體驗。
2.3通過對心理資本進行干預，促進自覺體驗
沉浸體驗理論表明，當技能與挑戰平衡時，就會產生個體的沉浸體驗，二者的匹配程度由個體的技能水平決定。因此，開展專業、有效、持續的培訓是提升房地產銷售人員工作控制感的必要途徑。以往房地產公司多是針對銷售人員進行技能方面的培訓，如溝通能力、談判技巧、時間管理、角色轉換等，但立足于改善員工情緒、促進自覺體驗的培訓與開發并不多見。其實，積極心態的培養更加有助于提升員工對工作的控制感，例如對心理資本的干預與調節。心理資本是指有助于預測個體高績效工作和快樂工作指數的積極心理狀態的綜合，這些積極心理狀態能夠使個體自覺地、努力地去做正確的事情，并且獲得較高的績效和工作滿意感。心理資本包括自我效能感、樂觀、希望和韌性四個能力。其中，自我效能可以通過“體驗成功和模仿他人”和“說服和覺醒”來提高；樂觀維度可以通過“樹立信心”來提高；希望維度可以通過“目標和途徑設計”和“執行障礙計劃”來提高；韌性維度可以通過“構建資源和回避危險”和“改變影響過程”來提高。目標管理法是有效地對心理資本進行干預的方法，通過培訓和輔導來提升員工達成目標的能力，同時在實現目標的過程中不斷地體驗成功、樹立信心、開發積極的期望，有助于房地產銷售人員形成較強的控制感，從而提升其工作興趣，增加工作投入，達成沉浸體驗。
2.4通過實施組織支持政策，提升工作控制感
為提升房地產銷售人員的工作控制感，企業可以在保證工作效果的前提下推行組織支持政策，提供給銷售人員更為自主的工作方式，比如較為靈活的工作時間、靈活的工作場所、允許彈性工作等，使員工可以更加合理地安排自己的時間與精力。自主的工作方式可以促使員工由消極的焦慮狀態向沉浸體驗狀態轉變，同時上級的支持也是使員工感受到組織支持的關鍵因素，通過非正式的形式為下屬提供更為靈活的工作安排，增強下屬對工作的控制，減少消極工作壓力，營造良好的組織支持氛圍，建立和睦的同事關系。
2.5通過人力資源規劃，實現工作需求與工作供給平衡
人力資源規劃可以防止因為招聘過量而造成的人力資源供給大于需求，即工作控制大于工作需求，員工可能產生厭煩與倦怠；同時也可以避免人力資源供給小于需求即人員不足導致任務太重，工作需求高于工作控制，使員工感覺時間壓力過重或角色沖突劇烈。目前，房地產市場的不景氣導致銷售人員大量流失，人員短缺使銷售人員承受繁重的任務而產生消極的工作壓力。因此，房地產企業的管理者應對銷售人員供求進行科學的預測，使人力資源的需求與供給保持平衡，讓工作需求與工作控制適當匹配，使員工的工作壓力處于科學合理的水平。
3結束語
當前，房地產市場的持續低迷使房地產銷售人員陷入較長工作時間、經常性加班、工作不穩定和收入銳減的困境，并且呈愈演愈烈的趨勢。如何正確地對房地產銷售人員實施壓力管理是現階段房地產企業人力資源管理要解決的重要問題之一。管理者不應只關注工作壓力的消極結果，應著眼于工作壓力的積極影響，將沉浸體驗理論引入人力資源管理的實踐中，通過人才測評技術來提升房地產銷售人員的人職匹配程度，通過績效管理來明確目標，通過心理資本的干預來促進自覺體驗，通過實施組織支持政策來提升工作控制感，促進沉浸體驗的產生與持續，發揮工作壓力的積極效應。
房地產論文6
摘要：由于房地產開發企業銷售確認的特殊性，使銷售確認會計核算衡量標準成為了會計核算的重點問題，其主要影響解決銷售確認問題的因素是明確收入和成本之間的配比與否，以及銷售收入的衡量標準。而本文就統一銷售收入的確認衡量標準以及配比收入和成本等方面提出了一些解決其問題的建議。
關鍵詞：房地產;企業;銷售收入確認;衡量標準
一、我國房地產開發企業銷售收入會計核算所存在的問題(一)銷售收入確認的衡量標準存有以下三點情形1.地產企業獲得預售房款，確認為銷售收入此類觀點的持有者認定，商品房或建筑成品的預售階段是地產行業的銷售方式的特殊性時段，企業在獲得了預售許可證件之時，該建筑產品就已開工建設，建筑成品的基本模式結構就不會在發生改變，并且認定建筑成品與用戶之間所簽訂的約束合同，在常規情形下，不可撤銷。但在此形勢下對建筑產品的銷售確認的衡量標準就會以按照工程的完工進度情況收取預售費用。此形勢下，預售確認收入將會存在房款不能有效收入的現象，從而影響企業的經濟效益，致使在企業內部的財務報表分析上不能充分的明確披露，體現不出企業經營的實體業績。
2.地產企業獲得預售房款，不確認為銷售收入此類觀點的持有者認定，預售業務企業所收取獲得的房款就是預收房款，不能對其認為是確認后的房款收入，其觀點不難理解，也就是只有待到工程項目施工完工后建筑成品交付給用戶后，才能對預收賬款轉入到業務核算的范疇之內。由于企業與用戶之間只簽訂了購房約束合同，此形勢下的預收房款相對于對企業來說，就是一種負債。從而一定程度上，其所存在的問題也說明了企業的業績不能有效的表現出來。
3.在開發項目建設期間，確認銷售收入此類觀點的持有者認定，在建筑成品的施工建設階段，就認定實現確認銷售收入。但在認定的確認銷售的房款金額上與上述第一類所持有的觀點不盡相同。其是運用實際施工建設程度的完成量以百分比的形式表現確認開來，并用以計算出階段性應得到的收入與應轉換的階段性成本。但是這種觀點對企業的影響就是，建筑產品在竣工驗收后對銷售確認的衡量標準會造成企業利潤的大幅度波動，從而影響地產企業的經營成果，但是一定程度上，其通過了百分比的配比原則，有利于反映企業的經營業績。
(二)收款進度和完工程度不配比
地產企業的實際運營過程中，常常會收到預收房款，企業雖然已經獲得房款，但是實際項目產品并未交付用戶予以使用。因此，企業并未獲得實際收入，同時與收入相關的實際成本、費用就沒有即時發生，進而致使企業的收款與產品的完工程度以及其過程中的成本、費用無法對其進行有效配比。
(三)單個戶型的收入和成本不配比鑒于房地產企業實際開發的樓盤項目，對其運作的`樓盤建筑產品(企業的經營運作對象即產品，地產建筑行業的產品是指建筑商品房)在實際銷售定價時會考慮到商品房的朝陽方向、產品建設地段、樓層等因素做出綜合考慮，企業開發商會對商品房的適用戶型做出不同的價格。而產品本身的成本就是指產品在建筑施工建設中所發生的全部費用，并沒有與施工階段結合到一起去考慮，也就促使此形勢下，產品本身未對樓層、地段等因素加以考慮，從而必然促使單個戶型的收入與成本不成配比。
二、相關建議
(一)改善房地產開發企業銷售收入確定的會計核算建議1.銷售收入確認的衡量標準的依據只有待到地產企業項目開發后的實際產品竣工后，成為建筑商品時，經過竣工檢收后并且辦理轉交手續后，才能確立認定地產銷售確認，從而將預收的房款轉化為主營業務收入。同時，建筑竣工后的商品應符合其相關地產項目的建設合同要求與在不可撤銷的建設合同下，運用百分比配比法對房地產實際運作業務確立明確的銷售收入。
因此，就需要在工程完工后，相關負責部門對其進行驗收，并且達到檢收合格標準，且建筑成品已與買主的驗收情況并無異議的基礎之上，辦理相關的入住手續以及房屋產權過戶憑證。
2.確立收款進度與完工進度配比標準房地產開發企業采用完工百分比法確認銷售收入。開發商在獲得實際預收房款費用款項時，建筑項目建設工程至少已經完成了40%，應以工程實際完工進度確立銷售確認的衡量標準，剩余的部分應當記作“預收賬目”。在全部施工的建設過程之中，房產開發商應遵循工程的實際進度做衡量標準，逐步把“預收賬目”轉投到“主營業務”實際收入，這樣就能實現了符合企業與未來用戶之間的具體利益，并在一定程度上解決了收款進度和完工程度的絕對配比。同時，對于“預收賬目”不能實現轉投的，應該以“主營業務收入”中納入的獲取的實際收入為前提，對實際以后的實際收款應作以借記，以等到收款時，等到以后收到款項時再沖減應收賬款。另外，企業應該使開發的房屋達到可銷售狀態時，再根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。
(二)完善房地產開發企業財務報告披露的建議房地產成本的實際運作中，土地成本所占比重巨大。相對于有著合適土地儲備的企業而言，在獲得了有利土地資源之后，其本身就蘊含著豐厚的經濟利潤，使其具備較高層次的投資價值，因此，房地產企業財務會計核算部門應當在財務表中指名其明確性的有利信息并附注在財務報表中，對土地的貯備量所應獲得的成本狀況作出明確披露;另外，在會計核算的財務相關業務的分析報告中，應明確揭示企業所面臨的各種風險信息，而不單單是指限于抵押風險，也就是說，企業應在保證金的基礎之上，對房地產開發企業報表附注中應增加風險披露的內容，對企業尚在開發的土地、工程項目等面臨的開發風險、籌資風險、土地風險等進行說明。
綜上所述，房地產開發企業銷售收入的確認應同時具備以下條件：第一，開發產品已竣工并經有關部門驗收合格，房屋面積已經有關部門測定;第二，已與客戶簽訂正式的房屋銷售合同;第三，標的物房屋已經客戶驗收，對房屋的結構、銷售面積及房款購銷雙方均無異議，并與客戶辦妥了交付入住手續，雙方均已履行了合同規定的義務。
參考文獻：
[1]潘恒昌,鞠鴻志.淺議房地產開發企業的收入確認[J].北京機械工業學院學報,20xx(04).
[2]郭瑞.淺議房地產開發企業銷售收入的確認時限[J].河北企業,20xx(10).
[3]張艷,孫利瓊.談房地產開發企業收入和費用的處理[J].財會月刊,20xx(22).
