隨著西雙版納州經濟的快速發展，房地產市場日趨活躍，法院受理的涉房地產糾紛案件也逐年上升，新情況、新問題的出現給法院的審判工作帶來了新挑戰。本文在對 2008年以來西雙版納州兩級法院審理涉房地產糾紛案件情況進行調研分析的基礎上，深入探討了這些案件反映出來的西雙版納州房地產市場存在的問題，既是對我們審判工作的一個總結，更是對西雙版納州房地產市場發展中凸顯出來的問題概覽。

　　隨著國務院《關于支持云南省加快建設面向西南開放重要橋頭堡的意見》的頒布實施，作為橋頭堡前沿的西雙版納州，因與老撾、緬甸山水相連，與泰國、越南近鄰，加之獨特的熱帶雨林及民族風情，稀缺的瀾滄江流域地域資源，便利的交通條件，以及西雙版納州人民政府對世界宜居城市、避寒勝地的積極打造，吸引了大量外來的投資，加速了當地的經濟發展，推動了城市化進程，同時也引發了大量涉及房地產的相關案件，出現了不少新情況、新問題，給人民法院的審判工作提出了新挑戰。

　　一、 案件審理情況

　　從2008年1月至2012年5月，全州兩級法院(中院和景洪、勐海、勐臘三個基層法院)共受理涉及商品房預售、銷售、房屋拆遷安置、房地產合作開發、二手房買賣合同糾紛等一審案件1294件(不包括房屋租賃)，其中商品房預售、銷售糾紛1240件，占收案95.8%;二審案件360件，收案呈逐年上升趨勢。其中景洪市人民法院一審案件1167件，占全州一審收案的90%;西雙版納中院一審收案19件，占0.15%。分析其原因是由于景洪市為州府所在地，系西雙版納州的政治、文化和經濟中心，房地產開發起步較勐海縣、勐臘縣早，因此案件較多，勐海縣、勐臘縣因房地產開發較晚，有滯后效應，而中院是因為級別管轄的原因所致。

　　由于商品房糾紛案件多為群體性案件，此類糾紛大量訴至法院，將使審判資源嚴重不足的現狀雪上加霜，加重了本已十分繁重的審判任務，案多人少的矛盾更加突出。如不能及時處理，將對人民法院的公信力、執法力度帶來不良影響，同時，容易激化房地產開發企業與買受人之間的矛盾，引發群眾性集體上訪，不利于和諧社會的構建。因此，西雙版納兩級法院以最大限度促成雙方調解為原則，以實現“化解矛盾、定紛止爭、案結事了”為宗旨，尤其是基層法院，在案件過程中做了大量的調解工作，盡量使大部分商品房糾紛化解在一審過程中，但該類案件上訴率仍為28%。

　　二、 案件上升的主要原因

　　除了西雙版納當地經濟的發展，城市化進程的加快，房地產市場的活躍外，房地產企業的設立門檻底(注冊資本僅規定為100萬元以上)，因利益驅動，房地產開發企業操作過程中種種不規范的行為是案件大量上升的主要原因。在景洪市，就有300余家房地產開發公司，而所涉及的商品房預售、銷售合同糾紛案件，絕大部分為房地產開發企業違約案件。此外，公民法律意識和維權意識的增強也是案件上升的一個原因。

　　三、 案件審理中涉及的法律問題及難點

　　目前，審理商品房預售、銷售合同糾紛，主要的法律依據是最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用若干問題的解釋》(以下簡稱《司法解釋》)，但該解釋規定得不盡詳細，同時存在各地法院對此理解不一，造成執法不統一的情形。具體而言，有以下幾類情形：

　　1、關于商品房交房的條件。在購房合同中，房地產開發企業與房屋買受人之間約定的交房條件大多是“竣工驗收合格”，或“經建設部門竣工驗收合格”，即為勘察、設計、施工、監理及房地產開發企業共同驗收房屋主體工程合格作為交房條件。但在審判實踐中，除了經建設部門竣工驗收外，還包括國家建設主管部門竣工驗收備案制。此外，還包含諸多房屋配套設施的驗收合格，例如小區綠化、消防設施、環保部門綜合驗收等。未通過綜合驗收，不能提交辦理房屋產權登記。是以哪個時間點作為認定竣工驗收的交房條件，在審判實踐中有分歧，有意見認為既然合同中有約定是經建設部門竣工驗收合格即達交房條件，而國家建設主管部門進行備案只是行政管理的方法，不能作為達到交房條件的時間;有意見則認為房地產開發企業向買受人交付房屋時，不僅要主體工程驗收合格，同時房屋配套設施也需驗收合格，這樣才能保證必要的居住安全和居住環境。如僅僅以建設部門竣工驗收作為交房條件，但小區綠化、道路等配套設施不盡完善，達不到居住條件，買受人拒絕接房，產生新的糾紛，減輕了房地產開發企業的合同義務。在西雙版納州的此類案件審理中，初期是按照建設主管部門的竣工驗收備案表的時間作為竣工驗收合格的時間，現在是按建設部門竣工驗收時間作為認定竣工驗收合格的時間，若因小區配套設施不完善，則由買受人舉證證明房地產開發企業交房時未達居住條件。但有的意見認為，應當以綜合驗收合格才能作為竣工驗收合格的交房條件。

　　2、關于小區綠化率、容積率、建筑密度與宣傳資料不一致的問題。對交房不符合合同約定，小區綠化率、容積率、建筑密度與宣傳資料不一致是否構成違約及應如何承擔責任的問題，我們認為如存在上述問題，應認定違約，房地產開發企業應按合同的約定承當違約責任。但實踐中雙方簽訂的格式合同大多未針對上述情況約定違約責任，包括交房后又改變規劃，增加容積率，減少綠化面積等問題。以上情況對買受人會造成一定的損失，但該損失又該如何舉證及認定，是審判實踐中的一個難點。如酌情判決，又會產生判決隨意之嫌。

　　3、關于預約合同及本約合同的認定問題。根據《司法解釋》第四條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人”。第五條：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同”。但在審判實踐中，對于上述兩條規定中的“收受購房款”是指全部購房款還是多少比例的購房款規定不明確;《商品房銷售管理辦法》第十六條規定中商品房買賣合同應當具備有十二項主要內容(注：第十三規定為兜底條款)，但在有的認購合同中只規定了當事人的基本情況、房屋基本狀況、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間這三項主要內容，在發生糾紛后，上述認購合同是否應當認定為具備《商品房銷售管理辦法》第十六條中的主要內容，進而認定為商品房買賣合同，還是應按定金原則處理，有不同的理解，該問題需進一步細化。

　　4、關于逾期交房的問題。根據《司法解釋》第十六條規定“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額”。第十七條：“商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定”。