房地產論文
在日常學習和工作中，大家對論文都再熟悉不過了吧，通過論文寫作可以培養我們的科學研究能力。你知道論文怎樣寫才規范嗎？以下是小編幫大家整理的房地產論文，歡迎閱讀與收藏。
房地產論文1
1、工商管理的職能和必要性
工商管理，指國家工商管理部門根據經濟學及管理學理論，運用現代化的管理手段，對企業和市場經濟發展進行的監管活動。政府工商管理主要職能是糾市場壟斷、惡性競爭行為，遏制經濟活動中的各種不正之風，營造一個公平、公正的市場環境。工商管理更多是對市場經濟的規范和約束，工商管理部門的職能主要是：依法監督管理市場，規范企業的競爭行為；監督管理協調作用，積極做好市場服務；依據有效監管，對企業給予正確引導。
工商管理的必要性主要體現在以下三點：首先，市場經濟具有自發性、滯后性和盲目性等缺點，要想使市場經濟正常發展，必須運用市場營銷學、管理學、運籌學、經濟學知識去解決相關問題，以促進市場經濟健康發展。其次，隨著經濟全球化水平不斷提高，中外經濟貿易往來日益頻繁，外部資金流入、外企入駐給我國經濟發展帶來了巨大的沖擊，如果不依靠完善的制度對市場經濟進行調節，我國經濟秩序很快就會失控。因此，政府必須以工商管理為手段對市場主體進行規范和指導，以確保他們所從事的經濟活動符合市場發展規律。再次，在市場經濟發展過程中，各行各業所處的市場環境、面臨的問題都會有所變化，企業整改和重組也在所難免，許多企業還會在這一過程中迷失自己，誤入歧途。工商管理的重要作用就是為企業發展解決麻煩，提供服務，指明方向。
2、工商管理與經濟發展的相聯性
2.1經濟發展能有效促進工商管理工作
從某種程度上來說經濟發展對工商管理工作有很大的促進作用，市場經濟發展越來越快所以帶動了工商管理的出現，在市場經濟條件下，要求必須要有工商管理部門的監督和控制，為了進一步提高經濟發展的程度，也應該要采取一定的措施提高工商管理的效率和質量，只有這樣才能夠最大程度上發揮工商管理工作的促進作用，帶動經濟的發展。
2.2工商管理是經濟發展的推動力
工商管理與經濟發展相互影響、相互促進，完善的工商管理制度對經濟的調節和發展有著積極的促進作用。隨著生產關系的不斷優化，利益主體間的矛盾越來越突出，僅靠市場機制自身對經濟進行調節，根本無法促使市場經濟健康發展。工商管理對市場活動開展引導、監督和管理，能夠彌補市場自身的不足，創造良好的市場經濟環境，保障市場經濟主體公平交易，進而推動市場經濟的可持續發展。
3、工商管理對房地產經濟發展的促進作用分析
3.1促進房地產市場更加規范合理
現在我國的房地產企業在發展的時候出現了一些不合理的現象，這就需要工商管理來進行監督，通過工商管理來限制其行為。加強工商管理對房地產行業的監督力度，就可以在很大程度上減少那些不合理現象的發生。舉例來說，規劃房地產的一個重要環節是拿地，這也是最激烈的一個環節。在有些房地產企業上，會出現一些損害市場經濟現象的事情發生，存在一些不正當的發展行為，這就給整體的房地產帶來不好的影響，打亂了健康的發展，所以要加強工商管理對于房地產企業的監管，根據相關的法律來進行監督，改善那些不正當的現象。
3.2維持房地產經濟發展秩序
發展房地產行業的時候，會有一些不合理現象發生，這對我國市場經濟的發展會帶來不利的影響，破壞我國的經濟。最終損害消費者的利益，然后自身經濟下滑，前景不景氣等問題。所以要加強工商管理對房地產行業的監管力度、工商管理作為我國的宏觀調控手段，要切實履行自身責任，保證國家的一些政策可以在企業自身上實現，保障我國經濟的發展，這樣對于恢復那些房地產不正當現象造成的損害也有幫助。
3.3有效的風險防控
對于房地產經濟來說，還要加強一些風險的監控，這是所有企業中需要關注的重點問題，但是要怎么來實行，還需要在繼續研究。發展房地產行業，就需要面對很多的風險防控因素，很多的因素都會對其造成影響。這個風險防控也是工商管理應該做到的，是它本身的職責。這需要從工商管理的管理層來說，防患于未然，保障房地產的發展，并且可以提出一些解決的方法。
3.4保證消費者利益
工商管理的作用還有維護消費者的權益，不僅僅只是維護市場的經濟發展。舉例來說，房地產的發展就經常發生一些不維護消費者權益的事件，這就需要工商管理來進行監督管理，保障消費者的權益，在房地產中發生最多的問題就是房屋的質量不達標，這就會損害消費者的.利益，消費者作為市場經濟發展的弱勢群體，很容易受到經濟發展中的損害波及，所以要通過工商管理來維護消費者的利益。
3.5工商管理工作要注重信息的發布和及時更新
企業想要在龐大的市場經濟中占據一席之地，就必須時刻關注整個市場經濟的發展動向以及相關的政策消息，通過對最新的政策以及消息進行收集并將信息進行整合，從而綜合分析出企業的發展方向。可是在實際情況中，企業對政策信息等的收集并不及時，這就給企業的發展帶來了不小的損失。針對這種現狀，工商管理部門應當對信息的發布和更新等重視起來，要保證信息的發布及時，還要確保其更新速度，以便于企業盡快為自己的發展找到方向，適應經濟社會的步伐。
總之，在經濟全球化發展背景下，我國經濟市場與世界經濟市場的接觸也更加頻繁。這給我國經濟發展帶來了機遇，也帶來了挑戰。政府只有在完善經濟法律法規的基礎上，嚴格落實宏觀調控政策，同時不斷加強工商管理力度，對企業生產、運營和交易過程進行全方位監管，才能促使我國經濟健康發展。
參考文獻：
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[2]林海龍.淺談工商管理對經濟發展的促進作用[J].發展，20xx，（06）：63-64.
房地產論文2
我國房地產事業發展程度較快，因房價不斷上漲，其利潤空間大使得房地產商都大力開發房地產事業。房地產經濟管理問題也就暴漏的越來越多，如何改進現狀成立不得不面對的問題。
一、經濟管理的概念和影響
經濟管理的概念從宏觀上市之經濟管理者對企業或組織的輅個經濟活動的全過程進行控制和管理的。從微觀概念上分析時期也經濟管理者對其企業〔或組織進行有針對性的計劃戰略實施和對企業涉及的丁作進行控制和指導并實行有效的監督，其最終的目的是實現企業制定的戰略S標。因此，經濟管理對各行各業(都N樣適用，都是為了對實際丁作過程進行有力的針對性控制和協調，進行實現幣個過程的優化。
經濟管理是為提供有力的生產力保障，使得企業或組織發揮出R大的潛力并創造出更髙的企業或組織內在價值的全過程。因而經濟管理活動時?個科學系統完備的過程，是對涉及到的人員的-種良性協調和積極性的充分調動。同時，經濟管理過程也可以對企業或組織經濟活動進行有效的監督，進而對經濟活動中暴漏的問題進行有效的解決和規避，使得企業或組織發生的經濟利潤損失降低到最小額度，同時使得企業或組織資源獲得最大程度的合理使用。使得企業或組織獲得牛.產力的提髙，其幣個管理過程獲得有效的優化，增加其直接效益。經濟管理可以有效的協調相關涉及的各部門之間的工作關系，進而上各部門個體和幣體間相互促進和相互影響，為企業或組織最大的經濟效益的發揮創造必要的前提保障。
二、房地產經濟管理暴漏的問題
1.房地產商經濟管理的認知不足。房地產事業的髙速發展使得房地產行業開始意識到提髙經濟管理水T對企業可持續發展的有效作用。為丫提髙自身房地產事業的發展程度，很多房地產開放商開始有針對性的甫視和改進企業的經濟管理丁作，但對經濟管理丁.作中暴漏的問題并沒有有效的進行解決。突出的-定是對經濟管理丁.作對房地產事業的影響作用認識、存在不到位的地方。使得企業只能片面的對企業財務管理部門進行針對性的協調進而實現經濟管理的T.作過程。企業管理者并沒有有效的意識到經濟管理丁作，關系到企業各部門之間典同利益的-種行為過程。使得各部門之間相互影響和相互作用以提髙企業經濟管理水甲的能力被實質的降低。不能使得各部門在經濟管理活動中有效的參與進來實現其自身的功能價值。進而降低各部門的丁作效率，使得企業房地產事業出現管理意識不止確的問題。這就要企業從經濟管理的認知方式開始人手進行調整和改進，使得企業樹立出正確和合理的經濟管理意識。
2.房地產管理機制并不健全企業為更合理的適戍市場經濟的發展，需要國家對相丨、V:的房地產政策的扶持，運用有效的法律和法規來保證房地產事業可持續性健談發展。但國家在房地產相關的政策和法規中的實踐效果存在差異，使得房地產的經濟管理暴漏問題沒有形成有效的改進辦法。在相關的政策出臺后，存在對房地產現狀的認知偏差，政策只是簡單的表面起到效果，對實質問題沒有有效的解決。并不能真正意義上的對房地產經濟管理丁作進行有效的指導，使得房地產細節問題沒辦法根據政策的調控產牛根本性的轉變。并且，房地產事業是地方財政的主要收入，地方政府對其管理方式的運用不正確使得國家對房地產事業的調控力度被降低，沒有辦法實現經濟管理的政策調控。進而在實踐中經濟管理丁作沒有根本性的改變，使得房地產企不能有效的對其經濟管理丁作進行針對性的協調和控制，這些都是關系到企業良性發展的-個甫要影響因素。
3.企業(戰略目標不完善。企業戰略目標的制定關系到整個房地產事業的發展走向問題，企業在對房地產目標進行有效的保障可以為企的發展提供有效的戰略支撐，也能為政府對相關的政策和法規對房地產的保障提供?種可參照的合理性。但大多數企業并沒有意識到企業發展S標對企業的根本性影響，只是對現實中的企業短期利益目標肴策。因而在企業(g標制定上存在偏差問題。不能使得房地產市場出現問題后有效的參與解決方法，進而在市場經濟發展中存在?種認識上的片面性和偏差性，使得市場經濟相關的法律和政策沒有有效的考慮，進而在房地產的管理上暴漏問題越來越多，使得企業(管理手段混亂，管理程度?復雜C