房地產論文7
一、房地產業與關系營銷
1.房地產業與關系營銷房地產產品與其他產品相比，有很大的不同，具有獨特的性質。如價格的昂貴性、區位的固定性、使用的耐久性、質量的差異性、使用的限制性等。房地產市場作為市場體系的基本組成部份，它具有一般性，它是某一地域內商品交換活動的固定場所及交換關系的總和，反映了商品的價值規律、供求規律及市場競爭規律的相互作用。同時還具有供求關系特殊性，銀行和中介機構參與性，權利主導性、不完全競爭性等特殊性。通常通過分析一般性的市場營銷與市場關系營銷的異同點可以明確房地產關系營銷。
二、我國房地產業市場運作當前面臨的現狀
1.市場定位觀念不夠明確
眾所周知，房地產具有許多特殊性質，是一個重點發展的產業。如果房地產開發商在進行產品定位時市場定位觀念不夠明確，往往會出現定位過高或定位過低的現象，很容易使顧客對企業的定位印象產生誤解，導致顧客一味地只注重某一特定的產品，忽視了對其他產品的重視，這樣容易促使失去購買欲，大量的潛在顧客將會流失，不利于企業的全面發展。
2.實施客戶戰略不夠完善
在實施客戶戰略的過程中，有些房地產開發商為了挖掘新客戶，而忽略了對老客戶的維系。這就是所謂的“漏斗”原理。有些房地產開發商只注重售前和售中的管理模式，對售后服務沒有引起高度重視，使得有些問題無法得到有效的解決，喪失了許多的老客戶。表面看來，房地產開發商即使在一周內流失了100個客戶，又可以于接到100個新客戶，這兩者之間的銷售業績似乎沒有任何變化，然而，事實相反，吸引新客戶所花費的成本往往要比維系老客戶所消耗的成本多得多，在激烈的市場競爭中，只有擁有大量的客戶才能立于不敗之地。
3.企業內部關系處理不當
企業內部關系主要包括企業與內部員工之間的相互關系。企業加強市場關系營銷的主要目的在于協調好企業與內部所有員工之間的關系。市場關系營銷管理是指股東關系管理、部門關系管理及員工關系管理。由于長期受到“官本位”觀念的深刻影響，企業內部等級分明現象嚴重。而房地產開發商認為員工僅是一種資源，他們才是真正的主人。因此，忽視了與內部員工關系的處理，對員工的要求甚嚴，很少主動關注員工生理、心理、情感的需求，致使員工的積極性，自主性、創造性大大降低。
三、房地產業關系營銷管理
1.房地產銷售人員關系營銷
顧客是房地產企業關系營銷的核心，要迎合市場需求，必須提供個性化服務。生產、設計出迎合不同消費者的心理需求的產品，將潛在的顧客轉化為現實的購房者。同時要完善房地產的售后服務，確保客戶精神上的愉悅感，居住上的舒適感。銷售人員應該采取積極的銷售手段來促進樓盤銷售，使顧客感受到購買房屋的樂趣。具體措施可如下文內容:1.直接降價;2.免費送禮;3.內部員工價;4.組織團購;5.承諾無理由退房;6.減首付;7.保價計劃;8.先租后賣。
2.開發商對入住糾紛的提早預防措施
應加強與顧客的交流溝通。根據美國營銷協會的研究，只有三分之一的顧客是會因產品出現問題而感到不滿意，其其余三分之二的顧客因溝通不良而不滿意。由此可見，重視與客戶之間的交流溝通是增強客戶滿意感的重要途徑。一個不滿意的客戶意味著公司將流失無形的資產，而一個滿意的客戶意味著公司將會增加無形的資產。因此，有見識的房地產公司，加強與顧客溝通，主動出擊，為顧客排憂解難無形資產，他們盡力鼓勵顧客提出抱怨，而后再盡力讓不滿意的顧客重新高興起來。為了使房子能在交付時達到使用和綠化完成等要求，現在，部分開發商采用了以下兩種方式:一是將原來的倉促入住改為預留出入住準備期，以便能提早發現問題、解決問題。二是索性將原訂的交房日期推遲，寧可按合同向購房人進行賠償，也不愿引發糾紛。謹慎承諾，降低客戶預期值，客戶的滿意度就會更高。
四、房地產關系營銷策略分析
1.市場定位策略
從關系營銷角度看，產品市場定位的實質是房地產開發商與特定顧客群體的關系定位，即明確與誰打交道。這種關系定位，即包括了房地產開發商與消費產品的顧客之間的關系定位，也包括了市場環境條件下的其他客戶關系的定位。在明確市場定位的的時候，優先考慮所處的市場環境、開發商綜合實力、歷史形成條件、自身優勢與特色，也就是確立房地產開發商的競爭優勢。競爭優勢源于開發商可以向客戶所創造的價值，同時該價值應比開發商自身所創造該價值時耗費的成本要大。其次，選出若干適用優勢。在對競爭優勢進行評價時，開發商至少應考慮自身的產品質量、開發成本、技術水平及售后服務水平等因素。與此同時，還應與競爭者的相應因素相比較。從而發現自身的不足與優勢所在并進行改進與強化。此外，應向市場有效地明確企業定位觀念，即地產開發商應擴充服務人員，同時加以培訓，而后宣傳其服務優勢與能力。
2.實行客戶關系的管理策略
顧客就是上帝，因而開發商進行客戶維系有以下幾種方略:第一、實施實行會員制。該營銷方法的`突出優勢就是把硬性廣告宣傳變成為會員之間軟性宣傳，同時銷售的產品其質量及價格要優勝于市面上那些同一類別的產品。通過會務活動拉近商家、消費者、業主及企業自身的距離，同時增強彼此之間溝通與信任，這樣借助會員優惠與文化增值途徑，刺激會員消費市場，進而帶動樓盤銷售。第二、強化個人聯系。也就是利用樓盤營銷人員和潛在客戶的緊密交流而增加友情，增強關系。比如常常邀請顧客的主管經理參與各類娛樂活動，逐步密切雙方關系;牢記主要客戶及其夫人與孩子的生日，同時與生日時送上禮品、鮮花以示祝賀;或者為喜歡養花的客戶送上優良花種與花肥;抑或通過自己的一些社會關系來幫助客戶解決其子女入托、升學及就業等問題。利用個人聯系進行關系營銷也有一定的弊端:容易導致企業對長期接觸客戶的營銷人員有過分依賴，加大了管理難度。所以在運用這一策略時應該注意適當地把將企業聯系建于個人聯系之上，利用長期個人聯系來提高企業親密度，進而形成企業之間的的戰略伙伴關系。
3.于競爭中合作，實現雙贏
松散性結盟通常是開發商之間運用較多的方式，這讓合作雙可以避免直接沖突，抑或共同創出區域品牌，在收益方面實現雙贏。如自20xx年10月起，于成都市的羊西線兩側進行樓盤開發的二十多家房地產商采用“打捆包裝、整體宣傳”的方略，于營銷宣傳中共創區域品牌—“羊西板塊”，獲得了不錯的營銷效果。而在20xx年4月28日進行開盤的廣州星河灣因完美的設計規劃、施工質量及園林景觀，迫使其他的發展商調整設計方案及競爭戰略，不得不對對原先的設計進行重新修改，增加了投入，還對其他發展商進行了有效刺激，有利于提高華南版塊發展商的綜合素質，這也是合作雙贏的一個體現。實際上，競爭者之間的合作方式是多樣化的，或不同企業共同開發某一種新的產品;或組建企業集團，利用合作來得到強大聯合優勢，抑或優勢互補，促進合作各方得到比合作之前的更多競爭優勢與利益。武漢地區在城區建設推廣武漢都市星座聯盟系統工程時就為我們提供了一個雙贏甚至多贏的典例。也就是“五個強化”戰略。即:(1)強化品牌合力。以樹立武漢都市新空間為構建理念，以都市星座為聯盟商標，通過契約方式將老城區的小地塊樓盤連接在一起，促進小地塊聯盟整體的競爭實力，提升品牌戰力。(2)強化統一使用技術資源、策劃資源、營造競爭策略環境。(3)強化產品制造及研發。以強大的專業資源及聯盟體的服務機構為支撐點，為聯盟體成員創造客戶需求的產品提供了條件，為研制適銷對路的成套產品提升了市場競爭實力。(4)強化決策管理。即科學地利用社會決策資源與專業資源，提升投資商的價值，打造競爭策略平臺(5)強化銷售平臺。結合所用聯盟體創造一手樓新型網絡銷售平臺，全面推出3A立體化營銷策略，構建最佳的低成本高效益的營銷模式。各大房地產公司應本著尊重契約、統一行動的觀念，共同創造以小變大的競爭形式。以契約的形式為行動指南，營造企業自己專有的策劃、營銷、服務機制，創建全面的都市星座母品牌與子品牌系統，為贏取市場份額奠定堅實的基礎。
4.協調好企業與政府和媒體的關系，創造良好的營銷環境
企業是社會的重要組成部分，企業的活動會直接受到政府及相關法律法規的制約。因此，在協調企業與政府之間的關系時，應以積極的態度，自覺遵守國家的法律法規，幫助解決國家所面臨的各種難題。現代關系營銷理論認為:如果能夠加強企業與政府之間的配合，樹立共存共榮的意識，那么國家就可能會制定出對營銷活動調節合理化、避免相互矛盾、幫助營銷人員創造和分配價值的政策。現代營銷的內容豐富多樣，其他相關團體與內部員工之間的關系也是關系營銷的一個重要環節。只有正確處理好這些關系，創造良好的營銷環境，是實現企業目標的前提條件。
5.正確處理企業與內部員工關系，創造發展的動力
企業內部營銷最關鍵的一步，便是把握企業內部關系的結構性質與特征。企業內部結構主要可以分為三個層面，即由股東構成的影響層、提供有關支持的輔助層、從事基本活動的核心層。影響這三層的主要因素在于顧客需求度及滿意度，同時直接關系到企業市場競爭能力。正確處理好企業與內部員工關系，從“以人為本”的角度出發，是現代關系營銷理念的核心，這種人為核心的理念強調的重點在于激發人潛在能動性和創造性，為企業創造有利的價值。
6.完善客戶退出管理模式
客戶退出管理模式是根據客戶退出企業產品或服務的購買模式，認真分析原因，吸取經驗，通過改進產品和服務等一系列的方式來避免客戶的流失。完善客戶退出管理模式可以采取以下方法:第一，預測客戶流失率。預測顧客流失率的公式為(期初顧客人數－期末顧客人數)/期初顧客人數*100%。
房地產論文8
在經濟不斷發展以及社會持續化進步的時代背景下，我國房地產經濟由此得到了極大的提升。從實際情況來看，現今我國房地產企業在投資管理方面仍舊存在著一定的風險性，這種風險是阻礙房地產企業進一步發展的重要因素，人才是企業生存和發展的重要推動力量，在房地產企業中占有不可忽視的地位，為此，必須積極構建企業培訓評價指標體系，實現人力資源的有效管理。本文旨在分析房地產投資企業培訓評價指標體系的有效構建，促進房地產企業的發展，實現社會和經濟的雙向進步。
優秀的人才隊伍往往是構成企業生存和發展的決定性力量，是企業實現戰略化發展的有力保障，對企業的穩定發展具有十分重要的影響。現今我國房地產行業針對人力資源管理仍舊存在著種種欠缺，不利于企業的長遠發展，構建起企業培訓評價指標體系已成為房地產行業必須解決的問題，通過本文對房地產投資企業培訓評價指標體系的研究和分析，從而強化企業實力，保證房地產行業的順利發展。
一、當今房地產投資企業培訓評價指標體系構建的實際情況
（一）重視程度不高，工作積極性不高
企業領導對員工的.培訓工作缺乏重視，大多都是紙上談兵，并沒有將員工的培訓工作放在實際之中，對員工培訓工作的重視程度不高。雖然一部分房地產企業已經逐步建立起培訓規劃，但卻沒有切實將培訓工作落實到實處，沒有嚴格按照規劃行事。另外，企業員工的工作積極性明顯不高，甚至存在著抵制的消極態度，自我學習能力較為薄弱。
（二）企業培訓評價指標體系內容和方法過意單一化
企業的培訓工作缺乏科學合理的評價指標體系，沒有通過科學的調查分析進行培訓工作的設計，其培訓方法和內容較為單一化，缺乏培訓效果評估環節，缺乏系統、科學、全面的培訓評價指標體系，無法對企業員工的實際情況進行深入的調查研究，培訓工作缺乏針對性，所涉及的培訓工作并不能滿足企業的長遠發展和員工的切身利益。
（三）企業對培訓工作缺乏充足的硬件設施和資金投入
我國房地產企業對員工的培訓工作缺乏相應的重視和認識，所以在資金的投入、教學授課以及硬件設施等方面無法予以充分提供，企業的培訓工作往往只是在內部簡單進行，卻沒有提供專業性的培訓場地，只是借助企業會議室、多媒體設備等場地和設施簡單地展開，培訓方式過于單一化，其培訓結果也無法預知。
