（優）房地產的論文15篇
在平平淡淡的日常中，大家對論文都再熟悉不過了吧，論文是學術界進行成果交流的工具。你知道論文怎樣才能寫的好嗎？下面是小編為大家收集的房地產的論文，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
房地產的論文1
1相關理論概述
1.1JDC工作壓力模型
工作需求指的是工作對個體的需要，是工作壓力的來源，在實際工作中通常表現為工作時間和工作角色的沖突；工作控制與工作自由度相關，表現為個體的工作能力和對工作任務的控制，即技能的多樣性和決策權力。不同水平的工作需求與工作控制組合在一起共同影響著工作壓力，如高工作需求和低工作控制會導致高工作壓力而產生焦慮；相反，低工作需求和高工作控制會帶來低工作壓力而產生倦怠；只有高工作需求和高工作控制時員工才會積極工作，產生積極的工作壓力。
1.2沉浸體驗的基本概念及維度
1.2.1沉浸體驗的概念及模型
沉浸體驗，也稱為流暢體驗，是指挑戰與技能平衡時的人們完全投入活動中的一種愉悅狀態。在這種狀態下會產生無意識感，似乎其他事情都不重要，而且這種感覺十分享受，驅使人們不惜一切代價去追求這種體驗。沉浸體驗的概念由Csikszentmihaiyi于1975年首次明確提出，被廣泛地應用到音樂、體育、教育領域中。近年來，沉浸體驗被應用于管理學領域的研究中。沉浸體驗產生的基礎是挑戰與技能的平衡。沉浸體驗模型表明，當挑戰超過技能時,壓力就會以焦慮的形式表現出來；當技能高于挑戰時,會導致厭倦,進而隨著差距的增大而發展成焦慮；只有當挑戰與技能平衡時，沉浸體驗才會產生。也就是說，技能與挑戰平衡是個體產生沉浸體驗的前提條件。
1.2.2沉浸體驗的維度
關于沉浸體驗維度的研究，Jackson(1990)提出的沉浸體驗9個維度的構成已經得到了廣泛的接受和認同，即自覺體驗、清楚的目標、挑戰-技能平衡、專注任務、潛在的控制感、明確的反饋、行動-意識融合、時間感扭曲、失去自我意識。
1.3沉浸體驗與JDC工作壓力模型的融合
挑戰與技能平衡是沉浸體驗產生的基礎，這一點與JDC工作壓力模型中的“工作需求-控制”非常相似。在工作壓力中，工作需求相當于挑戰，而工作控制相當于技能，這樣沉浸體驗與焦慮相當于工作壓力的正反兩面，即積極工作壓力可以體現為沉浸體驗，而焦慮相當于消極的工作壓力。也就是說，將沉浸體驗與JDC工作壓力理論相融合是可行的，且可以同時拓展這兩個理論。
2基于沉浸體驗的房地產銷售人員積極工作壓力管理策略研究
由于房地產銷售人員的薪酬構成中浮動部分占的比例很大，其收入直接與銷售業績掛鉤，而且工作時間長，越是公眾節假日越是房地產銷售人員最忙碌的時候，工作域與家庭域之間的沖突促使房地產銷售人員成為社會公認的承受著巨大工作壓力的人群。前些年，我國房地產行業飛速發展，樓盤火爆時房地產銷售人員可以獲得較高的收入，有助于緩解其較高的工作壓力及工作-家庭沖突。但目前樓市遭遇了罕見的“寒冬”，使房地產銷售人員的.收入銳減而工作壓力倍增。在這種情況下，過去企業僅依靠高額的銷售提成和經濟性激勵等外界干預手段來緩解房地產銷售人員工作壓力的方式已經難以實現。那么，將沉浸體驗引入工作壓力之中，驅動員工有意識的進入自覺體驗狀態，促使消極壓力向積極壓力轉變將成為房地產企業人力資源管理新的突破口。
2.1通過人才測評技術提升人職匹配，達成挑戰-技能平衡
人職匹配理論要求個體素質與職業性質保持一致。不同的工作對人的素質要求不同，而每一個人又具有不同的個性特征，所以要實現人員和工作之間的匹配，需要通過人才測評來實現。房地產銷售人員的通用素質模型表示，優秀的銷售人員要具備影響力（通過數據、事實等直接影響手段或人際關系、個人魅力等間接策略來影響客戶，使其接受產品推薦并產生購買行為的能力）、成就動力（追求成功的意愿強烈，不斷設定挑戰性的目標挑戰自我）、客戶導向（時刻關注客戶不斷變化的需求，服務客戶）、人際交往能力及自信心等。房地產公司在選拔銷售人員時，可以基于房地產銷售人員的勝任素質模型，通過心理測驗來對候選人的人格、需求動機、職業錨等進行測評，結合面試與情景模擬技術對人員的勝任素質進行評價，從而做到因事擇人、人職匹配，以達到工作控制與工作需求的平衡從而產生沉浸體驗。
2.2通過績效溝通與輔導明確績效目標，獲得清楚反饋
沉浸體驗構成的9個維度中，“清楚的目標”是指確切地知道自己在做什么，而且知道自己行動的意義和結果的感覺；“明確的反饋”是指個體獲得迅速和清楚地反饋，確定所有事情都按計劃執行的感覺。這兩個維度可以通過績效執行過程中的績效溝通與輔導獲得并得到提升。首先，與員工共同制定績效計劃是使員工產生“清楚的目標”的有效方法，房地產企業依據業務發展的需要將總體銷售目標進行層層分解，由銷售人員與其主管共同協商制定個人銷售目標，并且定期檢查目標的進展情況。這樣做可以使員工參與自己的績效管理，促使員工為實現自己的銷售目標而積極行動，促使權力下放，責權利統一成為可能。其次，在對房地產銷售人員的績效管理實施過程中，銷售經理要對銷售人員進行績效輔導，與其討論有關工作的進展情況、潛在的障礙和問題、解決問題的辦法措施、員工取得的成績以及存在的問題等。績效輔導可以是正式的（上下級間的面談），也可以是非正式的（非工作環境下的私人交流等）。績效輔導不應僅僅在績效計劃的階段，也不應僅僅在績效考核階段，而是貫穿于績效管理的始終。這種“明確的反饋”可以提高銷售人員的工作控制感，及時又肯定的評價使其更加期望獲得更大的成績，進而產生沉浸體驗。
2.3通過對心理資本進行干預，促進自覺體驗