4.法律法規需要有效的制定和保障。國家的法律和法規是對房地產企業管理的有效保障，目前我國的房地產法櫛法規并不完善，存在多個需要解決和制定的地方。使得房地產的經濟管理活動在控制和管理方式上受到的影響特別R大。如何結合房地產發展的現狀，并按照市場經濟發展的規抒和維護社會可持續發展的目標而制定出有效的法律法規是需要提髙的。
三、提高房地產經濟管理的建議對策
1.控制經濟管理成本和完善管理計劃。目前房地產企業(需要在保障經濟效益獲得最大化的前提下，對T.程項目進行有效的監督和管理，在丁程項目上為企業的可持續運營提供有利的保障。在對項目開發上要考慮到丁程的實施成本，要在成本降到最低和最合理的前提下提髙自身的經濟效益最大化。需要在幣個施丁.前期和施丁的中期要對工程的各項成本進行有效的控制，避免資金的浪費和不有效的利用。在T程的后期要對丁.程成本進行有效的判定，進而為下次丁程項目提供有利的經驗保障。
2.施丁.前期需要有充足的.準備，房地產項目從投標開始，就要對自身企業實力有正確的認識，并根據企業自身的客觀發展情況進行有效的投標方案的制定。在具體的項目施T中能合理和有效的對出現的經濟管理問題進行規避和解決。實現企業丁作人員最大化合理協調工作和項目有效的施丁.。進而對項B中存在的風險狀況能進行針對性的規避，為施丁項目有-個透徹和明確的指引。避免在對項目涉及相關的價格等因素考慮的不到位，制定出科學和準確的項目價格，實現幣個項B的實施成本的最準確控制。
3.經濟管理制度的完幣建立和長期目標的關注。房地產企業要對市場中出現的問題進行有效的規避和調幣，提髙自身的適應能力和自身的綜合管理實力。這些都需要對管理制度的有效掌控，需要建立-個準確和完備的經濟管理制批，是的房地產事業能向著企業制定的方向有效的推動。對房地產企業肖身實力的增加具有審要的意義。在面對-些實際問題中要及時采取有效的解決途徑，使得企業的損失降低為企業適戍社會市場的發展提供必要的支撐。并提髙企業〔對政策的認知和把控能力，需要企業管理者制定長遠的目標來發展企業衲體經營T作c
4.提髙法律法規保障效果。保障社會法制程度的建立，促進糧個社會法制觀念的可持續發展方向。在房地產經濟管理過程中，對現有法律法規進行有效的完善。對項目開發過程中出現的違法行為進行追究，防止泡沫經濟效應的擴大。制定出有有的房地產市場實踐運行法律法規，對泛地產企業的經濟管理行為進行嚴格的控制，避免法律方面出現的漏洞和問題。對其經濟環境的優良運行時-個有效的促進支持，也能為企業行業的可持續性發展提供有力的推動。
四、結語
房k產事業關系到國民經濟的幣體發展，是關系到社會經濟發展的甫要構成。面對房地產經濟管理暴漏的問題，及時進行針對性的合理解決，改善和加強企業經濟管理方式是具有現實意義。
房地產論文3
房地產開發經營從土地獲取、三通一平、設計與前期準備、建筑安裝施工、銷售實現以及物業管 理等活動中，無一不對房地產開發商的計劃、控制、組織和協調能力提出很高的要求。從行業特點來看， 一方面，房地產業具有發展不平穩、易受經濟波動影響、開發周期長、資金投入量大、變現難度大、風 險高等特點；另一方面，房地產開發企業又明顯具有社會責任重(居住條件等)、環境影響程度高(市 容、市貌的反映等)、受政府政策影響程度高(土地 使用權受用、稅、費政策影響等)、與相關行業聯動 性強(房地產業的興衰關系眾多行業的興衰)等特點。而且，我國的房地產企業多數是以項目型為主，牽涉專業多、工程節點多、預決算體系效率低、工程周期長、工程過程變化多、價值創造難評估、庫存材料由于工程的原因計算難，造成成本評估困難，直接造成企業經營績效難以衡量和把控。經過近十年的發展，房地產行業已經度過了純粹的利潤追求 階段，房地產企業開始了由“資金密集型”向“人 才密集型”轉化的過程，長遠持續健康發展已經成 為了優秀房地產企業追求的目標。
因此，建立能夠反映房地產業與房地產企業特點，兼顧企業長期戰略發展的績效評價體系，非常有利于經營管理者規范其經營行為，有利于對企業活動進行事前、事中、事后，定期和不定期的績效評價，有利于企業了解自身的經營狀況和 調整確定發展戰略。進而，發現目前房地產企業 績效管理的現狀和存在的問題，并進行改進優化，無疑是有效提升房地產企業的管理經營效率的有效手段。
目前房地產行業的績效管理實施現狀
績效管理是一種過程，是組織用來衡量和評估員工某一時期的工作表現，與協助員工成長的一種手段和工具。考評作為績效管理的一個關鍵環節，核心目的是鑒定員工的真正才能和功績，使員工的 才能得以發揮，達到人事互相配合，提高工作效率。同時論功行賞，做到賞罰分明，使人心服而努力工 作。進而根據業績和能力態度兩個維度，對員工進 行分類開發管理。只有通過公正、全面、客觀的績 效考評方法，才可產生鼓勵員工的積極作用。良好的考評方法，在消極方面可以避免員工因待遇不公 平和賞罰不分明而產生不滿、怨憤和怠工；在積極 方面，可以發掘具有潛質的優秀人才，鼓勵他們對 工作積極進取，增加企業的凝聚力，無論對企業或 員工都是大有裨益的。
由于我國的具體國情，各個房地產公司所處的 區域和發展階段不同，經營管理狀況更是參差不齊， 對于績效管理的認識、重視和應用程度、應用效果 相互之間差異很大。相對發展比較成熟的公司，能 夠充分認識到績效管理的重要性，并積極引入實施 了績效管理手段，比如：萬科等公司目前采用了先 進的 BSC(平衡記分卡)的績效管理方法，金地采 用了計劃考核為核心的績效管理手段，更多的公司 吸收應用了目標管理的辦法。但是，眾多的國內其 他公司目前基本無考核方法，大多數企業較重視員 工的短期工作業績，忽略工作潛能、態度其他方面。 在引入績效管理手段的房地產公司里，績效結果的 應用大多在績效獎金方面能夠有所體現，而在更重 要的人力資源分類開發方面的應用普遍不足。
目前房地產行業績效管理中的普遍問題和難點
1. 績效管理和公司戰略的關聯度較低；
2. 績效管理基本上以公司業績為基礎而忽視考 慮公司的長遠持續發展；
3. 考核指標體系結構化不足，不同管理層次和專業職能的員工的分類指標缺乏，對工程技術類、行 政類、營銷類人員以及不同管理層次員工績效目標設計不夠到位；
4. 考核以工作計劃為主，忽視根據部門核心職能和職位核心職責提取考核指標；
5. 績效評估溝通反饋機制不盡完善；
6. 績效結果強調與薪酬利益掛鉤，在員工發展方面的應用不足，尤其是在追求績效改進、培訓設計 方面不甚重視；
除以上問題外，多數的企業績效管理流于形式，或者存在績效考核困難的問題。究其原因，考核難的 原因多數出自企業自身，諸如：
1. 由于房地產行業上規模的企業都是最近幾年才發展起來的，管理基礎比較薄弱；
2. 很多公司沒有預算體系或預算體系不健全，財務核算不準確，績效考核缺乏數據支持和依據，從 而造成績效考核結果的失真；
3. 很多公司沒有清晰的職務和職位體系，在績效指標設計時，核心職能職責的來源就不清楚，崗位 的指標的體系就可能存在缺失的現象，從而造成績效考核的'片面和失準；
4. 另外，很多公司沒有規范的薪酬體系，在績效考核結果應用時，缺乏統一的參照標準；
5.由于房地產的項目特性，使同一個人的不同時間任務不同，考核指標體系具有變化性和不確定性；
6. 國內可參照企業不多，由于我國的房地產企業發展年限比較短，成熟的標桿企業缺乏等等。
針對以上的狀況，目前房地產行業績效管理的建議如下
一、方法選擇：
房地產企業必須根據自身的發展階段和實際管理經營水平以及人員構成狀況，選擇適合自身階段 的績效管理方法，如果管理基礎還沒有建好，不要一步登天，直接向萬科等看齊采用 BSC。盡量從基礎 的人事信息(比如職位分析)，預算管理開始做起，采用目標管理法或者 KPI 等方法做考核。如果企業 基礎很好，預算體系比較完全，可以在多種方法中選擇適合企業的辦法，并且通過人力資源管理信息系 統固化考核。
二、具體的實施步驟
在構建房地產績效管理體系的過程中，建議參考以下步驟：
●建立完善職位體系；
●進行工作分析，完善部門職能和崗位職責；
●建立完善薪酬體系；
●建立完善預算管理體系；
●進行流程規劃和優化，確立公司權責體系和相關管理制度；
●公司戰略理清和戰略計劃分解；
●公司層級績效指標體系建設；
●部門層級績效指標體系分解建設；
●崗位績效指標體系分解建設；
●績效管理制度和操作方法建設完善；
●績效管理體系實施。
三、其他相關建議：
在房地產行業，雖然不同的公司的部門結構不 同，但規劃和工程部門是主要考核部門和難點。在企 業規模大，多項目運行，人員交叉的情況下，考核體 系和考核核算過程會非常復雜，建議有條件的公司 采用專業的人力資源管理信息系統，緩解和達到績 效管理對于數據尤其是財務數據的真實性和及時性 的問題。
房地產論文4
市場營銷就是以適合的價格，通過一系列的營銷渠道和各種促銷手段向消費者提供產品。在房地產業中，大量樓盤的建立是一個基礎，而發展的現意義就是順利將樓盤賣出，從中獲得最大的利潤。在市場經濟下，整個行業競爭激烈，發展的形式基本一致，所以發展和取勝的關鍵就在于房地產項目的市場營銷，通過各種手段來創造顧客，聯系顧客。那么在房地產項目的開發建設過程中我們該推進實行怎樣的市場營銷的策略呢?
