央行930房貸新政解讀

　　2014年的樓市已進入調整期。前8月，商品房銷售面積為64987萬平方米，同比下降8.3%。央行終于沒有頂住房地產下滑的壓力，繼40多個城市松綁限購后，在國慶節前一天，釋放巨大利好：房地產在限購取消后，全面松綁限貸。

　　本次松綁政策的影響有多大?

　　9月30日，央行、銀監會聯合出臺《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，放松了與自住需求密切相關的房貸政策，并鼓勵銀行通過發行MBS和期限較長的專項金融債券等籌集資金以增加貸款投放。此通知被業界稱之為“央行930房貸新政”。

　　其中的細則內容主要分為以下幾點：對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。多套房在非限購城市結清貸款也可以發放貸款;增強金融機構個人住房貸款投放能力;繼續支持房地產開發企業的合理融資需求。

　　這是2014年各種松綁政策中影響最大的一個。首先，信號意義重大。雖然房價上漲的表面原因由供需結構決定，房地產市場供不應求導致房價加速上漲。但事實上，出現供不應求的主要原因恰恰是貨幣供應量過多。房地產的需求有兩種，一種是自住需求，一種是投資需求。在目前的房價與收入差距不匹配的情況下，出現這些需求增加的主要原因是過多的貨幣供應。在貨幣過多供應的影響下，需求無限大得釋放在房地產市場。所以，在這十幾年的樓市發展過程中，信貸政策一直是業內人士以及普通購房者判斷房地產走勢的最重要指標和最關鍵信號。房地產市場下行周期到上行周期的轉變，每次都以信貸政策作為導火線。

　　本次央行的松綁政策，雖然未提及降準、降息。但松綁的幅度遠遠超過之前預期的“認房不認貸款”。基本上是之前信貸政策的全面松綁。

　　之前業內均認為松綁的方向可能是認房不認貸。本次松綁幅度達到了認貸不認房，而且針對已經有一套全款房產的再購還可以按照首套房認定，這種松綁幅度在部分口徑上甚至寬于2009年政策。

　　其次，從實際執行角度看，本次央行政策，可以說是對之前信貸套數認定政策的全面松綁。首套、二套、多套，認定都有放松。其中針對首套的認定甚至超過2009年最寬松政策時期。這種松綁有利于刺激包括改善需求在內的大量需求入市。

　　對第二套、第三套、外地人房貸的重新認定，將極大刺激置換、改善、改善性投資等需求。但需要注意的是，目前銀行吸儲難度非常大，不僅7折的貸款折扣不可能， 9折以下的可能性也非常低。

　　松綁的二套住房政策可能會對剛需無房戶不利，如果銀行額度不變，銀行必然會更愿意貸款給已經結清貸款的擁有一套房業主，因為這樣的業主還款能力強。后續銀行可能針對不同客戶有不同的執行政策，所以剛需可能受到影響。

　　再次，文件對開發商拋出橄欖枝。對在建、續建的普通商品住宅支持信貸，提出擴大市場化融資渠道。其實今年以來，信托融資下滑趨勢明顯，但銀行貸款增幅雖有所放緩，但仍高于2008年。今年以來，房地產信托在全部信托中的比例持續降低，占比降至10%;且成立規模下滑趨勢明顯，8月房地產信托成立規模僅為96.4億元，創近兩年新低，而高峰期房地產信托是信托資金的第一大投向。

　　最后，拓寬銀行融資渠道。從下述過往三輪房地產放松調控對比可知(見表2)，前兩輪放松政策均對銀行存準率進行了調整。雖然今年仍一直堅持定向降準，但對銀行資金釋放有限，出現銀行放貸緩慢的情況。

　　此外，各類投資理財產品的出現使得銀行的存款有一定的流出。因此，930新政中，央行提出為銀行增加資金來源的融資發行渠道。鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

　　此前房貸制約市場除了發放條件較為約束以外，還有放款總量不足的問題。銀行系統資金緊張，導致其不大可能大比例放貸樓市。央行允許銀行為房貸進行專項融資后，未來房貸額的“池子”將大大放大，更有利于落實上面幾條的政策。因此，后續各商業銀行的執行情況，仍有待細則和發布。

