[推薦]房地產論文15篇
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房地產論文1
摘要：房地產企業發展成為我國支柱產業，政府對的調控政策不斷出臺。房地產企業資金緊張、存量房增加，經營、財務風險在不斷增加。20xx年5月1日起，營改增試點范圍擴大，房地產行業正式進入了增值稅時代。房地產行業將面對更為復雜的內部外部經營風險。本文從房地產企業內控制概述出發，結合增值稅的特點，對內控制一些應對變化進行分析。
關鍵詞：房地產；營改增；內部控制制度建設
一、房地產企業內控制度概述
內部控制是一系列具有控制職能的方法、措施、程序，是一個嚴密的、較為完整的控制體系。房地產企業內部控制度是以專業的管理制度為基礎，以監管和防范風險為目標，通過全方位建立過程控制體系、描述關鍵控制點和以流程形式直觀表達生產經營業務過程而形成的管理規范。
二、房地產企業內部控制制度的重要性
房地產企業數量多、資質低、競爭激烈。項目開發周期長、投資大，整個過程存在經營風險。營改增后不僅是稅種上的變化，同時還對企業的經營管理提出了更高的要求。建立內部控制制度十分重要。第一，建立良好的內控制能對整個項目各階段實施監督，能及時發現其中存在的問題；第二，內控制能夠監督考核企業各部門的工作是否高效，能保障企業的經營效率，保障企業完成既定的經營目標。
三、房地產內部控制制度的現狀
(一)企業對內部控制制度認識不足房地產企業在項目開發過程中，普遍存在只注重具體開發的工作，管理上缺乏戰略意識、對中長期的發展沒有規劃。某些地產企業還停留在“搶地”就能賺錢，毫無經營風險意識。適合企業自身的、健全的內部控制制度，需要花費大量的人力、物力和時間，而且不會在短期就能產生經濟效益。中小型房地產企業，如果缺乏長遠眼光，不會重視這項工作，甚至它的的建立產生懷疑，不愿意進行內部控制制度的實施，或者只是讓內部控制流于形式，降低了防范風險的能力與經營水平。
(二)缺乏風險意識，疏于企業的內部控制許多房地產企業是搶到地后，迅速開發建設和銷售，對內部控制制度的建立很輕視。房地產企業往往只會重視外部因素，對于因為自身內部控制的缺乏而帶來的風險因素考慮的很少。近些年在房地產企業只在盲目擴張，忽視了因缺乏內控制建設而帶來的管理缺陷。
四、增值稅后內控制建設的幾點建議
營改增將地產企業帶入增值稅時代，這不僅是簡單稅種的變化，它要求企業對自身的經營流程重新進行設計，內部管理要由粗獷轉向精細。企業管理層必須重視，共同謀劃、積極應對，做好風險內控，項目流程的各環節，要求予以規范化。這能使企業平穩過渡達到最終降低稅負、促進發展的目的。
(一)完善好內部環境治理結構中的董事會負責內部控制的建立健全和有效實施，必須有效發揮董事會的作用，履行相應的責任。營改增后具有一定規模的房地產企業可以在內部設內部審計部門，保證其工作的獨立性是很必要的。房地產行業的人員流動性較大，要實行德才兼備、以德為先的人力資源政策。另外，還要加強自身的企業文化建設，應該培育積極向上的價值觀和社會責任感，重點強化營改增后的內部風險意識。“人的價值高于物的價值，企業價值高于員工個人價值，社會價值高于企業價值”這是萬達的核心價值觀。
(二)加強工程及合同的控制建安成本是房地產開發項目總成本中所占比例最大(約占40%)、跨越時間最長、涉及單位最多的。營改增后房地產的稅率為由5%上升至11%，能否取得抵扣的進項稅發票成為降低稅負關鍵。關鍵控制點：首先要在工程招標時，要求必須具備一般納稅人資質。其次，在簽訂各類工程合同時要增加相應發票條款。最后，營改增過渡階段后的建筑合同成本是否上漲問題，建筑企業主要項目人工成本費用不能取得進項發票，勢必導致成本增加。所以選擇的建筑企業必須能對其建筑人工成本目標有效控制。
(三)加強資金營運的控制房地產企業資金營運內部控制的主要目標是：保證資金安全，保持各環節資金的周轉和高效，保證資金的的供求達到動態平衡。由于營改增后稅率的增加，房地產一般納稅人的銷項稅稅率為11%比較營業稅高98%。以成交價100萬元的房屋為例，營改增前營業稅為5萬元，營改增后需繳納銷項稅9.91萬元，可見必須要取得相應的進項稅抵扣才能達到企業資金的'動態平衡。項目在房屋竣工決算后，進入銷售為主的階段，增值稅大部分為銷項稅，而企業所得稅、土增稅繼續在地方預交，所以后期對資金需求較大。企業要嚴格按照預算要求組織協調資金調度，定期對資金預算執行情況進行分析，如發現異常，及時采取措施妥善處理，既保證稅款的交納又要避免資金冗余。
(四)加強制衡與監督營改增的試點范圍涉及到房地產相關諸多行業，能幫助企業達到一體化、多元化的戰略目標。同時企業的經營管理會變得更復雜，將會遇到更多的問題。首先房地產企業要加強內部審計機構獨立性。其次，部門不相容的崗位要分離，定期內審，對于業務崗位定期(集團內部)輪換。最后，拓寬監督舉報渠道。
(五)加強對企業人員的培訓營改增后對房地產企業員工要進行相關知識的培訓，尤其是財務人員、審計人員提出了更高要求。比如專用發票的保管、不能抵扣銷項稅的費用、項目各階段稅收風險管控。
五、結束語
營改增是財稅體制改革的重頭戲、是供給側改革的重要舉措，它給房地產企業帶來了新的發展契機。房地產企業要健全內部控制制度、加強企業文化建設，進一步提高自身的風險管理能力，為企業的可持續發展奠定基礎。
參考文獻：
[1]李燕.解析企業內部控制制度的執行[J].中國鄉鎮企業會計，20xx(02).
[2]關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知財稅〔20xx〕36號.
房地產論文2
房地產業伴隨著近幾年我國經濟的飛速發展已成為國民經濟的基礎產業。從產業自身來看,房地產業具有產業鏈條長的特點,它的波動會通過很多途徑影響整個宏觀經濟的運行。從支出法核算國內生產總值(GDP)的角度,以及推動經濟發展的“三駕馬車”對我國經濟發展的作用來看,房地產投資占有著重要的地位。因此,文本搜集了我國1995年至20xx年房地產投資與國內生產總值(GDP)的年度數據,運用協整分析,格蘭杰因果關系檢驗等,對我國房地產投資和GPD的關系進行分析,為政府宏觀經濟調控和決策提供參考。
一、數據來源及研究方法
本文選取我國1995年至20xx年的房地產投資(RI)和國內生產總值(GDP)作為樣本數據,其中RI作為解釋變量,GDP作為被解釋變量來分析二者之間的關系。為消除數據中可能存在的異方差,并將其轉化為線性,對兩變量取對數。分別表示為LnRI和LnGDP,ΔLnRI代表對LnRI進行一階差分后的序列,ΔLnGDP代表對LnGDP進行一階差分后的序列,結果如表1所示。
二、變量的平穩性檢驗
(一)單位根檢驗為了避免時間序列數據之間產生“虛假回歸”現象及保證時間序列的平穩性以便后續研究,本文需要對我國房地產投資RI和GDP進行平穩性檢驗,采取ADF方法對序列進行單位根檢驗來驗證其平穩性,利用Eviews3.0對ΔLnRI和ΔLnGDP,Δ2LnRI和Δ2LnGDP,兩組對應序列進行ADF檢驗,其中Δ2LnRI和Δ2LnGDP分別表示對LnRI和LnGDP進行二階差分后的序列,ADF檢驗結果見表2。對變量的ADF檢驗結果表明,對于LnRI和LnGDP序列,滯后階數采取SC準則確定為1,ADF檢驗輸出結果表明,對于LnRI滯后系數為1時,t值0.678297大于5%顯著性水平下的臨界值,因此不能拒絕原假設,表示非平穩。對于LnGDP滯后系數為1時,t值2.028265大于5%顯著性水平下的臨界值,因此不能拒絕原假設,表示非平穩。對序列LnRI和LnGDP分別采取一階差分得序列ΔLnRI和ΔLnGDP,對其再做ADF檢驗,結果同樣顯示該組序列不平穩性。接著再進行一次差分,得原序列的二階差分序列Δ2LnRI和Δ2LnGDP,它們做ADF檢驗得出的t值均小于5%顯著性水平下的ADF臨界值,如表2所示,因此,拒絕原假設,認為序列LnRI和LnGDP經過二階差分后為平穩序列,可對其進行協整分析。
(二)變量的協整分析利用1995年至20xx年我國國內生產總值(GDP)為因變量,房地產投資額(RI)為自變量,對這兩個變量運用OLS法構造一元回歸模型,然后檢驗其殘差的平穩性,如果是平穩的,則說明兩者存在協整關系,反之,則是不協整的。運用Engle-Granger檢驗法對LnRI和LnGDP進行協整回歸和協整檢驗,得到:LnGDP=6.104876+0.628466LnRI+ei(1),R2=0.989002,F=1348.867,DW=0.622586AIC=-2.370292。令ei為該方程的殘差序列,即ei=LnGDP-6.104876-0.628466LnRI若變量LnGDP和LnRI存在協整關系,(1)式中的ei應具有平穩性。對殘差序列ei做單位根檢驗,結果為:殘差序列檢驗t值為-3.410086,小于5%顯著水平下的ADF臨界值-3.0818。因此,在不經過差分的情況下,殘差序列ei為平穩時間序列,即ei是為0階單整序列。因此接受變量LnGDP和LnRI的協整假設,即我國經濟增長和房地產投資之間存在一種長期動態均衡關系。這說明1995年至20xx年的房地產投資(RI)和國內生產總值(GDP)雖然不是平穩的.時間序列,但是二者的變動趨勢在長期內是一致的,因此二者的線性組合是平穩序列。
(三)格蘭杰因果檢驗協整檢驗是檢驗變量之間是否存在長期的均衡關系,但由于時間序列常出現偽相關現象,為了消除為相關性,進一步驗證長期均衡關系是否構成因果關系,本文采取格蘭杰因果檢驗作進一步的分析。由于模型的檢驗結果敏感地依賴于滯后期的選擇,因此,對于此檢驗按以下法則選取滯后期:首先根據AIC和SC準則,在不能確定的情況下,根據內曼-皮爾遜提出的似然比(LR)統計量來確定滯后期。LnRI和LnGDP關系的格蘭杰因果檢驗結果如表3所示。由表3可知,當滯后期取1時,在95%的置信水平下,我國房地產投資(RI)變動是我國國內生產總值(GDP)變動的格杰原因,但我國GDP變動不是房地產投資(RI)變動的格蘭杰原因;當滯后期為2時,置信區間仍取95%,難以確定兩者之間的格蘭杰因果關系;當滯后期為3時,我國房地產投資(RI)變動是我國國內生產總值(GDP)變動的格蘭杰原因,但我國GDP變動也不是房地產投資(RI)變動的格蘭杰原因;當滯后期為4時,我國GDP變動是房地產投資(RI)變動的格蘭杰原因,但我國房地產投資(RI)變動不是我國國內生產總值(GDP)變動的格蘭杰原因。這表明,在短期內,我國房地產投資對國內生產總值有顯著影響,但這一影響的趨勢會逐漸減弱后再增強,成波動型。而我國國內生產總值對房地產投資的影響在短期內并不顯著,隨著時間的推移會逐漸增強。由此可得出,我國房地產投資和國內生產總值GDP是相互作用并影響的,從短期看,主要體現為我國房地產投資對國內生產總值的影響;在中期時,二者的互相影響都十分顯著;從長期看,主要是我國國內生產總值對房地產投資的影響。
三、結論與政策建議
本文以利用協整檢驗、格蘭杰因果檢驗等計量方法分析了1995年至20xx年我國房地產投資和國內生產總值的年度數據,結果表明:
1.房地產投資和GDP之間存在協整關系,即兩者之間存在長期穩定的均衡關系。房地產投資增加1%,GDP增加0.628466%,可見房地產投資對我國經濟有很大的拉動作用,所以要充分利用房地產業的長產業鏈條,帶動機械、建材、五金等相關產業發展,并利用房地產投資帶動消費,如家電、物業等,房地產行業的快速發展也為我國就業問題的解決提供了幫助,有利于宏觀經濟目標的實現。因此,要以適度的房地產投資帶動經濟發展,避免投資不足和過度。