一、打造特色的產品營銷主題
在房地產產品的營銷過程中，我們要根據產品自身的實際情況，挖掘其中的特色，打造一個獨特的營銷主題，來吸引廣大的消費群體。對于房地產產品，在營銷的過程中，我們所需要的是抓住產品所具有的特色，打造不同的營銷主題。首先我們要進行房地產品牌的營銷，出于廣大消費群體的消費心理，是品牌的就是好的，值得大家信賴，品牌在一個業界就是一種權威，例如，宜昌萬達廣場的營銷3大殺手锏首先就是品牌先行，通過各種報紙等媒體展示新產品的新形象。再者就是對房地產產品的一個特色營銷:人人都需要買房，但是每個消費者對于產品的需求不同，有人喜歡依山而住，有人喜歡傍水而居，所以呢，我們可以根據房地產產品最獨特的特點，最直接的優勢條件推出我們營銷的主題，來吸引一批“志同道合”的消費者。社會不斷發展，有的消費群體對于房地產產品更多關注的是其周邊的環境狀況，所以，我們可以對房地產產品進行綠色營銷，通過景觀環境的綠化來吸引廣泛的受眾群體，綠色環保已成為一大營銷主題。我們還可以用房地產項目的文化價值作為市場產品營銷的主題，房地產項目臨近文物古跡，增加其文化內涵，提高產品的知名度，例如濟南萬達廣場的營銷突圍策略，就是利用魏家莊官商大院的文化歷史進行營銷。營銷的手段有許多種，但關鍵是我們要抓住產品特色，吸引其受眾體。
二、進行合理靈活的營銷定價
首先，房地產產品應該根據產品的成本進行定價。在進行房產交易的過程中，價格是人們最關心的問題，在市場行情的影響下，一個合理的價格容易被廣大消費群體接受，有利于房地產商樹立一個良好的形象，建立一個良好的信譽，這是對于房地產發展來說至關重要的。其次是在銷售過程中靈活調整定價，面對激烈的市場競爭，我們需要采取一定的價格措施來面對市場上的種種競爭，根據我們自身發展的特點，在房產產品的銷售過程中低開逐步高走，或者高開逐漸低走等，通過價格的調整來實現產品的最大銷售和盈利。再者就是在定價過程中運用折扣的方式，通過一些讓利活動來博得廣大消費者的好感，吸引消費者;根據時間差進行定價，限定時間，優先購買者價格便宜，獲得更多的優惠條件，來達到銷售的目的;還可以采用組合定價，不同但有相互關聯的房地產產品可以組合在一起進行捆綁銷售，價格便宜，通過這種讓利優惠的方式，增加人們的購買欲望，達到銷售的目的。最后就是關于房地產產品的差價來進行銷售，分析不同的地理位置，方位朝向，周邊的景觀設計和交通狀況等分別定價，以此來誘導消費者購買，在房屋的.差價中獲得利潤。價格就是一個調控桿，在營銷的過程中，通過價格的多方位調整，積極應對各種挑戰，吸引廣大的消費者，實現房地產產品的銷售。
三、拓寬營銷的渠道
如果只是通過一個單一的渠道去進行營銷，那力量相對來說是較小的，其中的效果可想而知，不會起到多大的效果與成效，所以在房地產項目的市場營銷過程中，我們要積極探索，不斷的拓寬營銷的渠道，達到產品銷售的效果。最關鍵的是企業自身直接的推銷，通過對公司人員的培養進行房地產產品的銷售，在這種渠道下，我們需要加強對于專業銷售隊伍的培養，例如，萬達企業在進行房地產項目的市場銷售過程中，積極對銷售人員進行房地產基本知識，銷售的基本技能進行教育培訓，對員工的工作進行不斷的改進與指導，構建一支高效能干的銷售團隊。在互聯網快速發展的今天，網絡營銷已成為一種最新的最具發展潛力的營銷方式，各個房地產商家積極在互聯網上推廣自己的產品，呈現大量的圖片展示，給消費者帶來一個生動形象的感官體驗，能夠對產品進行一個全方位的認識，各種房地產網站紛紛興起，不斷促進房地產項目的市場銷售。
四、加大房產促銷力度
當產品銷售受阻，銷售量低下，我們需要重振旗鼓，大力進行房地產產品的促銷活動，通過各種優惠活動來吸引消費者，從而全面推動產品的銷售。促銷的方式有很多，我們需要在促銷的過程中不斷創新形式，其中廣告是促銷的一大亮點，廣告就是廣而告知，通過巨大的廣告招牌鮮艷奪目，展現房地產產品的賣點，讓大家對產品得到了解。其次，我們還可以運用各種影視媒介進行宣傳，通過照片采集，拍攝關于房地產產品的相關短片進行宣傳活動，例如，20xx年萬達集團百萬大獎征集廣告的創意活動，以微視屏的方式進行傳播，不斷創新，實現了升級，在社會上形成了一種較為熱烈的反響。最后，為了加大房產促銷，開展相關的活動也是一種有效的促銷方式，我們可以開展各種有趣的活動，頒發各種優秀的獎品，吸引人們的參與，例如，萬達在開業前開展萬達影城、大歌星，大玩家等體驗活動，給與客戶極致感受，塑造一個良好的印象。在產品促銷的過程中，還可以邀請明星代言，利用明星的影響效益，吸引廣大的消費者，來達到產品促銷的目的。總之，促銷是實現房地產產品營銷的一種重要方式，在這個過程中我們需要借助各種多媒體進行宣傳，然后積極開展各種關于房地產項目的活動，實現產品的營銷。
房地產論文5
房地產開發企業稅務籌劃策略
房地產企業需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業稅、房產稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業稅、契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅以及所得稅。在此次調控中，變化最大的當屬土地增值稅和房產稅，下文以土地增值稅和房產稅為例詳細說明房地產開發企業應該如何進行稅務籌劃。
(一)土地增值稅的節稅關鍵點
我國土地增值稅于1994年開征，但由于預征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發揮調節土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調控中重點強調的稅收政策。土地增值稅計算公式是:應納土地增值稅=增值額×稅率=(轉讓房地產的收入-扣除項目)×稅率，因此土地增值稅節稅關鍵點在于減少轉讓房地產轉讓收入、增加可扣除項目和降低稅率。
1.利用臨界點合理確定銷售價格。土地增值稅稅率實行四級超級累進稅率，稅率根據增值率確定。如果房地產企業售價過低，影響企業的銷售收入，如果定價過高，增加企業的稅收負擔。特別是因為土地增值稅采用四級超級累進稅率，當售價位于臨界點附近時，售價很小幅度的提高可能會導致納稅額的大幅度提高，同樣，售價很小幅度的降低可能會給企業帶來巨大的節稅效應。因此，企業應當在充分考慮成本利潤的基礎上，合理確定銷售價格，盡量使銷售價格略低于臨界點，只有這樣才能保證企業獲得最大的節稅優惠。
2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產企業在銷售房地產時可能會有大量的附加銷售收入，如房地產的裝飾、裝潢和家具家電等。企業在有附加銷售收入時，應當分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業銷售收入，降低增值率和稅率。或者企業可以設立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時，企業可以利用廣告費、宣傳費、公關費用等項目，增加企業的可扣除項目，規避對房地產開發企業扣除項目的限制。而且此時，房地產開發企業是不用重復繳納營業稅的。
3.增加扣除項目。增加扣除項目一方面可以減少應納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當增值率低于2%時，還可以享受免稅優惠。企業在進行扣除時往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息并提供金融機構證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本的5%以內，或者按取得土地使用權所支付的金額加房地產開發成本的1%以內進行開發費用的扣除。房地產企業是資本密集型行業和高杠桿經營行業，大部分企業都有大量貸款，企業應當合理選擇扣除方式以最大化節稅效應和企業利潤。
(二)房產稅的.節稅關鍵點
我國房產稅征收較晚，為配合房地產調控政策，21年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，確定房產稅試點將于20xx年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個別城市試點開始。我國房產稅征收辦法為:自用、經營用房地產按照房地產余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產稅，出租用房地產按照其租金收入的12%繳納房產稅。因此，企業房產稅的籌劃關鍵點在于分解租金收入、變從租計征為從價計征，以適用1.2%的較低稅率。
1.分解租金附加收入。當企業出租房地產時，應當將租金收入進行分解，減少應納稅所得額。盡量把水電費、物業管理費等附加收入進行分解剝離，以盡量減少應納稅所得的。企業可以單獨設立相應的物業管理公司，專門從事水電費、物業管理費的征收工作，從而降低租金收入，達到減稅的目的。
2.把房屋出租變為房屋承包。房地產進行出租不僅需要交納房產稅，和需要交納營業稅，稅率較高，稅負較重。企業可以將出租的房地產轉變為稅負較輕的房地產承包。企業將房地產作為一項資產承包出去，企業定期向承包人收取一定的管理費，費用標準可參考租金標準，這樣企業既可以獲得相應的收入，又可以獲得節稅優惠。
3.把出租房屋變為投資用房屋。房地產企業將房屋進行出租，除了繳納房產稅、營業稅，還有城市維護建設稅及附加及企業所得稅。如果企業以房地產直接入股進行聯營，共擔風險，企業只需直接繳納企業所得稅即可。因此，可以將出租業務轉為投資業務降低稅負。總之，房地產企業可以通過縮小課稅基礎、盡可能使各項成本費用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優惠政策等方式，按照合法性、時機性、前瞻性、協調性、目的性原則，綜合運用各種方式進行納稅籌劃。
房地產企業納稅籌劃應該注意的幾個問題
(一)設立專門的納稅籌劃部門相對于其他行業來說，房地產企業稅負負擔較重，這一事實被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代
行政命令的方式進行宏觀調控的情況下，房地產企業必須從細處入手，重視稅務籌劃在企業經營中的重要性。為此，企業應當設立專門的稅務籌劃部門或者稅務籌劃崗位，聘請專業的稅務人員，為企業進行系統的稅務籌劃。
(二)全程全方位的進行納稅籌劃房地產開發企業應當在設立、項目建設開發、商品銷售的整個過程中進行稅收籌劃。在企業設立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設立地點和設立形式。在項目開發階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項目。在商品銷售階段，合理定價、以出租取代銷售等方式降低稅收負擔。總之，房地產開發企業稅收籌劃應當是貫徹在企業設立、生產、銷售的整個過程中，進行全方位全程的稅務籌劃。
