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2016最新南京市住宅物業管理條例全文
南京市住宅物業管理條例
(2016年1月21日南京市第十五屆人民代表大會第四次會議制定
2016年3月30日江蘇省第十二屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議批準)
第一章 總 則
第一條 為了規范住宅物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內的住宅物業管理及其監督活動，適用本條例。
本條例所稱住宅物業管理(以下簡稱物業管理)，是指住宅區內的業主，通過選聘物業服務企業對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。
第三條 市、區人民政府應當加強對物業管理工作的領導和組織，將物業管理工作納入城市治理工作體系，建立物業管理綜合協調和目標責任機制;建立與之相適應的資金投入與保障機制;制定和落實現代物業服務業扶持政策;鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。
第四條 市物業管理行政主管部門負責本市物業管理活動的統一監督管理，區物業管理行政主管部門按照規定職責負責轄區內物業管理活動的監督管理工作。
城鄉建設、規劃、民政、城市管理、公安、質量技術監督、價格、人防、環境保護、水務等行政主管部門按照各自職責，做好物業管理相關工作。
街道辦事處(鎮人民政府)按照規定職責負責轄區內物業管理活動的指導、協助和監督工作。
社區居(村)民委員會應當協助街道辦事處(鎮人民政府)開展物業管理工作。
第五條 各行政主管部門應當在物業管理區域內顯著位置公布投訴、舉報受理方式，按照職能分工履行職責，及時受理業主和相關單位的投訴、舉報，依法調查處理違法違規行為。對實名投訴、舉報實行限時回復，并對實名投訴、舉報人予以保密。
第六條 本市建立物業服務第三方評估制度。業主自治組織、建設單位、物業服務企業可以委托物業服務第三方評估機構，開展物業項目交接和查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動。
物業服務第三方評估機構應當依照法律、法規和合同約定提供專業服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。
第二章 業主自治
第一節 業主大會
第七條 業主應當按照法律、法規、臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則等，實名參加業主自治活動，行使權利、履行義務。
臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則，應當對業主參加自治活動的方式、違反共同約定的責任、自治活動爭議處理辦法作出約定。
第八條 業主大會根據劃定的物業管理區域設立，一個物業管理區域成立一個業主大會。
業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，維護全體業主在物業管理活動中的合法權利，依法履行職責。
業主大會自首次業主大會會議審議通過管理規約和業主大會議事規則之日起成立。
業主戶數超過三百戶的住宅小區，可以成立業主代表大會，履行業主大會議事規則規定的職責。業主可以列席業主代表大會會議。
業主大會或者業主代表大會(以下統稱業主大會)通過的決定對全體業主具有約束力。
第九條 符合業主大會成立條件的，建設單位應當向街道辦事處(鎮人民政府)報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料。
首次業主大會會議的籌備經費根據物業管理區域規模、業主戶數和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔。建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前，將首次業主大會會議籌備經費交至街道辦事處(鎮人民政府)設立的專用賬戶，供業主大會籌備組使用。
首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況在物業管理區域內顯著位置向全體業主公布，接受全體業主監督。
第十條 符合業主大會成立條件的，街道辦事處(鎮人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業主聯名提出籌備業主大會書面申請后六十日內，組織成立業主大會籌備組。
籌備組人數應當為五至十三人的單數�；I備組可以由業主成員以及街道辦事處(鎮人民政府)、建設單位、社區居(村)民委員會等派員組成。籌備組組長由街道辦事處(鎮人民政府)指定人員擔任。業主成員由街道辦事處(鎮人民政府)組織業主推薦產生，業主成員不少于籌備組成員的百分之六十。
籌備組中業主成員的推薦辦法由街道辦事處(鎮人民政府)確定，并事先告知全體業主�；I備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內顯著位置公示。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鎮人民政府)協調解決。
籌備組正式開展籌備工作前，物業管理行政主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)應當對籌備組成員進行物業管理相關知識的培訓。
第十一條 籌備組成員應當符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)本人及其配偶、直系親屬未在同一物業管理區域提供物業服務的企業任職;
(三)無索取、非法收受建設單位、物業服務企業的利益或者報酬的行為;
(四)無不宜擔任的其他情形。
籌備組中的業主成員還應當履行及時交納物業服務費用、公共水電分攤費用、汽車停放費用和住宅專項維修資金等義務，不得有損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業使用性質等物業不當使用的行為;本人及其配偶、直系親屬未在本住宅小區開發建設單位任職。
第十二條 籌備組應當自成立之日起九十日內完成下列籌備工作，并召開首次業主大會會議：
(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容和形式;
(二)擬訂管理規約和業主大會議事規則草案，其中議事規則草案中可以約定是否設立業主代表、業主監事會，擬訂業主小組劃分方案草案;
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