2.在95%的顯著水平下,從短期看,我國房地產投資是國內生產總值的格蘭杰原因;從長期看,我國國內生產總值是房地產投資的格蘭杰原因。從宏觀經濟發展對房地產投資影響的角度看,我國經濟的增長促進了房地產業的迅速發展。因此,繼續保持經濟平穩健康快速的發展,為房地產業提供良好的政策、金融環境。同時,要進一步降低經濟對房地產業的依存程度,調整產業結構,落實對房地產業的宏觀調控政策,使房地產業的發展規模與經濟增長協調一致。
房地產論文3
一、房地產企業資金管理概況
一個企業的經營管理離不開這個企業的財務管理，財務管理可以反映出這個企業的管理水平高低，還可以反映出這個企業經濟效益如何。然而，資金是生命線，所以說“企業的管理是以財務管理作為中心，而財務管理又是以資金管理作為核心的”就是這個道理。企業的資金從開始籌集，把籌集到的資金分配好，再有效的使用，然后去監督和管理的過程就是資金管理。當這個企業籌集的資金達到一定量的時候，在這個基礎上去合理的使用，做到把銷售收入提高，還有把利潤最大化，然后把這些回收的資金再進行合理的安排，從而保證新的項目順利地開展。資金不僅是一個企業繼續經營的核心因素，而且還能實時的反映出一個企業的財務狀況，房地產企業只有把資金管理工作做好，才能掌握住企業的命脈，因為管理好企業的資金也就相當于管理控制住這個企業的生存發展線和生命線。
二、房地產企業資金管理存在的問題
（一）房地產投資資金回籠的安全性難以保證。眾所周知，在一般情況下，房地產企業所投資項目規模越大，需要的資金就會越多，投入的資金越多經營風險就會越高，因為企業項目規模和資金投入量成一個正比率關系，一個規模大的項目所用的時間也多，資金所需要的時間會順其自然的延伸，這樣也就是說：如果這個項目的工程期延長一天，就會多加一天的經營成本，但是項目時間延長并不是經營者可以預料到的，更別說可以去控制。就像是投資這個項目前需要做一些背景調查，如果在調查的時候不夠仔細認真，就會把一些不容易發現的關于產權方面的問題給忽視掉，其實這個問題就存在項目中，只是調查的時候不夠深入而不被發現。導致項目的投資資金不能按時的安全回籠，這樣還是比較輕的，如果嚴重的話，這將給整個投資項目帶來巨大的損失，對企業的發展不利。然而，除了這個以外，尚有很多不確定因素在慢慢地對房地產投資資金的回籠產生影響。
（二）資金預算管理制度不夠完善。因為各種原因，企業的全面預算資金管理還存在一定的缺陷，比如預算編制、批準、執行、決算編制和審批很難去把握；再一個是監督考核工作沒有做好，同時還缺少了激勵制度導致員工的積極性不高。目前，要建立全面的資金預算管理制度而且還要合適這個企業的發展，還沒有幾個房地產企業能夠做到，所以企業的資金預算管理還是處于松散的狀態，這樣的話可能會導致實際的資金和預算的資金出入很大，從而也會影響到企業資金高效率地使用與平時正常的周轉，也會影響到項目工程的進度，工程款也不能很好地去控制。除了這些以外，還會使上級和下級、部門和部門內部職員之間的溝通出現障礙，而且不能很好地去交流，更談不上合作了。
（三）融資形式單調。企業想要更好地發展，融資是不可缺少的手段，因為融資可以擴充企業的資金，解決企業面臨的資金問題。根據統計了解到，在我國房地產市場中，負債率可高達70%～80%左右，從而可以想到對大部分房地產興辦企業來講，這個項目中企業自己所擁有的資金只占20%～30%左右，房地產企業所用來周轉的資金大多數都是靠銀行貸款與項目銷售，進一步的說明了我國房地產行業融資形式單調，資金的來源少，并且存在的.風險又很高、企業償還債務的壓力也很大。現如今，隨著貸款政策越來越嚴格，房地產企業貸款也越來越難，加大了籌集使用資金的難度，房地產企業發展的不穩定性，再加上單一的融資形式，使得企業的發展受到了限制。
三、解決對策
（一）加強對房地產企業信用管理。一個人如果沒有誠信，就無法立足于這個社會。一個企業如果沒有誠信，也就無法在這個行業里生存發展。所以說，誠信是一個企業最基本的，也是最重要的。信用就像是一個企業的生命，能夠讓房地產企業一直持續發展下去。企業只有守信用，人家才會貸款給你，如果你的信用一直良好，人家會長期貸款給你，而且收的利息也低。貸款可以使資金一直的補充進來，這樣可以緩解資金回收時候的緊張狀態，如果有新的項目，企業也可以繼續開發，這樣才能賺更多的利潤，更好地發展下去。
（二）保證資金的流動性。眾所周知，房地產企業在開發經營的時候會受到某些因素的阻礙，這樣的話資金的流動性也會受到約束，就會造成想用錢的時候錢拿不出來。然而，導致這一現象的原因主要是該收的錢沒有收回來、有些項目開發了一半就停止等等，發生了這些以后，企業的錢就像扔在了水里一樣收不回了，即使收回也是只收回一點點。所以，企業要實時叮囑財務人員把該收的錢收回來，而且對剩余的工程材料要定期檢查，那些開發了一半就停止的項目要盡快把它處理掉，將投資進去的資金盡快回收，保證資金的流動性。
（三）把企業發展戰略和全面資金預算管理相結合，鼓勵全員積極參與管理。為了使房地產企業能夠更好地發展，全面資金預算管理要與企業的發展戰略保持一致，做到發展戰略帶領著預算、預算支撐著發展戰略，企業應該做一個長期的發展規劃，去市場上做調查，然后把資金分配好，做好市場調查，也是為了編制全面資金預算做準備。有的時候企業也會出現對未來發展重新規劃，發展戰略轉變的情況，這時候企業應該及時地調整好資金預算，做好相關的工作。企業想要更好地發展，就要把企業的發展戰略和全面資金預算相結合起來。而且想要全面的把資金預算管理起來，需要企業的全體工作人員積極配合、都參與到管理中，這時候企業應該鼓勵員工積極地參與到管理中，預算部門起著帶頭的作用，在預算部門的帶領下，把工作合理的分配好，落實到每個員工，然后共同把預算的編制工作完成。
（四）通過上市融資來募集資金。上市融資是指一個企業將它的全部資本分成若干個相等的份額，用發行股票的方式在市場公開籌集資金，通過這個方式可以在比較短的時間內籌集到很多的錢，就可以解決企業出現的資金問題。如果把房地產企業和一般的工業企業拿來作比較的話，也是有區別的，房地產企業具有的特點是資金流不穩定、連續性也差、直接上市的話所需要的時間長、審批也難。因此，上市融資的方法只用于規模比較大和資金多的房地產開發企業。
房地產論文4
【摘要】本文分析了我國房地產業的現狀及發展趨勢，論述了房地產業成為國民經濟增長支柱產業的重要性和必然性及其所具備的條件和應采取的措施。
【關鍵詞】房地產業 國民經濟 支柱產業改革開放以來，我國的房地產業已從崛起邁入新的歷史發展時期。隨著市場經濟的深化改革，伴隨而來的城市化對房地產業產生了旺盛的需求。房地產業是國民經濟的基本產業部門，是在工業化、城市化和現代化發展過程中形成的獨立產業，已經成為現代經濟大系統中的一個重要的有機組成部分。從經濟發達的國家或地區來看，房地產業無一不是該國或地區的先導產業與支柱產業，對當地經濟發展起著舉足輕重的作用。
一、我國房地產業的現狀
房地產業是指從事房地產業投資、開發、經營、管理和服務等經濟活動的產業部門。它本身有著開發周期長，投資量大，房地產位置固定，資產的流動性差等特點。房地產業被稱為國民經濟的“風向標”和“晴雨表”，在國民經濟發展中起基礎性和主導性作用。
當前我國的住宅發展處于住宅總量的高速增長期，隨著住房分配制度的變革，取消了福利分房，我國原有的土地和房屋資源非商品屬性的桎梏，最終被客觀現實所突破，在全國范圍內形成了房地產市場，出現了新的房地產資源——商品房成為商品經濟的重要組成部分。1993年房地產業發展達到高潮，由此引發的通貨膨脹帶來了許多社會問題，但隨著政府宏觀調控力度的進一步加大，房地產業從1994-1996年進入一個緩慢發展時期。1996年下半年房地產業初步顯露轉軌跡象，尤其是香港的順利回歸和黨的十五大的勝利召開，為房地產業的發展注入了新的活力。目前我國已形成國有、集體、民營及股份制和外資企業于一體的綜合開發(商)隊伍，日趨發展壯大，并拉動了國民經濟的增長，在國民經濟發展中占有越來越重要的地位。
二、房地產業成為國民經濟增長支柱產業的重要性和必然性
1.重要性
我國是一個人多地少的國家，據統計人均土地面積還不及世界平均水平的1/ 3，房地產業的發展是城市現代化建設的需要，應該充分利用有限的`城市用地，高度集中各項城市機能，推進城市的綜合開發。目前，房地產市場已從幼稚走向成熟，市場化程度越來越高，房地產從單項獲利，轉向規范化的經營總體利潤的轉變。住宅在房地產市場的主要地位越來越突出，是房地產業的重要組成部分，約占房地產業每年開發量的50%以上。房地產市場的優勢與經濟增長的趨勢、波動是緊密相關。
房地產業在國民經濟中屬于先導性產業，它的發展可以帶動建材、冶金、機械、化工、機電等50多個物質生產部門以及金融、旅游、商業、服務業的發展，是新一輪經濟啟動的先鋒，可以為國民經濟的發展提供重要的物質條件。同時，房地產業不僅能改善人們的居住和生活條件，又可以改善投資環境，有利于吸引外資，加快改革開放的步伐，帶動相關產業的發展，解決大量的勞動力就業問題，完善社會主義市場經濟體系，促進我國經濟持續、快速、健康發展。
2.必然性
“九五”期間房地產業是我國五大重要產業之一，為促進住房消費，推進房地產業健康發展，拉動經濟增長，國家出臺了一系列政策措施，如加快住房制度改革等，促進了住宅建設與房地產業可持續發展，促進投資和消費雙向拉動經濟增長，為房地產業提供了巨大的發展空間。住宅業作為新的消費熱點的培育，為房地產業的發展提供了新的契機。據零點公司最新進行一項調查表明，買房作為個人支出的首選比例達到43%，而目前已購置房地產的個人僅占有1.7%，兩者相差懸殊。由此可見，個人購房能夠成為新的消費熱點。
人民住房消費水平的不斷提高和住房金融業的發展，是房地產業成為國民經濟支柱產業之必然。房地產業是關聯度極高的產業，房地產業可以帶動許多相關產業。據世界銀行估計，每增加1萬元房地產的產值，就可以帶動相關產業增加2萬元的產值。另一方面，在經過一段時期的宏觀調控、調整和消化后，我國的房地產業已從過熱的非理性發展進入了一個良性循環的階段，承擔起經濟發展領頭羊的重任，必然成為新的經濟增長點。
三、房地產業成為支柱產業應具備的條件
第一，政策的支持是房地產業發展的先決條件。中央十五屆五中全會提出：“進一步發展以經濟適用房為重點的房地產業，推廣和規范物業管理。”政府將住宅作為新的消費熱點進行培育，加強宏觀調控和政策引導。1997年初國家取消了房地產開發中的48項收費項目，并擬在稅收、土地、金融等方面給予優惠政策，全面開放住房市場，進一步拉動了經濟增長的主線。
第二，在住房分配上實現由福利性分房向貨幣化分配的轉變，實現住房商品化。如果把企業和國家的住房建設資金轉化為勞動者住房消費的貨幣分配，住房公積金的比例將上升到工資比例的30%，由此為基礎，銀行就可以比較放心地向購房者提供抵押貸款，住房商品化的步子就會大大加快。
第三，要有健全的法律保障體系和有效的宏觀調控能力。房地產業是一種資本、技術密集型的周期長、高風險的投資行為，因此必須要有明確、健全的法律體系來保護消費者和投資者的正當權益和義務。
第四，要有良好的金融服務體系。金融業是房地產業發展的后盾，只有通過發展住房金融事業，以住房消費信貸增強消費者的有效購買力，刺激有效需求，才能帶動房地產業的穩步發展。
四、房地產業成為支柱產業應采取的措施
首先，要進一步發展以經濟適用房為重點的房地產業，加大房改力度，轉變人們對住宅實物分配的依賴觀念，落實住房分配貨幣化政策，使住房社會化、商品化。房地產經濟的增長方式正在由速度規模型向質量效益型轉變；房地產業對經濟增長的拉動正在由單純的投資拉動向投資和消費的雙向拉動轉變；房地產市場的發展機制正在由主要靠行政措施和政策調控向市場機制和自身調節轉變。
其次，根據我國房地產業的現狀及居民的消費水平，為達到消化存量、盤活資金、促進發展的目的，必須發展住房抵押貸款業務，增強有效需求，促進房地產市場的流通和活躍。
參考文獻：
[1]龔卿，陳碧瓊.中國房地產業發展與經濟增長的動態關系分析[J].經濟師，20xx，(11).