沉浸體驗理論表明，當技能與挑戰平衡時，就會產生個體的沉浸體驗，二者的匹配程度由個體的技能水平決定。因此，開展專業、有效、持續的培訓是提升房地產銷售人員工作控制感的必要途徑。以往房地產公司多是針對銷售人員進行技能方面的培訓，如溝通能力、談判技巧、時間管理、角色轉換等，但立足于改善員工情緒、促進自覺體驗的培訓與開發并不多見。其實，積極心態的培養更加有助于提升員工對工作的控制感，例如對心理資本的干預與調節。心理資本是指有助于預測個體高績效工作和快樂工作指數的積極心理狀態的綜合，這些積極心理狀態能夠使個體自覺地、努力地去做正確的事情，并且獲得較高的績效和工作滿意感。心理資本包括自我效能感、樂觀、希望和韌性四個能力。其中，自我效能可以通過“體驗成功和模仿他人”和“說服和覺醒”來提高；樂觀維度可以通過“樹立信心”來提高；希望維度可以通過“目標和途徑設計”和“執行障礙計劃”來提高；韌性維度可以通過“構建資源和回避危險”和“改變影響過程”來提高。目標管理法是有效地對心理資本進行干預的方法，通過培訓和輔導來提升員工達成目標的能力，同時在實現目標的過程中不斷地體驗成功、樹立信心、開發積極的期望，有助于房地產銷售人員形成較強的控制感，從而提升其工作興趣，增加工作投入，達成沉浸體驗。
2.4通過實施組織支持政策，提升工作控制感
為提升房地產銷售人員的工作控制感，企業可以在保證工作效果的前提下推行組織支持政策，提供給銷售人員更為自主的工作方式，比如較為靈活的工作時間、靈活的工作場所、允許彈性工作等，使員工可以更加合理地安排自己的時間與精力。自主的工作方式可以促使員工由消極的焦慮狀態向沉浸體驗狀態轉變，同時上級的支持也是使員工感受到組織支持的關鍵因素，通過非正式的形式為下屬提供更為靈活的工作安排，增強下屬對工作的控制，減少消極工作壓力，營造良好的組織支持氛圍，建立和睦的同事關系。
2.5通過人力資源規劃，實現工作需求與工作供給平衡
人力資源規劃可以防止因為招聘過量而造成的人力資源供給大于需求，即工作控制大于工作需求，員工可能產生厭煩與倦怠；同時也可以避免人力資源供給小于需求即人員不足導致任務太重，工作需求高于工作控制，使員工感覺時間壓力過重或角色沖突劇烈。目前，房地產市場的不景氣導致銷售人員大量流失，人員短缺使銷售人員承受繁重的任務而產生消極的工作壓力。因此，房地產企業的管理者應對銷售人員供求進行科學的預測，使人力資源的需求與供給保持平衡，讓工作需求與工作控制適當匹配，使員工的工作壓力處于科學合理的水平。
3結束語
當前，房地產市場的持續低迷使房地產銷售人員陷入較長工作時間、經常性加班、工作不穩定和收入銳減的困境，并且呈愈演愈烈的趨勢。如何正確地對房地產銷售人員實施壓力管理是現階段房地產企業人力資源管理要解決的重要問題之一。管理者不應只關注工作壓力的消極結果，應著眼于工作壓力的積極影響，將沉浸體驗理論引入人力資源管理的實踐中，通過人才測評技術來提升房地產銷售人員的人職匹配程度，通過績效管理來明確目標，通過心理資本的干預來促進自覺體驗，通過實施組織支持政策來提升工作控制感，促進沉浸體驗的產生與持續，發揮工作壓力的積極效應。
房地產的論文2
我國房地產調控的效果一直不盡如人意，房價幾乎單邊上漲，似乎越調控，房價越高。我們認為，其中主要原因之一就是沒有將房地產供給調控與需求調控并重。今年10月，國內多個房價上漲較快的熱點城市再次推出了房地產調控政策。從密集的調控政策可以感受到大家對房價高企、資產泡沫和中國經濟未來的擔憂。總的來說，需求調控主要側重于短期，供給調控則更加側重于中長期，且供給調控有助于穩定公眾預期。我國房地產調控需要注重供給與需求相結合、長期調控與短期調控相結合，并處理好房地產市場與經濟發展的關系。
我國房地產調控以需求調控為主
我國房地產周期的拐點和房地產調控政策具有較高的一致性，反映了我國房地產調控以短期需求調控為主的特征：當房價過高時，通過抑制需求來給市場降溫；而在房地產低迷或萎縮的時期，同樣是運用促進需求的手段進行調控。例如，20xx年出臺一系列需求調控措施后（包括取消住房貸款利率優惠政策、上調房貸首付比例等），房地產銷售增速有了明顯回落；房地產市場在20xx年、20xx年的上行，以及最近一輪房價上漲（20xx年底開始），也都和各部門放松對需求的管制有關（見圖1）。
最近，熱點城市再次推出房地產調控政策。以北京為例，9月30日發布的《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》提出了加大住宅用地供應力度，合理調整土地供應結構，加快自住型商品住房用地供應，強化“控地價、限房價”的交易方式，進一步完善差別化住房信貸政策等措施。上海繼“滬九條”之后，又于10月8日公布六條措施，嚴格執行限購、限貸等房地產市場調控政策，以確保房地產市場平穩健康發展。
通過比較幾個一線城市近期的房地產調控新政可以看到（見表1），各地房地產調控舉措中，既有需求調控，也有供給調控，但仍然以需求調控（如限貸、限購政策）為主。并且，需求調控的措施更加具體、可落實，而供給方面的調控舉措則比較籠統，而且是原則性的，短期內也難以落實。由于需求調控直接通過硬性標準抑制了交易量，效果幾乎是立竿見影的，但卻不是一個“治本”的方法。并且，我國房地產供給方面的問題比較突出。
房地產市場供給方面的問題較為突出
我國房地產市場供給端的問題比較突出，一二線城市與三四線城市形成了分化。今年年初以來，一線城市的住宅價格同比增速持續較三線城市高出十幾個百分點。從百城住宅價格指數來看，20xx年9月，一線、二線和三線城市住宅價格同比分別增長26.72%、14.87%和6.79%.供給稀缺是熱點城市房價高漲的最顯性的原因。
第一，住宅用地和新建住宅供應不足。國有建設用地供應面積近年來呈逐年下降趨勢，其中房地產用地面積下降更多。20xx~2015年，全國房地產用地占供地面積的比例分別為27.4%、24.8%和22.5%（見圖2和圖3）。據有關方面監測，在16個熱點城市中，有8個城市住宅用地供應量少于上年同期。廈門減少50.2%,上海減少47.5%,廣州減少41.9%,北京減少30.8%,蘇州減少21.1%,濟南減少21%,南京減少13%,無錫減少9.1%.在16個熱點城市中，有6個城市商品房住宅批準預售面積同比下降。北京下降32%,無錫下降27.2%,廈門下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.從地價監測情況來看（見表2），一線城市住宅用地的同比、環比增速均持續且顯著地高于其他用途地價。