（四）培訓效果轉化與跟蹤機制存在不協調因素
大部分房地產投資企業培訓評價指標體系的效果評估方式往往是通過問卷調查或者書面測試的方式在企業中進行，也就是沒有一套專業化的評估體系，也沒有長久性、持續性的企業員工，員工對培訓工作的意識還需要跟蹤性的調查和分析，為此，無法客觀全面地熟悉掌握培訓效果，跟蹤機制和培訓效果轉化彼此之間互不協調，其培訓評價指標體系缺乏系統性和科學性。
二、有效構建房地產投資企業培訓評價指標體系的發展對策
（一）強化企業領導的重視程度，樹立員工良好的工作意識
第一，積極宣傳和引導良好的房地產投資企業培訓評價指標體系的實際意義、根本目的以及基本方法，促使企業領導及上下層都可以認識到培訓工作的重要性，從而通過積極主動培訓方法予以改革。第二，確保企業領導對具體化的企業培訓指標體系有一個基本的認識，并予以大力支持。第三，促使企業員工樹立正確良好的培訓觀念，有效提高企業員工綜合能力和道德素質，為房地產投資企業培訓評價指標體系的有效構建提供保障。
（二）實施多樣化的培訓方式，實現企業培訓評價指標體系的內容豐富化
通過多樣化的培訓方式以豐富企業培訓評價指標體系的內容和形式，積極構建房地產投資企業培訓評價指標體系。比如，企業可以適當在自身內部建立定期的培訓課程，不斷提高企業員工的專業化能力，企業和企業之間應當彼此建立良好的交流培訓機制，選擇優秀的企業員工參與培訓工作，在提升企業員工綜合能力的同時，可以更好地為人民服務。引導企業員工積極參加企業外部開展的培訓活動，實現企業的發展和員工的進步。另外，需要建立一套合理科學嚴格的考核評價體系，為企業的穩定發展和質量效率提供保障，降低培訓工作所帶來的風險問題，為企業更為長遠的發展方向努力進步。
（三）加大企業培訓成本投入，建立科學有效的激勵體制
所謂經濟基礎決定上層建筑，為此，房地產行業培訓評價指標體系的有效構建應當提供有利于培訓工作順利開展的成本資金投入，通過大量的運行資金來不斷完善和推進企業培訓工作的進步，房地產行業必須尤為重視人才資源的投資。強化培訓方式和培訓內容，積極聘用專業的講師提供合理的幫助和輔導，更新培訓使用的硬件設備和軟件設備，完善培訓開展的外部環境，構建良好的培訓氛圍，積極拓展企業員工自身的內在潛能，為員工的未來發展提供保障。
三、結語
綜上所述，房地產投資企業培訓評價指標體系的有效構建可積極推動房地產行業的長期穩定性發展，同時會對企業員工產生較為積極的能力塑造，房地產投資企業培訓評價指標體系的構建是實現房地產行業穩定發展的關鍵，且產生了較為積極的重要作用。在房地產企業的發展過程中，企業必須正確認識培訓評價指標體系的重要作用以及在現實生活中存在的問題，通過有效對策予以解決，為房地產行業的進一步發展創造條件。（作者單位為山東中潤置業有限公司）
房地產論文9
20xx 年以來，金融動蕩已經逐步蔓延到世界各地的很多領域，對我國實體經濟產生一定的影響，其中包括我國的房地產行業，房地產市場持續低迷，進入了周期性調整階段。同時，近年來伴隨著住房商品市場的發展，我國住房金融領域創新不斷涌現。但是，相關的金融風險也在一定程度上累積，并日益受到關注。如何在金融危機的大環境下協調推進房地產行業的金融創新、風險防范與監管等問題已經成為當務之急。房地產金融創新是房地產金融業發展的必然要求，對促進房地產業發展具有重要意義。鑒于其重要價值，房地產金融創新在許多國家受到積極支持，并遵循一定的發展規律。但是，房地產金融創新也會產生風險，次貸危機的爆發生動而深刻地展示了房地產金融創新的現實風險，引起了金融界關于加強監管的反思。
一、房地產金融對我國的影響
自我國開始了對房地產市場的改革以來，房地產金融在有利的政策下快速地發展壯大，房地產金融的發展壯大，對我國的經濟穩定發展，起到了至關重要的作用。房地產金融的進步，已經成為了帶動中國經濟發展的助推力量。由于其他國家對世界金融的干預，影響了我國房地產金融的發展所有事，很多專家學者針對這一環境下的房地產金融如何改進，做出了調查與研究。雖然房地產金融面臨著外部環境的干擾，但是房地產金融運作本身體制中的不足，也是導致房地產金融沒有充分發揮其潛力的主要原因。因此，如何完善創新房地產金融，成為了加強我國經濟繁榮，對抗外界經濟干擾的必須手段之一。
二、當今我國房地產金融遇到的危機
1.快速發展下的弊端。隨著有力的政策的支持，我國房地產金融得到了前所未有的機遇，在大好的形勢下，房地產金融得到了飛速的發展。但隨著房地產金融的逐步運行，融入到了社會金融體系中，快速發展后的后遺癥也逐漸地被人們發覺。我國的房地產金融比較其他發達國家而言，還是新興產業，基礎比較其他經營了許久的國家來說，十分的淺薄。為了加速房地產金融的進步，與世界經濟體系的接軌，我國房地產金融業的工作者，吸取了許多國外房地產金融業的成功經驗與運營模式。全新的金融模式的大幅度引進，增加了房地產金融業的工作負擔，打亂了以往有條不紊的工作結構，在工作中出現了很多問題，對相關信息的披露，成為了最常見的問題所在。對信息的處理，影響到了讓房地產金融業對大市場的精確判斷，給房地產金融的運營與投資帶來了巨大的風險。而相對的`，當今房地產金融業又沒有合理地成立風險抑制部門，缺乏相應的監督管理辦法，這就使得這種危機得不到及時解決，使得風險依舊存在。房地產金融業在大幅度效仿發達國家的運營模式，卻沒有足夠的基礎與相關的技術來解決運營時出現的問題，這就是快速發展下所留下的巨大弊病。
2.房地產金融業的主觀創新意識低下。在大幅度地引進國外現有成功的金融運作模式不能有效地完全被利用的情況下，我國房地產金融業應該結合我國實際情況及世界金融的整體環境，創新出適合我國特殊情況的金融體系運營模式。沒有合理的金融運作模式，被動地套用不符合我國當今現狀的金融體系，將會導致風險的不可預估性，在許多風險與利益面前，不能有效地控制局面，不能創造穩定的利益。例如，在學習了國外降低貸款標準的貸款購房的運營概念后，造成了許多無力償還貸款的案例產生，造成了市場的動蕩，給房地產金融帶來了不穩定的隱患。房地產金融的貪功冒進，沒有合理地創新出適合我國房地產金融業穩定發展新的金融依據，導致房地產金融所面臨的風險進一步地惡化。對實際情況的準確判斷，合理地運用我國金融市場的優勢，創新出適合我國國情、民情的合理金融管理運營體系，是值得房地產金融業花時間來研究的主要課題。
3.關于監管力問題以及衍生的思考。房地產金融業缺乏良好的監督管理，大多數的監管部門沒有有效地履行自身的職責，或者沒有針對性的監管手段。房地產金融的有效發展，需要合理的監督與管理，現下的房地產金融機構，沒有整合出合理的監管方案，減少監管漏洞的產生，使得產生了許多的違規操作，對房地產金融的發展，造成了巨大的沖擊。房地產金融機構對房地產金融業監督管理的不重視以及管理的不完善，也是影響房地產金融發展的主要問題。很顯然，房地產供需雙方在政府金融調控政策之外找到了解決融資問題的辦法，這些繞過調控的融資方式可以不嚴謹地稱為“房地產金融創新”。
三、有效改革房地產金融業現狀的創新提議
1.彌補房地產金融業體制上的漏洞。由于受到了其他國家的影響，國際上的金融市場比較混亂，我國的經濟在整體環境下，也受到了影響。房地產金融業在大環境混亂的情況下，應該穩固自身的經濟運營體系來應對動蕩的金融環境。房地產業屬于高投入、高回報的投資項目，許多組織聯合進行投資，參與房地產的建設，我國的房地產行業的從業組織底蘊不一，良莠不齊，許多組織沒有相應的投資實力，四處聯系投資者，導致組織內部難以管理，在實際操作中，出現了嚴重的管理事故，給房地產金融業帶來了嚴重的影響。在銀行房地產信貸管理方面 ，可以嘗試改“風險回避”為“風險轉移 ”策略，即銀行業適度放松對房地產供需雙方的信貸控制，再通過資產證券化等方式把不同風險等級的信貸資產轉移出去，這樣能降低房地產市場供需雙方的融資成本，在部分削減房價上漲動力的同時降低購房者的信貸風險。合理地整合投資人員，并對其進行合理的職務分配，采用合理的管理手段，讓房地產實業內部的管理統一有序，才能加強房地產事業的發展與進步。
2.加大對房地產金融風險的掌控力度。房地產金融業的風險可控性，是影響可持續穩定性發展壯大的先決條件之一。重視房地產金融業的風險控制，加強對房地產金融風險的探查能力，加強對房地產金融風險的控制能力，是當今房地產金融業最需要具備的基礎能力。房地產金融業的創新目標，是為了降低風險，增加利益回報。整理探查相關的金融信息、相關的行業情報，加強對世界金融體系的研究與調查，是增強風險管理的有效手段。現在是信息爆炸時代，對信息的處理和收集，是房地產金融業發展自身的重要條件。組建專業化的優秀團隊，整理收集好相應的金融消息，對其進行有效、合理、準確的分析，并整理成相關切實的直觀數據，形成數據模型，加強其他團隊對金融風險的評判與預防。從全局出發，宏觀地分析大環境，再從微觀上細致地研究各種可能性的發生，并做好相應的對策，有選擇性地借鑒其他國家的處理風險的經驗，并根據實際情況做出相應的變通與改善，進行合理的創新，改變被動的金融局面，減少風險的發生幾率，增加對風險的掌控。
3.加強對房地產金融領域內非銀行金融機構和民間借貸機構的監管。非銀行金融機構和民間借貸機構參與房地產金融領域有其積極影響：一方面，這些機構的參與有效增加了房地產供需雙方融資渠道，分流了對銀行的資金需求；另一方面，這些機構的管理相對于銀行體系更為寬松，更有機會從事高風險業務，創新更為踴躍。因此，主管部門簡單地叫停這些機構的房地產金融業務是不明智的，負責任的態度是加強對這類機構的管理。首先，要明確管理主體。目前，銀行、信托公司、證券公司、資產管理公司都有歸口管理部門，但其他一些機構，如地產私募基金、小貸公司主要由地方政府多部門管理，工商部門、發改委、金融辦都行使一定的管理職能，多頭管理效率較低，應該針對各類新型金融組織，明確管理主體，進行專業化的全面管理。其次，要完善管理法規，加快新型金融組織的立法工作和相關業務管理規定的擬定，改變“先放養，后規范”的思路。最后，加強各類新型金融組織的業務指導。提示相關業務風險，提高資金盈余單位、新型金融組織的風險認知程度，使其在較高的風險承擔意愿的前提下參與房地產金融業務。
4.做出針對性的科學創新。盲目的創新是房地產金融業最容易出現的問題，在全球經濟動蕩、我國經濟動蕩的局勢下，迎難而上飛速發展的今天，合理地分析全球金融環境，研究出符合我國的針對性的科學合理的創新方案，才是確保我國房地產金融穩定發展的有效手段。科學嚴謹的管理與監督，是必不可少的，參考國外其他國家的金融體系，研究適合我國的管理監督具體方案，形成合理、統一的管理體系，做到高效率的管理與監督，全方位地提高對房地產金融的管理控制，完善管理中出現的漏洞，并且保證解決方案能夠有效的實施。從各個角度，審查檢驗管理體制上的整改結果，確保沒有程序上的失誤，加大對風險的預知與判斷能力，對房地產金融業進行跟蹤式的調查與研究，保證任何一個步驟都不會出現細節上的錯誤與漏洞。從整體戰略上制定針對性的發展方向，讓細節上的處理方法，在戰略方向的指引下，更好地完成工作任務。在我國多元化的經濟體系中，確立完善的創新思路，以最直接有效的辦法，改善當今房地產金融業的不良局面，找出多條創新思路，并逐一地對其進行融合研究，保證創新的全面性與安全性，為我國房地產金融制定出合理的發展路線。
參考文獻：
[1] 龍海明，陶冶.貨幣政策對中國房地產價格的調控機理及實證研究——基于利率工具的分析視角[J].內蒙古社會科學：漢文版，
20xx，（4）.
