南京新版住宅維修金管理辦法最新解讀
南京市法制辦24日起就《南京市住宅專項維修資金管理辦法》(以下簡稱“辦法”)草案征詢公眾意見。這一辦法明確，利用業主共用部位、共用或共有設施經營所得收益的70%納入維修資金，業主大會或者物業服務合同另有約定的，從其約定。這一辦法有望在年底前付諸實施。
“專項維修金”每年對賬一次
這次的辦法首先給“維修基金”改了個名字，以前交存的物業維修基金，更名為“住宅專項維修資金”。該辦法規定， 住宅專項維修資金(以下稱維修資金)管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。
該辦法明確，業主大會成立前，維修資金由維修資金管理部門代管。業主大會成立后，可以依法決定自行管理維修資金，也可決定由維修資金管理部門繼續代管。維修資金管理部門代管維修資金的，每年至少一次向業主委員會發維修資金對賬單;維修資金由業主大會管理的，專戶管理銀行每年至少一次向業委會發送維修資金對賬單。業主、業委會、公有住房售房單位對核對、查詢或公布情況異議的，可要求維修資金管理部門、專戶管理銀行復核。
高層住宅維修資金，按工程造價7%征收
維修資金由四部分組成：(一)業主按規定首次交存的維修資金;(二)建設單位交存的電梯、消防等設施設備專項維修資金;(三)維修資金的分戶利息及補(續)交的維修資金;(四)本辦法第十一條規定的統籌維修資金。
對于維修資金的繳納標準，該辦法規定，商品住宅業主應當按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金。每平方米建筑面積交存首期標準執行下列規定：(一)多層住宅、非住宅(含營業性車庫、車位等)為南京市多層住宅建筑安裝工程每平方米造價的'6%;(二)高層(配備電梯的多層)住宅、非住宅為南京市高層住宅建筑安裝工程每平方米造價的7%。
按照規定，建設單位辦理房屋所有權首次登記前，應當按照實測的分戶建筑面積將首期維修資金一次性交存至維修資金專戶，并在物業交付使用時向業主收取。
維修資金何時補繳?辦法明確規定：在已設立維修資金賬戶的物業管理區域，業主維修資金分戶賬資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。續交的維修資金，按業主所擁有房屋建筑面積比例分攤，續交數額可參照首期維修資金的交存金額確定，續交方式、金額等具體事項由該物業管理區域業主大會決定。
小區共有設施受益7成歸維修資金
小區電梯間廣告收入如何分成，一直是各方關注焦點。這次的辦法規定，維修資金中一部分來源是統籌維修資金，并明確五種資金要納入其中，并明確要把7成的共有部位經營收入納進來。
(一)利用業主共用部位、共用或共有設施經營所得收益的70%，業主大會或者物業服務合同另有約定的，從其約定;
(二)扣除支付業主房屋分戶利息和管理費用后，住宅專項維修資金增值(孳息)部分滾存剩余的資金;
(三)共用設施設備報廢回收的殘值;
(四)人民防空工程平戰結合提取的資金;
(五)業主大會決定其他計入的資金。
緊急維修不再要三分之二業主同意
過去，小區業主動用維修資金，都需要專屬物業部分的三分之二業主同意，才能動用。但是，當發生電梯停運、外立面墻磚搖搖欲墜等需要緊急維修的狀況時，卻因難以匆忙湊齊三分之二票數而懸停。
此次辦法明確規定當發生緊急情況需要使用維修資金時，不再需要三分之二業主同意。
此時業主需要提供的材料有：住宅專項維修資金應急使用申請表;住宅專項維修資金應急維修工程項目說明;住宅專項維修資金應急維修工程實施方案;有資格的工程造價咨詢機構出具的初審評估報告;施工合同;屬于電梯故障的，申請人應提供由有資質檢驗檢測機構出具的書面故障鑒定意見;屬于消防設施故障的，申請人應提供由公安消防部門出具的相關法律文書。
六類情況不得使用維修資金
這次的辦法明確：下列費用不得從維修資金中列支：
(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;
(二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;
(三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;
(四)根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的日常維修和養護費用;
(五)新增、新建配套設施、設備所需的費用;
(六)其他不得列支的情形。
一成業主不滿物管可請第三方評估
《南京市住宅物業管理條例》今年7月起實施，條例在全國首創了物業管理第三方評估制度、物業保修金制度等。南京市法制辦正在就《南京市物業服務第三方評估管理暫行辦法(征求意見稿)》(以下簡稱“評估辦法”)。
物業服務第三方評估，是指物業服務第三方評估機構(以下簡稱物業評估機構)接受業主自治組織、建設單位、物業服務企業的委托，依照法律、法規規定和合同約定，對物業項目交接和查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量等提供專業評估服務。
南京市物業管理行政主管部門負責全市物業評估機構的統一監督管理，建立并公布本市物業評估機構名錄。
物業服務到底好不好，今后不再是物業和業主各執一辭，可以交給專業的第三方機構來公正評判。這次的評估辦法規定，已交付使用物業業主總人數百分之十以上的業主，因對建設單位選聘的物業服務企業的服務質量不滿意，要求物業評估機構評估的，建設單位應當與業主、物業服務企業協商選定物業評估機構，委托其對物業服務企業的履約情況進行評估。
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