小產(chǎn)權(quán)房的買賣是違法的
導(dǎo)語(yǔ)：什么是小產(chǎn)權(quán)房呢?一般來說，小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購(gòu)買;另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。而事實(shí)上，無論是那種性質(zhì)的小產(chǎn)權(quán)房，進(jìn)行的買賣都是違法的，以下是由CN人才網(wǎng)帶來的關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣的相關(guān)信息，歡迎閱讀。
“小產(chǎn)權(quán)房”的存在危害
一、沒有房產(chǎn)證
五證，正規(guī)合法的商品房開發(fā)建設(shè)必須是5證齊全的，《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》缺一不可，而小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目有的連1個(gè)證都沒有。
二、拆遷難補(bǔ)償
“小產(chǎn)權(quán)房”本身就是違法的存在，實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，非但沒有房產(chǎn)證，還面臨著被拆除的風(fēng)險(xiǎn)，并且一旦拆遷，業(yè)主也無法得到拆遷安置補(bǔ)償。
三、質(zhì)量難保證
便宜有便宜的道理，除了證件不全之外，“小產(chǎn)權(quán)房”的質(zhì)量也讓人擔(dān)憂，房屋售后保修也難以保證。這類房屋一般由土地所在的鄉(xiāng)、村開發(fā)，在房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督的情況下，開發(fā)商可能會(huì)為了賺錢而偷工減料，存在安全隱患。
四、配套不完善
這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設(shè)施，周邊設(shè)施規(guī)劃也十分不完善，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。而且將來一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒有，找人處理都找不著。
五、遺贈(zèng)也麻煩
由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來在遺產(chǎn)繼承時(shí)也會(huì)遇到許多麻煩，并且購(gòu)買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義，是“小產(chǎn)權(quán)房”目前普遍的運(yùn)作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。
六、貸款難抵押
小產(chǎn)權(quán)其實(shí)就是沒有產(chǎn)權(quán)，房屋抵押貸款對(duì)房屋的要求之一則是具有房產(chǎn)證和土地使用證。而單位小產(chǎn)權(quán)房只有土地使用證而沒有房產(chǎn)證。因此銀行和貸款機(jī)構(gòu)都不會(huì)做小產(chǎn)權(quán)房的抵押貸款。
對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房問題，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明在3月10日接受采訪時(shí)表示，將采取“拆除一批，教育一片，處理一批，震懾一片，問責(zé)一批，警示一片”的治理方式，把小產(chǎn)權(quán)房的違法勢(shì)頭控制住。可見其治理決心。
小產(chǎn)權(quán)房的.買賣是違法的
關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房須注意的是，這類房子從法律上來說是不允許交易的，因此沒有法律效應(yīng)，在購(gòu)買后如果出了問題而調(diào)解不成是得不到法律保障的，因此業(yè)主們?cè)谫I之前應(yīng)特別注意這點(diǎn)。
1、小產(chǎn)權(quán)房交易是違法的，是國(guó)家和法律禁止的，所以得不到法律的保護(hù)。
2、因違法，所以就存在被拆除或沒收，并得不到有效補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)存在。2009年6月2日出臺(tái)的《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》(以下簡(jiǎn)稱《決定》第五條規(guī)定“經(jīng)普查記錄的違法建筑，市政府應(yīng)當(dāng)區(qū)別其違法程度，根據(jù)本決定以及土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計(jì)劃要求，分別采用確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、依法拆除或者沒收、臨時(shí)使用等方式，分期分批處理。”
3、違約或一房多賣或房子的其他權(quán)利瑕疵等情況容易發(fā)生。因小產(chǎn)權(quán)房買賣是非法的，所以當(dāng)一方反悔時(shí)，就可以主張合同無效;而又因小產(chǎn)權(quán)房沒有有效登記，所以第三方根本無法查到買賣情況或是房子的權(quán)益狀態(tài)，所以容易一房多賣或者其他權(quán)利瑕疵;
4、轉(zhuǎn)讓手續(xù)雖然簡(jiǎn)單，但是畢竟違法，也造成了再轉(zhuǎn)讓困難，而且升值的空間也不大;
5、房子壽命風(fēng)險(xiǎn)。雖說中國(guó)的商品房壽命不怎么樣，但從總體平均上來看，相對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房還是好一些，畢竟一般建小產(chǎn)權(quán)房的都是些不合法的開發(fā)公司，而且如有質(zhì)量問題也得不到售后服務(wù)。
總之，利益與風(fēng)險(xiǎn)同在，請(qǐng)各位想購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的者需要慎重考慮。有些購(gòu)買小權(quán)產(chǎn)房者想著：“可以委托律師作見證，這樣有保證一點(diǎn)”。其實(shí)因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房交易是違法的，進(jìn)而律師見證小產(chǎn)權(quán)房交易也是違法違規(guī)的(深圳律協(xié)也是明確規(guī)定的)，所謂委托律師作小產(chǎn)權(quán)房見證的行為，而感到安全感的作法，其實(shí)是在自欺欺人。在此，本律師建議：可以在合法的情況下，委托律師作必要的調(diào)查、評(píng)估、提供法律意見等。
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