第二，房地產的潛在供給難以滿足居民對房地產的需求。截至20xx年9月末，全國房地產開發貸款余額7.04萬億元，同比增長7.56%,增速比上月末低0.41個百分點，比上年末低9.09個百分點；自20xx年6月份以來總體趨于回落，反映房地產潛在供給下降。購房貸款余額17.93萬億元，同比增長33.36%,增速比上月末高0.82個百分點，比上年末高8.63個百分點，反映購房需求依然在上升。今年前九個月新增的個人購房貸款約3.6萬億元，同比多增約1.8萬億元。
第三，需求端的數量管制雖然使人們看得見的成交量下降，房價增速放緩，卻并不能改變公眾對一線城市房價上漲的預期。直接從需求的角度進行數量管制，甚至有可能強化房價上漲的預期。今年7月份，全國住戶部門中長期貸款增4773億元，同比多增1984億元，占全部對實體經濟貸款（4636億元）的102.96%.盡管這一情形在近期已經有所緩解，但9月份新增個人住房貸款依然占人民幣貸款增量的39%.居民部門加杠桿的力度之大是前所未有的。20xx年9月末，江蘇、廣東、浙江、北京和上海房地產貸款余額同比增速分別為33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分別比上月末提高0.77個、0.54個、0.5個、2.06個和0.30個百分點。 5省（市）房地產貸款余額占全國房地產貸款余額的42.50%,比上月末提高0.07個百分點。供給的增加則更有利于穩定預期，應當重視預期管理對房地產市場平穩、健康發展的重要性，但目前房地產調控中對于供給的措施依然比較抽象和籠統。
供給調控的意義及著力點
相比于需求調控，供給調控有利于從更加基礎的層面改善我國房地產市場的運行。我國土地資本化的模式以及當前各種資源集中于大城市的現實，都意味著我們需要從供給的角度尋求方法。
一是合理地為中國經濟的發展提供融資。在我國經濟發展的過程中，土地資本化發揮著重要的作用。地方政府競相追逐促進當地經濟增長，需要一定的政府財力支撐。一方面，政府以低價形式將土地轉讓給工業企業，吸引企業投資并拉動就業，進而帶動當地經濟和政府稅收的增長，在這個過程中，土地也隨著經濟的發展而增值；另一方面，作為住宅用地的土地要素通過拍賣的形式轉讓給房地產商，供房地產商開發建設成商業地產用于居民購買，政府一般可以從中獲得大量的土地財政收入。
根據最新的測算，在房價的構成中，政府所得占房價的六成左右。研究表明，作為政府收入的重要組成部分，不少地方政府的財政收入中土地出讓金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜兩省，20xx）。根據國土資源部的統計，20xx年出讓國有建設用地22.14萬公頃，出讓合同價款2.98萬億元，同比分別減少20.2%和13.3%.其中，招標、拍賣、掛牌出讓土地面積20.44萬公頃，占出讓總面積的92.3%;招標、拍賣、掛牌出讓合同價款2.86萬億元，占出讓合同總價款的96.0%.
以土地財政為代表的土地資本化模式，在推動經濟發展的同時，也在一定程度上為地方政府的短期行為提供了激勵。高地價提高了地方政府通過土地拍賣獲取的收入，因而地方政府有動機通過維持土地供給的稀缺性來獲得更多的土地財政收入。在此前提下，要增加土地的供給就會比較困難。并且，高地價將提升城市發展的成本，地方政府對房地產的依賴性也有可能進一步增加，不利于吸引人才、培育新經濟增長點，從而削弱城市競爭力。短期內政府的財政收入存在“租稅替代”的關系，即政府來自于房地產的租金收入越高，來自于其他行業的稅收收入越低，房地產片面發展對實體經濟具有不良影響。
作為應對，應考慮改革土地拍賣制度。我國的國有土地使用權拍賣制度下，出價高者得，在未來房地產價格將保持上漲的預期下，土地價格更容易被抬高，“地王”頻現。相比之下，上海車牌拍賣制度值得在我國土地使用權拍賣的制度設計中參考。它要求出價進入有效報價區間，而有效報價區間是根據截至一定時間點的最低報價來確定的，在此基礎之上，再按照“價格優先、時間優先”的規則確定中標者。顯然，在這樣的拍賣制度下，報價最高者和最低者都無法中標。在土地拍賣中參考這樣的拍賣規則，將會改變“地王”頻現的現狀，更有利于價格穩定和價值發現。
二是優化資源布局。在一些熱點城市房價飆升、供不應求的.同時，我國房地產行業還面臨著去庫存的艱巨任務，一二線熱點城市和三四線城市分化十分明顯。今年8月份，70個大中城市新建商品住宅同比價格變動中，最高漲幅為44.3%,最低為下降3.8%.
我國優質教育、醫療衛生資源往往在大城市較為集中，人口源源不斷地涌入北京、上海等國內一線城市。近年來，國內主要城市學區房現象持續升溫，便是公眾愿意對優質教育資源支付更高價格的一種體現。有研究測算，學區房的租金收益率平均而言比非學區房低5%,對于小戶型住宅更可達19%,且租金率折價存在較大的波動，受教育部門公立學校入學政策沖擊的影響大。因此，從長期來看，在更大范圍內提升我國教育、醫療衛生等資源的質量，亦有助于破解我國房地產市場面臨的難題。
三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供給。從國際比較以及我國一線城市的土地使用情況看，完全有可能增加一線城市的住房用地供給。實際上，高地價與目前地方政府面臨的GDP考核指標有直接的聯系。為了達到GDP的考核要求，各地區需要盡可能多發展工業投資，從而影響了土地資源的配置，導致我國一線城市的工業用地占比遠高于國際上其他同類城市。這樣的土地使用布局對于我國一線城市來說，并不一定是合理的。
如表3所示，北京、廣州和深圳三個城市的工業用地占比分別達到22%、32%和36%,遠高于紐約（3.9%）和東京（5.1%）。紐約居住用地占城市建設用地的比重為44%,東京的這一比例更是高達73%,而我國的北京、廣州和深圳的這一比例分別僅為28%、29%和26%.