[2] 崔滿紅，李志峰.房地產金融戰略研究的整體思路——金融理論研究的一個視角[J].經濟研究參考，20xx，（29）.
[3] 游達明，姜偉偉.房地產投資信托基金的產品優勢及其在我國推行的必要性[J].價值工程，20xx，（2）.
[責任編輯 陳麗敏]
房地產論文10
摘要:
房地產融資方式渠道狹窄,機構單一,對銀行的高度依賴性,這些情況存著極大的金融風險,由于房地產項目的開發的周期較長,資金的回收期也長,其間存在眾多不可知的風險,項目本身的盈利性和安全性極大的影響著銀行的貸款安全,在這種情況下,近年來我國發展的房地產投資信托基金(REITS )為房地產融資開辟了一條新的途徑,它的眾多的特性恰好適應了目前我國房地產融資難的狀況,文章通過借鑒國外REITS 發展的狀況,對我國REITS 的發展提出了一些建議。
關鍵詞:房地產;信托基金;應用研究
一、國外REITS的發展概述。
房地產信托基金對于我國來說是一個新生兒,而在國外已經有幾十年的發展歷史,特別是美國、德國、加拿大等國家,房地產投資信托基金(Real Estate Investment Trusts ,REITS ),是一種專營于房地產投資項目的投資基金,它通過向證券市場發售可自由流通的受益憑證,集聚眾多中小投地資者的資金,然后憑借自身專業的投資理念參與房地產項目的投資組合,最后將投資收益以股息、紅利的形式分配給投資者,它本質上是一種投資金信托型投資基金。
美國是目前REITS 發展最完善的國家之一,其運營方式一般分為三個階段:第一階段是成立籌資階段,這時房地產投資信托基金依照法律規定成立,并在證券市場掛牌交易,并通過證券市場向各大中小投資者發售房地產信托投資收益憑證,以獲取資金;第二個階段是房地產投資信托基金將其籌得的資金投入到房地產及其相關權益的投資項目當中,并將實際管理當中的工作分包給一些專業的承包商來完成,從而從中獲得利息、資金、資本增值等投資收入;最后一個階段是利潤分配階段,廣大中小投資者憑自己的收益憑證按時領取股利,分配紅利,當然也可以通過證券的流動性在市場上通過低買高賣來獲取投機利潤,它與以往的房地產融資項目相比具有以下顯著的優勢。
(一)政府的稅收優惠。
美國政府對REITS 免收所得稅,其規定是把利潤的90%以上分給股東以后,只針對個人征收個人所得稅,在基金的層面上是不收稅的,在初期許多公司就是為了避稅而成立REITS ,稅收上的便利是推動其發展的主要推動力。
(二)廣大中小投資者進入的門檻低。
美國的股份公司要求股東最低投資額不得小于15000 美元,而REITS 每股通常都低于25美元,適合廣大投資者。
(三)REITS 據有跟股票一樣的變現性和流動性。
REITS 可以在證券交易市場交易,在二級市場上進行買賣,而且其投資回報率具有穩定性,由于其專業化人才管理和風險分散機制,使得其投資種類能夠進行有效的組合,選擇不同地區和不同類型房地產物業,有效的`分散非系統風險,使其獲得較高的利潤回報。
(四)REITS 與企業的經營與財務狀況無關。
大部分投資于房地產項目,而且融通的資金是表外的資金性質,其收益只與項目的具體情況有關,而與企業的經營與財務狀況無關。REITS 收益的來源主要源于房地產開發項目,而不是來自于整個房地產企業的現金流,大大消除了信息不對稱對廣大中小投資者的影響。
二、我國REITS 目前的發展狀況。
近年來,我國房地產業發展極為迅速,卻存在房地產過熱的現象,國家在這種情況下采取了宏觀調控的措施,逐漸緊縮銀根,開發商想通過借款的方式融資壁壘越來越大,而且近幾年來,隨著我國商品房預售制度問題的涌現,要求改預售為現售的呼聲越來越高,而房地產依托投資基金被看作是一個很好的補救融資手段,在我國現在發展的也陷入了困境。我國目前發行的主要是單一債權類信托,這種信托的流動性不是很強,在市場發生波動時風險往往會集中爆發,因此受到了證監會的嚴格限制。20xx年10月,銀監會出臺的212 號文件中,新發行房地產集合資金依托計劃的開發商必須四證齊全,自有資金超過35% ,同時具有二級以上的開發資質等一系列門檻,就是為了控制這種單一的債權類的信托。
在這種情況下,一方面是在宏觀調控的作用下,房地產的融資渠道進一步收縮,越發商的資金鏈越來越緊。另一方面廣大中小投資者非常希望將自己的閑置資金投入房地產分享高額的收益,但是又缺乏有效的途徑。這種兩難的情況的結果是,房地產開發商融資越來越依靠銀行,各種尋租現象層出不窮,一旦出現資金風險,就會影響到整個金融體系的安全與穩定,也會造成與之相關的企業如施工,咨詢公司等的萎靡不振。然而廣大中小投資者卻因為沒有渠道投入而白白閑置資源,造成了貧富差距的進一步加大。
目前,我國應該借鑒和模仿國外REITS 的發展情況,我國REITS (房地產投資信托基)和國外的發展主要存在以下主要區別:國外是信托基金持有人通過持有基金而間接擁有REITS 所投資的房地產,是權益買賣行為;而國內大部分的房地產集合信托投資實際上是一種債權關系,靈活性比較小。
中國房地產信托集合不能超過200 份合同,而國外在這方面則沒有明顯限制。國外REITS 可以轉讓,而且可以在資本市場交易且沒有持有期限,不可以贖回;而我國的信托基金計劃不具有基金性質,還不能算是一種標準化的金融產品,缺乏流動性,有本金償還的安排,有一般為3 年的償還期。
收益途徑和收益方式方面,REITS 的收益途徑主要來源于REITS 持有不動產的出租收益,收益與經營管理水平直接聯系;而信托計劃中信托持有人只能獲得固定收益,且收益與風險是不對稱的。國外的REITS 與股票相似,其作為資本市場的交易工具,是資本市場資源配置的表現終端,而REITS 則相當于是房地產的資本市場終端,房地產行業整合與資源配置的工具,而我國的信托計劃不具備這樣的功能。
三、我國REITS 發展模式的建議。
(一)規模不宜太大。
由于我國的房地產投資信托基金剛剛起步,缺乏相關的發展經驗,所以基金規模不宜太大。規模太大對REIT的管理顧問公司要求就高,而且監管機構的監管也將存在一定的難度;規模太小又不利于建立有效的投資組合,不能有效地降低投資風險。所以根據發需求建立適度合理的基金規模對權益型有限期—自我償付式REIT來說非常重要。另外其期限應以10—15年為佳。
(二)權益型有限期—自我償付式REIT的資金籌集方式,應以公募為主。
因為目前我國整個產業投資基金還處在探索階段,如果大量采用私募方式籌資不利于REIT的規范發展,也不利于保護投資者利益。而公募方式由于有較嚴格的規定且在募集時受主管部門的嚴格審批,所以更符合現階段發展權益型有限期—自我償付式REIT的要求。
(三)REIT就其組織形式而言,可分為公司型和契約型兩種。
公司型的REIT是根據《公司法》的要求組成的具有獨立法人資格的投資公司,契約型的REIT則是以信托契約為基礎形成的代理投資行為,基金本身不具有法人資格。這兩種組織形式相比各有利弊,就發展權益型有限期—自我償付式REIT而言,如果REIT的規劃比較大,投資領域也比較廣,就應采用公司型組織形式,因為這有助于對基金資產的集中管理和規范操作。如果REIT的規模較小,業務投資又具有一定的專業性,那么可采用契約型組織形式,因為其更有利于風險控制。
(四)REIT可分為封閉式基金和開放式基金。
開放式REIT不斷發行新股票并將其銷售給投資者,同時用經營收入來購買額外的房地產。而封閉式REIT在發行原始股票和購買資產之后,則不再進一步發行股票,其現存股票的價值完全取決于REIT資產組合的經營業績。權益型有限期—自我償付式REIT的投資項目周期一般較長且需較強的穩定性,而且開放式REIT在發行新股時必須對現存資產進行評估以確定股價,多次的評估又比較困難(特別是權益REIT),所以封閉式更適合其發展。但要注意的是封閉式的REIT只能用小部分的留存收益(一般為5%)或資產的折舊所產生的現金流量來購買額外的資產。
(五)投資管理。
較好的投資管理不但有利于REIT自身的發展,也會給我國房地產市場的發展帶來新鮮的血液,改善目前我國房地產市場上一些不良的發展狀況,使我國的房地產金融市場和房地產開發市場走向“雙贏”。根據國外經驗,將REIT的資金以股權的形式投入未上市的房地產公司可有效地改善其資本結構,降低高負債經營所帶來的風險;投資于實物性的資產;REITS 的主要業務國家應限制在住宅、酒店、辦公樓、公寓、綜合物業、倉儲等,其投資范圍也要有一個比較明確的規定。
參考文獻:
1、毛志榮。房地產投資信托基金研究[Z].深圳證券交易所綜合研究所研究報告,20xx(1 )。
2、王諍諍,洪蘭。美國房地產投資信托基金的歷史透視[J].中國房地產金融,20xx(3 )。
3、蘇杰。海外REITS 發展狀況及我國發展REITS 的思考[J].當代經理人,20xx(2 )。
4、黃平。我國發展房地產投資基金的路徑選擇[J].建筑管理現代化,20xx(2 )。
房地產論文11
摘要：中國經濟進入新常態后，房地產行業能否推動轉型升級、創新發展，其關鍵在于人，因此人力資源管理在房地產企業管理中至關重要。在“互聯網+”的大背景下，如何能更好地將互聯網思維應用于人力資源管理，對企業管理具有重要意義。本文結合房地產企業管理實際現狀，從管理思想、企業文化、管理體制和管理方式四個方面，對互聯網思維在人力資源管理中的應用進行了分析，同時針對如何提高房產企業人力資源管理水平提出了建議。
關鍵詞：房地產企業；互聯網思維；人力資源管理
0引言
現今，互聯網已經遍及世界各個領域，其創造出的新成果正在與各經濟社會載體深度融合，人們無時無刻不受到互聯網思維的影響。20xx年，中國掀起供給側改革浪潮，中國經濟進入新常態。此刻，房地產行業將面臨改革創新的巨大壓力和考驗，能否頂住壓力，實現跨越發展，企業的人力資源深度起到了決定性作用。因此，在房地產企業創新發展的進程中，必須高度重視人力資源管理，利用互聯網思維健全管理體系、優化管理機構、提升人才生產力與創造力，從而建立起一支更適應時代變革、經濟發展的人才隊伍，以推動房地產行業轉型升級、健康可持續發展。
1樹立與互聯網發展相統一的管理思想
互聯網時代的第一要義即是“以人為本”,所以在企業管理中，要樹立“以人為本”的思想，其主要有三個層面的含義。第一，人是企業的組成部分，更是企業生存發展之源。特別是作為房地產企業，其發展所需要的創新、戰略、決策、執行等都源于企業中的每一名員工。所以，樹立“以人為本”的思想就是要堅持以人為核心的管理，通過對人力資源的管理運用推動企業的創新發展[1].第二，作為人力資源管理，其職能不僅僅是管理人，更應當是服務于人，尊重、關心、珍視企業中的每一名員工，為員工自身發展提供保障支持，注重對員工知識水平和個人素質的培養提升，讓員工的創造力與活力不斷釋放，從而推進企業的整體發展。第三，樹立“以人為本”的思想，是要將企業與個人發展放在同一高度，運用互聯網“合作共贏”的思維，打造一個多方共贏的生態圈[2],建立企業與員工之間的“同盟”,為員工創建發揮能力的平臺，在企業創業升級的同時，盡可能幫助員工實現個人的精神理想和價值追求，提升其參與度與存在感，從而提高企業團隊的凝聚力，實現企業與員工的`“合作共贏”.