房地產論文5
（一）稅務籌劃是房地產開發企業合理降低稅收負擔的必然要求
房地產開發企業稅負偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅等。同時，由于房地產交易金額大，開發企業所繳納的稅收金額隨之較大，稅務籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外，近年來房地產開發企業受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產開發企業需求成本優勢。因此，需要合理有效的稅務籌劃來減輕稅收負擔，提高企業的獲利能力，增強企業的市場競爭力。
（二）稅務籌劃是房地產開發企業應對多變政策的有效手段
目前，我國針對房地產行業發展的法律、法規、規章制度繁復多變，這就要求房地產開發企業在遵守多變的政策法規的前提下尋求競爭優勢。通過稅務籌劃既能幫助開發企業降低稅收成本，又能讓房地產開發企業在籌劃的過程中實時掌握當前的宏觀政策，針對企業實際情況制定發展規劃，有利于使企業經營緊隨國家政策、降低企業風險。
（三）稅務籌劃是稅務主管機關健全房地產行業稅制的重要渠道
良好的法制環境，健康、公平的市場規則為房地產行業健康、長遠發展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規的前提下，利用政策空間或通過平衡稅負來實現企業效益。稅務管理機關通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發現政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產行業長遠發展的需要。
二、不同階段房地產開發企業稅務籌劃策略
（一）前期準備階段稅務籌劃
房地產開發企業的前期準備階段的稅務籌劃主要涉及企業組織形式和項目開發方式等。首先，企業組織形式的不同，導致稅收處理差異很大。企業分支機構的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產生稅務籌劃空間。其中，子公司具有獨立的法人資格，可以享受政府的稅收優惠政策，但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司，分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應納稅款，但是總公司對分公司的風險承擔連帶責任。因此，房地產開發企業可以根據分支機構的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來源不同，項目開發方式就不同。房地產開發企業可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉讓合并的選擇問題，前者發生土地使用權的轉移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權轉移，不需要繳稅。因此，房地產開發企業更傾向于以轉讓合并的方式來獲得節稅效益。
（二）開發建設階段稅務籌劃
開發建設階段的稅務籌劃主要包括施工設備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規避甲供材料稅務風險的情況下，建設方采購設備優于施工方采購。房地產開發項目具有開發周期長、項目金額大等特點，其施工設備的采購金額也很大，涉及的應繳稅款也就很多。如果施工設備由建設方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營業稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會有所增加。第二，權益資本籌資優于負債籌資。負債籌資中，企業采用據實扣除方式，借款利息費用較高；權益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費用低。
（三）商品房銷售階段稅務籌劃
房地產開發企業在商品房銷售階段的稅負主要是營業稅、土地增值稅和企業所得稅，在選擇交易方式上存在稅務籌劃空間。如果企業采取直接銷售的方式，這些稅收無可避免，但如果采用轉讓子公司股權方式就可以規避營業稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產開發企業還可以在不降低企業收入的前提下對房屋銷售價格進行分解以減少稅收支出。這樣做的依據是開發企業的經營業務的廣泛性，既包括房屋銷售業務，又有裝修業務，若將二者價格分開計稅就可以在裝修業務中免去土地增值稅。
（四）物業持有階段稅務籌劃
在物業持有階段，通過對持有方式的合理選擇，房地產開發企業進行稅務籌劃可以大大降低企業的`稅收成本。一是通過從房屋出租業務轉變為投資業務。房屋出租需要繳納營業稅以及附加稅費、房產稅和企業所得稅，而將房產用于投資，則不征收營業稅、房產稅以及企業所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用，應當分別進行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費，將家具、家電的出租改為出售，將電話費、水電費改為代收，就可以合理降低增值稅、營業稅、房產稅以及附加稅費。
三、房地產行業稅務籌劃存在的問題
雖然合法合規的稅務籌劃能夠降低房地產開發企業的納稅成本，但具體的納稅實踐中還存在一些問題。
（一）房地產開發企業對稅務籌劃認識不足
房地產業內長期以來對納稅籌劃問題重視不夠，這就導致了很多企業對稅務籌劃認識不足，不能清楚地區分稅務籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業認為稅務籌劃就是偷稅漏稅，這也是現實中房地產企業普遍存在偷稅漏稅現象的原因之一。從另一個角度看，由于在過去傳統的經濟體制下，企業缺乏自身獨立的經濟利益和生產經營自主權，不具備產生企業納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發展，企業的納稅意識也相對薄弱。
（二）房地產開發企業稅務籌劃的專業人才缺乏
稅務籌劃人員不僅需要具備稅收、
會計、財務等方面的專業基礎，而且要熟悉企業的整個經營流程，同時還要能夠根據自身的經營狀況，制定適合企業自身的稅務籌劃方案。因此，人員的素質要求較高，必須是復合型人才。而我國在稅務籌劃的人才培養與儲備方面就有所欠缺，稅務籌劃人才隊伍的建設與我國的現實需求仍有差距。
（三）房地產開發企業稅務籌劃對風險管理重視不夠
稅務籌劃給房地產開發企業帶來節稅效益，但不盡合理的稅務籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風險。稅務籌劃的風險是指企業在進行稅務籌劃的過程中，由于稅務籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響，是稅務籌劃的結果偏離預期的目標，導致企業未來經濟或者其他方面的利益損失的可能性。導致稅務籌劃風險的原因可能來自外部的客觀環境因素，也可能來自企業制定和實施稅務籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中，房地產開發企業往往只重視節稅利益的多少，而忽視了對稅務籌劃風險的管理，規避稅務籌劃過程中的潛在風險是房地產開發企業真正從稅務籌劃中獲益的有效保障。
四、房地產開發企業稅務籌劃問題的對策建議
（一）增強房地產開發企業稅務籌劃意識
要想增強房地產開發企業的稅務籌劃意識，首先要明確稅務籌劃和偷稅漏稅的區別，確保稅務籌劃在不違反法律法規的前提下進行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產開發企業來說，要認識到稅務籌劃能夠給企業帶來的實際經濟利益，正確理解稅務籌劃的含義，提高稅務籌劃的意識。對房地產開發企業的管理者來說，不僅要加強對稅收法律法規的學習，樹立依法納稅、合法節稅的觀念，還要對企業稅務籌劃活動予以支持，設置專門的稅務籌劃機構、從外部聘請會計事務所的專業服務和設置專職的稅務管理人員，以便于稅務籌劃貫穿企業整個生產經營過程。
（二）重視培養稅務籌劃的專業人才
一方面，房地產開發企業應加大對稅務籌劃人員的培養力度。不僅要加強稅務籌劃人員的培訓和教育力度，還要定期對這些人員進行定期考核和監督檢查，必要時要從外部聘請專業會計師處理復雜綜合性稅務籌劃業務。另一方面，還要加快提升稅務籌劃管理人員的職業道德修養。在處理企業利益和國家利益的過程當中，稅務籌劃人員應當堅守職業道德；在制訂與執行任何稅務籌劃方案過程中，要堅持合法原則，不可因企業的私利損害國家利益，應立場鮮明地維護稅法的權威性。
（三）提升房地產開發企業稅務籌劃的風險管理
有效的風險管理能夠促使房地產開發企業的稅務籌劃達到預期節稅效果，因此，風險意識應當貫穿企業稅務籌劃的整個過程。首先，企業應樹立稅務籌劃風險管理的理念，制定稅務籌劃風險管理目標，其次，建立健全稅務籌劃風險評估的方法和程序，制定風險控制方案。最后，建立稅務籌劃風險管理考核制度，對風險進行實時監控。此外，對稅收政策變動的準確把握、密切關注稅收法律法規的變動，也是降低稅務籌劃風險的有效方法，尤其在當前房地產行業納入“營改增”的宏觀背景下，關注實時政策顯得尤其重要，這要求房地產開發企業加強對稅收政策的學習，定期更新稅務籌劃人員的專業知識。
房地產論文6
摘要：隨著市場經濟體制的不斷變化，現代企業的發展和管理模式將進入新的時期，采用以往的管理方式很難保障企業穩定的經營和長遠的發展，尤其在房地產企業的管理中，企業運營過程中涉及的領域較廣，資金支出種類繁多，在實際工作中為了保障房地產企業在新經濟環境下順利的開展項工程項目，應采用有效的管理方式，細化企業的內部管理，進而為房產商品銷售提供良好的方案。基于這樣的原因，筆者對戰略成本會計在房地產企業管理中的應用展開論述，筆者對戰略成本會計的基本概念和對企業管理的作用進行簡述，并從三個方面應用進行論述，望本次的研究能為現今房地產企業穩定的經營和長遠的發展獻上綿薄之力。
關鍵詞：戰略成本管理；房地產企業；企業管理
現今市場經濟中使用的戰略成本會計與傳統成本會計相比具有較強的優勢，特別是以目前信息技術為不背景的信息集成平臺系統的研發和應用，為了使成本會計更適應現代企業制定管理制度和企業的發展，應對傳統的成本會計進行升級，在本文中研究的戰略成本會計，應用在企業管理中能打破企業原有的生產和經營順序，將成本會計理念貫穿在整個生產和經營的每個環節中，使現代企業能在社會主義市場經濟中占據優勢地位，進而增強企業的核心競爭力，推動企業的長遠發展。
一、戰略成本會計的基本概念與作用
（一）戰略成本會計概念簡述
戰略成本會計指的是企業通過完成投資決策、研發與設計、原料采購、商品生產、銷售與售后服務予以全面的監管，將監管貫穿于整個經營過程中，從戰略的角度而言，其影響著成本每一個環節，規劃和控制成本使其保持在適當的水平，有助于企業在市場占據更多的市場份額，進而保障企業實現發展的戰略目標。由于現今市場中企業管理制度逐漸完善，企業生產和經營環境不斷變化，以往的成本會計無法滿足新經濟體制下對成本管理的需求，傳統成本會計的缺陷逐漸顯現出來，這嚴重地影響著企業穩定的經營。現代企業經營和者在企業管理中應從自身出發，采用管理理論和方法，改善傳統陳舊的成本會計，予以創新進而形成新的戰略成本會計，使之適應新成本會計環境。隨著經濟不斷發展與企業管理能力的提高，戰略成本會計理論概念不斷豐富，應用范圍逐漸擴張。
（二）戰略成本會計在企業管理中的作用
企業作為現今市場經濟的主體，生產產品的質量和服務應在市場中進行準確的定位，才能為企業存在的價值提供保障。現代企業在對產品生產和提供服務之前，戰略成本會計能收集市場發展趨勢、消費者需求、原材料質量以及價格等信息；然后現代企業會按照內部資源與外部環境，對信息予以篩選和整合，制定出優質的發展方案；最后，現代企業從營利的角度選擇最適合企業目前發展的最佳的方案。基于戰略成本會計通過對商品銷售反饋信息予以分析，明確各個部門的責任所在，協同合作避免了無效的生產環節與資金成本。
二、房地產企業成本管理當中戰略成本會計分析
