以房養老真的靠得住嗎？

　　近日，各地的“限購令”逐漸解套，房市引發了人們極大關注。而在這風口浪尖上，保監會宣布“老年人住房反向抵押養老保險”(俗稱“以房養老”)在北京、上海、廣州、武漢4座城市正式開始為期兩年的試點，試行時間為2014年7月1日至2016年6月30日。

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　　在抽樣調查中，絕大多數老人更傾向于將房產留給兒女。表達對“以房養老”保險有購買意向的人群，主要由無兒無女或與子女長期分離的老人組成，而年輕人中“丁克家庭”更愿意在未來接受“以房養老”。但該類老人在日益增長的老齡人群中占比不大，從根本上限制了保險的市場規模，也決定了“以房養老”僅能作為養老體系的補充。因此，保險企業對于市場有限的“以房養老”態度不積極也就不難理解了。

　　由于“以房養老”的概念尚未普及，老齡人群對其也有一定誤讀。在過去的局部地區“以房養老”試水過程中，部分老人對保險方提出合同外的種種要求，因而引起多起合同糾紛。而失獨孤寡老人尚有其特有的現實問題。隨著年齡的增長，投保人因身體原因而失去(或部分失去)行為能力時，由于沒有子女或其他關系人為其聲明權利，對于可能產生的合同糾紛的情況，難以保障自身權益。

　　同時，房價的中長期走勢晦暗難明，為保證利潤空間，險企對于房產的'估價偏于保守。而老年人的房產往往是一生積蓄所得，投注了多年感情，甚至是人生意義的凝聚，導致老人出于感性對自身房產估價期望較高。投保人與險企在房產估價上的差距也因而拉開。此外，二三線城市的房價水平，使得投保人經過折算后的月貸款額不足以大幅提高其生活質量。這也將“以房養老”保險市場在可預見到的一定時期內，限制在了數目有限的特大城市中。

　　此外，人均預期壽命的不斷增長，使“以房養老”面臨“長壽危機”，險企對貸款額度也難以把握。利率的長期波動更使險企與投保人陷入零和博弈，進一步降低“以房養老”的吸引力。

　　然而，以上不利因素是對全國城鎮市場而言。針對這一批試點城市的具體條件，“以房養老”面對的部分現實問題或許是可以解決的。

　　京滬穗漢四地均屬于特大城市，具有較發達的經濟水平，人口基數大，房價水平高，因而符合保監會“60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人”這一條件，且房產價值較高的人群較大，保險能吸引到更多的投保人。“以房養老”保險針對人群所開發出的市場規模，足以為險企提供一片試驗田。而京滬穗漢的人均預期壽命均超過或接近80歲，醫療投入(包括千人衛生技術人員數、衛生機構數等)這一影響人均預期壽命的決定性因素也居全國前列，處于瓶頸狀態。因此，四地的人均預期壽命在一定時間內并不會有過高增長，險企并不難估測出適宜的貸款額度。

　　針對險企與投保人在房屋估價上的分歧，除了第三方估價之外，險企還應發揮其集團優勢，以養老服務(如養老醫療、健康護理、金融服務等)替代部分貸款。

　　通過養老服務替代貸款，既能夠減少險企的貸款額，又可降低投保人提高生活質量的成本，還可以加強險企與合作機構的關系，擴展其他保險產品的市場。同時，由于貸款額度的減少，利率風險得以降低，險企與投保者的利益矛盾也能有所緩解。

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