一方面，要改變單一追求GDP的績效考核辦法，糾正片面追求經濟增長速度和當前利益，更加重視民生、資源環境和長遠利益，優化資源布局。另一方面，在增量土地供應空間有限、供需失衡的情況下，存量土地（城鄉建設用地范圍內的閑置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有開發利用潛力）在城市發展中應該被充分挖掘利用。據測算，上海中心城區成片工業用地轉型空間為9000萬平方米，舊住區改造產生的住宅體量約為6000萬平方米。全上海市范圍內住宅的建面空間可達1.6億平方米，相當于可供應8年的成交量（20xx年全年上海市住宅銷售面積約20xx萬平方米）。在盤活存量土地的過程中，應發揮政府主導、統籌協調的優勢，緩解供應緊缺，優化城市發展。
提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供給，不僅可以從供給端緩解我國熱點城市房價過高、增速過快，而且有助于穩定公眾的預期。
誠然，許多國家在城鎮化率達到75%之前進程中都出現了房地產價格遠遠高于當時的經濟增速、租售比等指標看上去也遠遠超過“合理范圍”的現象。我們認為，這一現象是以經濟高速發展帶來的未來預期收入提升為基礎的。在中國通過土地資本化促進地方經濟發展的過程中，政府做了大量的統籌協調工作，例如招商引資、城市規劃，從整個地區的全局來考慮產業布局、居住片區的分布等，同時進行了大量基礎設施建設工作，中國的經濟潛力得到了很大的釋放，地區房地產價值亦得到了提升，而房地產價值的提升恰恰是來源于對未來收入的預期。根據初步測算，20xx年第三季度房地產對經濟增長的貢獻率在8%左右。房地產確實在中國經濟增長中扮演了重要角色，但如果房地產的膨脹趨于擠出其他投資和扼殺企業家精神，對于中國經濟的轉型和健康發展則是不利的。因此，還應著眼于中長期，從土地和各項資源的供給，以及制度上做改進。
總的來說，我國當前的房地產調控應注重需求調控與供給調控相結合、短期調控與長期調控相結合，并處理好房地產與經濟發展的關系。在現有的需求調控的基礎上，進一步完善供給調控的措施，兼顧短期和長期，促進房地產市場平穩、健康發展。
房地產的論文3
(一)通過選擇籌資方式進行納稅籌劃
房地產公司的籌資方式有股權融資和債務融資兩種。股權融資的資金來源為股東投人的資本，沒有固定還款日，公司所承擔的財務風險較低，但是資金成本較高。債務融資即借貸，利息可抵稅，但公司需承擔固定的利息負擔，財務風險較高。通過綜合分析各種籌資方式的優缺點，在籌資總額確定的情況下，房地產公司資產負債率越高，其借貸資金的利息能夠抵稅的總額也較高，但是企業所承擔的財務風險也就隨之增大。因此，在選擇籌資方式時，房地產企業應當結合自身的實際風險承受能力，確定合理的資本組成結構，只有這樣才能充分利用財務杠桿原理實現企業利潤最大化。
(二)通過固定資產折舊的方式進行納稅籌劃
固定資產的折舊計算可以按照白_線折舊法和加速折舊法的方式進行，但是在利用加速折舊法進行資產折舊計算時，需要參照企業所得稅的特殊規定，報批稅務機關，只有得到稅務機關審批后才可以使用。因此，大多數房地產公司所采用的固定資產折舊計算方式為白_線法。在折舊前，需對固定資產的.使用壽命、剩余價值進行合理的估算，縮短折舊年限可提高企業投人成本，降低應繳稅款。此外，國家對不同固定資產的最低折舊年限均作了具體規定，房地產公司在進行納稅籌劃時，可參照各項規定，盡量使固定資產利潤向后期轉移，以此達到順延繳納稅款的目的。
房地產的論文4
摘 要：在房地產企業的運營過程中，往往涉及到許多與大額資金相關的問題，需要進行資金的融入。但目前在房地產行業當中，證券和股票等融資形式過于老化且趨向單一，在房地產融資方面出現了一系列問題。在20xx年我國提出了房地產投資信托基金這一新型的融資模式的試點。由于這一投資形式的不成熟性，導致投資者對其潛在風險等問題還不夠了解，因此本文對房地產投資信托基金的風險進行了簡要的例舉和論述并就其解決方法提出了相應的建議。
關鍵詞：房地產投資 信托基金 風險類型 防范方法
1 概述
1.1 房地產投資的形式
房地產投資包含直接投資和間接投資兩種形式。其中直接投資包括開發投資和房地產置業投資，這兩個方面從狹義地角度考慮就是房屋銷售方與買方各自的投資。間接投資包括房地產企業股票投資、房地產企業證券投資、房地產投資信托基金投資以及住房抵押支持證券的購買等投資方式。本文主要分析的是房地產投資信托基金，這是間接投資當中較為新型的一種投資方式，也是擴大房地產融資渠道的途徑之一。
1.2 房地產投資信托基金的含義
所謂的房地產投資信托基金指的是以收益憑證的發行為匯集資金的主要方式，并通過專門的投資機構或信托公司將投資的綜合收益分配給投資者的一種信托基金投資方式。這是一種非公司組織的投資方式，其收益股份的組成也是可以轉換的，是一種封閉性的投資基金。其英文縮寫是REITs。這一投資方式在國外興起較早，在我國仍處于發展不夠成熟的階段。
2 房地產投資信托基金的風險類型
2.1 客觀風險（系統性風險）
2.1.1 政策風險
政策風險指的是在進行房地產投資信托基金的過程中由于國家的政策變動而對房地產投資信托基金的收益產生不同程度的影響。涉及到房地產投資信托基金收益狀況的國家政策主要分為三類。首先最為直接的是國家政策對于房地產投資基金管理的相關條例的制定。如果國家政策對房地產投資資金進行較為緊縮性的管理，則有可能導致房地產投資信托基金的收益減少。其次是國家政策對于房地產開發方面的影響。如果國家政策對于房地產的開發采取限制性政策，則有可能導致房地產投資信托基金的收益減少。除此之外還有國家政策對于房屋價格的調整，房屋的價格決定房地產企業的盈利情況，也就對信托基金的投資者具有一定的影響。
2.1.2 法律風險
房地產投資信托基金的法律風險指的是在進行房地產信托基金投資的過程中，由于房地產信托基金的管理是由專門的投資機構進行的資金的統計和支配，因此在這個過程中鮮少具有較為完善的保障。在我國的法律當中，目前只有《信托法》、《信托公司管理辦法》等條例對信托機構進行管理，而沒有較為具體的針對房地產投資信托基金設立的相關條例，保障呈現出不夠完善的狀態。但出現這一現象的原因與房地產投資信托基金的成熟性有著密不可分的關系，隨著立法的完善這一風險會逐漸趨于減小。
2.1.3 金融風險
金融狀況的好壞對于各個經濟領域都有著較大的影響。房地產投資作為一種投資量巨大的投資方式，受到金融的影響是十分顯著的。對于房地產行業來說，無論是直接投資還是間接投資都會受到金融狀況較大的影響。例如，在國家的金融狀態趨向于緊張的時候，人們的購買力降低，這種情況將會形成房屋銷售的重大瓶頸。這就會導致房地產商的房屋收益無論是從時間上還是從總體收益狀況來說都會受到極大的打壓，從而影響到房地產投資信托基金投資者的收益情況，產生投資風險。
2.2 主觀因素造成的風險（非系統性風險）
2.2.1 項目風險
在房地產項目籌建的前期，都會涉及到一些問題，例如土地及貸款等方面的問題，房地產投資信托基金雖然是房地產融合資產的重要方式，但一個房地產項目的籌建資金只靠一種方式進行融資是不夠的。因此，其他融資渠道或者是因為國家土地政策的改變對房地產項目的籌備和推進所起到的影響，都有可能成為房地產投資信托管理基金不穩定的情況，項目的不穩定性甚至會影響投資收益或直接導致出現虧損。