戰略成本會計在房地產企業中的應用主要是在企業成本管理當中，屬于對傳統成本管理模式進行優化的過程，同時也是企業通過完善對成本管理的模式，來降低企業成本和制定新發展戰略的第一步。其中成本分析和管理能通過成本核算來降低成本因素和與生產經營環節，這樣的發展狀況，對現今房地產企業而言，代銷售的商品是房產企業的存貨。通常情況系企業通過存貨成本核算和管理，通過對采購原材料各方面屬性的了解，來實現對原材料采購環節愛好難的成本管理。在房地產企業中，其商品在建造的過程中，對建筑才來哦的采購的周期、次數和平均采購成本進行計算，從而計算出較為合理的投資方式，尤其是針對不同階段施工的狀況，結合不同時間段的原材料價格，在最大程度上降低采購的成本。另外，在對商品房存貨的營銷階段，應按照房地產市場發展的程度展開相應的銷售活動，進而實現對商品房存貨銷售有節奏的控制，在這樣的過程中能清楚地掌握房地產市場當下存在的問題和影響的因素，進而制定有效的價格策略和促銷的政策，再配合發盤的節奏，實現房地產企業自身存貨待售費用的管理和控制，進而提升房地產企業經營的績效。所以，從這一角度而言戰略成本會計對于房地產企業而言，是將生產經營和全局進行緊密的聯系，在此過程中不僅要將每一個生產環節在房地產企業的經營管理中整個系統中的成本進行優化，同時還對房地產企業自身經營產生的經濟效益進行整合，這樣才能更好地為房地產企業的發展起到促進的作用。基于這樣的狀況，適當的采用的成本核算的方式，將存貨和成本價格分攤到不同的環節中，能發現當中成本改善的因素，以便從單一的環節來上升到全局成本優化的層次，充分地體現了房地產企業管理策略的戰略性高度。從上述的分析得知，將戰略成本會計理念充分的.應用到房地產企業中，能在很大程度上提升房地產企業的經濟效益，并為房地產企業制定長遠的發展戰略提供真實和明確指導建議。
三、戰略成本會計在房地產企業管理中的應用分析
（一）在房地產企業房產銷售中的應用
采用戰略成本會計理論銷售前對銷售人員培訓費用的控制，屬于戰略成本控制和管理的適度服務質量控制的關鍵環節，銷售網點的安置則是在開展市場調查后對設計廣告宣傳投放地進行選擇。通過對銷售網絡進行合理的布局，進而實現低成本的資金投入來換取搞銷售業績，這在房產銷售階段具有重要的位置，在對銷售網絡進行合理時，應在人流量較大的地方設置廣告牌，例如在公交站對廣告牌進行設計和安放，這一環節中應用戰略會計能更好地權衡廣告費用和銷售業績間的關系。對于房地產行業而言，房產商品售后的服務對房地產企業的經營和發展具有深遠的影響，通常情況下售后服務在完成房產銷售后，開發商將房產所有物業管理事務移交到相應的物業公司，而房產業主對商品房售后物業管理的滿意度通常不高，這樣就嚴重地影響了房地產開發公司的企業形象。為了給業主提供良好的售后服務，提高物業管理質量實在必行。將戰略成本會計理念應用到房產商品售后的服務環節要求房地產企業對售后提供的服務智力那個進行嚴格的管理，但是在提升售后服務質量時，需要耗費大量的資源和資金成本。因此，應嚴格按照實際的狀況，對物業管理公司和售后服務人員進行培訓，進而有效提升售后服務的質量和水平，這對進一步提升銷售業績和樹立良好的品牌形象具有重大的意義。從銷售的角度進行分析得知，戰略性成本會計理念的應用，能在很大程度上提升房地產企業銷售的業績，同時在保障業績的狀況下，逐漸提升企業的品牌形象，這對房地產企業長遠的發展具有重大的意義。
（二）在房地產決策管理中的應用
戰略成本會計和傳統成本會計最大的差異性是對企業的戰略意義，房地產行業的發展具有較強的實時性，基于這樣的發展狀況，房地產應時刻關注市場環境的變化，特別是房產商品的價格走勢，戰略成本會計在完成市場調研和市場未來發展方向預測之后，能為房地產提供豐富的信息，進而輔助房地產企業制定優質的發展戰略方案，提升房地產企業的核心競爭力。另外，戰略成本會計能夠輔助企業掌握購房者的實際需求，這樣有助于實現企業和消費者雙贏的戰略發展目標。應用戰略成本會計是對企業運營時最直觀的分析，基于這樣的狀況，對項目投資成本有效的控制和分析，能增強戰略成本會計應用后得到的效果，進而更好的輔助房地產管理的工作。另外，對房地產企業生產經營的過程中，經營戰略性成本會計會計信息的應用方面，若要充分的發揮其應有的效能，無論是企業經營決策管理人員，或是房地產企業的投資者，是企業在展開自身經營活動過程中其經營狀況能直觀的描述出經營戰略的有效性，合理的成本分析和管控能在極大程度上提升該方面信息的使用效率，進而輔助房地產企業的管理工作。從這一角度進行分析得知，戰略性成本會計方面管理理念的應用，能輔助房地產企業的穩定經營和長遠的發展，尤其是在經濟體制逐漸轉型的環境下，凸顯出戰略性成本會計管理的優勢。
四、結論
通過本文的論述中得知，戰略成本會計的應用貫穿于企業整個運營的環節中，其對市場環境、消費者需求和價格等市場信息的搜集，對房地產企業的經營和發展而言具有重要的作用。在對房產商品進行銷售之前，應根據戰略成本會計采集的市場信息和房產商品銷售后的反饋信息，對銷售的價格和銷售模式進行調整，能更好地輔助房地產企業提升其核心競爭力。
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房地產論文7
一、引言自1998年住房制度改革以來，隨著住房分配貨幣化改革的持續推進，我國的房地產消費需求獲得了巨大釋放，房地產市場得到了快速發展。
房地產市場的極大繁榮
在明顯改善城鎮居民居住條件的同時，也使自身成為國民經濟的支柱產業，我國房地產市場高速發展，尤其是金融危機之后，房地產價格經歷了一輪快速增長。
貨幣政策作為我國調控房地產業的重要手段和措施應當對防止房地產價格的異常波動、保持我國房地產市場的長期可持續發展具有重要意義，但有時的調控效果卻不盡如人意。筆者運用我國 20xx 年第一季度至 20xx年第四季度貨幣供應量、利率和房地產價格指數等數據，通過平穩性檢驗、協整檢驗和格蘭杰因果檢驗探討貨幣政策變量對房地產價格的影響和我國貨幣政策調控房地產價格的效果，并提出提高我國貨幣政策調控房價效果的政策建議，具有較強的理論意義和現實意義。
二、近年來房價的走勢
我國房改后至20xx 年，國民經濟以每年 7%- 13%的速度增長，同一時期商品房交易額則以每年20%- 30%的速度增長。但房地產價格長期居高不下卻成為我國房地產市場可持續發展的障礙，高房價一方面影響居民的住房需求，另一方面也容易形成房地產泡沫，有時甚至會危害經濟安全。20xx年全國商品房銷售均價為 4695 元/平方米，與 20xx 年相比上漲了 23.5%;20xx 年，在空前嚴厲的調控政策影響下，房地產市場絲毫沒有降溫的跡象，根據國家統計局公布的20xx 年全國房地產市場運行情況顯示，與 20xx 年相比，全國商品房銷售面積、銷售額分別增長10.1%與 18.5%，全國商品房銷售均價為 5034 元/平方米，較 20xx 年上漲 7.2%。20xx 年商品房平均銷售價格為5381 元 / 平方米，20xx 年房地產投資增幅雖然明顯放緩，但是其投資總額依然創下了歷史新高，同比增長了27.9%。
在限購、限貸、限價的“三限”政策下，全國平均房價漲幅明顯放緩，同比增長6.9%,增速回落了 0.6 個百分點。
三、實證分析的理論基礎(一)平穩性檢驗對于時間序列數據，在進行協整等計量分析之前，首先要進行平穩性檢驗，即分別檢驗被分析的變量序列是否為平穩序列，或者為幾階單整數列。檢驗序列平穩性的標準方法為單位根檢驗，采用常用的 ADF 檢驗，ADF 檢驗基于如下模型：其中，α0為常數項，εi為殘差項，t 為時間因素。原假設 H0：ρ=1，即序列存在單位根;備選假設，即序列為平穩序列。
當統計量大于 ADF 臨界值時，則拒絕原假設，即原序列為平穩序列;反之，若統計量小于ADF臨界值，則不能拒絕原假設，需對原序列取一階差分后繼續進行 ADF檢驗，直到得到一組平穩序列時才停止檢驗。這時進行了幾次差分，原序列就是幾階單整數列。
(二)協整檢驗協整關系能夠揭示時間序列變量之間是否長期穩定的均衡關系，如果兩個變量是非平穩序列，但是它們的某種線性組合可能是平穩的，這時變量間仍存在協整關系。
采用 Johansen 協整檢驗判斷各變量間的協整關系，運用特征根跡檢驗方法確定協整向量數目。利用特征根跡檢驗判斷協整向量數目的統計量為：其中，λi按大小排序的第 i個特征根，T為觀測期總數。原假設Hr0：λr+1=0，即變量間至多有r個協整關系;
備選假設Hr1：λr+1>0，即變量間存在r+1個協整關系。當ηr小于某一水平下的臨界值時，則接受原假設;否則拒絕原假設，繼續檢驗 ηr+1的.顯著性。
(三)格蘭杰因果檢驗經濟變量之間有時會出現一些毫無意義的相關關系，這時判斷一個變量的變化能否成為另一個變量變化的原因就成了重要問題，格蘭杰因果檢驗(Grangercausali-tytests)就是分析時間序列變量之間因果關系的重要方法之一。格蘭杰因果檢驗的模型為：原假設根據F統計量的大小與臨界值的關系可以直接判斷序列{xt}是否對序列{yt}存在格蘭杰因果關系。
如果F值大于臨界值，就拒絕原假設，即序列{xt}對序列{yt}存在格蘭杰因果關系;反之，則不能拒絕原假設。
四、利率、貨幣供應量與房地產價格關系的實證分析(一)變量選擇與數據說明從理論分析中可以看出，貨幣政策影響房地產價格的傳導變量主要是利率和貨幣供應量。綜合以上背景和因素，筆者選用 20xx 年到 20xx 年的利率、貨幣供應量和房地產價格的季度數據來實證研究我國貨幣政策對房地產價格的影響。
具體而言，選擇一年期貸款基準利率代表我國利率水平的變化，選擇廣義貨幣供應量(M2)作為貨幣供應量的代表，選擇全國房地產銷售價格指數代表房地產價格。
為了消除通貨膨脹對貨幣供應量的影響，采用 CPI 季度數據對廣義貨幣供應量(M2)做了平減處理;利率、貨幣供應量和房價指數分別用 R、M和 X表示。為了消除數據高波動性帶來的異方差，在進行實證分析時對相關樣本數據進行取對數處理，得到對數形式的利率、貨幣供應量和房價指數數據，分別表示為LNR、LNM 和 LNX。此計量模型運算與檢驗均通過Eviews5.0軟件進行。
(二)利率與房地產價格的關系1.平穩性檢驗。在協整檢驗之前先利用 ADF 單位根檢驗對利率和房價進行平穩性檢驗。檢驗結果見表 1，表中 Δ 表示原序列的一階差分。從檢驗結果可以發現，在5%的顯著性水平下，對 LNR 和 LNX的 ADF 檢驗所得 T統計量值均小于臨界值，不能通過檢驗，即變量原序列為非平穩序列;對原序列一階差分的單位根檢驗表明：在置信水平為 95%的條件下，各變量序列的一階差分為平穩序列。從而兩個序列都是都是一階單整的同階變量，可通過協整檢驗確定兩者的長期均衡關系。
2.協整檢驗。采用Johansen協整檢驗方法確定變量間的協整關系，對LNR和LNX的協整檢驗結果如表2所示，檢驗結果顯示利率和房地產價格間存在著兩個協整方程，進一步得到房價和利率間的標準化協整系數為(1，- 0.274)，這說明兩者間為負相關的關系，但房價對利率的敏感性較小。
3.格蘭杰因果檢驗。格蘭杰因果檢驗分析變量的滯后項是否能對其他變量產生影響，以避免毫無意義的相關關系。
表3為我們展示了LNR和LNX間的因果關系，滯后項根據 AIC信息準則確定為 2 階。由表 3，我們可以認為在長期內利率和房地產價格間存在單向的因果關系。
(三)貨幣供應量與房地產價格的關系1.平穩性檢驗。分別對貨幣供應量序列、房價序列和它們的一階差分做 ADF 檢驗，檢驗結果如表 4，結果顯示LNM 和 LNX 均為不平穩序列，兩者的一階差分均為平穩序列，由此兩個序列都是一階單整的。2.協整檢驗。LNM和 LNX 的協整檢驗結果顯示，兩者間存在一個協整方程，標準化協整系數為(1，0.475)，說明兩者間為正相關的關系，并且房價對貨幣供應量的敏感性大于對利率的敏感性。3.格蘭杰因果檢驗。通過對 LNM和 LNX的格蘭杰因果檢驗我們發現，兩者間也存在著單向格蘭杰因果關系，貨幣供應量能引起房地產價格的變化。
通過實證研究利率、貨幣供應量和房地產價格的關系，結果表明：(1)利率與房地產價格負相關，貨幣供應量與房地產價格正相關;利率和貨幣供應量均是房價變動的格蘭杰原因，貨幣供應量增加或利率下降均能引起房價上漲。(2)利率和貨幣供應量都與房地產價格存在長期的協整關系，但是房價對貨幣供應量的敏感性大于對利率的敏感性。(3)利率和貨幣供應量都是在經過一定的時間后開始逐漸顯現出對房價的調控效果，而后慢慢減弱。
五、政策建議(一)貨幣政策應充分關注房地產價格的波動隨著房地產市場的發展和深化，房地產市場對宏觀經濟的影響越來越深遠。中央銀行應積極關注房地產市場發展和價格波動，并強化房地產價格這一傳導渠道影響實體經濟，以促貨幣政策最終目標的實現。當房地產價格波動產生不利影響時，應及時、合理地運用貨幣政策工具消除房價異常波動所產生的不利影響，維護宏觀經濟與金融穩定。
(二)貨幣政策需要具有一定的前瞻性貨幣政策需要具有一定的前瞻性，因為貨幣政策存在時滯。
時滯包括內部時滯、中間時滯和外部時滯。后兩個是中央銀行不能控制的。中央銀行可以通過增強對經濟形勢變化的預測能力、提高貨幣政策制定效率、提升決策人員素質等途徑，縮短貨幣政策的內部時滯。建立房地產價格預警機制和將房地產價格納入到通貨膨脹率之中等措施，可以提高央行貨幣政策對房地產價格的關注程度。