　　總結2014年樓市救市政策，可以劃分為三個階段：第一波樓市刺激政策特征是41個城市松綁限購。自2014年3月開始，除一線城市外，限購政策基本全部取消。但是，限購松綁對市場信心的提振影響非常小。截至目前，松綁限購的城市已經超過40個，以其中典型的30個城市成交量變化看，效果并不理想：

　　8個早期調整城市中，僅呼和浩特成交出現明顯回升。無錫、南寧、沈陽、蘭州、溫州五地，在政策放松初期均出現短期成交沖高現象;廈門及天津市場則幾乎對政策調整未做出任何反應。

　　12個中期調整城市中，南昌、長春、蘇州三地，在政策放松后的一個月中市場成交有所起色;濟南、成都、福州、杭州、寧波、石家莊六地，都有明顯的短期成交沖高現象。

　　10個近期調整城市中，青島、金華、紹興、佛山、昆明五地，都有明顯的短期成交沖高現象。

　　第二波則是各地要求銀行松綁限貸，以央行的全面口徑放松為特征，即上述作者所述。第三波是各地增加購房補貼，調整稅費收費政策，要求公積金降低首付等。后續各地各種相關房地產的收費減免有望陸續出臺，托底市場，增加市場活力的政策將會頻繁出現。

　　未來市場走勢如何?

　　10月上半月，中原報價指數全線上漲，業主與開發商的信心在央行新政后持續回升。十一黃金周過后，中原六大城市的二手門店新增客源持續增加，日均新增客源1.1萬個，較9月的日均水平增加約六成。門店來訪量的增加，說明有意向購房的人群正在增多，這是接下來成交量回升的基礎，樓市交易活躍度正在恢復。

　　此次央行新政的主要受益對象為改善型需求，這將成為下一階段市場的重要支撐力。且改善型需求無論對房企還是銀行而言，都較剛需有更大的利潤空間。而信心的復蘇對促進改善人群入市有顯著的推動力。從中原經理指數來看，央行新政公布的一期指數出現跳躍式增長。預計隨著后市各地信貸政策細則的陸續出臺，改善型需求將逐步入市，帶動10月成交回升。

　　就目前市場來說，起碼可以增加30%的可購房人群，而且這部分人群恰好都是之前被政策抑制的意愿購房人群。對于市場來說，這一政策的松綁效果相當于限購松綁影響的5倍以上。

　　基本可以判斷，除了小部分三四線城市，庫存積壓過于嚴重外，其他城市全面止跌，庫存壓力小于20個月的(房地產業內將當下存量住宅除以前一個月銷售量，數字一般在12個月的為市場均衡狀態，過低為庫存較低，過高房價易下調)城市基本會出現再次上漲。預計后續地方政府還會在稅費政策等方面松綁，樓市第三輪救市還將次第出現。

　　從整體效果看，這一救市政策立竿見影，止跌已經明確，但反彈的幅度實際結果依然要看后續信貸釋放情況，如果再出現1-2次定向或者全面降準，樓市將會很快反彈。但如果沒有足夠的政策配合，市場反彈的幅度與時間可能非常有限。




更多相關文章推薦：
2014年北京各銀行房貸新政即將出臺
2014年首套房貸政策調整釋放三大信號
2014年上海二套房房貸政策
2014年國家房貸新政策具體實施方案
2014年房貸新政策內容有哪些？
2014年銀行房貸新政策匯總
2014年首套房房貸利率（最新版）
2014武漢首套房貸款房屋最新認定標準與政策
2014上海購房貸款政策明細

 

http://www.shddsc.com/

【央行930房貸新政解讀】相關文章：

解讀《央行房貸新政策》08-09

2015關于房貸新政淺析08-09

中國央行跨境融資新規解讀08-04

首套房房貸新政策08-09

解讀2016年配方乳粉新政09-26

關于杭州公積金提取新政解讀07-24

2015杭州穩崗新政解讀07-29

2015南京住房公積金新政解讀08-06

2016年杭州社保新政解讀09-25

2015房貸新政策細則07-19