2.2.2 經營和管理風險
房地產企業在房地產的建設過程中不僅要在項目的籌建方面付出很大的艱辛和努力，而且在房地產建設的過程中，房地產企業對于整個建設工程的經營和管理也是影響房地產收益的重要因素之一。在房屋建設經營過程中，有可能由于施工過程的管理不當而導致房屋建設工程的成本過高或者是出現一系列的房屋質量問題，這些經營和管理過程中出現的影響房屋銷售的因素都會對房地產投資信托基金的.收益產生較為直接的影響。除此之外，市場信息的不斷變動也是造成房產商經營過程出現問題的主要原因之一，可能導致房屋的滯銷，從而影響收益。因此房地產企業的經營和管理不當以及市場的不穩定性是導致信托基金產生風險的重要因素。
2.2.3 流動性風險
所謂的流動性風險就是指在投資過程中，由于投資產品的流動性和靈活性不強而導致的一種風險現象。這一現象普遍存在于土地、房屋等固定事物的投資方面。在進行房地產投資信托基金投資的時候，由于房屋及房屋所處的土地均屬于不可移動和流動的投資物體，屬于一種固態資產形式。由于這種投資形式的限制，如果房地產企業在房地產建設過程中出現困損，無力償還投資的本金的時候，投資方無法變現信托基金，則有可能導致此處所提及的流動性風險。
3 風險防范的方式
3.1 信托公司加強內部的管理和控制
信托公司指的是在房地產投資信托基金的融入過程中起到將信托基金進行管理、統計并負責將收益下放給投資人的一種專門的投資機構。前文提到，房地產投資信托基金的法律保障是在進行房地產投資信托基金投入的時候對信托機構安全性的保護。使信托公司嚴格按照法律規定對投資者的投資基金進行管理和分配。當然，這一過程的完成除了需要靠法律規制之外，還需要信托公司對自身的員工進行一定程度的培訓和訓練，使其在工作的過程中能夠做到遵法守法。除此之外還應當完善信托公司內部的監督控制管理機制，對每個員工的工作態度進行監督，對投資基金進行謹慎妥善的處理。
3.2 建立完善的風險規避機制
風險規避機制的建立主要也是針對信托公司進行風險防范提出的相應的措施和建議。在進行房地產投資信托基金的投資之前，雖然部分風險是不可預計的，但是同樣也存在許多風險是可以預計的。例如，信托公司可以對融資的房地產企業以往的房地產建設經營狀況以及企業本身的資金狀況進行一定程度的了解，以對經營風險進行一定的評估，然后再進行投資。除此之外，信托公司也應當對市場等可能存在潛在風險的因素進行相應的了解，以通過這種方式對可能遇到的風險進行估計，并針對這些潛在風險建立相應的較為完善的風險規避機制。
3.3 分散進行多樣化組合投資
在進行房地產投資信托基金投資的過程中，其投資方式往往是針對單一的投資項目而進行的投資方式。此類投資方法雖然可以更加直觀方便地了解到所投資的房地產企業的項目情況及相關的經營情況，但企業可能由于在房地產企業進行項目經營的過程中方法不當而造成較大的利益損失。因此，在投資者進行房地產投資信托基金投資的過程中可以對多個項目進行投資，以此來分散在投資過程中可能存在的風險。
3.4 增加信托產品的流動性
前文提到由于房屋和土地的流動性相對較差導致其在投資過程中所存在的風險較大。因此為了解決這一流動性風險，信托公司可以在進行信托基金管理的時候對基金進行合理的分配，以此來增強信托公司所信托產品的流通性。除此之外，風險一旦發生，則具有不可逆轉的特點。因此，信托公司還應當積極與銀行及其他金融機構合作，為投資人進行質押或擔保服務，從而實現在一定程度上減少投資人虧損的風險。
3.5 進行合理的風險分擔設計
上文提到將投資渠道多元化是進行風險承擔的重要方式之一，但是實際上在房地產投資的過程中，如果整個項目產生虧損，承擔虧損的并不只是投資者個人，而是由房地產企業、信托公司、商業銀行、第三方擔保機構以及保險公司等多方面的相關單位對風險進行共同承擔。但是由于這些相關方所承擔的責任及各自經濟實力的差距，因此在進行風險分擔的過程中應當進行合理的風險分擔設計方案，盡量使其趨于各自的承受能力范圍。
3.6 房地產企業對房屋建設過程進行合理的管理
要想減小投資方在進行房地產投資過程中所需要面臨和承擔的風險，除了需要投資方及信托公司進行相應的風險預測及防范之外，房地產企業對于房地產工程建設過程的管理以及對于整個銷售進程的推進都對房地產投資信托基金的收益具有重要影響。因此，實現房地產企業對房屋建設進程合理地經營和管理，也是控制房地產投資信托基金風險的重要方式之一。
3.7 政府機關合理制定房地產投資信托基金的管理規則
由于房地產投資信托基金投資方式具有較大的風險性。因此，在進行房地產投資信托基金投資的過程中，國家的政府機關也應當從投資者的利益角度出發制定相應的房地產投資信托基金的管理規則，并通過這種規則對我國房地產行業的融資渠道當中信托基金所占的比重進行一定程度的規定，使個人投資者受到的影響和面臨的風險不至于太大。除此之外，在規則制定的借鑒方面，應當選取與我國經濟類型及國情相似的國家進行借鑒，而不應當過度借鑒美英等與我國經濟具有較大差異的國家。
4 結語
總的來說，任何一種投資形式都有可能存在風險，本文通過對房地產投資信托基金風險因素的直觀分析突出了其風險程度，并提出了相應的規避措施，以期對減小房地產投資信托基金的投資風險起到參考作用。
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房地產的論文5
引言
近些年來，隨著我國住房制度的不斷改革，房地產行業得到了迅速的發展，已經成為我國國民經濟的主要來源之一，但是在面臨發展的巨大機遇的同時，也面臨著潛在的巨大風險。與其他行業相比，房地產業具有投資大、建設周期長、安全系數風險高等自身的獨特性，龐大的資金占用量加重了企業會計核算的任務和難度，一旦會計核算中出現一些人為或是技術上的差錯，將會直接影響到企業的生存和發展。因此，針對房地產行業自身發展的獨特性和會計核算中面臨的問題，企業相關決策者和管理人員一定要采取各種有效措施從本質上真正提高企業的會計核算質量，進一步提高房地產經營管理工作的水平和質量。
1、房地產企業加強會計核算的現實性意義
1.1會計核算是企業預測及經營決策的基礎
財務管理是房地產企業內部管理的重要組成部分之一，在某種程度上說直接決定著企業的生存和發展，會計核算又是構成財務管理的核心環節，為企業的經營和發展提供必要可靠的基礎財務數據，能夠準確地反映出企業經營活動的運行狀況和企業的經營成果。企業的會計核算主要是包括對企業相關資金取得的記錄、資金分配和使用信息的核算，是企業進行市場預測和制定相關經營決策的前提條件和基礎，及時準確的會計核算能夠為企業決策者做出正確的決策提供可靠的數據分析，為企業科學管理提供必要的參考依據。因此，房地產企業一定要在會計核算工作中堅持可靠性原則，確保會計核算的真實性和可靠性，為企業的長遠發展提供真實、有效的會計信息。
1.2會計核算能夠真實反映企業的資金運動情況