(三)逐步改善貨幣政策工具運用，提高宏觀調控效率房地產價格等資產價格的變化使貨幣數量或利率等貨幣政策工具的使用與物價的相關性、穩定性有所改變，為此，要按照控制通貨膨脹目標的要求，及時地調整對貨幣政策工具的運用，并注重貨幣政策工具運用的靈活性、微調性。
(四)制定合理的利率政策，逐步推進利率市場化目前，雖然我國商業銀行對存貸款利率有了一定的自主定價權，但我國利率并沒有完全市場化，貸款利率有下限規定，存款利率也不允許上浮，名義利率水平不能真實反應市場資金的供求狀況。這種利率政策使利率調整對房地產企業和購房者行為的調控作用不明顯，央行應持續推進利率市場化步伐，從而提高利率對房地產企業和購房者的導向作用，增強貨幣政策調控房價的有效性。
(五)合理控制貨幣供應量的增長速度，調整房地產信貸結構近年來，我國貨幣供應量逐年增加，雖然央行采取了提高法定存款準備金率和公開市場業務等貨幣政策回籠基礎貨幣，但對貨幣供應量的影響較小。針對目前房地產價格不斷上漲的情況，央行可以采取控制貨幣供應量的增長速度和調整房地產信貸結構的措施抑制房價上漲。
嚴格控制對房地產投機行為的信貸規模，通過提高住房貸款的首付比例和降低個人住房貸款優惠利率等措施抑制投機性房地產需求的增加。
房地產論文8
【摘要】我國房地產經濟取得突出的進步，在當前發展過程中，低碳經濟模式屬于可持續循環的一種發展形式，在這一經濟模式下，借助低碳處理技術和相關低碳發展模式等實施管理，效果明顯。本次研究中對低碳經濟對房地產經濟的影響作為基礎，對具體發展措施分析。
【關鍵詞】低碳經濟；房地產經濟；影響因素
為了保護生態環境，提升生活質量，需要大力推廣低碳經濟模式，在社會可持續發展的過程中，考慮到房地產行業的需求和變化等，必須做好低碳經濟指導作用，在實際工作中，要求明確實際優勢，在完善過程中明確低碳經濟的類型，結合低碳經濟模式要求和各種變量因素等，工作人員要求從整體現狀入手，結合經濟發展概況，實現整體進步。
一、房地產行業引入低碳經濟的意義
房地產經濟模式關系到社會的整體發展，結合當前時代發展趨勢，必須發揮帶頭模范作用，在新型房產建設階段，加入低碳模式，能實現綠色房產。只有滿足當前政策要求，才能實現環保。綠色房產模式能保證住戶生活質量明顯提升，在行業建設的階段必須秉承低碳經濟發展方式，促進良好發展和進步。
二、低碳經濟對于房地產經濟的主要影響
低碳經濟發展模式的影響因素多，在當前房產管理的階段，必須對結構方式進行分析，在現有基礎上做好房地產項目評估工作。以下對低碳經濟對房地產經濟的影響分析。
（一）積極影響
1.優化房地產行業內部結構在房地產管理過程中，由于管理的變量因素多，管理相對比較混亂，產業結構不合理，在房地產行業管理中，引入低碳經濟模式，能避免出現嚴重的能源損耗。低碳經濟模式深化改革，能實現資源的整合，此外在資源綜合應用的過程中，要求提前對資源進行整合性分析。當前房地產開發商更為注重的是建筑質量，結合建筑智能化設施和環保現狀等，實施低碳經濟模式，能保證房地產行業的健康和長遠發展和進步。2.減少管理風險房地產行業發展階段受到其他因素的影響，存在不同程度的風險，根據當前管理現狀可知，背后風險比較大，房價不斷提升，對我國的.經濟平衡等產生影響，房價本身比較高，房地產市場不容樂觀，當前很多人員愿意租房不愿意買房，由于經濟壓力比較大，導致當前現狀不容樂觀。在房地產經濟中采用低碳經濟的模式，能延長投資周期，對開發和管理有一定的積極影響。結合舒適性和概況等，低碳經濟理念的應用，可以促進房地產行業的后續健康發展，可行性高。3.滿足智能化建設要求在房地產行業管理階段，要求明確智能化優勢，在當前建筑行業智能化發展成為主流趨勢，當前很多建筑商以經濟效益和地位等作為目標，智能化設計受到其他因素的影響，制約性突出，導致智能化管理現狀不容樂觀。在實施階段發展低碳經濟模式，能適應節能減排需求，促進整體進步。
（二）消極影響
1.提升行業成本在低碳經濟發展模式下，由于引入的時間晚，很多技術形式不成熟，導致低碳經濟增加了房地產的成本，在實施過程中不斷對低碳經濟模式進行完善，此外整個階段要求給予必要的資金支持和鼓勵，在材料應用階段采用無污染材料替代，實現資源多次利用，煤炭資料的用量增多，本身有比較強的污染性。2.提升房價房地產經濟發展模式的優勢突出，在技術創新和改革階段，引入新型的材料和技術，成本投入大，當前在土地利用率的階段，綠色低碳建筑模式不適合整體，受眾對于智能建筑消費不起，一般情況下高級消費群體購買智能建筑，建筑商對于智能建筑房價逐漸提升，導致認可度下降。3.產生抑制影響房地產行業以前采用的是傳統能源方式，價格比較低，房地產經濟成本減少，在低碳經濟的背景下，需要對傳統的能源進行替換。沒有低廉的能源，可能導致行業出現虧損的情況，造成消極影響[1]。
三、如何推動低碳經濟在房地產行業的發展
根據當前低碳經濟的發展模式和實際變化，要求了解行業概況，在當前基礎上推廣低碳經濟模式，實現整體進步。
（一）提升房地產公司的重視度
根據房地產經濟的具體管理要求，在房屋建設過程中，需要以公司的整體效益作為基礎，實現低碳經濟和環保材料的重視，在后續開發和利用過程中強化技術創新指導，適當引入低碳環保材料。此外材料的合理應用也是關鍵，包括：生態納米烏金石、鋁合金材料、雙層玻璃幕墻等都是低碳材料，同時在低碳建筑過程中，還要對西方國家先進的房屋產業化建設給予借鑒。在各個區域如何減少氣候因素的影響是重點，需要了解主要發展目標，以可持續發展為基礎，發揮低碳經濟模式的最大化作用，提升可行性[2]。
（二）增加政府的支持力度
在低碳經濟的背景下，我國可持續發展優勢逐漸凸顯，在當前管理階段，需要以減少污染作為主體，要求政府部門引起重視，鼓勵低碳經濟的落實，發揮最大化作用。此外其他部門結合具體情況進行賞罰處理，引入先進的低碳技術方式，必要情況給予鼓勵和支持，對于污染企業進行懲罰，強化產業結構的調整和后續利用，結合推動作用以及低碳經濟模式可知，需要從房地產管理現狀入手，做好技術引導，發揮優勢[3]。
（三）提升低碳經濟技術水平
當前房地產行業選擇的是粗放式的管理方式，企業獲得更多的經濟效益，在當前房地產開發和管理過程中，為了避免出現資源浪費的現象，部分開發商進行資金整合處理。根據企業資金的實際應用現狀，以低碳經濟模式作為主導，加大對低碳技術模式的研究和再利用，在戶型選擇的過程中盡量做到節約，能保證資源得到有效的利用。
（四）樹立低碳消費理念
在房地產開發的階段需要幫助消費者樹立低碳消費理念，在房屋購買的階段，告知消費者布局類型，盡量安裝節能設施，包括：節水和節電等設備，在日常生活中，消費者需要養成隨手關閉水龍頭和關燈的習慣。只有養成低碳的設計理念，在各個環節做到節約處理，才能不斷推動房地產行業的整體進步[4]。
四、結束語
低碳經濟模式對于房地產行業本身有一定的影響，結合當前經濟發展局勢的具體要求，在房屋購買的過程中需要告知消費者布局要求。房地產行業是經濟建設中不可缺少的一部分，在行業管理的階段，需要以綠色經濟作為基礎，按照低碳設計方式進行建筑開發，滿足經濟需求，維護好我國的生態環境。
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房地產論文9
摘要：伴隨我國城市化進程的加快，房地產行業也因此而得到迅猛發展，但隨之而來的是房地產企業融資困難局面的進一步加劇，要實現房地產行業的長遠健康發展，就必須著力解決當前房地產企業在融資方面遇到的問題和困境。本文筆者就針對房地產企業融資問題及完善建議進行了分析和研究。
關鍵詞：房地產企業；融資問題；完善建議
房地產企業屬于資金密集型企業，其在運作過程中需要用到大量資金。然而，現階段我國房地產融資結構還不夠完善，只有很少一部分房地產開發商是依靠自己的經濟實力進行開發建設，絕大部分都是通過銀行貸款的渠道進行融資，這就導致銀行擔負著因房地產企業融資所帶來的巨大風險。由此可見，加強對房地產企業融資問題及完善對策的研究具有一定的必要性。
1房地產企業在社會經濟發展中的重要作用
房地產企業指的是將盈利作為主要目的，通過開展房地產服務、經營與管理等活動來獲取經濟收益，并采用獨立核算與自主經營模式的一類經濟組織。盡管近些年由于受到我國房價調整以及美國次貸危機的影響，我國房地產企業的發展面臨極大的沖擊和挑戰，但作為人們物質生活與生產活動的基本支撐，房地產始終在人類生存與發展中占據著至關重要的地位。伴隨人們生活質量的提升以及城市化進程的加快，房地產市場的活躍度也越來越高，房地產行業在我國國民經濟中具有基礎性和先導性的作用，當前，著力開展普通住房建設將成為我國國民經濟的一個新增長點。具體來說，房地產企業在我國社會經濟發展中的作用主要表現在以下三個方面：第一，房地產企業是我國經濟發展趨勢的主導。據相關資料顯示，1998年，我國房地產企業對國民生產總值增長的貢獻率約為8.71%，但伴隨我國房地產行業的進一步發展，到20xx年，房地產企業對國民生產總值增長的貢獻率則上升到了13.6%，在僅僅幾年的時間內就取得了如此大的進步。社會經濟的飛速發展在一定程度上促進了人們收入水平的提高，所以，人們對居住環境所提出的要求也越來越高。在多種因素的影響下，我國房地產企業逐漸成為帶動國民經濟持續發展的新動力，房地產行業的進一步發展也使其在產業結構中的矛盾得到調解與緩和。第二，房地產企業的發展促進了我國財政收入的增加。我國收入的一大重要來源就是房地產行業的稅收，包括房屋轉讓個人所得稅、土地增值稅、房產稅等，以上這些都是收入中的關鍵組成部分。第三，房地產企業的發展使我國嚴峻的就業形勢得到緩和。房地產企業的主要活動就是進行工程建設，而在工程建設過程中必然需要大量的勞動力，如此一來就能有效緩解我國某些地區所存在的勞動力滯留問題。與此同時，房地產企業在進行工程施工建設的時候需要用到鋼筋、水泥等各種材料，這樣就能帶動相關行業的發展，使勞動力就業難的問題得到改善。
2房地產企業融資現狀及存在的問題
當前，我國房地產企業的融資現狀并不是很樂觀，具體表現為融資手段單一、融資壓力大等，國內房地產行業發展的`市場化水平偏低，國家出臺的相關支持政策也比較少，這就致使房地產企業的融資方式難以實現多元化，融資的效果也無法達到最佳水平。現階段我國大部分房地產企業都是采用銀行信貸作為主要融資渠道，因為銀行借款的利息相對來說是比較少的，這樣能確保企業的經濟效益。與此同時，房地產企業在融資過程中也存在一些問題，具體如下：
2.1房地產體制不夠完善
現階段，我國房地產行業還沒有建立統一的、專門的行業監管部門，各地區職能部門都比較分散，且在開展監管工作的時候缺乏規范性，這就很容易導致部門之間在管理調配工作上出現不協調甚至產生糾紛問題，此外，當前我國房地產機制的敏感度也比較低，再加上房地產市場的起步時間較晚，房地產信息與實際存在極大的偏差，市場供求機制也不夠敏感，這就導致房地產價格無法客觀真實地反映市場實際情況。一些銀行貸款有可能被過度信任及過度使用，導致借貸率偏高，進而影響到整個房地產行業的波動；自有資金較少導致過度融資也可能引起經濟泡沫等方面的問題。
2.2財務負擔較大及融資成本偏高
基于房地產企業本身的特點，其在經營與管理過程中必然需要較多資金，與此同時，對投資的需求量也比較大，由于房地產項目的投資建設周期較長，資金的回收也比較緩慢，這就導致許多房地產企業的銀行貸款難以在短時間內還清，在長時間累積之下，這些銀行貸款必定會產生高額的利息，最終導致企業的財務負擔進一步增大，并且會伴隨巨大的財務風險，顯然，這種融資方式的成本代價是非常高的。
2.3企業規模較小，信用度偏低
當前，我國絕大部分房地產企業的規模都比較小，能自由支配的資金十分有限，而且其中還有一部分企業尚不具備進行房地產項目開發建設的資質。與國外發達國家相比，我國國內的房地產企業數量較少，而且其中主業為房地產的上市公司數量更加寥寥無幾，品牌化、集團化的房地產開發商同樣屈指可數。規模小是其次，最為關鍵的是現階段我國許多房地產企業的信用水平也不高，信用度偏低即代表著信貸風險較大，最終導致企業融資陷入更加困難的境地。上述這些問題都對房地產企業融資造成了一定影響。
3房地產企業融資完善建議
3.1完善相關法律法規
當前，我國房地產行業的相關法律法規還不是很完善，要求我國政府職能部門提高對房地產行業規范發展的重視度，根據現階段房地產行業的發展現狀，采取適當的措施對與該行業有關的法律法規體系加以完善，特別是房地產金融立法體系，應對引進外資方面的立法加以完善，確立多元化的產權投資模式。與此同時，國家應盡快制定和調整《違反房地產信貸管理辦法處罰條例》、《房地產開發企業貸款管理法》等相關法律文件，使房地產融資過程中各方的權責更加明晰、操作流程更加規范，并使所有房地產融資當事人在開展融資活動的時候都有基本的參考依據，實現融資活動的合理、合法開展。
3.2進一步拓展融資渠道采用多樣化的融資方式