(三)時刻關注政策法規的變化目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個部門不斷出臺關于稅收的文件和政策。特別是在當前，房地產市場調控頻繁。房地產企業發展與國家宏觀經濟政策息息相關，稅收政策是國家宏觀調控的重要手段之一。房地產企業應該時刻關注國家政策法律法規特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達到減輕稅負的目的。
在長達兩年甚至持續更長時間的國家宏觀調控中，國家明確要抑制房價過快增長。房地產企業不能再依賴房地產價格持續增長帶來的暴利，亟待轉型。如何最小化成本及最大化利潤是房地產企業面臨的最重要的問題。合理合法的進行稅務籌劃、降低稅負，可以說是一個比較好的方法。在此輪宏觀調控中，土地增值稅和房產稅的改革是重要舉措之一。企業應當特別重視土地增值稅和房產稅的納稅籌劃，避免因為沒有經驗和不重視造成的資源浪費。為此，企業應當特別設立相關稅務籌劃部門，時刻關注政策法規變化，及時作出調整，進行全程全方位的稅務籌劃工作。
房地產論文6
我叫xxx，今年xx歲。畢業于xxx。我性格活潑開朗，大方熱情，樂于助人，平時喜歡閱讀、看書和上網流覽信息。我曾經在學校參加過房地產實習，在實習期間我嚴格按照正式房地產的標準來要求自己。
我深入學習，和他們相處融洽，和他們一起學習了語文教學的各種知識，掌握了一定的房地產技巧，也對房地產工作有了一定的認識，找到了自己的`學習一套方法。同時，在實習當中，身邊無私奉獻的精神和天真、求知若渴，勤奮的學習態度深深地感染了我。我也深深體會到了作為一名房地產工作人員的樂趣和重要意義，更加堅定了自己做一名房地產人的決心，成為一名優秀的房地產成員也成了我的愿望。
房地產論文7
一、房地產項目決策階段的稅收籌劃
（一）借款費用資本化的選擇
根據《國稅發【20xx】31號》規定，企業在所得稅的稅前扣除項目中不包含資本化借款費用，也就是說，發生在成本對象完工前的借款費用不得在企業所得稅前扣除，之后發生的借款費用可以作為財務費用直接在企業所得稅前扣除。所以，房地產開發企業對于完工時間不同的項目，其成本一定要單獨核算，這樣對于完工時間較早的項目來說，其后發生的借款費用就可以在企業所得稅稅前進行扣除，從而減輕了企業所得稅的負擔。
（二）建筑合同訂立的選擇
在與施工企業簽訂合同時，會涉及到許多的稅務問題，如果處理不當，就會產生過高的稅負，因此簽訂合同的過程一定要進行周密的籌劃，以降低房地產開發企業的成本支出。這里需要抓住的關鍵問題就是，稅法規定，項目建設過程中，施工企業購買的設備價款需要繳納營業稅，而開發企業提供的設備則不需要繳納營業稅，這就為稅收籌劃提供了可能性。如：施工企業購買設備，設備價款包含在施工合同總金額中，這樣，合同金額增加了，即施工單位的收入增加了，但是同時施工企業為購買設備也增加了成本，實際上利潤并未增加，只因合同金額增加，而導致了營業稅負擔的加重，施工企業勢必會把增加的負擔轉移給房地產企業，實際上增加的還是房地產企業的稅收負擔。
二、房地產項目銷售階段的稅收籌劃
（一）成立專門的銷售公司
房地產公司成立銷售機構可以少繳企業所得稅和土地增值稅，這是因為，依據稅法規定，房地產開發企業支付給銷售公司的傭金可以在土地增值稅前扣除，因此成立銷售公司能夠有效地規避企業所得稅和土地增值稅。
（二）通過簽訂裝修合同將銷售收入進行分解
通常情況下房地產開發商對精裝修房的定價有兩種方式，一種是將精裝修的價格包含在房屋的銷售價格內，即銷售收入由毛胚房的價格和裝修費用共同組成，房地產開發公司與購房者一并簽署購房合同;另一種是房屋的銷售價格不包括精裝修的價格，即銷售收入就是毛胚房的價格，房地產開發公司先與購房者以毛胚房的價格簽署購房合同，再與購房者單獨簽署裝修合同。前者我們稱之為合并定價方式，后者我們稱之為分別定價方式。這兩種方式的稅收負擔水平是否相同呢?對于合并定價方式，房地產公司應按總的銷售收入一并繳納營業稅和土地增值稅，裝修費用雖然可以稅前扣除，也不存在增值額，但稅法規定，土地增值稅采取預先征收的方式，因此其實裝修價格也繳納了部分的土地增值稅。對于分別定價方式，房地產公司應以毛胚房的價格作為銷淺談加強對房地產企業銷售收款管理與監控售收入繳納土地增值稅和營業稅，精裝修的合同收入不需繳納土地增值稅，如果房地產公司與購房者簽訂的`裝修合同金額和房地產公司與裝修公司簽訂的裝修合同的金額相同，即營業額為零，也不需要繳納營業稅。
（三）嚴格區分代收收入
代收收入，顧名思義就是房地產公司代相關機構收取的基金和各種費用等。房地產開發企業對于代收收入一定要嚴格區分開來，必須取得相關機構的發票證明，否則一旦并入自身的銷售收入，就會使銷售收入增加，從而加重不必要的稅收負擔。
三、結束語
本文筆者通過對房地產開發的3個階段，選取典型籌劃案例進行分析，有力地論證了稅收籌劃在房地產企業成本控制中的重要性，房地產企業的納稅管理一定要合理規劃，富有遠見性，以應對越來越復雜的形勢，才能有效、合法地進行籌劃，減輕稅收負擔。
房地產論文8
盡管在監督房地產企業履行社會責任方面，重慶市采取多管齊下、全面推動的方法取得了一定的成績，但我們必須看到就整體地產行業而言，多數地產企業在履行社會責任方面有以下幾方面的問題。
（一）、眾多企業社會責任意識不強
根據重慶市房地產開發行業信用體系建設網（重慶市城市建設綜合開發管理辦公室主辦）提供的信息，截至20xx年底全市登記在冊的房地產企業共有3132家，其中僅有43.19%的企業取得相關開發資質，超過半數企業僅根據工商、稅務機關的要求對公司進行了注冊備案而沒有意愿與意識去申請相關資質。眾多企業選擇性的回避了承擔社會責任的義務，而將更多的資金、資源投入到土地、融資等運營板塊中。其中，取得重慶市房地產50強名譽的開發公司在社會責任意識與履行責任方面與僅取得相關開發資質的企業有著明顯的差距。例如以龍湖地產集團、金科集團、協信集團為代表的地產公司積極參與慈善捐款、社會公益活動以及社區活動，通過參與社會活動提升企業形象并在無形間拉大了與一般地產開發商在企業社會責任意識方面的差距。這體現了企業對社會責任理解的差別，部分地產開發企業在履行社會責任意識方面還有較大提升空間。
（二）、企業社會責任執行不到位
同樣，根據重慶市房地產開發行業信用體系建設網統計的'數據，在有統計的15項企業不良記錄中超過半數事件是由于企業拖延辦理工程結算或拖欠工程款而導致施工單位拖欠農民工工資。其次是未達到合同約定交房條件的及相關規定，強制交房的或延期交房，引起集訪事件；或未按規定辦理質量、安全監督手續及施工許可手續，或超過許可范圍擅自開工建設的；或企業對購房者投訴的問題推卸責任、拒不整改或整改不力的。由此可見企業即便加強了社會責任意識但在實際執行中如何加強監管如何督促企業執行各項社會責任依然是一件艱巨的任務。依靠政府監管、媒體監督固然能起到一定的促進作用，但真正能讓企業認真執行相關社會責任還需要靠企業自身。
（三）、企業社會責任信息發布有待加強
目前，重慶市房地產企業的社會責任信息主要來源于重慶市房地產開發信用體系建設網、重慶市房地產開發協會以及相關媒體的信息發布。各渠道均建立了企業社會責任評價系統并對相關企業進行評估與信息發布，但各評價體系的標準不一、評價內容不同，導致信息發布后公眾對信息的可信度和真實度發出質疑。政府類信息平臺的專業化程度高、信息反饋快、統計數據全面等優勢使其成為監督企業社會責任的重要手段，但常常因為政策因素或經濟因素而不能平等對待所有地產開發企業。社會媒體信息平臺的輻射面廣、社會公眾認知度高使其成為監督企業執行社會責任的重要輔助手段，但該平臺專業程度不足、數據不完善使其發布的信息應用程度有限。由此，我們可以看出加快建立獨立于政府、社會媒體以外的第三方專業研究機構對房地產企業社會責任進行監督是完善企業社會責任信息發布的有力補充手段。
房地產論文9
摘要：伴隨我國政策對房地產行業發展管理的不斷深入，更新完善后的宏觀調控制度針對房地產營銷策劃進行了進一步的系統規范，主要側重管理關于房地產貸款的工作內容，國家制度的監督也增加了房地產市場的競爭力度，導致當下的市場環境越來越激烈。研究內容中接到了關于4PS的相關理論，針對4PS理論在實際房地產銷售中的應用觀察實踐效果。本文針對當下我國市場競爭發展的大環境進行分析，側重觀察房地產行業在營銷策劃中使用4PS理論的效果，關注未來房地產行業發展的新方向。
關鍵詞：4PS理論；房地產；營銷策劃；應用研究
引言
伴隨我國經濟不斷發展，各行各業欣欣向榮，房地產行業迅速進步的同時也帶來了負面影響。由于前些年房地產市場的投資過于緊俏，導致現在出現了大量的空置房產，市場的主導方也由從前的賣方市場轉變成為當今的買方市場，決定權逐漸回歸到購買房產的消費者手中。同時，國家和政府出臺的新政策也對房地產市場進行了深一步的管控，宏觀調控的措施導致房地產市場出現更加激烈的競爭力，需要通過房地產投資者進行專業的分析，并進行相關的戰略計劃實現營銷目標。因此，本文針對于4PS理論在房地產營銷策劃中的應用展開研究。
1.4PS營銷理念概述
4PS是關于銷售行業的專業科學理論，通過對市場營銷內容的分析和研究進一步確認了未來銷售的主要方向，實現了提升經濟效益的終極目標。4PS的分別代表不同含義的詞語，其中4P代表的是Product、Price、Place、Promotion，S代表的是Strategy。4P的中文詞語分別是產品、價格、渠道和促銷，S的含義為策略。因此說明，好的營銷策略需要多方面的因素支持，而4PS理論中包含的內容正是匯集成為營銷成功根本的元素。
實際營銷的過程中需要考量到諸多環節，首先，應該根據消費者的需求生產產品，將產品的功能性突出出來面向廣大消費者進行宣傳，產品的使用價值才是消費者購買的基礎前提；其次，根據產品針對的銷售族群進行價格定位，關注不同族群消費者的消費能力進行價格調控，才能夠保證產品的良好銷售業績；再者，生產產品的行業有可能不能直接面對消費者，這過程中就需要有銷售的渠道輔助企業進行銷售，這就是渠道理論；最后，進行產品的銷售還需要關注到促銷的活動，以有效的促進行為激發消費者的消費欲望，通過吸引力掌握消費者的消費觀念是未來產品銷售的科學途徑。
2.4PS理論在實際房地產項目營銷計劃中的應用
2.1房地產項目銷售產品戰略
在研究4PS理念實際應用的過程中，針對房地產的項目進行分析，更加有助于理解和掌握相關的房地產營銷理論，促進房地產營銷行業的發展。面對實際房地產項目的銷售工作展開分析，其中對于項目的'實際產品進行銷售戰略的考量，需要關注到房地產產品實際的設計方案是夠滿足消費者的需求，在提升設計理念的同時實際的提升消費者的居住環境質量。在提升住房功能性的同時增加新型的設計理念，提供不同類型的房屋供給消費者購買，展現實際住宅的藝術美感。根據環境情況設計不同的色彩，滿足人們居住的生態需求。
2.2房地產項目銷售價格戰略
房地產銷售需要制定相關的價格定位，確保實際的營銷效果達成既定的目標。在建設房地產項目的過程中選擇了非常良好的環境區域，主要是為了滿足提升消費者生活質量的需求。針對一些實際出現的房地產項目建筑設計的初期理念是打造生態小區，所以得到了政府和民眾的廣泛支持，因此在建設的過程中也具有相當的潛在吸引力。但是由于建設的區域偏離城市中心區域，導致實際的購買認知度降低。關于項目的價格定位顯得尤為重要，也需要進行科學的戰略分析。例如房地產項目起初的設計理念就是生態宜居環境，大量的別墅設計鎖定了相關的消費人群，所以市場定位趨向于品質高度。并且按照成本審核擬定了相關的價格配比，針對消費者進行合理價格引導。