房地產行業自身存在資金投資大的特點，其資金的運轉情況直接關系著企業能否持續發展。企業的會計核算能夠如實地記錄企業消耗的各項資金并及時進行跟蹤監督，將企業資金運轉的真實情況通過會計數據加以呈現。企業管理者通過分析和研究相關的會計信息和數據資料，能夠在第一時間獲取企業資金運轉的真實情況，從而能夠在最有效的時間里對企業整體運行進行監督，防止員工舞弊。房地產企業在開發運營中，易受到各種不確定因素的影響，只有要求企業的會計核算人員秉公執法、科學嚴謹的進行會計核算，才能確保會計信息的真實性，進一步提高管理層管理和監督企業各項經營活動的能力。
1.3會計核算有利于提高企業的經營效益
房地產行業與其他行業一樣，為了提高自身的市場競爭力和經營效益，就必須采取措施控制降低房地產開發成本。企業的會計核算可以明確反映出企業的成本和成本來源，通過進行科學有效的會計核算，可以讓企業管理者和經營者了解到房地產開發項目的成本情況，從而可以采取有效的措施控制企業的成本投入，減少不必要的成本耗費和其它損失，確保企業用最少的成本投入獲得最大的經營效益。
2、房地產企業會計核算的現狀
2.1房地產企業對借款費用的資本化不夠規范
房地產企業由于其開發項目的特殊性，資金的投入巨大，企業一般都會通過舉債的方式來籌集項目開發所需要的資金，房地產企業的債務資本的回收期一般較長。新會計準則中對借款費用資本化范圍的規定有所擴大，但是對借款費用可以資本化的條件的規定十分嚴格，借款費用必須同時滿足資產支出已經開始、借款費用已經發生并且相關的生產活動已經開始的時候才能資本化。這些對借款費用資本化范圍以及條件的規定使得房地產企業很難對其進行確定，而且對長期沒有開發的土地儲備中所包含的借款費用也不能進行資本化，將其計入財務費用的話，也會在很大程度上影響企業的當期利潤。
2.2房地產企業的凈利潤指標不能真實反映企業的實際經營狀況
房地產企業的會計年度報表與其他企業相比，往往會出現業績大幅度波動的情況。房地產企業屬于生產投入產出周期較長的行業，因此在企業進行商品房建設過程中會出現業績差的冰點時期，當工程竣工進行驗收出售后，會計人員就將已收款項計入當期收入，而這些預收款通常是要采取分期付款在每個會計分期中才能收回的'，或是要經過相當長時間才能收回的款項，最終導致了企業的凈利潤指標不能真實有效的反映出企業的實際經營情況。
3、房地產企業會計核算問題的解決對策
3.1完善對房地產企業收入的核算
第一，要明確銷售收入核算的范圍。房地產企業的開發商品在市場上銷售所獲得的收入就是指房地產的銷售收入，包括轉讓土地取得的收入、銷售商品房的收入、銷售配套設施取得的收入等。其中，房地產企業的開發商品既包括企業在銷售之前沒有與購買方簽訂合同的開發商品，也包括在銷售之前就已經簽訂銷售合同的房地產。周轉房的出售、舊城改造中取得的拆遷戶的拆遷面積的房產權款以及增加住房面積的房款等都應該通過銷售收入進行核算。第二，確定合理的銷售標準。房地產企業銷售收入的確定要同時符合兩個標準，一個是法律標準，另一個是專業標準。法律標準是指房地產企業的商品銷售應該符合我國相關法律法規的標準，例如:如果土地使用權是以出讓的方式取得的，沒有按照合同支付出讓金，沒有取得土地使用證，沒有按照合同規定進行開發的，或者是所有權有爭議沒有依法登記的房地產都不能進行買賣。即凡是沒有符合法律標準的，即使開發項目已經完成，企業取得了相關的報酬，轉移了相關的風險，也不能確認收入。專業標準是指在會計準則和會計制度中規定的確認收入的標準，即會計準則中對收入確認規定的四個條件:商品的主要風險和報酬已經轉移、無法對出售的商品進行控制、相關利益很可能流入企業、相關收入以及成本能夠可靠的計量。
3.2提高企業應對風險的能力，提高風險的透明度房地產企業的商品具有長期性和高價值性，在具體建設銷售中都要預先進行相關準備金和質量保證金提取和核算。一方面在房地產項目開發中，應該將產品的質量保證金作為一個單獨的會計科目進行明細核算，保證房地產企業具有數額更大、保證期限更長的質量保證金。企業的會計核算人員應該根據企業所開發項目的具體情況計提一定量的質量保證金，將其計入當期的工程成本中，以提高企業應對各種外來風險的能力。另一方面，企業的會計核算人員應將企業在開發、建設過程中所面臨的各種風險通過財務會計報告進行揭示和呈現，不僅僅局限于抵押風險，而應在房地產開發企業報表的附注部分增加對企業正在開發的土地、工程項目等面臨的各種開發風險、籌資風險等各種風險的強調和說明，以提高企業風險的透明度，為企業的發展提供可靠的會計信息和數據分析。
3.3進一步完善成本核算
首先，明確開發項目的成本核算對象，可以是整個項目本身，也可以是每一個獨立施工的單項工程，結構類型相似、同一開發地點、竣工時間相近、施工單位相同的開發項目也可以作為成本核算的對象，另外，對于工期較長、規模較大的開發項目可以按照分期開發的開發區域作為成本核算的對象，同時，如果一個項目的施工單位不同，應該以各施工單位各自施工的部分作為成本核算的對象。其次，為了解決在計算不同樓層、不同戶型的房地產商品收益與成本不配比的問題，可以根據可靠經驗對各個樓層和戶型確定權重標準，計算總成本和總面積的加權平均成本，以此計算單位面積的銷售成本。再次，制定合理的成本分配標準，當開發的商品房達到可以銷售的狀態時，應該根據房屋的成本、朝向以及地段等因素制定合理的銷售價格，這樣有助于房地產企業實現收入與成本之間的配比。
4、結論
綜上所述，當前我國房地產企業會計核算中還面臨著一系列的不足和問題，需要國家、企業及內部會計人員的共同努力，真正讓房地產企業的經營管理者切實認識到會計核算工作的重要性與緊迫性，企業的會計人員努力來提高自身的會計核算水平，才能從根本上提高房地產企業會計核算的效率，實現企業經濟利益的最大化，推動房地產企業的可持續發展。
房地產的論文6
隨著我國的經濟的不斷發展，我國房價也在快速上漲，房地產行業步入了快速發展的行業，無論是一線城市還是二三線城市，高房價已經成為人們的焦點。"宏觀穩、微觀活"政策的出臺，促使我國房地產進入結構性調整的階段，隨著人們生活水平的不斷提高，以及我國城鎮化建設步伐的加快，我國房地產呈現出多樣化的發展趨勢。
一、中國房地產市場的發展現狀
第一，房地產投資增長速度加快，開發規模不斷增大。20xx年，中國房地產投資在國外市場的投資額創下新的記錄，約為165億美元，比20xx年增加了46%.在國外投資的迅速增長，使得中國成為全球五大主要跨境資本來源地。在未來十年之內，中國可能會掀起新的國外投資浪潮。到20xx年，中國在國外進行房地產投資的總額年均將達到500億美元。正是因為中國宏觀調控以及房地產市場的低迷局勢，許多有戰略眼光的開發商很早就開始在國外進行房地產投資，希望通過國際市場投資的多元化來實現其持續增長。
20xx年1月至4月，全國房地產開發投資約23669億元，同比增長6.0%.其中，住宅投資約15870億元，增長3.7%,住宅投資占房地產開發投資的比重約為67.1%.房地產開發企業房屋施工面積約為599580萬平方米，同比增長6.2%.其中，住宅施工面積約為418479萬平方米，增長3.2%.房屋新開工面積約為35756萬平方米，同比下降17.3%.其中，住宅新開工面積約為25081萬平方米，下降19.6%.房屋竣工面積約為21210萬平方米，同比下降10.5%.其中，住宅竣工面積約為15527萬平方米，下降13.2%.房地產開發企業土地購置面積約為5469萬平方米，同比下降32.7%;土地成交價格約為1571億元，同比下降29.1%.