我國房地產企業一直以來都存在過度依賴于銀行貸款的問題，要實現對房地產融資體系的改進和完善，就必須著力解決該問題，進一步拓展房地產企業的融資渠道，實現融資方式的多樣化。首先，應當結合時代發展的要求以及目前我國房地產行業的發展現狀，構建科學完善的房地產金融體系，使之廣泛容納各種不同的金融機構。其次，從銀行的角度來看，應當不斷推出更加多樣化的融資服務，在原有貸款服務效率與質量的基礎上，為企業提供更具有針對性與安全性的融資方案。最后，從房地產企業自身的角度來看，應當結合本企業自身的發展狀況及資金需求狀況設計出多種多樣的融資方案，使企業的融資渠道不再僅僅局限于銀行貸款。同時，應加強與國外房地產企業的合作，積極學習和引進國外先進的金融工具，進而促進房地產金融國際化。
3.3注重對企業管理水平的提升與融資成本的控制
無論是哪種行業，投資者在選擇投資對象的時候都傾向于優先考慮信用度與管理水平較高的企業，因為這樣的企業通常都具備較高的經營能力與盈利能力，對投資者的投資回報來說也更加有保障。因此，房地產企業必須注重對自身管理水平的提升，這樣才能吸引更多的投資商。與此同時，房地產企業還應當加強對融資成本的控制，通過選擇合理的貸款方式以及最為適用的融資渠道來實現融資成本的降低。
4結束語
綜上所述，房地產行業在我國社會經濟的發展中占據著十分關鍵的地位，現階段，雖然我國房地產行業的整體發展水平得到了非常大的提升，但是在房地產企業融資過程中仍然存在諸多亟待解決的問題，包括體制不夠完善、融資成本偏高、企業信用度低等，要解決這些問題，就必須完善我國相關的法律法規體系，拓展房地產企業的融資渠道，并加強房提升地產企業的管理水平。
參考文獻：
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房地產論文10
成本管理是眾多企業極為關注的課題，因為這會對企業日后的經營方向及對策有著莫大的關系，而房地產企業的成本管理就是其中一個至關重要的環節，對企業的發展有著極其深遠的作用。
前言
企業財務成本管理根本目的是幫助企業降低成本、提高獲利能力。企業財務成本管理的水平直接關系到企業經濟效益水平，企業的核心競爭力與財務成本管理有著重要的關系。房地產企業要在激烈的市場競爭中生存并發展壯大，關鍵在于設計出能夠滿足市場需要或提供優質價廉的產品和服務，也只有這樣，才能更好地滿足消費需求、贏得客戶、占領市場，并在激烈的競爭中立于不敗之地。
1企業要實行成本管理的意義
1.1成本管理是保護股東權益的重要手段
企業發展的最大目的是獲取最大利潤，這也是所有股東投資的目的。沒有人會希望自己的投資付之東流，這就要求企業精打細算，通過一系列的成本控制手段，能夠降低經營成本，減少很多不必要的費用支出，這樣既能合理使用資金又可以提高企業的利潤水平，為企業未來發展打好堅實的基礎，使企業價值實現了最大化。從另一方講也是股東一個更好的回報。
1.2成本分析是成本控制的基礎
古諺語提到“種瓜得瓜種豆得豆”，有付出才有回報。企業同樣如此，成本是企業產生利潤的必要條件。成本管理貫穿于企業發展的始終，展示的是企業所有成本的形成發展。要進行成本的分析，找出成本控制的關鍵點，沒有成本管理提供的基礎數據是無法完成的。
1.3成本管理是提高企業競爭力的有力保證
成本管理不是讓企業只關注自己的短期付出，而是以長遠的目光看待付出的成本對企業未來發展產生的影響。這就形成了戰略成本的概念。所謂戰略成本就是企業對自身情況進行系統的評估，通過制定一系列的包括產並鏈分析、原材料加工及銷售控制等手段，從企業整體對成本進行合理的消化和控制，以保證企業的短期利益與長期利益的共贏以及企業的可持續發展。戰略成本管理將使企業既能“節流”更能“開源”。這樣的企業才更具生命力。放眼當今世界500強企業，都是通過完善的管理制度，實現自身基礎的穩固和發展的穩健。反觀一些微小私人企業，成本管控意識不強，遇到不景氣的經濟大環境，則無法依靠管理制度合理調整，最終成為淘汰者。
2房地產項目成本管理的幾個階段
2.1項目投資階段的成本管理
對于房地產企業來講，項目投資是成本管理的首要環節。每個房地產公司在投資之前都會有一系列的分析，既包括企業自身的因素，例如企業自身的投資能力、實施能力等等同時也需要對項目自身進行分析，例如項目開發的必要性、優越性、項目的利潤回報率等等。另外，還有一個因素是不得不考慮的，那就是當地政府的相關房地產調控政策，選擇建設符合大眾要求和市場要求的房地產項目籌劃階段的成本控制，也是我們通常所說的項目決策階段的成本控制，此階段的工作需要大量的市場調研數據，只有準確的數據才能獲得更全面投資評估。這一階段的成本控制水平會直接影響項目的最終回報情況。這就類似于做一件事情先要找對方向，如果方向錯了，之后投入的越多損失越大。這一階段項目決策需要各部門人員的共同分析，房地產開發商要從項目投資的客觀環境、工程項目的類型和規模、經濟技術指標、原材料市場供應狀況和投資產品的.市場價值等進行考察；企業策劃人員要對消費者的需求、市場銷售預期、產品利潤空間等因素進行調查和分析；數據分析人員要立足于科學的數據、資料分析方法，對房地產項目的投資規模進行合理估算；房地產項目的決策者最終要通過建設項目的市場需求、財務評價、建設標準、設計方案、潛在風險等因素制定科學的項目決策方案，最終決定房地產項目的可行性；項目決定實施后，項目造價人員還要對房地產建設項目的工程造價進行準確估算。這就進入項目規劃設計階段的成本管理。
2.2項目規劃設計階段的成本管理
項目規劃設計階段是對投資項目進行必要的設計，以確保后期項目的順利施行。此階段的成本管理主要目的是降低規劃設計階段的企業成本，包括設計規劃人員的人工費、材料費、設備維護費，另外還可以降低工程項目建設所需要的設備、原材料、安裝費、施工費等。此階段一般是房地產公司自行設計，考慮到個人容易受思維定勢的影響，適當的引入招標制度是一個不錯的選擇，這樣可以得到最優化的設計規劃方案，同時可以極大程度的節約房地產公司的企業成本。項目設計階段的成本控制是房地產工程項目建設成本控制的關鍵，必須要合理科學的進行項目設計，否則就會造成投資成本過高、建設周期更長、回收資金更慢，最終影響項目工程的經濟效益最大化。所以，房地產開發商都會對項目設計進行周密細致的分析，確保成本管理有效實現。
2.3項目施工階段的成本管理
房地產項目的施工階段其實就是項目投資的實施階段。這個階段的復雜性超過其他的幾個環節，是最為復雜的環節。這個階段既要對質量把好關又要盡可能的節約工程成本，找到兩方面的平衡點。質量好、成本少這是兩個相互矛盾的方面。雙方的統一方面是能保證按時按質的完成。在保證質量的同時降低人力、財力及物力的支出。通過對大多數房產企業的研究，施工過程中的成本控制措施一般從以下幾個方面進行分析：
2.3.1企業在施工前，要審查好施工組織設計
這項工作看似對成本管理沒有什么幫助，其實不然。因為施工組織設計體現了承包方和發包方相應的權利和義務，同時也是雙方處理分歧的依據。施工組織設計一般都會包含項目質量、施工進度、建設成本控制目標、處理工程變更、經濟索賠等問題和矛盾處理方式、工程款的支付與管理等等，這些方面如果可以約定好，對后期的工程施工會起到極大的推動作用，避免出現問題相互推諉扯皮的情況出現。這從某種意義上講是對施工工程成本進行了管理。
2.3.2物資采購方面要做到比價
物資采購對工程的成本及質量有相當大的影響作用。物資采購過程對質量、價格、服務信譽等方面進行把關，同時對不同的供應商進行此價。這樣才能做到物美價廉，保證質量的同時降低成本。
2.3.3嚴格管理工程變更
工程出現變更必然會造成預算成本的增加，所以應盡可能的避免工程變更，這就要求前期嚴格審核成本計劃和工作流程圖，管理好設計圖紙和施工圖紙。
2.3.4加強管理相關合同，做到有章可循
這樣可以避免以后的工程索賠等經濟糾紛等隱患的出現。這樣也可以為項目結算階段的成本管理提供相關的保障。
2.4引入價值鏈管理理念，樹立房地產企業戰略成本管理思想
房地產行業是典型的資金密集型行業，項目實施離不開資金流轉。傳統項目開發過程中，資金預算往往根據工程預算結合進度節點安排使用計劃，在實際操作中還會脫離預算被動支付，超預算付款經常發生。引入價值鏈管理，房地產企業為了提高對消費者（業主）提供滿意的產品和售后服務質量，將圍繞項目開發的上下游相關單位都納入管理和服務的對象，制定和提供與企業品牌和項目開發策略相匹配的相關的管理、技術、質量、安全等標準，確保項目周期內任何一個階段、任何一個單位都能采用統一的管理、技術和服務標準，嚴格執行并得到有效控制，最終滿足消費者的需求。
3結語
綜上所述，成本管理對于企業而言有著非常重大的意義，為了保障企業的經濟效益，促進企業決策的科學化，成本管理是亟需必要的重要核心要素。
房地產論文11
摘要：房地產市場營銷作為房地產經營中的一個重要環節，是開發商將潛在市場機會轉化為現實市場機會，從而實現企業自發展的有效手段，從某種意義上說，房地產營銷是關系房地產開發經營成敗的關鍵!
關鍵詞：市場營銷；市場機會；風險管理
1房地產市場營銷管理的意義
房地產行業具有投資大、開發周期長、設計環節多等特點，又處于這種不斷變換的外部環境下，房地產企業經歷的風險就比較多，在社會主義市場經濟體系的建構和完善的今天，市場營銷學發展迅速，市場營銷學的進步著實影響著房地產企業的發展，也推動著國民經濟的發展。在激烈的市場競爭中不存在沒有風險的機會，而在企業所遭遇的各種風險中，營銷風險的危害最大，也最難預料和預防。因此，要想在這復雜的環境生存發展，就需要加強房地產市場營銷的風險管理，對其進行探索研究，用科學的方法對其進行規范管理，有著極其重要的意義。
回避營銷風險可以節約企業成本。市場營銷風險者最經濟的手段為就可能發生的風險做好準備，運用最合適的、最佳的技術手段降低管理成本。以最適合的市場營銷風險工具，及有關的安全計劃，以最合理的處置方式，把損失控制到最低限，以盡可能低的管理成本，達到最大的安全保障，取得控制風險的最佳效果。促進房地產企業風險管理水平的提高，使其在日趨激烈的競爭中立于不敗之地。
2房地產市場營銷風險的形成和成因
從實質上分析，市場營銷風險的成因主要有兩種：一種是企業主觀因素造成的，另一種是市場環境的'客觀因素形成的。
2.1房地產市場營銷風險的主觀因素成因
1企業未擺脫傳統計劃經濟體制的影響，仍然保持傳統的市場營銷觀念。計劃經濟時期商品供不應求，傳統的營銷觀念奉行的是以產定銷原則。現代市場營銷觀念奉行按需生產、以銷定產原則，強調根據市場需求組織生產經營活動。在現代市場經濟條件下，商品供應相對過剩，消費是一種屬于消費者***的行為。企業營銷觀念錯誤，導致行為錯誤，因而產生風險。
2企業決策者習慣于憑主觀想象作出營銷決策。最終將會導致產品滯銷，資金擱淺。
3企業營銷管理者和營銷人員不了解市場規則、規范或法規，也極易引發市場營銷風險。
在市場經濟體制下，為了維護公平的競爭環境，長期以來形成了一系列規則規范、法律法規如國家有關的法律法規、行業行為規范、慣例等，如果某一企業的營銷活動違反了市場規則規范，重者則受到國家法律的制裁，輕者則受到同行其他企業的*** 、封殺和聯合反擊，最終使企業敗北。
4企業缺乏處理市場營銷風險的經驗和知識。當企業產生營銷風險后，由于缺乏處理營銷風險的經驗和知識，風險就不能被及時控制并化險為夷。
2.2房地產市場營銷風險的客觀成因
市場營銷活動受到企業外部各種環境因素的影響和干擾，并由此而引發市場營銷的風險。對此類原因，企業必須加以研究。
1市場需求變化的客觀性，是導致市場營銷風險客觀存在的首要因素。隨著我國市場經濟體制的建立、發展和完善，企業的生產經營活動愈來愈受制于市場需求。而市場需求則是一個不斷發生變化的不可控因素。我國企業所面對的市場需求，已經由數量型需求轉變為質量型需求，并且正朝著個性化需求演進。
2經濟形勢與經濟政策變化產生市場營銷風險。近幾年來，我國的社會經濟形勢可以說發生了翻天履地的變化：縱觀我國經濟的方方面面，無一不在快速變化中，并繼續快速變化著。從全球經濟形勢看，各國經濟之間的相互聯絡度和影響度也在進一步上升，世界上某一國家的經濟形勢的變化，也導致其他國家的經濟形勢發生變化。
3房地產市場營銷風險管理的種類
3.1內部環境的風險管理
企業的內部環境包括企業體制、執行機制、企業營銷政策、營銷體系、營銷環境等方面的因素。企業中市場營銷體系內部環境又是市場營銷風險管理的基礎，沒有良好的內部環境，風險管理很難發揮有效的作用，所以改善公司內部環境對提高公司內部營銷風險管理能力有著非常重要的意義。其中內部環境有：
1風險管理理念的強化。如房地產公司風險管理理念淡薄，遇到問題再處理，不總結經驗教訓，上升不到風險管理的階段，內部員工欠缺風險的意識等一系列問題的思想理念的強化。
2部門權利和職責。權利和職責的清晰分配，各盡其責。
3制定合適的人力資源準則。人力資源部制定雇傭、定位、培訓、評價、指導、晉升、薪酬和補償措施的準則，統一評定標準，實行精細化管理。
3.2市場監控的風險管理
市場唯一不變的法則，就是市場永遠在變。關注市場的當前情況的同時，關注市場的變化，這包括對國家市場政策和競爭者的情況的監控。把握好市場變化的法則，預測市場變化所帶來的影響，對市場供求平衡的準確分析。