2.3房地產項目銷售渠道戰略
房地產項目的銷售渠道戰略清晰的認識到有賣方主導權轉向買方主導權的角度，從傳統的行業銷售為中心轉變成為以消費者理念為中心的營銷模式。通過觀察消費者的消費情況進行分析和判斷，了解消費者的需求是現代營銷渠道的重要考量內容，也是未來發展營銷行業模式的根本基礎。從第四角度進行房地產項目的銷售工作，其中之一是投資商直接與客戶形成消費協議。另外一種是通過銷售渠道進行銷售，有中介轉達銷售過程進而形成銷售業績。還有一種就是通過團購的方式購買產品，集中方式的銷售更加有利于資本的回收，提升成交幾率。最后一種就是通過網絡進行營銷，伴隨科學技術的不斷發展，這種方式更加有助于增加銷售額度。
2.4房地產項目促銷活動戰略
伴隨房地產項目的不斷增加，人們的消費理念越來越嚴謹，不再盲目的購買房地產產品。在當下的大環境中進行一些房地產項目的產品銷售，需要客觀理性的進行分析，堅持使用傳統陳舊、簡單的方式進行廣告宣傳很難吸引消費者的注意力。創新新的方式進行產品項目的營銷和宣傳，才能夠提升實際的銷售幾率，進而促進資本回收的效率。在計劃投入建設的初期就進行相關的多媒體宣傳，能夠提升產品的知名度，為未來銷售預熱。在后期建設完成后進行主動推廣給消費者，讓消費者了解產品質量，在購買后將消費者作為宣傳品牌進行推廣，進而提升了產品的信譽度，完成了實際的銷售工作要求。面對營銷活動末期進行延續性質的推廣，更加有助于輔助營銷工作開展，對生活的環境質量進行實際分析提升了大眾的選擇幾率。
3.結論
綜上所述，掌握4PS理論主要是為了實現在競爭激烈的房地產市場中達成營銷的目標。通過分析4PS理論中的核心概念，掌握房地產銷售的方式，以科學的技巧促進營銷工作的推進和拓展，并且利用4PS理論分析房地產商品對于消費者的吸引程度。4PS理論主要需要營銷工作的參與人員適時的將房地產產品的建設過程，以及建設資本來源渠道等內容透露給潛在消費者，讓消費者了解房地產產品情況，并且充分信任營銷工作人員的推薦，在營銷的過程中實施價格戰略、產品戰略，以及渠道戰略和促銷戰略，都能夠積極有效的提升實際的營銷產品效果，也能夠提升交易成功的幾率。對于房地產投資方來說，學習和掌握有效的科學理論模式，能夠構建一套完善的營銷體系，進而實現銷售的目標，4PS就是切實有效的營銷策略，適用于當下房地產行業的銷售工作當中。（作者單位：河南財政稅務高等專科學校工程經濟系）
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房地產論文10
一、房地產品牌定位分析
與其他產品相比房地產有著顯著的區別，呈現了構建周期長，投資規模大的特點，并且具備了不動產的特征。因此在對其品牌進行定位時將對企業的發展方向以及品牌的利益產出將直接關聯。一個有效的房地產品牌將能夠促使樓盤順利推銷從而獲取可觀的經濟效益并獲取良好的名聲。反之若品牌定位無法契合市場需求將會使得項目失敗，嚴重的話將會使得企業資金鏈出現斷層，將給企業長遠戰略目標的實施帶來極大的阻礙[3]。房地產品牌定位應該與行業環境相符合，在定位過程中不僅僅要注意企業自身的內部環境，同時要關注市場動態及外部環境，通過綜合性衡量來確立品牌方向。相關企業活動也應該圍繞品牌理念進行，其中不僅僅涉及到項目價格，同時還包羅了樓盤包裝、銷售對象、營銷途徑等。上述過程中廣告也發揮了十分重要的作用。在品牌定位確立后對其進行個性化包裝使得品牌的特點得以彰顯。房地產與宏觀經濟存在密切聯系，是國家經濟的重點支撐。從當前大環境來看房地產與國民經濟發展存在直接聯系，房地產的'穩步增長也促使社會經濟穩定上升。因此在對其品牌進行定位時要考慮到社會環境以及社會發展動向，結合相關政策及法律法規來權衡。
二、房地產品牌管理策略
在進行房地產品牌管理時應當抱有危機意識，在某些情況下房地產產業將會受到外界或內部因素及事件的作用從而放大風險甚至引發品牌危機。為了避免品牌危機首先應該加強預警管理，當危機出現時先要對危機產生環境、時間以及相關因素進行確認，獲取危機源。在確認危機類型后，對危機影響范圍進行分析并制定針對性方案對危機進行控制。結合主動性原則以及快速行動原則對局勢進行控制，阻斷危機的蔓延效應，將品牌重新至于受眾面前，讓事態能夠平穩發展。同時要遵循誠信原則，以真實面去面對消費者，將消費者權益置于首位，以此來降低消費者損失。解決品牌危機過程中保持統一性與全員性原則讓相關工作效率得以提升。要充分發揮品牌效應必然要對品牌進行擴張，例如在品牌連鎖經營時要注重品牌輸出。上述過程中要充分利用人才經營措施，將無形資產充分利用，以此來突破品牌的束縛。品牌連鎖壓縮了公司品牌積累的周期并降低了項目構建成本。同時借由品牌策略可促使相關管理工作水平提升，購買品牌的客戶將得到企業的專項服務。企業有義務對客戶實施人才培訓并對其進行針對性指導。連鎖品牌將可緩解不同區域存在的地域性差異，這對于房地產有效供給將提供促進作用。另外副品牌策略也是一種有效的品牌管理策略。往往副品牌較主品牌更具內涵，但它的應用范圍較為單一。副品牌的作用在于突出產品的某種屬性或特點，而這種特點又與主產品相互對應，使得產品的促銷力進一步提升。另一方面副品牌可有效降低產品廣告預算，通過主副產品的捆綁式銷售策略及聯合性宣傳來擴大品牌的影響力。當然品牌需要核心理念支撐，這種核心理念來源于企業的戰略目標以及企業文化等。核心理念將不同類型的房地產產品充分、徹底地關聯起來，彰顯了品牌的標志與風格。
三、結語
對于房地產行業而言其發展已經與品牌產生了密不可分的聯系，通過對品牌管理進行完善從而推動房地產企業及整個行業的發展，促使企業獲取更為理想的效益，獲取競爭力，為其實現戰略目標提供支持。
房地產論文11
一、房地產經濟學的創立是適應經濟改革與發展霱要的理論研究成果。
房地產經濟學的創立，在我國是近幾年的事。它是適應經濟改革和經濟發展的實際镲要而不斷進行理論探索的成果。一方面，經濟改革的經濟發展形成了房地產業。建國以后，在相當長的一個時期中，房地產業在實踐中一直作為社會的福利事業，不作一個產業看待。經過八十年代以來的改革與發展，住宅經濟雖然得到了肯定和發展，但由于各地的不均衡性，以及傳統經濟運行的慣性力量，經濟體制改革的漸進性，房地產業在總體上仍未根本擺脫原有的運行軌道和運動規律。表現比較突出的是城市住宅。房地產業主要還是福利性事業，房產和地產不都是商品，投資靠財政支撐，由此給社會經濟帶來了許多難于解決的問題。房地產既然是福利，需求不受經濟條件制約，需求就無限制膨脹，而同時房地產浪費嚴重，資源濫用；社會福利性房地產的開發建設投資基本上不能回籠，財政投資嚴重不足，財政狀況難于正常運轉；房地產經濟處于困境。改革與發展的實踐，使人們更加冷靜、客觀地審視和總結過去，嚴正地、實事求是地看待未來，逐漸認清了，我國房地產業要滿足社會的需要，必須得到振興和發展，其根本選擇是商品化。這就要求我們對房地產商品經濟的運行機制和規律性進行深入、系統的研究，對實踐認真總結，以科學的思想和理論來指導實踐。在現在房地產業發展和住房制度改革的強勁勢頭下，這種需要更為迫切和重要。
另一方面，相形之下，理論的準備和發展建設顯得很不夠。在五十年代，我國經濟理論界就有人研究城市住宅的商品屬性問題，認為住宅在社會主義經濟中應采取商品形式>房租應是住宅價格的組成部分，采取低房租政策，國家必定要為房屋消費者花費巨大的而又不能收回的費用，很不合理。但在當時那種經濟意識和經濟體制下，這種觀點沒有也不可能形成社會共識。七十年代末八十年代初，在實事求是思想指導下，以當時我國經濟的調整和改革為實踐背景，從改革的要求出發，又開始房地產經濟的研究。當時討論的問題，主要是城市住宅的商品屬性問題，這正是理論上的突破口和關鍵?主題為“社會主義條件下的住宅是不是商品”。不是商品，那就還是福利物品，是商品，就應大膽地承認。人們大都按當時經濟理論和經濟改革研究的一般思路，從馬克思主義經典著作中去找根據，結合現實經濟改革與經濟建設實踐，進行理論與實際法制的分析。后來逐漸形成共識，即社會主義條件下的住宅是商品，因而，住宅商品化是城市住宅改革的選擇。住宅商品屬性問題解決了，重要的又是城市住宅如何商品化問題。隨之而來的是全國許多機構和城市紛紛召開學術性討論會、研討會，許多地方還組建了房地產經濟學會。比較具代表性的是1983年12月成立的以房地產經濟理論研究為主旨的“中國城市住宅問題研究會”，各地在這個總會下先后成立了地方性的城市住宅問題研究會。同時創辦了許多房地產專業刊物。
隨著經濟體制改革和經濟建設的推進和發展，隨著房地產經濟理論研究的系統化和深化，人們的認識范圍已不再局限于住宅，而擴展到了房地產業，把房地產業作為國民經濟的一個重要產業部門來加以探討。那么，在社會主義條件下房地產經濟的規律怎樣，房地產經濟的運行機制又如何，就成了擺在經濟界和理論界面前的重要問題之一。研究和討論結果的主要表現是出版和印行了一些房地產經濟學著作，發表了一些研究論文。特別是近二年以來，由于社會主義市場經濟中房地產業的活躍與發展，促成了房地產經濟研究的空前活躍局面，不但較為嚴謹、深入、系統的成果不斷面世，而且那些知識性、普及性并帶有趣味性的讀物也紛紛出現在圖書市場上。但是，在我國社會主義市場經濟的房地產業的發展、運行和管理中，尚有許多問題有待進一步深化，不斷系化、規范化。
二、房地產經濟學是房地產業的基本經濟學
房地產經濟學是房地產業的基本經濟學，它所要研究和闡述的是房地產業的基本經濟問題。
從經濟學的劃分來說，房地產經濟學具有自己特有的研究對象，因而它是一門獨立的、自成體系的經濟學科。再則，在市場經濟條件下，房地產是商品，由于這類商品在國民經濟中的地位和作用，房地產業還是一個主要產業，因而房地產經濟學又是一門部門經濟學。
房地產經濟學所要研究和闡述的房地產業基本經濟問題，主要包括：1、房地產的經濟屬性和經濟結構；2、房地產的經濟運動過程及其特殊性；3、房地產經濟的基本規律和運行機制；4、房地產商品價格和房地產市場；5、房地產經濟在國民經濟中的地位。通過對上述問題的研究，可以揭示房地產經濟的運動規律和基本運行機制，形成一個更為切實反映房地產經濟運動規律的理論體系。
房地產經濟學是研究房地產經濟問題的，但我們不能認為它是唯一研究房地產經濟問題的。研究房地產經濟問題的還有其他學科，諸如房地產投資學，房地產市場學，房地產金融學，房地產開發經營學，房地產管理學，房地產定價學，房地產價格評估學，房地產法規學，房地產史學，房地產統計學，房地產財務學，房地產會計學，房地產企業管理學，房地產預測學，等等。這些學科對房地產經濟運動過程從不同角度、不同側面用不同手段或方法進行理論、方法、政策和策略的理論概括和業務技術闡釋。它們之間各不相同，因為研究的角度和方面不同，要解決的問題不同，但又相互聯系，甚而有交叉，共同來研究和解決房地產經濟各個方面的何題。在它們的關系中，應該說房地產經濟學處于先導和基礎的地位。由上述可知，房地產經濟學所要揭示的是房地產業的規律性，所要研究的是房地產業總體的運行機制。所以它從總體上規定和制約著房地產其他學科的原則、方法和內容。