2創建與互聯網時代相融合的企業文化
將互聯網思維應用于企業人力資源管理，首要就是讓互聯網思維融入企業的組織文化，使企業價值導向和規制方式不斷完善，更適應互聯網時代的發展趨勢。特別是當前企業員工中“90后”、“00后”的比例不斷增大，傳統企業文化能否更好地引領這支年輕隊伍，能否更好滲透于現代的管理模式，這些都對企業人力資源管理具有重要的影響。保留傳統文化精髓，以互聯網思維導向對企業文化進行調整。一是借鑒互聯網中的“參與”思維，在企業文化中倡導員工成為企業的“主人翁”,讓員工切實參與到企業的發展之中，建立企業與員工共同體。萬科在自己的文化理念中，就把其成功的首要因素，歸功于為人才創建了一個充滿和諧與激情的工作環境。二是借鑒互聯網中的“簡約”思維，在當前社會信息量劇增的時期，復雜的表述將加大接收與理解的難度，所以適當簡化企業文化中繁雜瑣碎的部分，讓文化理念清晰明了、一看即懂且能深入人心，讓企業的核心價值觀念切實影響到每一名員工。三是借鑒互聯網中的“迭代”思維，在企業文化中鼓勵創新、創業，當前，在供給側改革的大環境下，房地產開發企業短期面臨著“去庫存”壓力，長期面臨著“品質”、“結構”“戰略”等更為嚴峻的挑戰，此時想突破困境并謀求更大的發展，就必須調動員工樹立全員創新創業精神，激勵員工大膽式創新、突破式創新，利用“微創新”、“精創新”促進企業迭代式發展。
3優化與互聯網機制相適應的管理體制
管理制度與組織結構是人力資源管理的基礎，將互聯網思維應用于企業人力資源管理，就需要健全完善與網絡時代相適應的管理體制。從“B2B”到“B2C”,到“C2C”,再到“O2O”,互聯網最核心的特點就是“去中介化”,從而降低“交流成本”.對于企業管理來講，想要利用現代信息技術的進步來提高工作效率，就應當逐步扁平化組織結構，使信息溝通的渠道更為通暢。建立扁平化組織機構的關鍵，一方面在于科學合理的崗位設置和清晰明確的職責劃分，另一方面在于標準精簡的工作流程和有序統一的協作方式。以房地產企業為例，結合企業實際，一是優化管理崗位設置，對市場開發、技術設計、項目管理、成本控制、質量驗收等工作按照“專業”、“系統”、“整體”的原則進行劃分，整合相近相通崗位，盡可能減少不必要的交叉協作；二是確立清晰明確的職責分工，從各系統管理人員到各專業技術人員，再到各項目經理人、技術員、資料員等崗位，建立清晰明確的責任分工和工作標準，增強管理和溝通的指向性，標準越詳盡反而工作越簡化；三是在保證管理有序的前提下，打破傳統的層級匯報關系，利用BIM系統等新技術，借助OA系統等新渠道，讓管理層、業務部門、項目部之間能夠形成有效的協同互動，也讓管理者能夠更直觀地掌握項目及工作進度，并了解員工及其工作狀態。
4應用與互聯網思維相結合的管理方式
4.1多元考評，注重人才綜合素養
互聯網時代是跨界發展的時代，房地產行業在轉型升級的過程中，不斷擴張產業邊界的多元化發展是必不可少的趨勢，所以在人才招聘的過程中，將更加注重人才隊伍組成的多元化以及應聘人員綜合素質。在人才招聘中，不僅要吸引房地產專業人才，更要挖掘其他行業的優秀人才，一方面通過他們的視角來為企業的發展提供更廣闊的思路，另一方面通過他們的行業經驗來發現與解決企業存在的問題。此外，在對管理崗位應聘人員的考評中，除對房地產業務能力的測評外，還要綜合考察對經濟、行業、互聯網、企業管理等多元化知識的掌握情況。
4.2需求導向，精確制定培養方向
互聯網提倡“需求導向”,致力于提供更貼近需求的服務。作為人力資源管理者，對人才的培養即是對人才的服務，把握人才需求更有助于培養出更為優秀的人才。在教育培訓中，建立培訓需求相關性分析體系，利用問卷調查、網絡選課等方式，找到員工對知識的需求點，有針對性地開展分類培訓，這樣可以使培訓真正運用到實際工作中。在工作安排中，不僅僅要考慮到公司經營生產的需要，同樣要兼顧到員工自身發展，以員工個人規劃為起點，精確制定培養方向，合理安排好其在工程項目、業務部門之間的生產鍛煉，這不僅有助于員工個人成長，更有助于公司整體發展。
4.3人性管理，從根源解決執行問題
企業執行力與軍事執行力有所不同，后者是絕對執行，而前者則是智慧執行。所以在互聯網時代，強化企業團隊執行力，更應當注重的是人性化管理。首先，要注重執行的人，而非被執行的事，讓員工在執行目標前先認可目標，這樣可以讓員工在執行過程中提升參與感，保證執行力充足。其次，是充分發揮員工智慧，做到讓員工主觀執行，而非被動式、機械式的服從，給予員工充分發揮智慧的空間，這樣自主性操作所帶來的執行動力比單調服從強很多。再次，是從管理源頭找問題，當團隊執行力不足時，不要僅從員工責任、態度的角度看問題，而是要更多地從管理機制剖析問題所在，從根源解決執行問題。
將互聯網思維與房地產企業實際相結合，并有效地融入人力資源管理，使其更能適應網絡時代成長起來的年輕人才群體的要求，更能適應互聯網新時代的要求，更能適應中國經濟新常態的要求。通過以互聯網思維為導向的創新管理機制、強化人才培養、優化管理考核等一系列方式，使企業人才隊伍不斷提高管理能力與業務水平，不斷提升執行力、協同力、創造力，讓企業在新時代、新經濟環境中更加具備競爭力。
參考文獻：
[1]楊易達。人力資源管理在企業管理中的地位和作用[J].統計與管理，20xx（09）。
[2]趙春福。互聯網時代的企業思維方式創新[J].企業文明，20xx（02）.
房地產論文12
一、投資性房地產的歸屬問題
本稿“第七條：企業采用成本模式計量的，對于固定資產形式的投資性房地產，應當比照《企業會計準則××號———固定資產》的相關規定處理；對于無形資產形式的投資性房地產，應當比照《企業會計準則××號———無形資產》的相關規定處理。”對此條規定，筆者認為似有不妥。
1、投資性房地產不應該作為固定資產或無形資產處理。
首先，投資性房地產不完全符合固定資產或無形資產的定義。企業會計準則明確指出，固定資產是指為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的、使用年限超過一年、單位價值較高的有形資產；無形資產是指企業為生產商品、提供勞務、出租給他人，或為管理目的而持有的、沒有實物形態的非貨幣性長期資產。而投資性房地產，則指為賺取租金或資本增值而持有的房地產。包括企業以投資為目的而擁有的土地所有權及房屋建筑物；房地產開發企業出租的開發產品（在此，我們僅以非房地產企業作為研究對象）。由此可見，以賺取租金為目的（出租）投資性房地產可以劃入固定資產或無形資產的范疇，而以賺取資本增值為目的投資性房地產，則不屬于“固定資產”或“無形資產”的范疇。其次，雖然投資性房地產與原來意義上的固定資產、無形資產在物質形態上是相同的，但企業持有它們的主要目的不同，如果將他們進行統一的核算，明顯不符合會計的“明晰性”原則，同時也會引起“折舊、攤銷”等方面出現的問題。同時，從企業持有的.投資性房地產中，絕大部分是以增值為目的。由此可見，投資性房地產不應該作為“固定資產或無形資產”核算。
2、投資性房地產應該作“類投資”業務處理。
從經濟業務的內涵看，企業的投資性房地產業務與企業的“投資”業務并無質的區別，兩者都是游離于企業正常的生產經營活動之外的以賺取增值為目的投資行為。但是由于企業會計準則所指“投資”僅指對外投資（將資產讓渡給其他單位），主要形式為股權投資和債權投資。而投資性房地產業務既不屬于股權投資，也不屬于債權投資，不屬于對外投資的范疇，而是純粹的對內投資業務。因此它也不完全符合會計準則中的“投資”內涵。如果將其納入“長期投資”的范圍，也似有不妥，但它的投資特征是非常明顯的。從上述分析可以看出，投資性房地產業務具有明顯的投資特性，但與“投資”又不完全吻合。根據投資性房地產的這一特點我們將其定義為類投資業務，即不將其納入“投資”的范圍，但是按“投資”方法對其進行處理。所以，在核算上擬采取類似長期投資的核算方法，即借鑒“長期投資”核算原理，設“投資性房地產”賬戶進行專項核算。
二、投資性房地產的會計處理方法
（一）“投資性房地產”賬戶
為了核算投資性房地產業務，需增設“投資性房地產”賬戶。該賬戶屬于資產類賬戶，借方記錄投資性房地產的取得成本、后續支出及因采用“公允價值計量”而產生的增值。貸方記錄因出售、轉讓、轉自用及報廢或毀損的投資性房地產進行處置時沖減的賬面價值。期末余額在借方，表示企業持有的投資性房地產的賬面價值。該賬戶按投資性房地產的種類設置明細賬戶。
（二）“投資性房地產”項目在資產負債表中的列示
根據“投資性房地產”的類投資性質，擬將其列為“資產負債表”左邊的第三大項，即介于“長期投資”與“固定資產”之間。
（三）投資性房地產持有期間增值收益的會計處理
企業的投資性房地產，在持有期間可能會因為后續計量（按公允價值進行計量）而產生增值，獲得相應的增值收益。根據投資性房地產的“類投資”特性，該部分所以應該全部作為“投資收益”處理。相應的，若產生減值損失，也將其納入投資收益的范疇，以抵減收益。（四）投資性房地產的賬務處理方法
1、企業取得投資性房地產的核算
（1）以貨幣資金購入投資性房地產時，按實際取得成本借記“投資性房地產”賬戶，貸記“銀行存款”或“其他貨幣資金”等賬戶。
（2）原自用房地產轉換為投資性房地產時，按轉換資產的賬面價值或公允價值借記“投資性房地產”賬戶，借記“累計折舊”，借記“固定資產減值準備”賬戶或“無形資產減值準備”賬戶，按固定資產賬面原值貸記“固定資產”賬戶或按無形資產的賬面攤余價值貸記“無形資產”賬戶。若記錄結果有差額，則將其記入“投資收益”賬戶。
例1．某企業擬將一自用房產轉換為投資性房地產，其賬面原值為1000萬元，已提折舊300萬元，已提固定資產減值準備50萬元，經評估其公允價值為600萬元。則會計分錄為：
借：投資性房地產――xx房產600萬元
累計折舊300萬元
固定資產減值準備50萬元
投資收益50萬元
貸：固定資產1000萬元
例2．若上例中房產的公允價值為1200萬元。則會計分錄為：
借：投資性房地產――xx房產1200萬元
累計折舊300萬元
固定資產減值準備50萬元
貸：固定資產1000萬元
投資收益550萬元
2、投資性房地產后續支出的核算。
企業在持有投資性房地產期間可能會發生一些相關的支出，如維護費用等。對于這部分支出應該將其作為追加投資處理，記入投資性房地產成本，以期將來得到補償。
3、投資性房地產租金收入的核算。
企業以賺取租金為目的的投資性房地產，按期取得的租金應作為投資收益處理，直接記入“投資收益”賬戶。
4、企業處置投資性房地產的核算。
(1)企業出售、轉讓投資性房地產。企業出售、轉讓投資性房地產時，按實際取得的凈收入借記“銀行存款”賬戶或其他相應賬戶，按賬面價值貸記“投資性房地產”賬戶，按兩者的差額借記或貸記“投資收益”賬戶。
（2）企業將投資性房地產轉為自用。企業因生產經營需要將原投資性房地產轉為自用時，按轉換資產的公允價值借記“固定資產”或“無形資產”，按轉換資產的賬面價值貸記“投資性房地產”賬戶，其差額借記或貸記“投資收益”賬戶。
（3）投資性房地產毀損。企業投資性房地產因不可抗力因素毀損，應按其凈損失借記“營業外支出”賬戶，按應獲得的保險賠款借記“其他應收款”賬戶，按資產的賬面價值貸記“投資性房地產”賬戶。
5.投資性房地產后續計量。