第二，房價持續上升，商品房所占比重較大隨著人們生活水平的不斷提高，購房需求也在不斷增長，房地產行業得到了迅猛發展，取得了顯著的成就。從商品房投資結構看，普通住宅所占的比重有所上升，經濟適用房所占的比重呈直線下降趨勢，辦公樓所占的比重有輕微的下降趨勢，而商業用房所占的比重呈現穩定的趨勢。信貸比重也呈現出下降的趨勢，但是對于銀行的賴程度依然很高。國內貸款占房地產開發資金的比重呈持續下降的趨勢。
商品房價格的上漲是由綜合因素導致的，例如土地價格、建筑材料價格和人工價格的上漲，新建住宅品質的提升，中低檔住房供應比重的下降，投資和投機性購房的拉動，以及消費者對房價的預期等等。房地產行業在我國的發展僅有三十年的時間，屬于新興產業，存在很高的利潤。我國宏觀調控政策從總體上抑制了商品房供應量的增加，推動了價格的增長。由于我國政府的土地出讓制度導致了房地產市場的不完全競爭，形成房地產行業壟斷競爭市場；同時，我國區域經濟發展的不平衡加劇了房地產的差別性，提高了房地產商重新定價的能力，最終導致我國房地產價格不斷上漲。
二、中國房地產市場所面臨的主要問題
第一，商品房價格。商品房價格的過快上漲，是惡性通貨膨脹的潛在禍根，并有可能使得人民幣在未來出現大幅貶值的現象。利用信貸工具購買房產進行消費、投資甚至投機的人越來越多，不僅使得房地產所有者的生活壓力加大，生活質量受到很大的影響，而且其資產質量也會受各種復雜因素的影響。如果這個群體的數量很龐大，那么必然會對整個社會的經濟安全構成一定的威脅。
第二，房地產投資。20xx年以來，購房者越來越多，使得房地產市場再次走向繁榮。8月12日，國家統計局發布的統計數據顯示，住宅投資增長速度開始回升，商品房銷售也在繼續回暖。投資力度每年都有不同程度的變化，甚至出現了負增長的局面。從經濟來源看，房地產投資占社會總投資的比重較大，主要來自于民間投資和國際市場投資，投資對象逐漸由商業用房轉向普通用房。近年來，隨著經濟的持續波動，人們把投資方向轉向了房地產投資。
第三，房地產投資的資金來源。房地產投資需要很多資金來源，而其資金來源大部分來自銀行貸款，如果資金在過了出現房屋積壓的現象、資金的流動性不足以滿足社會需求的.時候進行投資，就極有可能給所借貸的銀行帶來負面影響，對國民經濟的發展也會造成不良影響，阻礙國民經濟的健康發展。
第四，房地產投資的調控。在當前市場條件下，房地產的投資與投機只是一念之差，不合理的投資行為很容易轉化為投機行為。理性的房地產投資能夠活躍房地產交易，增加房地產市場的需求，促進房地產市場的發展，滿足房地產市場上的房屋租賃需求。提供風險較小且回報率較高的投資渠道，能夠實現資產的保值增值。但是在房地產市場供不應求、房價上漲的情況下，房地產投資可能會導致市場需求過度活躍，從而刺激房價不合理得上漲，不利于房地產市場的持續健康發展。
三、中國房地產市場的未來發展趨勢
第一，房地產市場的格局轉變為"買方市場".在未來相當長的一段時間內，人們對房地產的需求仍將持續上升，但房地產市場供不應求的局面將會過去，在需求增長的同時，供應增長得將會更快，從而導致房地產市場的格局從供不應求的"賣方市場"迅速轉變為供大于求的"買方市場",并將主導我國未來房地產市場的發展趨勢。
第二，房地產價格進入"分化時代".在未來，房地產價格將會出現價格下跌的現象，然后將逐步回歸理性，呈現出平穩漸進的發展趨勢。如果政府的宏觀調控政策及時有力，并且能夠化解當前房地產泡沫的風險，同時推動其健康發展，則會實現平穩的過渡，房地產市場將從"普漲時代"進入"分化時代".
第三，住宅房地產市場的屬性轉變為"商品時代"與"產品時代"并重。住宅房地產不會完全擺脫商品屬性，而且最終將會回歸其產品屬性，中國房地產市場的屬性也將從"商品時代"進入"商品時代"與"產品時代"并重。從20xx年的熱銷樓盤來看，只有房地產的合理定位與市場節奏的精準把握才能有效地保證銷售率。對于剛性的購房需求者來說，"房價低、交通便捷、配套好"將成為他們的最主要的需求。
第四，商業房地產的投資者進入"理財型資本".在過去十多年的時間里，房地產投資最核心的客戶群是山西、陜北等資源密集地區的煤炭商人。這類投資群體追求投資的安全性，注重投資的保值增值，對房地產價格并不敏感，也不追求高額的投資回報。但隨著中央政府對煤炭資源整合政策的推出，煤炭市場的狀況惡化，所以"安全型資本"的購買力逐漸下降，不斷轉化為"理財型資本",其投資額度相對較小，但對房地產價格和投資回報率非常敏感。
第五，核心區位的寫字樓市場的投資與管理更加關注"存量資產".專注商業房地產市場的開發商面臨的最大的挑戰是城市核心位置的土地供應已經基本達到了飽和。在這種狀況下，上海提出了"樓宇經濟"的概念，也就是對城市核心位置的存量寫字樓進行翻新改造，通過優越的辦公條件和合理的租金來吸引高品質的企業入駐。以此來實現承租者的輪換升級，再通過承租者的升級來提升地方政府的稅收收入。隨著城市核心位置土地市場的越發緊缺，對于寫字樓市場的投資與管理將會更加關注"存量資產".