這里還必須說明，房地產經濟學的前提是房地產的商品屬性，即房產和地產都是商品。它的運行過程要遵循商品經濟的一般規律，還要遵循房地產業本身的運行規律。如果我們不把房地產當作一個產業來研究，不把房產、地產作為商品，仍然以產品性、福利性的房地產作為對象，那么，房地產經濟學也就失去了存在意義。我們研究并揭示房地產經濟運動的規律性，以及房地產的經濟運行機制，根本目的就是要闡述房地產業的商品經濟屬性，探討社會主義市場經濟中房地產經濟體制改革的目標和運行模式，以振興和發展房地產經濟，擺脫現行體制中房地產業運行的困境。
三、房地產經濟學的研究對象
房地產經濟學的研究對象是房地產業經濟運動的規律性及其運行機制。
房地產業經濟運動的規律性及其運行機制，包括房地產商品經濟運動的規律性，房地產業經濟的運行機制，以及房地產業中由于房地產的投資、生產、經營和再生產而產生的多種經濟關系。其經濟運動規律是指房地產商品生產經營過程所發生的各種關系。這是客觀的存在。其經濟運行機制是指由房地產經濟的客觀規律決定的，并按這種規律確定的房地產經濟運動的規范和法則。這是依據和運用客觀規律的現實結果。房地產業中由投資、生產和經營所發生的各種經濟關系，主要指房地產經濟運動本身所產生的、與其他方面相關聯的各種橫向和縱向的經濟利益關系。這方面的關系要有一定的方法和原則來進行切合房地產業實際的調整。從房地產經濟運動規律出發，規范、保障、調整房地產經濟運行的規定、方法的總和，就形成房地產經濟體制。
房地產經濟活動所要遵循的經濟規律，在社會主義市場經濟中，主要有：
社會主義公有制為主體，各種經濟成分并存的規律。以國有經濟成分為主，城鄉集體所有經濟成分，私人和個體所有經濟成分，外商獨資經濟成分，國內多種經濟成分與外商合資、合作的經濟成分，多種成分并存；
市場經濟的一般規律。價值規律、競爭規律、供求規律并存；
物質利益規律。一般稱物質利益法則或原則。由于在商品貨幣關系普遍存在的條件下，不論是何種經濟制度或何種經濟體制.物質利益關系中共同性的內容占主要成分，所以不妨把物質利益原則或法則稱作物質利益規律；
計劃協調規律。不論何種經濟運行形態，都存在經濟的計劃性，不同的是計劃的范圍、程度和性質存在差別。我們不能一講市場經濟和充分發揮市場規律的作用，就不要計劃了。我們強調計劃對發展房地產經濟的調節，是由社會主義市場經濟中國有經濟成分的地位和社會主義市場經濟體制決定了的。
上列這些經濟規律，是社會主義市場經濟條件下國民經濟總體和各部門、行業經濟都存在的，從國民經濟總體和其他部門、行業的角度來探討這些規律的基本要求、具體體現和作用，是社會主義政治經濟學和其他部門、行業經濟學的任務和研究對象。房地產經濟學要闡明的是上列這些規律在房地產業中的綜合的和具體的要求、體現和作用。
房地產業具有自己的特點，房地產業具有自己的特殊規律或特殊關系。這主要體現在：房地產商品生產的特殊性、房地產經營的`特殊性；房地產的統一計劃、綜合開發；房與地的統二關系；房地產業在市鎮建設中的先行性；房地產的升值趨勢；房地產資源的短缺性與合理配置關系；房地產與其所處的經濟、自然、社會、文化等環境的適應性；房地產發展的綜合平衡關系；居住水平與社會經濟發展水平的適應性；房價與地價的關系；房地產價格的地域和地段差別；房地產商品生產實體大，消耗大，占用資金多；房地產商品買賣方式的特殊性；等等。
房地產經濟活動牽涉到的各種關系，也應是房地產經濟學研究的對象和內容。如：經濟調節機制、城市規劃機制、產業法規、稅收機制、利率機制、批租和抵押機制、社會經濟信息、房地產供應體制、物資供應機制、市鎮管理體制、國家產業政策，等等》
房地產經濟學的研究對象，以房地產業作為立足范圍。在這一產業范圍中的經濟活動內容是十分廣泛和錯綜復雜的。所以，在實踐上，房地產經濟學必須把下列幾對關系作為主要方面加以重點探索。除了住宅一類房地產之外的非住宅房地產經濟的運行規律；在房產與地產統一的前提下，把土地這一房地產開發經營的基本要素和基本對象放在房地產業的決定性地位來給予充分的注意和探討；在科學地研究房地產的投資開發、生產過程的基礎上，充分地研究房地產實物商品和勞務銷售的流通運行過程，只研究生產，不研究流通是不全面的；把除土地之外的房地產開發經營的要素的取得放在應有的地位給予足夠的重視，如資金的籌集，物資的籌備，設備的配備、勞動力的準備；此外，還有開發經營地域和地段的選擇、行業和部門的選擇，因為地理位置和行業特點對于房地產業說來，具有特別重要的意義；等等。一句話，房地產經濟學的視野，要能覆蓋整個房地產經濟運動的全過程，包容整個房地產業范圍。科學地判斷，來自對事物全過程、全部內容的系統、全面、深入和持續的研究與探索。
四、房地產經濟學的范疇和理論體系
房地產經濟學的根本范疇和根基是房地產商品。即從房地產商品范疇出發，來系統、全面、深入研究房地產經濟問題，來構建房地產經濟學體系。確認房地產的商品屬性是近幾年來的事，因此房地產經濟學在我國是一門年輕的部門經濟學。房地產是商品，從而我們可以由此出發把房地產業從產品經濟、福利經濟的軌道轉到商品經濟軌道上來。房地產商品與其他商品相比具有自己的特點，并有自己獨特的運行過程。因此，我們要從房地產商品出發，既在理論上形成自己的體系，又在實踐中構建其運行機制。
房地產經濟學從房地產商品出發，由一系列的范疇按邏輯關系形成一個理論體系。這一系列范疇是構成房地產經濟學理論體系的基本要素。這些基本要素主要包括房地產”；“房地產市場”；“房地產價格”；“土地轉讓”；“土地批租”；“房屋租賃”；“房地產商品”；“房地產融資”；“房地產開發”；“土地開發”；“房地產投資”；“房產地產”廣房地產業”；“房地產經濟”，等等。不論這些范疇在房地產經濟學理論體系中如何邏輯地組合，但其中“房地產商品”是最基本的范疇。
這個理論體系的框架，只能建立在房地產商品經濟關系總體內，也就是限于土地使用權和附著于土地的房屋建筑物的商品經濟關系的總和內。任何概念和范疇都有自己的范圍規定性，房地產經濟學不能例外，也有自己的范圍規定性。這規定性不是任意的，是由學科的內容客觀地邏輯地規定了的。
處于房地產經濟學理論體系中的各個范疇，不是任意結合的，是按房地產經濟運動規律有序地連接的。它們的連接大體上是這樣：
房地產（房產和地產)——房地產商品——房地產融資——房地產投資——土地開發——土地批租——土地轉讓——房地產開發——房地產轉讓——房屋租賃——房地產市場——房地產價格——房地產業——房地產經濟——房地產經濟運動是一個復雜的過程，體現著錯綜復雜的商品經濟關系，上面所列次序只能反映由“房地產”出發而形成的大體過程。有些范疇可能同處于一個階段，有些可能交錯，有些甚至不能作為一個階段，等等。
五、房地產經濟學與其他相關科學的關系
房地產經濟學是一門獨立的部門經濟學。正如國民經濟中的產業劃分一樣，房地產經濟學是與工業經濟學、農業經濟學等產業經濟學科相互并列的。國民經濟中各個產業部門是相對獨立的，房地產經濟學也是相對獨立的?但是產業與產業之間是相互關聯的，房地產經濟學也是與其他產業經濟學科相關聯的。從經濟學科角度看，房地產經濟學與有、關原理性或共同基礎性經濟學科，和那些與社會經濟關系相連的學科也是相關的。因此，可把相關聯的經濟學科分列如下：政治經濟學(包括社會主義部分和資本主義部分）；城市經濟學；土地經濟學；投資經濟學；建筑經濟學；市場營銷學；金融學；價格學；人口經濟學，等等。
在這里，不能認為房地產經濟學是上述諸多學科的相關內容的拼它具有自己的獨特的研究對象，具有自己獨立的理論體系，不能不認定它是一門獨立的經濟學科。
在這里還必須闡明f作為社會主義的房地產經濟學，要科學地從社會主義經濟建設實際出發，深入、系統地研究房地產經濟運動的規律，探索科學的房地產經濟運行機制，從而有助于解決房地產經濟運動中的問題，有助于調整各種經濟關系，必須在馬克思主義的指導下進行研究。馬克思關于城市建筑地段地租的理論(簡稱馬克思的地租理論），恩格斯關于城市住宅的理論，列寧關于社會主義住宅分配制度的理論，就是重要的理論指導。
房地產論文12
摘 要：隨著我國城鎮化的快速推進，房地產開發市場也得以高速發展。而在房地產項目決策階段，項目可行性研究報告發揮了舉足輕重的作用。房地產項目投資規劃的可行性研究是項目開發研判階段的一個重要工作，它能夠保證房地產投資以較小的投入換取最大的經濟效益。所以，房地產項目開發建設的可行性研究對投資方有著重要意義。
關鍵詞：房地產投資；可行性研究；風險控制
1 項目可行性研究的重要性
項目可行性研究的重要性主要包括以下幾方面：
1.1房地產項目可行性研究要求預期明確
項目可行性研究主要包括對行業資料的分析匯總、對社會經濟環境的研究和對未來房地產市場供需的預期，從而對房地產投資的收益進行正確估算。
1.2 房地產項目可行性研究必須客觀嚴謹
“實事求是”是貫穿房地產項目可行性研究始終的最基本要求，也是最明確的要求，在尊重事實數據的基礎上，尊重社會規律和經濟規律的前提下，對房地產開發項目投資收益進行科學的預估和評判。
1.3 房地產項目可行性研究的可靠性特征
房地產項目可行性研究要求區別對待具體的'案例并給予具有針對性的、明確的、可實現的執行方案，以求達到投資利用率最高、成本回收和利潤收入最大化的根本目的。
1.4 房地產項目可行性研究的科學性特征
房地產項目可行性研究要求運用先進的計算技術和科技方案，按照房地產項目和社會經濟發展的基本規律，對每個房地產項目的市場預期和盈利情況進行準確的計算預估，并以此為房地產項目能否開展的重要評判依據。
2 房地產項目可行性研究的步驟和注意事項
（1）資料策劃準備階段，房地產項目可行性研究要求一定數量的專門人員來進行設計和組織。要明確房地產項目可行性研究團隊，討論房地產項目運行的可行性研究方案，并劃撥這個決策團隊需要的設計經費。
（2）房地產項目可行性研究的資料整理階段，房地產項目可行性研究要求整理匯總與要開發土地有關的客觀地理環境條件、社會經濟條件和政策標準法規。資料搜集必須要做到全面、準確、科學、相關、嚴謹。
（3）房地產項目可行性研究方案的預期和討論階段，這個階段是要在前期工作都準備完成，基本掌握完整的房地產項目可行性研究資料基礎上才可以開展，需要綜合考慮地理水文資料、政策法規、開發商投資能力等情況，最后制定出初步的房地產項目可行性開發方案草稿。
（4）對房地產項目可行性研究方案進行論證，運用先進的數學分析方法，結合財務情況、自然環境、社會國情等選擇可以保證各方利益盡可能最大化的方案。
（5）匯總房地產項目可行性研究方案并形成報告，房地產項目可行性研究報告必須內容完整，切覆蓋房地產項目可行性研究的整個周期，內容要詳實。按照報告篇幅的大小可將報告分為如下幾種：房地產項目投資可能研究報告、房地產項目概述可行性研究報告和房地產項目全面可行性研究報告。這三種報告的核心內容基本一致，都需要保證真實、客觀，科學。準確，但是隨著報告的精細程度不同，一般情況下應包含房地產項目的財務可行性分析和項目重要性、必要性分析。
在房地產開發項目可行性的研究中也有一些普遍問題的存在，由于可行性研究過程中涉及到許多的數據與調研結果，所以一些共性問題經常出現且不容易被提起重視。