如果有確鑿的證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地取得，企業應改用公允價值模式，對投資性房地產進行后續計量，即期末企業應按公允價值對投資性房地產的賬面價值進行調整。按資產公允價值大于原賬面價值的差額借記“投資性房地產”賬戶，同時貸記“投資收益”賬戶。
三、投資性房地產“增值收益”的所得稅問題
從上面的分析可以看出，企業投資性房地產在轉換過程中，以及在期末按公允價值進行后續計量的過程中，會產生增值收益。對于這部分收益我們將其全額記入當期的“投資收益”賬戶。不難看出，這部分收益其實并未獲得相應的現金流入，因此將其納入當期的納稅所得就會出現企業提前交納所得稅的不合理現象。要解決這一問題，我們認為可以采取“遞延法”法，即在“投資收益”賬戶下設置“投資性房地產增值收益”明細賬戶對其進行專項核算，并將該部分收益的應納稅款記入“遞延稅款”賬戶，待投資性房地產進行處置時，將其一并計入當期得應納稅額。這樣做，既可以使企業的投資增值得到及時的體現，保證會計信息的真實性，又可以避免企業提前納稅問題。
以上只是筆者的一點粗淺認識，不當之處歡迎各位同仁批評指正。
房地產論文13
內容提要：從銀監會公布的數據來看，房地產信托發行數量從20xx年開始連續兩年在所有的信托產品中從融資金額到發行數量上都排名前兩位。在房地產信托業繁榮發展的同時，由此所帶來的問題也逐漸暴露了出來。本文對房地產信托面臨的風險進行分析并提出相應防范措施。
關鍵詞：房地產信托 風險 控制
一 房地產信托面臨的風險
1.國家宏觀政策影響
當前，中國房地產業發展面臨復雜多變的宏觀政策形勢，隨著央行121號文件和國務院18號文件的出臺，房地產通過銀行融資的難度增大，信托公司的競爭優勢雖然開始顯現，但同時也將風險轉移了過來。20xx年銀監會出臺了212號文件，明確提高了現在貸款類的房地產信托門檻，原來占60%以上的房地產信托門檻提高了。因此影響到了信托投資公司房地產信托的規模和發展。
2.房地產自身行業風險
房地產投資增長率與國家經濟增長速度相一致，國家對房地產政策的調整直接關系到房地產信托。例如上個世紀九十年代，房地產的繁榮和衰退都是國家產業政策宏觀調控的結果。如果房產價格上漲幅度超過了居民消費承受能力，就可能存在房地產泡沫。如果泡沫達到一定程度，就必然影響到房地產信托。根據建設部政策研究中心最新發表的調查報告顯示，20xx年1—12月份，我國房地產投資增幅不斷降低，其直接原因就是國家針對局部地區房地產行業可能出現的風險進行了宏觀調控。房地產自身行業風險增加了信托投資公司房地產信托產品的風險。
3.項目自身及市場風險
信托投資公司通過控制抵押率、向項目公司派駐管理人員等控制項目風險。但這些風險控制措施都有一定的局限性。即使是投資于成熟物業的房地產信托，也需要公司擁有專業的房地產投資分析和投資管理人員。市場風險是由于價格變動而造成信托投資公司固有財產或信托財產損失的風險，主要有利率風險、匯率風險、價格風險、通貨膨脹風險等，這種風險可分為系統分險和非系統風險，是信托投資公司風險的主要來源之一。因而，把握房地產市場的變化和走勢，必須系統考慮國家宏觀調控政策、利率調整、消費文化等因素。而相關行業的發展情況、土地供應、建筑材料價格、消費者購買力等諸多因素的變化，也可能導致房地產市場價格產生較大的波動。
4.產品設計上的缺陷
信托投資公司房地產信托產品的主要缺陷是沒有引入保險公司的保險概念，即一旦項目滅失或者損害，基本都是由投資者買單，公司的項目推介人員也是承認具有這樣的設計缺陷。但是如果真的小概率事件出現了，那么投資者便會遭受巨大的損失。
5.信息不對稱
為了合作和共同的利益，房地產企業和信托投資公司間存在隱瞞事實的問題。比如，和該公司合作的某房地產企業為了融到資金，只證明了自己的經驗和實力，避諱自己曾經在項目上出現的誠信和管理事故等問題，而信托投資公司也未能深入考察企業的真實情況，如企業的過去和現在的內在管理能力、財務風險防范能力等。而信托投資者對此風險的真實程度可能只憑借信托投資公司出據的書面或者口頭上的說明去判斷。因此，由于信息的不對稱，真實的情況往往會被部分掩蓋或者忽視。
6.財產流動性風險
信托投資公司房地產信托的信托財產多以土地、房屋、股權等形態表現，擔保措施主要為土地、房屋等固定資產抵押。如果融資方未能按期償還本息，公司又無法及時變現信托財產或行使抵押權，則可能產生流動性風險。
7.財產所有權風險
《信托法》總則第二條指出，信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受托人的利益或特定目的，進行管理或處分的行為。我國的信托業建立在“委托”制度基礎上，委托行為不需要財產權的轉移，信托財產的所有權屬于委托人，受托人只是把信托財產制與可控的位置。這樣做雖然信托投資公司可以利用信托制度規避法律法規，如逃避債務和稅收等，從而保護委托人的債權人利益和不知情的第三者的利益，但當業務中涉及以所有人的名義進行經濟活動時，如購買股票、銀行開戶、繳納稅款等，信托投資公司由于不是信托財產的所有人，在操作中會面臨許多困難，處理不當，會形成所有權風險。
8.信托公司管理不善風險
《信托法》規定，受托人違背信托目的處分信托財產或因違背管理職責、處理信托事務不當致使信托財產遭受損失的，承擔賠償責任。信托投資公司在實際業務操作中，可能存在著這些行為，產生大量的投資風險和財務風險。在信托投資業務中信托投資公司追求最高的回報率，在缺乏有效的風險控制的情況下，由于投資項目和合作項目選擇不當時投資的實際收益低于投資成本或沒達到預期收益、資金運用不當而形成風險。
二 房地產信托風險的成因分析
1.房地產信托體系的內在脆弱性
宏觀性房地產信托風險指的是整個房地產信托體系乃至一國金融體系面臨的整體性風險，在市場經濟環境下這種系統風險普遍存在，有些是由于信托市場交易者的不正當及違規違法行為引起金融動蕩，但更多的是由于信托市場機制本身的問題引起的信托體系的內在不穩定，即房地產信托體系具有內在的脆弱性或不穩定性。就房地產信托體系而言，由于房地產商品具有價值量大、生產周期長的特點，同時房地產業占用的社會資金量很大，因此房地產信托體系同樣有著內在的不穩定，尤其在我國更是如此。
2.房地產信托機構的內在脆弱性
不少金融危機的爆發都以某些金融機構的倒閉為征兆，而金融機構在金融動蕩中的脆弱性又往往使得局部的金融市場擾動演變為全面的金融危機。對于房地產業信托系統而言，房地產信托機構所具有的內在脆弱性及其積累構成了房地產信托系統風險的主要來源。信息經濟學是解釋信托機構內在脆弱性的有力工具。在信息經濟學中，常常將博弈中擁有
私人信息的一方稱為“代理人”，不擁有私人信息的一方稱為“委托人”。因此，由信托市場信息的不對稱就引出信托市場上的委托—代理問題，委托—代理問題是信托市場上一個普遍存在的問題，而這一問題也是導致信托機構內在脆弱性而帶來信托系統風險的主要原因之一[28]。
3.房地產信托產品市場主體行為的有限理性
房地產信托的系統風險的另一個更重要的原因是房地產信托市場主體的`非理性行為。這些非理性行為包括從眾行為、災難短視行為、忽視信息行為及認識的非一致性等，對于房地產信托系統而言，這些行為都有引起或加劇系統風險的傾向。
4.房地產信托產品價格的內在波動性
幾乎所有的金融危機都與金融資產價格的過度波動相關，信托資產價格的巨幅變化也是金融危機的一個重要標志。信托機構形成的以房地產資產為抵押或證券化的金融資產即為房地產信托資產，其價格同樣具有較強的波動性。房地產信托資產的波動原因也與信息不完全性有關，其定價受到不完全信息的制約，即市場據以對房地產信托資產價值進行貼現的是房地產資產的未來收入流量以及影響這一流量變化的各種因素，而這兩個方面都以零散的資產持有者所知，這樣就造成了房地產資產及其信托資產常常處于動蕩之中。
三 房地產信托風險控制的建議
1.完善相關法律法規
目前我國信托法律體系還沒有成型，需要專項和配套立法， 一方面是要完善信托業務范圍，對動產信托、不動產信托、其他財產信托等業務品種操作都要做出明確的法律規范; 另一方面對配套的信托稅收、財會制度等要做相應的特殊調整，盡快出臺工商登記信托稅收、信托會計、外匯信托、信息披露、房地產等專項信托管理辦法; 同時， 為了盡快推出真正意義上的房地產投資信托， 必須加大能與國際接軌的相關法律法規和已有法律中適應條款的研究。
2.加強信托投資公司內控制度
加強信托公司內部控制， 一是要建立完善的法人治理制度， 二是要建立起全面的內部控制的框架。作為我國房地產投資信托計劃的受托人和實施主體，信托投資公司的信譽、管理水平、經驗等將關系到房地產投資信托的成敗及發展前途。我國的信托投資公司雖經過多次行業整頓，但不少信托投資公司仍然存在法人治理不健全、內控制度薄弱等問題， 因此，加強信托投資公司法人治理和內控建設，重新樹立信譽， 為房地產信托創造合格的受托人，這是我國房地產信托健康發展的前提和保證。
3.建立信息披露制度
監管部門規范信息披露行為應做到： 一是信息披露要在監管機關指定的媒體上進行; 二是只能且必須披露監管機關要求披露或規定的募集信托資金的信托業務文件， 反映信托財產管理運用狀況的報表或文件、收益分配公告、重大業務或事項等，不能附加宣傳廣告或帶有宣傳廣告性質的其他任何信息; 三是只能按照監管機關規定的規范格式、文本進行信息披露。
4.大力加強房地產信托的創新
目前， 我國已推出的幾個房地產投資信托項目， 都是中短期的某一獨立項目的融資， 是房地產投資信托的一種雛形， 房地產投資信托需要加大創新的力度。首先是資金來源的創新。依據目前的政策， 接受受托人的資金信托合同總份數不得超過200份， 這大大地制約了信托資金的募集，因而信托機構需要開辟新的集資渠道。其次是房地產投資信托產品創新。為了適應市場的變化和提高自身競爭力， 信托公司必須通過創新， 設計出多渠道、多類型的房地產投資信托產品，滿足市場主體多元化和特定的需求。
5.加強投資風險的普及教育和機構投資者的培育
投資者的風險教育是由當前投資者的結構和信托產品投資的行業風險決定的。目前在房地產信托的投資者中， 90%以上是個人投資者， 只有10%左右是機構投資者， 與美國證券市場近40%的機構投資者相比， 差距甚大。而對于房地產投資信托這樣的新型金融工具， 國內散戶投資者對風險的心理承受能力和產品的認同程度在短時間內很難提高， 所以面對高風險的房地產投資信托， 投資者風險的教育特別重要; 另外， 應抓緊修訂有關法規， 允許機構投資者如養老金基金、保險基金投資于房地產投資信托。
6.培養房地產信托產品風險管理的專業人才
房地產信托產品由于其創新性和復雜性，對從業人員的要求較高。具體包括三種人才：交易人員、產品設計人員、風險管理人員。交易人員可通過市場交易實踐培養，研究人員可通過招聘數學類人才獲得。風險管理人員不僅要有扎實的理論基礎、對市場和信息的敏感度，還要熟悉產品的定價模型和分解技術，需要有較好的數學功底，同時對數學模型、產品分解原理、計算機技術等都有相當程度的了解，可以說是要求最高，也最具綜合性。因而房地產信托產品風險管理人員很難獲得，這也是制約信托投資公司產品開發的主要因素之一。
參考文獻：
[1]蓋永光.信托業比較研究[M].濟南：山東人民出版社，20xx. 123~140
[2]郭德香.金融信托法律制度研究[M].鄭州：鄭州大學出版社.20xx. 137
[3]徐小訊等. 信托公司治理結構與風險控制.金融理論與實踐[J].20xx，4. 67~69.
