不動產登記暫行條例實施細則解讀
《不動產登記暫行條例實施細則》已于2016年1月1日起正式實施，這標志著不動產登記將在地市層面全面實施。該細則對《不動產登記暫行條例》進行了完善，首次將公用產權將劃歸業主名下。細則還對不動產登記資料的查詢進行了規范，將查詢主體限定為權利人、利害關系人、有關國家機關三類。
不動產登記真的來了!
1月20日晚間，在征求意見結束近9個月后，國土部公開發布《不動產登記暫行條例實施細則》(下稱“細則”)，細則已從2016年1月1日起正式實施。
“相比暫行條例，細則為不動產登記工作提供更加詳實和可操作的法律依據。”國土部地籍司原副司長向洪宜告訴21世紀經濟報道記者，細則的出臺也標志著不動產登記將在地市執行層面全面落地實施。
除了細則的出臺，確保不動產登記實施的前提——不動產登記的機構整合也已經基本完成。21世紀經濟報道記者自國土部獲得的數據顯示，截至2015年底的數據，全國335個市(地、州、盟)、2789個縣(市、區、旗)完成職責機構整合，占比分別達到100%和98%。
國土部部長姜大明在部署2016年工作時亦特別強調，今年要重點抓好不動產統一登記制度在基層落地，力爭年底前所有市縣頒發新證、停發舊證。
不動產開始全面登記
在《物權法》頒布9年后，我國的不動產產權登記迎來了全面統一登記階段。
根據不動產登記暫行條例，集體土地所有權，房屋等建筑物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權，地役權和抵押權等均納入不動產登記范圍內。
細則在此前的基礎上，對不動產登記進行了完善。
2015年3月1日，《不動產登記暫行條例》(下稱《暫行條例》)施行，《實施細則》則是其配套的規范性文件，對條例的內容進行進一步細化和明確。
《實施細則》共8章108條，包括不動產登記薄，登記程序，不動產權利登記，其他登記，不動產登記資料的查詢、保護和利用，法律責任等內容。其中不動產權利登記包括：集體土地所有權登記，國有建設用地使用權及房屋所有權登記，宅基地使用權及房屋所有權登記， 集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權登記，土地承包經營權登記，海域使用權登記，地役權登記，抵押權登記。
《實施細則》規定，不動產登記應當依照當事人的申請進行，但法律、行政法規以及本實施細則另有規定的除外。房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與其所依附的土地、海域一并登記，保持權利主體一致。
還規定，申請不動產登記的，申請人應當填寫登記申請書，并提交身份證明以及相關申請材料。申請材料應當提供原件。因特殊情況不能提供原件的，可以提供復印件，復印件應當與原件保持一致。
《實施細則》第16條規定了三種不動產登記機構要進行實地查看的情況，房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況;在建建筑物抵押權登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況;因不動產滅失導致的注銷登記，查看不動產滅失等情況。
總體來講，《實施細則》中的主要亮點為業主可對小區內道路綠地等進行登記;各級不動產登記機構應當采取各種措施保障不動產登記信息安全，任何單位和個人不得泄露不動產登記信息;加強不動產登記中違規的追責等。
在我國現今的城市建設模式下，城市居民自購的住房往往位于小區內，此類小區的道路、綠地、公用設施、物業服務用房及其他公共場所似乎并無登記人信息。而《實施細則》第36條對此給出了明確規定：辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。業主轉讓房屋所有權的，其對共有部分享有的權利依法一并轉讓。
也就是說，小區內的公共部分為業主共有，這一權屬將通過不動產登記來進行法律上的確認，使得業主在對不動產權益進行處分時更加便捷、全面。
《實施細則》第97條規定，國家實行不動產登記資料依法查詢制度。并把查詢主體限定為權利人、利害關系人、有關國家機關這三類。三類主體查詢、復制其不動產登記資料的范圍也不一樣。權利人、利害關系人按照《暫行條例》第二十七條規定依法查詢、復制不動產登記資料的，應當到具體辦理不動產登記的不動產登記機構申請。
《實施細則》規定，權利人可以查詢、復制其不動產登記資料。因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可以查詢、復制不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況。人民法院、人民檢察院、國家安全機關、監察機關等可以依法查詢、復制與調查和處理事項有關的不動產登記資料。其他有關國家機關執行公務依法查詢、復制不動產登記資料的，依照本條規定辦理。
一直以來，百姓對不動產登記導致隱私泄露這一問題頗為擔憂，而《實施細則》專門對此進行了規定。《實施細則》規定，各級不動產登記機構應當采取措施保障不動產登記信息安全，任何單位和個人不得泄露不動產登記信息。
同時，《實施細則》明確，權利人、利害關系人申請查詢、復制不動產登記資料應當提交相應的材料，包括查詢申請書、查詢目的的說明、申請人的身份材料;利害關系人查詢的，提交證實存在利害關系的材料;權利人、利害關系人委托他人代為查詢的`，還應當提交代理人的身份證明材料、授權委托書。有關國家機關查詢的，應當提供本單位出具的協助查詢材料、工作人員的工作證。
以上規定意味著不是任何人不需要任何條件就可以隨意查詢不動產登記資料，有效保障了不動產登記人的個人信息不被泄露。
此外，相比已有規定，《實施細則》對登記機構工作人員違反規定的追責更加嚴格，用整整一章的篇幅對違反實施細則的法律責任進行了明確。
《實施細則》規定，不動產登記機構工作人員違反規定的情形包括：對符合登記條件的登記申請不予登記，對不符合登記條件的登記申請予以登記;擅自復制、篡改、毀損、偽造不動產登記簿;泄露不動產登記資料、登記信息;無正當理由拒絕申請人查詢、復制登記資料;強制要求權利人更換新的權屬證書。
對于當事人，“采用欺騙手段申請查詢、復制登記資料”、“違反國家規定，泄露不動產登記資料、登記信息”等5種情形也會被追責。其中，構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;給他人造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
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