1資訊傳遞，有效的溝通。建立資訊系統，對市場及時監控與資料獲取、采集、分析。管理層與員工之間有效溝通。
2建立風險評估工具。風險評估技術需要利用眾多資料來比對，要重視蒐集關于風險的歷史資料，遇到風險時及時記錄，使其形成歷史資料，作為以后的風險評估工具。
3有效的監控。風險管理是隨著時間而變化的，原來有效的風險應對可能對現在不起作用，控制活動也失去作用，需要對市場政策環境等進行及時監控和資料分析。
3.3產品的風險管理
產品風險是指產品在市場上處于不適銷對路時的狀態。產品風險包括產品自身風險、產品質量風險、產品入市時機選擇風險和產品市場定位風險、產品品牌風險等。產品自身風險又包括：建筑、結構、裝修、材料、小區規劃、綠化、配套、位置、文化差異等等。
4市場營銷風險管理的控制
在房地產營銷過程中，不論哪種風險都必須有針對性的進行規避和管理，因此房地產企業應設立門的人員或機構進行企業風險管理活動，系統性、全域性性對風險進行定期的復核和評估：
1提高風險意識，將風險管理納入企業的經營管理之中。將風險管理納入日常的經營管理工作中去，尤其是對于那些不可控因素如體制、政策、市場等造成的風險，更要有清醒的認識和管理措施。
2建立合理的風險管理組織。為了使風險管理成為企業持續不斷的管理活動，有條件的企業應建立相應的風險管理機構，條件不成熟的企業也應設專人進行風險管理。同時，企業也要充分利用“外腦”即利用專業風險管理咨詢公司為房地產企業服務，做好企業的風險管理工作。
3建立高效的風險管理資訊系統。運用這一系統可以在合適的時間把合適的資訊傳送到需要此資訊的人員那里。這樣的資訊既包括風險管理理論與方法的管理支援資訊，還包括房地產行業和企業自身風險及風險管理政策的資訊，以及企業外部可以給企業風險管理提供支援的資訊，是一種全方位立體性的資訊網路。企業可以利用現代先進技術，特別是企業區域網路來建立風險資訊管理系統。
4建立科學的風險管理機制。事先對風險進行衡量，確實了解企業的風險度，并對可能發生的損失有足夠的估計，收集企業自己和行業的相關資料，進行分析比較，并密切注意社會、經濟、政治和自然環境的變化，發現潛在危險，力求避免或轉嫁風險。進而作出處理風險的正確決策。充分認識和掌握風險發生的特點和規律，摸清產生風險的各種因素，合理安排專案管控，制定系統制度，搞好風險專案的重點管理，提出有利于企業的最佳處理方案。通過各種防災防損措施盡力預防和消除可能發生的風險，或降低風險程度，以較少的耗費得到最好的安全效益。最后進行方案的成果評估。
5總結
總之，房地產企業如果要想實現企業的既定目標、要想實現企業利益的最大回報、要想使企業的資產發揮最大的效能同時將風險降至最低，就必須識別所有重大的風險，采取必要的風險管理措施，通過完善的風險控制系統，確保企業的可持續性發展。
房地產論文12
【摘要】
隨著電子信息技術日新月異以及互聯網的出現與迅速普及，運用現代互聯網技術進行市場營銷已成為房地產營銷的重要方式。探討房地產網絡營銷特點及優劣勢，分析房地產網絡營銷的幾種促銷手段，整和傳統營銷和網絡營銷，對房地產網絡營銷模式研究意義重大。
【關鍵詞】
房地產網絡營銷優劣勢手段
房地產網絡營銷是利用計算機網絡技術，現代通訊技術以及數字交互式媒介平臺進行房地產網絡營銷活動。概括地說，房地產網絡營銷主要有四個特點。
(1)雙向的交流與選擇。房地產網絡營銷與傳統營銷相比，最大的特點在于其本質上是一種互動營銷，其信息流向是雙向而并非單向的。即樓盤的開發商利用互聯網，通過對采購平臺、廣告平臺、銷售平臺、信息平臺、交流平臺以及管理平臺的架設，分別與供應商、目標消費群、業主等群體發生相互的信息交流。互聯網幾乎無限的信息容量可以容納不同開發商針對不同消費者的差異化房地產信息，能夠較好地適應房地產消費者的選擇性。就單個開發商而言，其推出的房地產商品在網絡上可以即時獲得消費者的反饋，并針對消費者的口味加以改進。
(2)實現了三維空間的溝通。借助于現代化的網絡信息平臺，克服了時空對房地產營銷相關各方制約性，拉近了營銷各方的距離，使超越時空的房地產營銷成為可能。
(3)增強了市場信息的雙向透明度。利用房地產企業網站和專業網站，開發商將企業信息、產品信息、附加服務信息、價格信息、中介信息發布在網上，為房地產消費者及時獲得相關信息提供了保障，同時房地產消費者也可以把自己的支付能力、產品偏好、購買價格定位等信息掛在網上與開發商進行交流，便于開發商掌握真實的消費者需求。
(4)以數據庫作為營銷工具。開發商把自己與潛在顧客發生的每一次聯系所獲得的信息包括潛在購買數量、價格、區位、時間、特定需求及家庭成員等記錄在案，建立顧客數據庫，根據數據庫進行市場調查與預測，選擇合適的營銷策略。
一、房地產網絡營銷優勢分析
基于網絡的自身特點以及與房地產業相互結合，同傳統的房地產營銷相比，房地產網絡營銷具有明顯的優勢。
1、真正做到以消費者為中心。就傳統營銷方式而言，真正做到以消費者為中心還有很大難度。而房地產網絡營銷始終以消費者為營銷的出發點與歸宿點，重點強調互動式信息交流，消費者可以通過網絡主動查詢感興趣的房地產的價格、地理位置、品牌、咨詢有關信息。通過BBS提問并及時得到解答，房地產企業與消費者保持密集的雙向溝通和交流，大大提高了營銷過程中消費者的地位，給予消費者前所未有的參與和選擇自由，極大地強化了消費者的核心地位。
2、減少了市場信息的不對稱，擴大了消費者的選擇空間。房地產是一種復雜商品，消費者購買時需要了解諸如價格、質量、結構、設計、合同、產權等大量信息，由于互聯網具有傳播范圍廣、速度快、無時空限制、無版面約束、雙向交流、反饋迅速的特點，對上述信息能夠做到全面快速準確的傳遞，減少了信息在供求雙方之間的不對稱。同時利用互聯網絡，消費者足不出戶，就可了解所需商品有關位置、戶型、結構、布局、環境、物業管理等微觀信息，還可以進一步查詢建設設計、城市規劃、能源利用、景觀布局等中觀信息，使房地產產品差異化特征更加直觀，更有利于不同偏好的消費者選擇。
3、目標消費群集中，可以實現高效營銷。報紙、廣播、電視等傳統媒體的受眾雖多，但人群分布過于廣泛，年齡、收入等差距較大，導致房地產營銷的實際命中率很低。而房地產網絡營銷主要針對上網人群，據統計，截至20xx年底，中國的互聯網用戶人數為1．2億人，在全球僅次于美國。他們的主力年齡是25-35歲。而在未來幾年內，這一人群也將是房地產的主力消費群。與傳統營銷相比，房地產網絡營銷有更為確定的目標消費群。
4、降低成本，提高效率，效果易于測量。目前地產廣告主要依靠報紙，網絡廣告與其相比，成本只有報紙廣告的約二十分之一，而且，隨著房地產項目的'不斷開發，報紙上房地產廣告正日漸增多，報紙廣告表現形式單一，人們對每個廣告的關注程度日益下降。網絡媒體則通過運用三維展示、電子地圖、語音解說等多媒體技術向購房者展示項目的所有信息，信息量大而翔實，不受時空限制，讓購房者的選購有更大的自主性。房地產網絡營銷采用網上采購、網上設計、網上銷售方式，有效地降低了包括采購費、場地租賃費、媒體廣告費、推銷人工費等在內的營銷成本，由于網絡信息傳播與制作的快捷性特點，從材料的提交到發布，只需要很短的時間就能把信息發布出去，提高了營銷效率。傳統營銷效果很難測量，而在網絡營銷當中，只要在相關程序中插入流量統計和探測流量來源的代碼，多少人看過此廣告、多少人點擊詳細查看等數據都易于測出。
二、房地產網絡營銷劣勢分析
1、虛擬和現實存在矛盾，消費者對網絡營銷缺乏足夠信任。房地產是一件價值巨大的產品，每個購買者都是相當謹慎的。網絡雖然可以全方位展示房地產的外形及結構，向消費者提供購買依據，但它無法向消費者提供親身體驗。房地產作為一種高價值、差異性極大的特殊商品，現場感受對消費者來說是非常重要的，況且我國的消費者與房地產商的互信度一直較差，所以目前消費者是無法充分信任網上信息，網上交易更是困難。
2、硬件設施的制約，網絡內容簡單。我國網絡營銷尚處于初步發展階段，基礎設施、技術軟件、網絡安全保護措施和高水平的網絡營銷人員等方面均存在問題，網絡立法、結算系統及互聯網普及等也制約了網絡營銷現階段在我國的發展。現在房地產網站不少，但大多數房地產企業實力較弱，服務內容單調，在數量和質量上都沒有超過傳統媒體，僅是將網站當成傳統平面媒體運用，缺乏與來訪者的互動交流，忽略了網絡媒體的特性和優勢，使項目失去了與潛在客戶溝通的機會。這樣的信息量是遠遠不足以促動網站訪問者做出購買決策的，至少應做到提供三維動態的樣板房、小區的位置及環境，除了房地產本身的信息外，為訪問者提供一些有關國家政策、法律咨詢、購房程序、技巧等知識也是很有必要的。
3、房地產企業對網絡營銷的認識和投入不足。有些房地產企業開展網上營銷的目的不明確，缺少計劃性。實際上，房地產項目在開展網上營銷活動時，應明確企業建立網站的目標，做出完整計劃，包括目的、市場調研、所需的資源、資金分配、預期效果等。由于網絡營銷是建立在日新月異的網絡技術之上的，網絡技術發展要求企業經常更新和維護的網站，這會使企業在網絡上的投資逐步增加。只有不斷更新，才能使企業網站保持較高水準，否則網站缺乏吸引力。目前不少企業滿足于建立一個網站，不愿意追加投資，當然不能取得良好的營銷效果。
三、房地產網絡營銷的主要手段
1、房地產企業網站。房地產網站主頁一般應包括企業介紹、企業組織結構、企業新聞、主要產品與品牌、營銷與服務、
企業管理與文化、財務與經營狀況披露，行業動態與政策法規、房地產知識在線、BBS在線、站內搜索、我們的聯系方式等內容。房地產企業網站建設的著重點在于提升企業的品牌形象。設計獨特、內容詳實、實時更新的網站更能吸引消費者的目光，更容易在消費者群體中樹立品牌形象。
2、網絡廣告。房地產網絡廣告主要包括固定廣告、彈出窗口廣告、浮動廣告、Flash廣告等四種類型。網絡廣告具有受時空限制少，信息容量大、即時更新、自由查詢等特點，同時它還具有很強的交互性與感官刺激性，并且其受眾可通過點擊次數準確統計，正好匹配房地產廣告信息量大、時效性強、廣告受眾經濟層次高的特征。目前，房地產網絡廣告正以其制作成本低、超越時空限制、可隨時更新、動態跟蹤統計效果等優勢而日漸成為房地產廣告的中堅。
3、電子郵件(E－mail)。電子郵件的主件與附件可作為房地產商品宣傳的載體。由于互聯網上電子郵件的普遍使用，使得電子郵件已經超越了原有的網上通信交流工具的范疇，成為網絡營銷的重要促銷手段。電子郵件營銷的優勢主要體現在四個方面。(1)電子郵件適于最新的交互式個性營銷典型模式，即一對一營銷。(2)電子郵件營銷成本較電話、傳真、郵寄等促銷方式要低得多，營銷成本降低意味著競爭力的提高。(3)電子郵件營銷具有直觀、簡潔的特點，容易為受眾接受(4)通過電子郵件，企業與客戶可以建立信任與友誼，使它們之間的關系由買賣關系變為朋友關系，符合關系營銷法則。電子郵件營銷日益成為房地產網絡營銷的主要手段。
4、網上中介。房地產中介是最早應用電子商務的行業之一，而房地產中介行業電子商務化的最終表現形式是目前流行歐美國家的MLS(MultipleListingService)。欲購買房地產的消費者只需在中介商所設電腦終端上輸入目標房地產的特征參數，就可查閱所有符合條件的房地產類型，并且還可以通過網上電子地圖查看目標房地產的準確位置，通過網上播放的實地互動畫面“考察”目標房地產的外觀、環境、內部構造及結構細節；若房源不夠充足，還可委托中介商把其要求上傳至房地產專業網站，在更龐大的數據庫中查找。MLS使房地產中介商的服務更加專業化，更能有效地滿足消費者需求選擇性。
四、整合互補、網絡營銷的成功之道
房地產網絡營銷是一種新的營銷模式，它并沒有完全取代傳統營銷，傳統營銷與網絡營銷實質上是房地產整體營銷策略的兩個有機組成部分，整合網絡營銷與傳統營銷，進行優勢互補，是網絡營銷的成功之道。
首先，通過傳統營銷方式和網絡的結合，促進房地產企業網站的推廣和品牌的建立。網站作為消費者與企業最終產品之間的中介者，首先必須把自己推銷出去，引導消費者進入網站，這樣才能使他們接觸最終產品信息，推銷房地產網站通常有兩大類方法：一類方法就是通過傳統的廣告、宣傳，以及企業形象系統、企業標志等方式去宣傳網站；另外一類方法就是通過網絡技術的方式，通過鏈接、網絡廣告等等一些方式，去宣傳企業的網站。在宣傳網站的同時，還必須把網站同企業的品牌形象緊密結合在一起，只有這樣，消費者才會垂青于載有該品牌信息的網絡。
其次利用網絡提供信息。網絡營銷的對象實質上是大量信息，包括房地產企業產品的價格、位置、銷售情況及有關房地產的知識與新聞。網絡雖然不能代替現場看房，但能為消費者提供豐富的信息，對房地產營銷從理論到實踐意義都很大。
房地產論文13
房地產經濟學主要就是對房地產的資源配置和經濟運行規律進行研究。學生通過對房地產經濟學的學習，可以發現房地業與國民經濟之間產生的相互影響，對房地產經濟學產生一個全面認識，但從目前情況我國在房地產經濟教學中還存在一定問題，因此需要加強對房地產經濟教學的研究。