房地產論文14
摘要：從房地產策劃的角度出發，分析目前我國適度從緊的金融政策，從策劃工作的入手點、策劃工作中的“羊群效應”和增強策劃工作的操作性三個方面，提出優質的策劃工作對房地產業健康發展的重要意義。
關鍵詞：房地產策劃；“羊群效應”；“藍海”オお
房地產策劃是房地產開發過程中的重要工作之一，涵蓋了其各個環節。一般房地產策劃工作包含：前期機會研究、產品初步策劃、可行性研究、市場調研、詳細產品策劃、營銷策劃等環環相扣的幾個階段。良好的策劃工作對房地產企業以及房地產業良性健康發展有著重要的作用。從本質上講，策劃工作是在合適的時間將合適的產品傳遞給合適的客戶。
房地產策劃工作需要重新審視房地產業的發展。眾所周知，房地產業是資金密集型產業，資金鏈的完整對于項目順利完工上市至關重要。20xx年，央行連續八次上調了銀行貸款基準利率，一年期貸款利率從年初的6。12%上調至7。47%，20xx年連續10次上調存款準備金率，從年初的9%上調至14。5%。進入20xx年以來，央行主要通過提高存款準備金率來抑制房地產業的過快發展，迄今為止，央行5次上調存款準備金率，從年初的14。5%上調至16。5%的歷史最高點。央行一系列金融工具的應用，緊扣央行適度從緊的金融政策，針對房地產業的過熱發展。不斷上調的貸款利率將增加居民買房的成本，抑制一部分的炒房行為；不斷上調的準備金率將增加房地產企業的融資成本，使得資金實力不足的房地產企業被淘汰。
外資方面，國家出臺了一系列相關政策，來引導外資投資房地產的行為，限制外資對房地產業的炒作。自1991年起，中國已連續15年成為吸收外資最多的發展中國家。基于對人民幣升值的預期和房地產業高速發展的良好經濟效應，流入我國房地產市場的外資逐年增加。20xx年7月，經國務院批準，建設部、央行等六部委共同發布了《關于規范房地產市場外資準入和管理的若干意見》（建住房［20xx］171號文，以下簡稱“《意見》”），主要從外匯管制、投資準入、市場購買以及信息監測等四個方面強化了對外進入我國房地產市場的規范。20xx年9月27日，中央銀行、銀監會以銀發［20xx］359號文聯合下發《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》。20xx年商務部頒布的'《關于20xx年全國吸收外商投資工作指導性意見》中明文規定“嚴格限制外商投資房地產”。20xx版《外商投資產業指導目錄》規定，從20xx年12月1日起，外資將不再鼓勵進入普通住宅的開發建設，同時外資被限制進入房地產二級市場交易（存量房交易）及房地產中介或經紀公司。
內資適度收緊，外資持幣觀望，房地產業發展趨緩，現在是對房地產企業的考驗期。如何從策劃工作入手來看待房地產業的發展呢？
在現代企業管理中有所謂的“藍海”與“紅海”之分，“藍海”指企業所處行業的進入壁壘較大，具有較強的不可模仿性，大多數為技術獨創型的企業；而“紅海”則指企業所處行業進入壁壘較小，可模仿性較高，大多為勞動密集型的服務型企業，如餐飲、干洗等。房地產策劃應借鑒“藍海”的思維來提高房地產企業的獨特性，在房地產大范圍整合的時代贏得生存空間。以廣東碧桂園為例，在大多數開發商大搞各種高檔樓盤建設的同時，碧桂園獨出心裁，以高效的開發效率，定位于中低端客戶的產品為市場所熱捧。碧桂園的開發模式就是房地產企業生存的“藍海”。
今年4月初，SOHO中國董事長潘石屹說：未來100天時很多房地產企業堅持不住，房地產業洗牌的100天。對于房地產業，外資受到限制，不能從事住宅產品的開發和進入房地產二級市場，在日漸收緊的金融政策下，很多資金實力不足的企業將退出。這樣的背景下，出于夾心層的企業即有一定的實力，但是面臨發展的困境的重要問題就是如何生存下來。房地產策劃要從企業出發，落足于市場進行運作，使得企業進入房地產業的“藍海”。
（1）策劃要從房地產產品市場細分之下尋找市場突破口。以北京市為例，現在五環外的房價已升到10000元/㎡以上，產品以中高檔住宅居多；而20xx年北京市人均年收入為38000元，這樣的差距表明，很多人無足夠的經濟能力購買房屋。進入20xx年以來，雖然市場上一片喊跌之聲，北京市的房價還是小幅微漲，表明北京市的房屋需求呈現剛性，但是，對于目前高企的房價，市場購買力仍顯得相對不足。今年以來，廣州市的房價一直呈現走低，廣東省房地產行業協會于3月中旬發布《廣東房地產藍皮書20xx》，其主要觀點包括：20xx年新增建設用地規模與此基本持平，仍將持續建設用地供應偏緊的勢態；預計20xx年廣州樓價可能跌穿20xx年底的半年價，以8500元/㎡為中軸，呈窄幅波動。
因此，從市場需求入手、優化產品結構是房地產企業脫困的良好途徑。從市場需求出發，開發房地產產品，不僅優化了市場產品結構，符合政策面的要求，也能一定程度上緩解融資渠道變窄帶來的影響。
（2）在房地產策劃工作中應避免“羊群效應”。沒有對市場良好的認識，導致開發的“羊群效應”，加劇了產品結構的不合理。在20xx年至20xx年間，商業地產開發興起了建造“shoppingmall”風潮。“Shoppingmall”由于其占地大、體量大，輻射區域廣泛，一個城市能承載的大型“shoppingmall”是有限的，盲目開發導致資源浪費。由于“shoppingmall”的興起與汽車文化有緊密的關聯，而目前中國的中產階級尚在發展當中，中國城市郊區的人口密度并不大，所以這種商業形式在中國的發展前途還得打上一個問號。
在房地產策劃過程中的“羊群效應”將導致資源的浪費，使得本來有限的土地資源不能發揮其應有的作用，對城市發展的影響一定是負面的。企業也應該結合自身的實際條件，集中優勢資源開發產品，避免盲目跟風建設導致企業陷入困境。
（3）增強房地產策劃的操作性。房地產策劃業一直是被忽視的一個行業，很大程度上歸因于策劃僅僅紙上談兵，沒有操作性，不能帶來實實在在的利益。某項調查數據顯示：85%的企業曾經尋求過策劃公司的服務，但只有4%達到了預期效果；58%的企業表示對策劃公司提交的方案滿意，但在執行3個月后，這一比例下降到6%；36%的企業老板表示，付了幾十萬，買回來一大堆文字圖片，執行后才發現，這些東西都是一堆廢紙。
房地產策劃工作雖有一定的模式，但是也要根據不同的實際情況對工作側重點進行調整。以產品初步策劃為例，常規的程序包含：市場調研資料的整理分析、項目背景分析、項目SWOT分析、項目機遇和特有資源梳理、項目資源因子分析及細分市場對照、項目定位（產品定位）、目標市場定位（客戶定位）、經典案例的引用展示等。對于商業地產的初步產品策劃側重于項目定位，而住宅地產則側重于目標市場定位。
對于房地產策劃，一定要講究資源的整合利用，具有全局性，從項目的全程運營出發，講求產品、策劃、傳播、通路、執行之間的細節完美，使得企業在戰略平臺上不會出任何差錯，在戰術運用上也會詳略得當，在營銷組合上更會出奇制勝，打造完善的營銷平臺和完整的戰術體系。
房地產業進入整合期，良好的策劃能增強房地產企業的競爭力，規避項目開發經營中的不利因素，提高企業的競爭能力，在日益嚴峻的商戰中創造利潤，贏得生存。
參考文獻
［1］@翁少群，劉洪玉．我國房地產行業的外資參與及其影響［Ｊ］．建筑經濟，20xx，（9）。
［2］@曲衛東．調控房產市場，“限外令”不可或缺［Ｊ］．地產金融，20xx，（11）。
［3］@肖元真，施興翔，徐國峰．中國新一輪房地產調控的市場趨勢和未來走勢［Ｊ］．經濟叢刊，20xx，（1）。
房地產論文15
伴隨著我國社會經濟的迅速發展，商業房地產作為房地產開發中較為特殊的一類，近年來正日益受到人們的關注。不少房地產開發企業由傳統的住宅項目開發轉向商業房地產項目開發，以期獲得相對較高的投資收益，商業房地產開發項目之間的競爭日顯激烈。政府部門也認識到商業設施對城市發展的輻射帶動作用，不斷采取措施推動商貿流通基礎設施的建設。本文首先概述房地產開發項目的一般特點，在此基礎上從多個角度對商業房地產開發項目具有的主要特征進行闡述，力求進行一定深度的探討。
一、房地產開發項目的一般特點
房地產開發是現代市場發展中的經濟活動，它直接從事土地與建筑產品的生產和經營，直接進行包括住宅、廠房、庫房以及商業、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會生產和社會服務所需房屋的建設，以及土地的開發，為社會生產生活提供物質基礎保證。作為房地產企業開發經營的對象，房地產開發項目的一般特點概括如下：
1、地理位置的固定性
土地開發、房屋建設及使用，均具有不可變動的地理位置，在開發項目時必須考慮到地區差異，考慮到就地開發土地，就地建房，就地經營銷售，就地使用獲利的可能性及投資收益。
2、建設投資大
房地產業屬資金密集性產業，開發一個項目往往需要投入大量資金，對開發商的資金實力有很高的要求。
3、開發周期長
土地及建筑物作為項目開發的內容，一般體量較大，工程建設進度有其客觀規律性，有相應的時間要求。另外，項目開工建設前的有關手續繁雜，也影響著項目開發周期。完成一個開發項目一般需要1—3年甚至更長的時間。
4、受國家法規政策嚴格約束和調控
房地產開發作為特殊的經濟活動，涉及社會生產生活方方面面的綜合開發活動和過程，事關國民經濟（如土地資源配置、城市發展規劃等）和國計民生，必須也只能通過國家和地方政府進行宏觀調控和政策引導才能真正走上健康發展道路。從項目立項開始，房地產項目的各開發環節都有直接約束和控制。如項目開發必須符合國家產業政策，服從城市統一規劃，遵守城市建設法規，房地產售價受國家有關法規政策調控等。
5、建設環節多
這與項目開發受法規政策嚴格約束的特點直接相關。從我國現行管理體制來看，參與房地產開發項目管理的部門很多。一個房地產項目的全部開發過程涉及到計劃、土地、規劃、建設、消防、交通、教育、人防、環保、市政、城管、園林、衛生、技監、質監、安監、墻改辦、房管等眾多部門，項目建設環節多，而且各環節不可或缺。
6、多源資金籌措
由于房地產開發項目投資大，開發周期長，項目資金來源不可能完全依靠開發商自有資金來運作，大量建設資金需要通過各種渠道籌措，其中又往往以銀行債務資金為主。
7、資金周轉慢
從房地產項目前期工作開始，到項目建成竣工可以交付使用，這一期間大量的是資金投入，只有等到所建商品房開始預售、預租才能實現資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。房地產項目的投資回收時間較長，資金周轉慢。
8、項目投資即為項目成本費用
