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2016最新《南京市住宅物業(yè)管理條例》解讀
《南京市住宅物業(yè)管理條例》已經(jīng)通過批準，于今年7月1日起施行。該《條例》引入了第三方評估制度，規(guī)定如果小區(qū)10%以上的業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿意，可以啟動第三方評估。經(jīng)評估物業(yè)服務(wù)不符合履約標準的，可以更換物業(yè)，或者要求物業(yè)限期整改。
物業(yè)費可突破指導(dǎo)價
但要經(jīng)半數(shù)業(yè)主同意
據(jù)了解，南京目前的物業(yè)費標準還是按多年前的政府指導(dǎo)價執(zhí)行的，多層小區(qū)物業(yè)費最高1.5元/平方米，高層小區(qū)物業(yè)費最高1.9元/平方米。對此，不少物業(yè)公司提出異議，某些小區(qū)其實已經(jīng)變相突破了最高限價。
針對這一情況，《條例》 為物業(yè)費突破政府指導(dǎo)價留下了空間，但需要執(zhí)行嚴格的程序。《條例》規(guī)定，普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要對收費標準進行調(diào)整的，首先要委托會計師事務(wù)所對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況進行審計，審計報告在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示30天，然后將擬調(diào)整的收費標準、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示30天，并書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會、區(qū)價格和物業(yè)管理行政主管部門。
最后，調(diào)價方案要經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過。
業(yè)主不交物業(yè)費可錄入個人信用檔案
如果業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分攤費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。
經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。
此外，如果小區(qū)發(fā)生電梯故障、消防設(shè)施故障等危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，要立即進行維修、更新和改造的，向住宅專項維修資金管理部門提出資金使用申請，住宅專項維修資金管理部門應(yīng)當開辟“綠色通道”，自收到應(yīng)急維修資金使用書面申請之日起兩個工作日內(nèi)完成審核。
【解讀】
《條例》第二十八條規(guī)定，需要分立的，應(yīng)當分別經(jīng)擬新設(shè)立的物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意;需要合并的，應(yīng)當分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。“比如某小區(qū)有1000戶業(yè)主，需要分立出來的部分涉及100戶業(yè)主，那么100戶業(yè)主中要有超過50戶業(yè)主同意分立，同時，這些同意分立的業(yè)主的專有面積之和要超過100戶業(yè)主的建筑總面積的一半。”鐘連勇就分立舉例說。南京市人大常委會立法咨詢專家、江蘇朗華律師事務(wù)所主任武孝奎認為，在實際操作中還需要注意的是，比如在分立或合并前，業(yè)主已經(jīng)與物業(yè)達成服務(wù)合同，分立或合并后，合同并未到期，除非業(yè)主認為，物業(yè)服務(wù)不符合合同要求，向法院提出訴訟，要求中止合同，并被法院并最終判定，否則，不能因為分立或合并而隨便提前終止原先合同。緊急情況維修資金可走綠色通道一邊是大量的維修資金閑置，另一邊卻因為維修資金啟動程序繁瑣，房屋得不到及時維修，根據(jù)《條例》相關(guān)規(guī)定，這種情況將得到根治。“住宅專項維修資金管理部門應(yīng)當自收到應(yīng)急維修資金使用書面申請之日起二個工作日內(nèi)完成審核。應(yīng)急維修工程竣工驗收后，應(yīng)當將使用維修資金總額及業(yè)主分攤情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。”
《條例》第六十二條規(guī)定，發(fā)生下列危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進行維修、更新和改造的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居(村)民委員會均可以憑應(yīng)急維修工程項目說明、維修工程實施方案，向住宅專項維修資金管理部門提出資金使用申請：電梯故障;消防設(shè)施故障;屋面、外墻滲漏;二次供水水泵運行中斷，但專業(yè)經(jīng)營單位負責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護的除外;專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;樓頂、樓體外立面存在脫落危險;其他危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。對此，武孝奎說，以往維修基金的啟動周期比較長，因為要兩個“三分之二”以上的業(yè)主通過，審批期限也比較長。南京物管條例在省條例相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，提出，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生危及房屋使用安全和業(yè)主生命財產(chǎn)安全的緊急情況下，可以走綠色快速通道，這種做法非常值得肯定。
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