（1）調研不全面、不深入、論據不充分，在房地產開發項目可行性研究報告書中，某些企業貪圖方便，未作全面調研，對負責項目的地理水文環境、環境氣候、名勝古跡、法規政策等平鋪直敘，不求深入。技術論述部分不清晰，主次不分，讓人看后看不出該文的核心內容所在。有些立場不公正，為了迎合領導或業主的需求，對建設方推薦方案優點講得多，缺點講得少，甚至不講，故意陪襯方案。
（2）立場不中立。僅作表面文章，比如工程質量、投資估算、拆遷面積等數據表格。有的科研單位畏懼承擔風險，盲目遵照業主要求，不拿事實數據說話，不進行投資概算，基本起不到比對多個方案選優的目的。
（3）經濟指標不客觀，經濟、財務評價是每個房地產開發項目可行性研究報告的核心內容，是決策階段項目擇優排序的主要數據依據。正因為這樣，一些負責經濟評價可行性的人員為了達到業主期望的房地產開發項目投資收益，人為的對財務凈現值、投資收益率和項目回收期等數據進行調整，有的甚至修改調研數據，偏離客觀事實。使研究結論發生偏離。
（4）房地產開發項目可行性研究數量問題、投資概算偏差大會造成房地產開發項目可行性研究數據不準確、費用概算偏差大的原因主要是有些科研單位現場勘查不認真，個別技術人員責任心問題，技術不扎實，導致獲得的工程數據不準確，使得房地產開發項目可行性研究結果出現很大的偏移。
針對當前項目可行性研究存在的主要問題文章給出如下幾點解決方法：
（1）可行性研究工作的理論與實踐結合。可行性研究工作是要求長期耐心細致的市場調研和數據整理計算工作，這些工作都要求工作人員能夠做到微觀經濟效益核算與宏觀經濟效益核算相結合，動態數據分析與靜態數據分析相結合，定量分析與定性分析相結合。
（2）建立精確科學的指標評價系統。房地產開發項目評價系統是可行性報告的重要組成部分，它主要包括評價規劃、市場前瞻、設計草案、經濟效益預期等。
（3）政策引導規范房地產項目可行性研究。培育相當數量的專業房地產可行性研究人員，推進房地產項目可行性分析行業的進一步發展。
參考文獻
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房地產論文13
房地產開發項目是一項復雜的系統工程，具有開發周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段，項目設計階段和項目實施階段。房地產項目開發商作為管理主體，是整個建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目要負總責。房地產開發商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關系到房地產產品質量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。現階段，我國房地產開發商的項目管理歷史較短、缺乏經驗，尚未形成一個科學有效的管理模式。
1 房地產開發工程項目管理現狀概述
當前房地產項目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業部制以及專業管理。作為部門制度的項目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設置一系列的管理部門，用來管理各項工程。公司制度的項目管理方式，主要管理單一項目。而事業部制，從開發到工程施工，都必須參與管理，參與財務核算，以及參與工程的具體經營。專業管理運用比較少，主要承擔設計后的一般管理工作。然而，當前形勢下，房地產開發工程項目管理形勢不容樂觀，其具體表現為：
1.1 項目風險管理薄弱
房地產開發項目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風險，：即當政治環境變化后，影響相關投資走向，所產生的房地產投資風險。接著是環保風險，即在房地產施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關環境影響，所面臨的風險。金融風險是房地產項目開發中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關系以及設備相關資源的短缺，加上企業的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產開發企業必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關注的風險，他涉及到開發商和承包商，更涉及到房地產企業的營銷。財務風險是企業經營必須規避的，如果企業面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉不靈，導致企業破產。最后便是經營風險，即由于管理方面的原因，對企業造成嚴重的損失。如市場研究不熟悉，開發商管理手段不先進等都會造成經營風險。然而很多房地產開發企業對其風險規避的能力十分欠缺，通常導致工程質量得不到保證，工程造價過高。
1.2 項目成本管理問題
無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發企業因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。
2 房地產開發工程項目管理優化措施
2.1 加強房地產開發項目風險管理
風險防范是指利用一定的技術管理方法來規避相關風險，用來減少房地產開發相關的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下幾種：①風險回避，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關措施，這樣能有效地規避相關風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風險回避的手段，必定使房地產開發不能獲得任何可能的利潤。②風險轉移，所謂風險轉移就是運用一定的防范，將一種特定的風險以其他形式轉移到無形。在當前的房地產開發工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉移相關風險，在簽訂合同后，無論發生相關風險，都有乙方來承擔。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預知的相關風險來轉移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當房地產項目開發過程中，遇到重大自然災害，或在房地產施工中因意外而產生相關的賠償等。
2.2 全面完善項目成本管理
項目的成本管理是任何房地產開發投資方關注的重點。作為房地產工程，必須加強全過程的成本管理。必須從決策出發，再控制設計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設計階段中的造價管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制。所謂房地產開發項目全過程管理，其包括投資決策階段、設計招投標階段、項目建設階段以及竣工經營階段。在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關比例的措施來控制項目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項目中的重點控制的相關內容。縱觀整個項目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。
在房地產開發項目投資決策階段，必須把握成本的關鍵因素，從定性和定量量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發，大體研究項目成本相關影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關預算，對各個施工量進行確定的核算。工程項目建設階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。對于房地產開發商來講，必須嚴格監督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設單位提出的工程變更必須嚴格把握，詳細審查，對于不需要變更的`內容，堅決駁回，對于確實有利于加快工程進程，而且工程中必須要變更的內容，予以批示。然后是加強施工現場的管理，必須委派施工監理，在施工現場進行嚴格的監督。對于施工材料、施工方案以及施工進度，層層把關，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴格審核，提出有利于施工的相關措施，用以控制工程造價。尤其是施工進度這一方面，必須加強監管，使建設單位能如期完成施工相關內容，若有拖延進度的現象發生，必須做出相關處罰。
2.3 項目質量管理
房地產公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設實施的質量。建筑產品不同于其他工業產品，工業產品在流水線上生產，影響產品質量的因素相對較少，同批次產品質量較為穩定，而建筑產品質量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環境等均會對建筑產品質量產生影響。此外，項目建設管理涉及了多種學科，如建筑、結構、暖通、電氣、給排水、造價、管理學等等，需要與監理等合作單位及供電、供水等社會關系的協調處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學習、接受、應用的能力。房地產企業正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。可見，房地產企業的項目管理，范疇比施工、監理等企業所涉及的內容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發企業應注意項目管理團隊的建設，素質必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎。
房地產論文14
隨著城市化進程不斷加快和我國經濟的迅猛增長，我國的房地產業也在飛速發展，已經成為拉動經濟增長的一個重要因素。詳細內容請看下文我國房地產業的發展策略。
房地產業是一個高度關聯性和綜合性的行業，是聯系國民經濟個行業的重要樞紐。房地產業現在的發展有哪些問題，如何實現它的可持續發展是當前新形勢下一個值得高度關注的問題，這對于發展我國的國民經濟、發展城市經濟和優化產業結構有著極其重要的意義。
我國的房地產業最早產生在19世紀末20世紀初，其發展過程大致經過了萌芽和休眠時期(1850年-1978年)、復蘇和膨脹時期(1979年-1993年)和理性發展時期(1994-今天)。
1991年底我國的房地產只有4000多家企業，開發企業的數量急劇擴大，使土地供應的緊張態勢加劇，土地的價格也節節攀升。到1998年年底，在大規模擴大內需投資政策的帶動下，房地產企業達到24378家，從業人員82.6萬。到20xx年，全國物業管理企業的從業人員已經突破了200萬人。