房地產項目投資與一般工業建設項目投資有一個顯著的區別，即一般工業項目是先投資，再生產產品，而房地產項目投資的過程本身就是房地產商品的生產過程。因此，房地產項目總投資即為房地產開發產品的總成本費用之和（自營自用情況暫不考慮）。房地產項目總投資包括開發建設投資與經營資金兩大部分，在項目財務評價時與項目的總成本費用存在一定的對應關系。
9、人員要求高
一個房地產項目的開發和建設，往往需要大量的投資環境及市場調研、精心的規劃設計、高標準的工程施工、專業化的營銷策劃、細致的全程服務，對從業人員的綜合素質與專業素質要求很高。
10、風險較大
由于房地產項目具有以上特點，也就相應決定了其投資風險較大。如由于開發周期長，很容易受到國家政策、宏觀政治經濟形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響；在項目建設期間，隨著時間的推移，建筑材料價格、勞動力價格等有可能發生變動，從而影響項目的投資額；當公共利益需要時，可能遇到強制性征收、停止使用或限期拆除情況等。
11、開發項目的差異性
房地產開發項目可以分為很多種，由于項目用途、內容、規模、要求不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結構、設施配套等不同，各開發項目存在很大的差異性。即使是同一類項目，由于項目所在的區位、環境等條件不同也會產生相當的差異性。這種差異性直接影響項目投資水平及投資效益。
12、項目決策的多專業協同
正因為房地產項目具有前述特點，其投資決策尤為重要。在這里將項目決策的多專業協同也作為一個特點納入進來。一個房地產項目投資決策的完成需要多種專業人才的協同作戰，實際上也是多方面專業人才的集體智慧的結晶。如需要市場研究人員調查項目投資環境及市場狀況；需要營銷人員確定市場需求偏好和營銷方案；需要規劃設計人員提供產品建議；需要工程技術人員提出工程實施的技術可行性和進度預測；需要造價人員估算投資；需要財務分析人員提供融資的可行性和項目的盈利性預測；需要物業管理人員前期介入；還需要能與上述專業人員進行溝通協調并能整合他們思想的綜合人才等。
二、商業房地產開發項目主要特征
目前國內對商業房地產開發項目還沒有十分明確的定義。在國家建設部按用途對房地產項目劃分的九大類型中，商業房地產項目主要指零售批發商業，包括商場、購物中心、商業店鋪、超級市場、批發市場等。而在實際運用中，人們有時將商業房地產涵蓋的'范圍擴大，除零售批發商業房地產外，還包括餐飲、娛樂等其它營業性、經營性房地產。鑒于商業有廣義（指所有以營利為目的的事業）與狹義（指專門從事商品交換活動的營利性事業）之分，本文對商業房地產開發項目的研究側重于后者，即以狹義商業為基礎，主要指進行商品交易活動的零售批發商業經營場所的開發，與國家建設部關于房地產項目九大分類中的商業房地產項目范圍一致。除一般房地產開發項目的特點外，以下主要從顧客構成、項目選址、定位規劃、經營方式、資產經營、競爭風險、城市功能及社會效益等方面闡述商業房地產項目的主要特征。
1、顧客構成的雙重性
商業房地產項目與其它房地產項目的顯著區別之一就是其顧客構成包括兩個層次：第一層次是直接承租或購買商業用房的經營商戶，這個層次的顧客是開發商的直接顧客；第二層次是前來商業區購物的終端消費者，這個層次的顧客是經營商戶的直接顧客、開發商的間接顧客。在第一層次中，還存在這么一種情況，前來購買商業用房的是投資者，而不是真正的經營商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力，先期購買產權，然后轉租給經營商戶，立足長期穩定的回報，或者見機拋售，獲取收益。
這兩個顧客層次與科特勒將營銷環境中的市場分為業務市場和消費者市場相類似。對于開發商來說，第一層次的經營商戶（業務市場）固然重要，畢竟項目收入直接來源于承租或購買物業的經營商戶，但項目整體的發展還是有賴于第二層次的終端消費者（消費者市場），因為廣大消費者的認同程度直接影響經營商戶承租或購買物業的行為，進而影響項目收益。此外，開發商對于第一層次中的投資者需予以足夠注意，若投資者過度，將不利于項目長遠運營。
2、選址分析的漸進性
所有房地產項目都存在項目區位的分析與選擇，包括地域與具體地點兩個層次的分析與選擇。對于商業房地產項目來說，尤其要重視這項工作，并需按層次進行漸進分析。
商業房地產項目的運營直接面向購買商品的廣大消費者。不同城市或地區的經濟總量、社會發展、人口數量、收入水平、消費水平等存在很大的差異，從而影響項目可達到的市場目標。根據有關宏觀指標數據，在行業內人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次，這其實就反映了不同城市或地區的消費市場容量水平。項目所在城市或地區的選擇直接決定了項目運營所可能面對的主要消費群體的總體狀況，包括消費需求和消費能力，對項目發展影響巨大。
一個城市或地區選定后，就需考慮項目的具體地點。顧客在選擇商店進行購物時，店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時，店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經營的重要條件。商業房地產項目的場址一旦確定，就無法更改，若項目所在位置無法吸引足夠多的消費者，經營商戶自然就不會前來承租或購買物業，也就無法實現項目收益。優越的項目區位是商業房地產項目獲得其他競爭者不易模仿的競爭優勢的重要途徑。
3、定位規劃的多方需求與整體性
對于商業房地產項目來說，潛在的直接顧客（即經營商戶）包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業店、個體經營戶等不同的經營主體，另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機構，既有外資、國資，也有民企、個人。各經營商戶的經營內容、經營特色存在很大的差異，相應對物業的需求呈個性化。同時，商業房地產項目還要面對廣大的終端消費者，這一層次的顧客結構更加復雜。因此，若在項目前期還沒有找到有意承租或購買物業的經營商戶（如果有，項目的開發建設就可以按經營商戶的需求進行，也可稱之為定制），項目在市場定位上需最大限度地確定主要顧客方向，項目的開發建設需盡可能考慮多方面的需求。
另外，在已基本設定市場目標前提下，商業房地產項目的規劃更加追求整體性，體現在項目前期的策劃定位、中期的開發建設和后期的經營管理全過程，需要整體策劃、整體定位、統一推出，盡可能避免單打獨斗、零散開發、零散租售，否則會破壞整個商業項目的完整性、協調性及對外形象。
考慮到商業房地產項目具有公共服務的特點，在具體規劃設計中需特別注意公共空間和配套設施的設計，強調功能作用、引導作用、服務作用，確保商業運營所要求的大規模人流、實物流、資金流、信息流的高效運轉。
4、經營方式的多樣性
不同于住宅等主要采用開發銷售的模式，商業房地產項目采用的經營方式更為多樣，在出售和出租兩種基本模式基礎上，包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式，另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實際上，大中型商業房地產項目很少采用直接銷售，而以混合型運營居多。此外，項目是由開發商投資建設，租售的對象可以是直接經營的商戶，也可能是本身不經營而準備二次轉租轉售以謀求收益的投資者，這里面的經營方式又有很大的靈活性。
經營方式的多樣性使得經營方案的比選成為商業房地產項目決策分析和評價中的一項重要工作。是通過出租獲得持續收益，還是通過出售獲得一次性回報，以及各經營方式如何有機組合，需要綜合考慮資金壓力、自身經營能力、市場接受程度、近期與遠期利益等各方面因素。此外，擬定經營方案下的財務收益也存在很大的不確定性。
5、資產經營的長效性
商業房地產項目建成后，不再僅有物業管理，更多的是一種資產的經營。對于開發商來說，住宅開發銷售的模式決定了其資產難以實現增值（銷售完畢就意味著開發結束），而商業房地產項目具有長期經營的市場需求，既可以通過出售獲利，還可以通過出租或其它經營方式獲得長期的利潤回報，在長期經營中實現資產增值。
商業物業的經營管理搞好了，可以滿足企業在多方面的發展需求，如擴大企業知名度、提升企業品牌形象、保持一定穩定的現金流、實現經常性回報、增強融資能力等，并能以此固定資產作為更多機會發展的基礎，形成企業核心競爭力。商業房地產項目在資產經營這方面具有獨特的優勢，也正基于此，項目的成功不僅僅是所開發物業的出租與出售完畢，取得一定的經濟收益，還體現在所定位商業的運營成功。
6、高風險性
總體而言，商業房地產項目相對于其它一些房地產項目的投資回報較高。但是，商業房地產項目建成后，項目本身沒有明確的租約保障，沒有固定的消費對象，項目的發展與商業發展密切相關。項目運營收益的高低不僅取決于自身的環境條件、營銷策略，還取決于區域社會經濟發展狀況，城市發展的重心、人們的收入及消費水平、需求變化等將直接影響項目效益水平。基于商業本身競爭的激烈性，商業房地產項目之間的競爭十分激烈，投資風險相對較高。
7、可促進城市功能提升，產生良好的社會效益
城區形成和再發展是以復雜和綜合的因素為動因。一個城市新區的形成，必然要有足夠的地理因素、交通因素、人口因素、基礎設施因素以及包括商業網點在內的服務因素等諸多條件支撐。一定規模的商業網點作為城市功能的必要條件和外在反映，不僅可以滿足人們居住生活需求，還能促進人口集聚和資源流動，催化城市新區的建成。成功的商業房地產項目對所在地域區段的城市功能、結構能產生很大的影響，具有顯著的輻射帶動效應，直接體現之一就是往往可以帶動周邊房地產的增值。
此外，商業房地產項目可以產生良好的社會效益。商業本身具有對勞動力較強的吸納能力，商業房地產項目建成運營后，能為當地提供大量的就業機會，促進所在地區充分就業。商業項目的正常運營，可以形成大量的消費，上繳一定的稅金，為經濟增長、財政收入等做出貢獻。
【房地產論文】相關文章：
房地產論文07-25
房地產營銷的論文02-02
房地產論文提綱范文01-22
房地產論文15篇11-28
房地產論文(15篇)02-14
關于中國房地產論文11-08
房地產營銷的論文15篇02-02
房地產營銷策略論文07-25
房地產宏觀調控對房地產周期的影響論文04-09
房地產中介類的論文開題報告01-23