1.房地產市場中的供求關系
經濟的快速發展使房地產市場也發生了較大變化，課本中的內容很難滿足學生在知識上的需求。利用教材，對房地產市場中的供求關系的發展進行論述，能夠使房地產中的理論與實際的經濟活動的聯系變得更加緊密。
在市場活動中供求關系是一個主要的推動因素，對會場的發展有著重要影響，尤其是在房地產企業中，供求關系的作用更加顯著。房地產經濟教學中教材中需要對供求關系進行詳細分析，重點要對房地產供求關系平衡的實現進行分析。房地產市場中涉及到人們生活中的必須品住宅，它很難在市場經營過程中自動形成供求平衡關系。社會的關系發展，使人們在住宅的需求上呈現出層次性滿足，因此在教材中應當對住宅需求的進行解釋，從心里因素和社會因素對人們對住宅需求進行分析，從而進一步加深對問題的探討，滿足學生對知識的需求。
從社會心里動機進行分析，認為人的行為是由內心所驅動的，動機的產生是由人的需求獲取到的滿足程度而引起的。因此，對住宅需求產生影響的因素時，可以依據人們對住宅需求的迫切程度進行排列，住宅的底層需求就是人們棲息的一個場所，遮擋風雨，其次是滿足人們在安全上的需求。在滿足人們在生理層次上的需求后，住宅則需要具有保障和安全功能，現代社會中，人們的心理需求對住宅的選擇影響越來越大。社會地位需求也影響著人們對住宅，在此情況下，住宅的主要功能是提供正常社交活動的場所，屬于集體創造的`優越條件。現代許多住宅小區都建設了一些服務設施，這也是為了適應這一需求而建立的。尊重需求，人們在生活中總是希望自身的自尊性能夠得到滿足，希望個人的成就和才能等方面能夠得到他人認可，這種存在于內心，并且需要外在標志和行為表現，而一套功能完善的設備則可以實現這一需求。
2.房地產經濟學教學中對實驗教學的應用
2.1 實驗教學實施的基本條件
在房地產經濟小學中對實驗教學進行應用，對教學人員、實驗室、費用等方面都有著一定要求。（1）在教學人員上的要求，實驗教學的開展需要的人員有實驗室中的工作人員和教師。對于實驗教學的開展，教師必須要對房地產經濟教學的內容熟悉，熟練的掌握實驗步驟依據操作方法；實驗室中的工作人員，不僅需要熟練掌握實驗過程中應用軟件的使用方法，而且要具有一定的經濟學知識，協助授課老師完成教學工作。（2）實驗室要求，一般情況下實驗室教學需要在專用的實驗室中開展。實驗室教學通常分為計算機模式和手工模式兩種，但在實際應用過程中，為了降低其它因素對實驗室教學的影響，提高實驗的便捷性，在房地產經濟教學中最好還是選擇計算機實驗模式。從我國的實際情況來看，我國并未建立專門的房地產經濟實驗室，因此實驗教學的開展可以在管理學或金融學實驗室中開展。（3）實驗教學的開展需要一定的實驗教學費用作為支持，刨除實驗室中在硬件購置上需要的費用外，對部分實驗也在激勵等方面提供一定的支持。
2.2 實驗教學的具體實施步驟
房地產經濟教學的實驗教學步驟參照了經濟實驗教學的步驟，具體分為以下幾步：（1）確定實驗問題，在開展實驗教學前，需要對教學的內容進行總結和梳理，從中提煉出關鍵問題。（2）準備和設計，在實驗準備上要做好軟件編程以及硬件調試工作；在設計實驗方面，要以對實驗的檢驗為目的，對實驗中的交易機制、變量進行合理設定。（3）做好理論講解，在開展實驗前，需要詳細講解實驗中涉及到的相關知識，并依據理論向學生提出問題，從而使學生能夠在實驗開展過程中對問題進行思考。（4）實驗結果的顯示，實驗結束后，需要將實驗結果從實驗軟件中導出，并完成相關圖表的制作，從而使實驗結果能夠直觀的展示在學生的眼前，授課教師對實驗結果進行講解。（5）實驗討論，展示實驗結果后，教師需要對最初提出的理論問題進行回顧，使學生對問題進行討論，在討論過程中要對問題進行控制和引導，從而提高討論效率。
3.結束語
房地產經濟對我國的經濟發展有著重要影響，而目前房地產經濟教學中存在許多問題，本文在對房地產市場中的供求關系分析的基礎上，對實驗教學的應用進行了分析，希望對促進我國房地產經濟教學的發展能夠有所幫助，從而進一步促進我國房地產經濟發展。
房地產論文14
盡管在監督房地產企業履行社會責任方面，重慶市采取多管齊下、全面推動的方法取得了一定的成績，但我們必須看到就整體地產行業而言，多數地產企業在履行社會責任方面有以下幾方面的問題。
（一）、眾多企業社會責任意識不強
根據重慶市房地產開發行業信用體系建設網（重慶市城市建設綜合開發管理辦公室主辦）提供的信息，截至20xx年底全市登記在冊的房地產企業共有3132家，其中僅有43.19%的企業取得相關開發資質，超過半數企業僅根據工商、稅務機關的要求對公司進行了注冊備案而沒有意愿與意識去申請相關資質。眾多企業選擇性的回避了承擔社會責任的義務，而將更多的資金、資源投入到土地、融資等運營板塊中。其中，取得重慶市房地產50強名譽的開發公司在社會責任意識與履行責任方面與僅取得相關開發資質的企業有著明顯的差距。例如以龍湖地產集團、金科集團、協信集團為代表的地產公司積極參與慈善捐款、社會公益活動以及社區活動，通過參與社會活動提升企業形象并在無形間拉大了與一般地產開發商在企業社會責任意識方面的差距。這體現了企業對社會責任理解的'差別，部分地產開發企業在履行社會責任意識方面還有較大提升空間。
（二）、企業社會責任執行不到位
同樣，根據重慶市房地產開發行業信用體系建設網統計的數據，在有統計的15項企業不良記錄中超過半數事件是由于企業拖延辦理工程結算或拖欠工程款而導致施工單位拖欠農民工工資。其次是未達到合同約定交房條件的及相關規定，強制交房的或延期交房，引起集訪事件；或未按規定辦理質量、安全監督手續及施工許可手續，或超過許可范圍擅自開工建設的；或企業對購房者投訴的問題推卸責任、拒不整改或整改不力的。由此可見企業即便加強了社會責任意識但在實際執行中如何加強監管如何督促企業執行各項社會責任依然是一件艱巨的任務。依靠政府監管、媒體監督固然能起到一定的促進作用，但真正能讓企業認真執行相關社會責任還需要靠企業自身。
（三）、企業社會責任信息發布有待加強
目前，重慶市房地產企業的社會責任信息主要來源于重慶市房地產開發信用體系建設網、重慶市房地產開發協會以及相關媒體的信息發布。各渠道均建立了企業社會責任評價系統并對相關企業進行評估與信息發布，但各評價體系的標準不一、評價內容不同，導致信息發布后公眾對信息的可信度和真實度發出質疑。政府類信息平臺的專業化程度高、信息反饋快、統計數據全面等優勢使其成為監督企業社會責任的重要手段，但常常因為政策因素或經濟因素而不能平等對待所有地產開發企業。社會媒體信息平臺的輻射面廣、社會公眾認知度高使其成為監督企業執行社會責任的重要輔助手段，但該平臺專業程度不足、數據不完善使其發布的信息應用程度有限。由此，我們可以看出加快建立獨立于政府、社會媒體以外的第三方專業研究機構對房地產企業社會責任進行監督是完善企業社會責任信息發布的有力補充手段。
房地產論文15
一、房地產建筑施工準備階段的主要管理工作
1、落實“三通一平”工作
一直以來，房地產建筑工程項目都必須確保做到“三通一平”。其中，“三通”是指保證現場施工道路、施工用的用水網絡以及用電網絡的狀況良好；而“一平”，則是指施工現場的場地保持平整。在“三通一平”問題上，雙方應該在招標前的施工合同上明確標出，以確保施工隊在實際的施工中能夠更有效地避免因為施工質量以及施工進度等問題引發的工程糾紛。要想保持施工期間的場地平整，在測量場地地形和地貌時就必須確保其準確性，這才能成為項目施工設計合理以及施工過程安全的重要保障。另外，特別要注意一些落差較大的場地部分。在項目設計時必須將建筑主體工程和外網工程進行綜合考慮，并準確地確定好設計標高。
2、做好工程項目總平面布置
建筑工程項目的總平面布置工作是否做得科學又合理，往往在一定程度上對于在施工過程中能否保持安全文明施工有很大影響。建筑項目的總平面布置需要考慮的施工因素有很多，包括是否滿足國家規定的施工消防要求、是否存在影響項目整體的建設推進的因素等。其中，要對建筑的主體工程與外網工程在施工過程中是否會產生相互影響作用而進行重點考慮。
3、工程項目規劃要做到詳細、科學
在進行建筑項目的規劃前，只有與消防、通訊公司、氣象、供電、供水以及供暖等有關企業和政府部門進行充分溝通，搜集好與工程相關的資料，才能得到系統性、全面性的工程規劃設計。在統籌時，要重點思考如何完成“七通一平”問題，以實現現代住宅所要求的適用性、安全性、耐久性、環保性以及經濟性等性能。另外，還要做好建筑物的'交通流量分析以及日照分析。盡可能保證建筑物周圍實現人車分流，以及接受陽光照射時間保持在2h以上。
4、工程預算與招標工作
工程招標的首要工作就是先要對工程的質量要求和總量進行確定，在工程合同上清晰明確地列出所有需要的原材料規格、型號、質量要求以及工程量清單等，并要能夠全面完成工程預算工作。而在招標設計單位對工程預算進行確定時，要將所有與工程預算相關的工程量清單計算在其中。根據工程的承包模式，在完成施工合同的簽訂后，還需要進行施工合同備案。
二、工程施工階段的管理要點
1、安全控制
對于一切工程項目施工而言，安全都應該放在第一位。要有效提高工程施工的安全性，項目的安全工作則需要設置一個專門人員全權負責。施工安全工作要對施工現場的安全設備包括安全帽、安全帶、安全棚以及安全網等是否齊全而且質量是否過關等都進行仔細調查。為了安全工作能夠順利開展，一定要確保項目資金特別是用于安全文明方面的資金要及時到位。
2、進度控制
建筑項目的施工進度控制對工程能否按時高質完成有著決定性的作用，除了根據工程項目本身的內容，還需要結合施工現場所在地區的環境和氣候變化特點進行考慮。在進度編排中，應該以確保工程施工科學高效為原則，并且要符合客觀工程實際，要根據工程進度要求設計好施工組織步驟和原材料供應時間等。除此之外，要想將進度控制落實好，還需要施工單位、建設單位、以及監理單位三方面通力合作。要對進度控制采取有效的執行措施，確保在限期內完成一段期間的工程進度。
3、質量控制
對一個建筑物來說，它的質量無疑是人們最關心的。影響施工質量的主要因素可以分為五個，分別是人、器械、材料、施工方法以及環境。質量控制工作的關鍵就是需要工程的施工人員、決策者與管理者都具有比較高的施工素質和崗位責任心，而且需要在施工前對工程的概況進行詳細的了解。他們能否做到這一點，是決定工程質量能否得到保障的最大關鍵。而施工材料、施工器械以及施工技術等因素則應該在施工隊伍進場之前就必須明確。在工程施工過程中，勤于進行質量檢查也是質量控制的關鍵工作。
4、成本控制
一般來說，工程成本由直接費用、間接費用以及稅金所組成。如果該建筑工程的合同類型采取的是固定總價合同的話，就要首先在合同中清晰列出工程中各項目內容及其造價。業主的要求和建筑單位的條件都要明確，合同總價最好做到確定后固定不變。如果工程造價需要進行變更，則應該完全按照審批流程進行，確保在重新施工前已通過審批。
三、工程施工階段的控制要點
1、基礎施工的控制要點
基礎施工測量工作的關鍵是要做到標高準確與放線精確，并且需要經過相關檢測部門審核通過。在高寒地區工程中，通常要求基礎深度要過永凍層。掩埋基礎時要填充沙子，防止凍害。基礎底層要夯實到位，并經勘查、設計部門驗收通過。另外，基礎防水是影響基礎施工質量的重要因素之一。因此，需要選擇最為合適的防水材料，做好完善、有效的防水工程。
2、主體工程施工的控制要點
主體工程施工的要點控制主要是做好對工程中混凝土預制件結構的性能檢測以及對混凝土、砂漿等原材料的現場強度檢測等。而在剪力墻或者構造柱的施工中，要確保振搗及時到位，且根部清理干凈。在樓板澆筑時，要支好模、綁好筋，保證頂板平整并避免漏筋。最好是在外網管線與樓房主體接通后再做散水，這樣更能保證散水質量。屋面滲水或者屋頂漏水一直以來都是建筑工程的大忌，為了保證用戶的居住質量，屋面和屋頂的防水問題必須作為主要控制要點，并采取行之有效的防水工程。
3、外網工程施工的控制要點
外網工程最好在主體工程實施前完成，避免交叉作業和影響工程整體竣工。也就是說，樓房主在體施工前，要確保通水、通暖、通電以及通訊和有線電視的主管道都已經鋪設到位并可以投入使用。另外，在樓房主體施工過程中也要做好外網工程的成品保護工作。
四、工程驗收階段的主要管理工作
1、竣工驗收
建設單位向建設主管部門呈遞竣工驗收申請，經建設主管部門同意，確定竣工驗收時間。在工程竣工驗收工作中，一般來說是由建設單位來主持，再由施工企業、設計單位以及監理公司中的驗收人員共同進行驗收。在驗收通過后，參驗各部門及單位簽署竣工驗收報告。同時，房地產開發企業要及時到建設主管部門進行工程竣工驗收備案。
2、工程移交物業及回訪
在通過工程竣工驗收后，施工企業就可以將建筑移交給業主。在向物業公司移交的過程中，應列好移交清單并簽訂物業委托合同。隨著廣大業主的入住，工程進入回訪期，房地產開發企業有義務對建筑的質量進行保證。因此，應該及時進行工程回訪工作。
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