在過去的五年，我國的房地產投資的年均增長維持在5%以上，房地產的開發投資在固定資產投資中所占的比例由12.7%-17.9%。當前，房地產和建筑業每年的增加值是9000億元，大約占GDP的9%。隨著居民的生活水平不斷提高和城鎮人口的快速增長，住房的需求量迅速增長，加上土地價格和建筑材料的上漲，環境和配套設施的.改善等，住房消費將會在長期內成為居民的一個消費熱點。
1、房地產企業數量較多，規模較小，開放能力較低。雖然現在我國的房地產業不像過去那樣混亂，很多房地產公司已經初具規模，但是，相對小、差、散的特點沒有根本改變，企業整體的開發能力低，跟資源密集型行業的特點極不相適應。
2、房地產企業的信用差，不注重品牌的創立。
3、房地產企業的資金薄弱，經營的風險大。
我國的房地產市場在經過了20xx年的調整以后，又開始了新一輪的迅速發展階段。很多專家和業內認識都認為在多種有利因素的推動下，房地產業大發展前景很好，但是卻忽視了其中存在的風險和苦難。筆者經過分析和思考之后，發現，現在我國房地產的發展主要面臨著兩大風險：國家政策的不確定性和市場需求的不足。
國家的宏觀政策會直接影響到房地產業的發展。因為我國的市場經濟的內外環境中存在著很多不確定性的因素，所以國家的宏觀政策會經常進行相應的調整，這就給房地產業的發展帶來了不確定性的困難和風險。
1、財政政策不確定性。財政政策上的不確定性主要體現在稅收政策的不斷變化上。房地產交易的稅收政策從1997年至今，經歷過很多次的變化，在房地產過熱的時候要抑制，在房地產市場剛剛進入調整期時要支持，目的是為了未定我國房地產業的發展，不能過熱發展，也不能發展不足。
2、貨幣政策不確定性。貨幣政策的不確定性主要來源于利率的變動、央行公開市場操作和法定存款準備金率變動的不確定。
房地產論文15
一、期權與實物期權
期權(option)是這樣一種合約，合約的持有者在規定的時間內有權利，但沒有義務(可以但不一定)按照合約規定的價格購買和賣出某項資產。也可以說，期權是一種選擇權，指在當前做出較小的投入或付出，進而擁有在未來可以行使但也可以不行使的某種行動的權利。期權按標的資產性質的不同分為金融期權和實物期權。
金融期權(financeoption)的標的資產是本身具有原始價值的金融資產，如股票、債券、貨幣等。實物期權(realoption)是以各種實物資產(如機器設備、土地、技術、項目等)為標的物的期權。
簡單地說，實物期權就是在動態和不確定的商業環境下，商業決策要靈活的適應戰略資產投資的決策制定、投資機會估值和項目投資支出，是在運用期權理論的時候，利用金融理論、經濟分析、管理科學、決策科學、統計學和經濟模型估計實物資產（相對于金融資產）的一種系統方法和整體解決方案。
房地產開發投資項目涉及的實物期權方法，在國外已經應用到了各種各樣的房地產項目當中來了，包括房地產開發、再開發、租賃合同的制定、抵押貸款的違約、決策等等方面。
二、實物期權法及其評價
傳統的投資決策方法是現金流貼現法。現金流貼現法由于考慮了資金的時間價值，全面地分析了項目壽命期內所有可能的現金流入與流出，并且對風險作了一定的分析，但是，DCF法結構上存在兩個致命的局限性:一是每一個時點上的現金流量如何精確地估計；二是貼現率如何確定，特別是有風險的情況下（一般而言，風險是不可避免的)。現金流的估計和貼現率的確定都帶有很大的主觀性，前者往往給“可批性”項目以可趁之機，有些單位為使項目能夠通過審批，任意夸大現金流量。后者則使人懼怕風險，以高貼現率去反映高風險，往往低估項目的價值。
因此，只有當現金流和貼現率能夠精確地預測時，DCF法才能夠精確地反映出項目的價值，而現金流和貼現率的精確預測只能在市場比較穩定，宏觀經濟比較平穩的情況下才能出現。
傳統的投資決策方法存在著許多不足與局限性，尤其是貼現率問題，往往使得企業做出錯誤的投資決策。對于不確定性很大、周期很長的復雜的投資決策，傳統方法更是顯得力不從心。如果說項目價值可以用凈現金流大小來表示的話，投資項目的價值并不僅僅是項目產生的現金流，還應該包括其帶來的戰略利益。這一切都集中體現在企業的戰略適應性上。經營柔性和戰略適應性是在不確定性條件下進行投資決策分析的基本出發點，而這一點在傳統投資決策分析方法中沒有體現出來。實物期權分析方法正是針對這種“病癥”給出的“一劑良藥”。
實物期權分析方法在項目投資分析中的兩個重要貢獻是：
（一）經營柔性和戰略適應性來源于投資項目中包含的實物期權，確定這些實物期權的價值才能科學地估價投資項目的價值，而實物期權分析方法解決了長期困擾人們的項目價值估價問題。
（二）有些項目中自然包含實物期權，但是更多地要靠決策者精心設計和構造，然后鑲嵌在項目中，這為項目決策者和管理者進行投資項目管理提供了新的思想和方法。不難看出，實物期權分析方法是一種科學的、合理的、主動的、有效的項目估價和項目決策方法。
研究待決策問題的實物期權性質，也就是把實際投資決策問題轉換成標準的實物期權問題。這一步驟需要投資者使用實物期權思維對項目整體運作的過程進行整體的決策分析，弄清楚可能的決策是什么，存在哪些決策，什么時候進行決策，誰有權利執行這個決策:進而分析包含了哪些實物期權、哪類實物期權。為很好地解決決策中的不確定性問題，需要對這些問題進行書面描述，這將成為解決過程中有用的參考要點。
三、實物期權方法在房地產投資決策中的應用
按照實物期權理論的觀點，不確定性越大，風險可能會越大，但面對這些不確定因素，好的.管理者會面對變化的形勢，充分利用管理柔性，通過選擇最佳投資時機擴張成功的項目，關停或推遲不好的項目。從而可能獲得更好的投資機會和更高的收益。因此在房地產投資項目中應用實物期權方法進行決策，可以很好的解決在房地產項目中的不確定性因素，給項目的最終決策提供可靠的依據。
（一）決策者對投資機會的價值的估計
房地產開發投資中包含的實物期權的來源是開發項目所面臨的不確定性，體現在不確定情況下決策者的決策靈活性。因此，決策者對投資機會的價值的判斷，將直接影響到項目的期權價值。期權價值就是體現在對不同的投資機會的選擇上，如果決策者事先并沒有全面的意識到項目在不確定情況下各個階段存在的各種投資機會，那么此項目在各階段就丟掉了很多投資機會的選擇，也就失去了一部分決策靈活性所帶來的價值，即失去了一部分項目的期權價值。因此，決策者對投資機會具有很強的判斷力是確定項日期權價值的前提。
根據Black-Scholes期權定價公式，投資者可以定量的測算投資機會的價值。投資者要獲得一個房地產項目的投資機會，必須支付土地出讓金等先期費用。根據期權價格不應當高于期權價值，房地產開發的先期費用也不應當高于項目的投資機會的價值。因此投資者必須事先測算投資機會的價值。
（二）決策者對最佳投資時機的確定
房地產投資決策有一個時效性特征，即投資決策是立刻執行到期，還是可延期的，它反映投資決策的緊迫程度。當確定要對一個房產項目投資時，還要確定項目的最佳投資時間。在傳統投資決策理論中，當項目的價值等于項目直接投資時，投資者就應當投資；而在實物期權理論中最佳的投資點上項目的價值等于項目直接投資與投資機會成本之和。如果把等待開發和立即開發的項目價值曲線繪在一張坐標圖上，在最佳投資點上這兩條件曲線是相切的，經濟學家已經利用動態規劃和微分方程等數學工具對最佳投資點上的項目價值進行了描述，在最佳投資點上，項目的價值大于項目的直接投資，最佳投資點出現的時間也應當比傳統投資決策的投資時間要晚，因此在現實當中經常會看到投資者將有價值的土地空置，或者是很長一段時間不開發，這就意味著土地放在將來開發所具有的潛在價值大于現在開發的價值。
（三）決策者對最優投資規模的確定
房地產項目，特別是大型的房地產項目，在決策時還要確定是分期開發還是一次開發，除了考慮開發商資本實力的因素外，還必須考慮項目分期開發所包含的成長期權。通過對一次開發和分期開發的項目價值分析表明，在大多數情況下，分期開發由于有成長期權的價值存在，因而具有更高價值。如果采用分期開發，就必須確定首期的投資規模，而首期的投資規模往往又會對后期投資有較大的影響。
（四）投資項目的所有權特征
所有權特征，即該項目中所包含的期權是獨占期權還是共享期權。顯然，對于獨占期權，房地產開發者可以充分行使自己所擁有的靈活性，包括放棄權、延期權、擴張權、收縮權、停啟權等，這些權利的價值將體現在期權的時間價值中。但是，如果期權不是獨占的，這意味著有競爭對手與本企業共享執行該實物期權的權利。實物期權的共享直接導致項目價值的共享。因此，對企業而言，項目帶來的期權價值必然有一定的損失，項目的價值將有一定程度的降低，這種降低是由于競爭所帶來的。
（五）投資者對信息的掌握
房地產業具有投資大、周期長的特點。在很長一段時間內，幾乎一直沒有嘗試對租金、房屋造價和利潤等主要變化因素提供一種定量的嚴格估算。傳統的做法是依靠專業顧問（如估價師、測量師等）的“經驗”。近年來，不斷增加的信息數據文件已經建立起來，用于測算租金、造價、投資收益和房價的執行情況。毫無疑問，這種數據服務系統的使用將比單純地記錄過去的事件有效的多，而且，隨著這種系統將不斷地擴大并變得更精細、更適用和更富有權威性。在可以預見的將來，這些已存在的能測算趨勢的指數將被設計成能預測將來可能性的變化值。這些嶄新的服務系統將會給房地產決策者及他們的顧問提供有價值的資料，從而使他們能對不確定性做出更好的估計，而非僅靠“感覺”和經驗。
四、案例分析
本文擬以一個簡單的實物期權案例來說明實物期權理論在不確定條件下房地產投資決策中的應用。
假定某房地產公司有一地塊開發權，擬定投資總額為1050萬元，投資項目的壽命期為5年，前3年每年除去成本可以獲得凈收益270萬元，后兩年每年除去成本可以獲得凈收益250萬元，該公司可以延遲2年進行該項目的投資。如果無風險利率為10%，項目風險波動率為30%，那么該房地產公司是否應該進行該項目的投資。
如果按傳統的現金流折現法分析該問題，可以求出該項目的凈現值NPV為-52.6萬元。根據傳統NPV法評價該項目，因為凈現值為負數，則該項目將被拒絕。但實際上，該例子是一個簡單的實物期權問題:該公司可以延遲2年進行該項目的投資，即相當于持有一份2年投資的延遲期權，執行價格為1050萬元，同時由于該項目尚未建成，相當于資產不需支付紅利，因此可以根據Black-Scholes期權定價模型，求得該延遲投資期權的價值C為225.8萬元。
所以，如果該房地產公司考慮延遲投資期權的價值進行決策，則項目總價值為(-52.6+225.8=173.2萬元，說明該項目具有較大的投資價值，投資項目在等待2年后的價值是可觀的。
基于實物期權的投資決策方法將金融領域的突破性成果用于實物資產投資領域，是對傳統的NPV法的完善。房地產行業是一個周期性的行業，該投資領域蘊含著大量的靈活性，例如土地的開發時機選擇、初始投資規模的確定、是否需要分期開發等等，如果能夠在這些過程中依照實物期權的方法，按照投資決策分析步驟對這些靈活性的價值進行定量評估，或者在決策過程中引進實物期權的思維方式，將有助于使房地產投資決策的過程更加的科學和合理。
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