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房地產的論文7
本文詳細分析下房地產財務管理的現狀、特點與內容,并指出其中存在的一些問題,基于此提出一些有針對性的解決,試圖在房地產企業內部構建一個科學有效的財務管理運行機制,從而讓房地產財務管理工作得到進一步的優化,促使房地產更快、更好、更穩定、更長遠的發展下去。
固然我國房地產行業開展較快，但是房地產行業深受經濟環境的影響，現階段國際經濟形勢不佳，也在一定水平上影響了我國房地產行業。同時，由于我國房地產行業開展時日較短，體系尚不成熟，因此招致房地產企業應對經濟危機的才能降落。面對經濟下行壓力，我國房地產企業要從進步本身財務管理才能動手，積極總結管理經歷和自創國際成熟經歷，注重財務管理體系建立，盡快完成房地產企業財務管理程度提升，從而加強企業應對財務分險的才能，進而使企業穩定的開展和壯大。
一、房地產財務管理運轉機制中存在的問題
（一）財務管理較為被動
我國房地產企業多持續傳統的財務管理形式，財務管理內容以根底會計核算為主，屬于被動的管理形式，缺乏主動性的預測、控制和調控。關于財務管理體系而言，其主要職能是核算、剖析、控制、預估相關財務活動，從而主動應對、控制財務風險。但是，當前房地產企業缺乏主動出擊的認識，使得控制和預測等職能無法發揮出具有的作用。作為現代企業，不能遇到財務問題再被動反響，應進步財務管理整體調控才能，有效防備、躲避可能呈現的財務危機，完成被動反響到主動出擊的轉變。
（二）財務管理系統集中性較差
現代企業，面臨劇烈的市場競爭，請求財務管理能為企業筑就堅實的后臺，不只要進步企業整體實力，同時也要輔佐企業完成各項決策。總體來看，財務管理工作是一個復雜的整體性工作，財務管理自身應該具備較強的系統性。但是，我國房地產企業的財務管理系統整體性并不強，以至很多部門不能很好的諧和性，招致財務管理數據呈現一定的誤差。例如，企業的項目公司與項目部核算體系不匹配，核算規范不統一，形成財務信息失真，在一定水平上影響了管理者的各項決策。
（三）財務業務受權制度不完善
近年來，我國快速生長起來了一批大型房地產企業，這些企業常常有較多的二級項目開發公司。但是，母公司并未施行統一財務業務受權制度，有些母公司固然設立了財務業務受權制度，但是制度的執行水平較差。由于財務業務受權制度的缺失或執行不力，招致二級項目開發公司步調一致，各自的財務管理體系各不相同。作為母公司，難以精確理解二級項目開發公司的財務狀況，同時也很難約束、制裁二級項目開發公司的管理行為，這種現狀直接影響了母公司的經濟利益和集團的開展壯大。
二、房地產財務管理運轉機制中問題的對付戰略
作為房地產企業，要基于財務管理運轉機制中呈現問題，停止積極的剖析和研討，并盡快制定有效的處理措施，構建完善的房地產財務管理運轉機制。
（一）樹立主動應對管理思想，施行全面預算管理
作為房地產企業，要分離行業特性，制定財務管理的目的，而目的制定的根據就是企業的開展戰略。經過樹立與開展戰略統一的財務管理目的，能夠構建企業開展的統一陣線，從而促進上下聯動，完成開展目的。財務管理中，要盤繞目的調整管理職能，徹底突破被動的管理形式，充沛發揮核算、剖析、控制、預估企業財務活動的職能。房地產企業要積極宣傳現代財務管理理念，使每個財務管理人員都樹立主動應對管理思想，并將其落實到工作中。同時，企業要針對財務管理運轉機制中的問題，加快相關制定建立，推進管理體系不時完善。
（二）施行全面預算管理，發揮預算管理的實效
為突出主動應對的管理思想，企業要增強預算管理。當前，很多房地產企業的預算管理多表現為“方式化”和“片面化”，因此要全面施行預算管理，真正發揮預算管理的實效，提升企業的財務管理程度。 全面施行預算管理請求企業：第一，分離企業的財務管理目的，編制預算管理目的，并使預算管理目的與企業開展戰略相契合；第二，在財務管理中，要分離預算管理的目的，組織編制預算管理規劃，并基于企業的開展方案和布置劃定預算管理的范圍，制定長期的開展方案；第三，整合內部資源，支持預算管理順利施行，應基于既定的資源，停止控制、考核和分配，調整內部資源配置的合理性；第四，企業要健全預算管理的組織構造，要將施行分層次管理，從企業管理層到基層樹立一個上下互動的組織形式，便于互相間的協作交流，以保證財務信息的有效性；第五，強化預算管理的作用和功用，由于全面鋪開預算管理工作后，需求多部門的輔佐，因此要增強宣傳預算管理認識，諧和相關部門，促進各部門之間的良好協作；第六，全面施行預算管理后，各相關部門落實崗位義務制，落實義務“到人”、“到崗”，請求工作成果直接與業績考核掛鉤。
（三）提升財務管理系通通一性，完善財務業務受權制度
房地產企業，要提升財務管理系統的統一性，加強各項財務管理工作統一性，真正進步企業整體財務管理實力，促進企業管理決策的有效執行。企業要針對本公司管理構造，理順財務管理構造，使一切的工作都為財務管理的整體性目的效勞。同時，注重財務管理中相關部門之間信息的公開性，使財務信息的`應用率進步，從而使整個管理系統的效率提升。
此外，應完善財務業務受權制度，使母業公司的項目部核算體系與二級項目開發公司相匹配，制定統一的核算及管理規范，防止財務信息失真。母公司要強化財務業務受權制度的執行力度，二級項目開發公司與母公司的財務管理體系互相諧和，便于母公司隨時理解二級項目開發公司的財務狀況，進而約束二級項目開發公司的管理行為，進而保證企業財務管理質量。
（四）完善資金管理制度，優化資本機構
從實質上講，財務管理實踐上就是企業資金優化配置的過程，財務部門控制著公司全部資金，應承當起促進企業開展的重要義務。企業資金的建立、籌資、運營和投資等過程，都需求增強財務管理，并經過制度停止標準。因此，要盡快完善各項資金管理制度，保證管理的各個項目順利落實到位。
作為投資大戶，房地產企業面臨的籌資風險相對較大，而財務管理要承當起減少籌資風險的義務，綜合調整企業的負債狀況，在增大企業經濟效果的根底上進一步降低籌資風險。
三、完畢語
近年來，我國針對房地產行業出臺了較多政策，并不時對房地產市場構造停止優化調整，以保證房地產市場穩定的開展趨向。但是，關于房地產行業而言，僅靠政策的宏觀調控缺乏以改變房地產行業不良態勢。作為房地產企業，要認識到本身財務管理的缺乏之處，分離當前的新形勢，盡快完善企業財務管理運轉機制，真正進步企業抵御財務風險的才能，促進企業安康、快速開展，進而推進整個房地產產業脫離開展的窘境。
房地產的論文8
一、細分市場有助于實現人力、物力的集中
從全國范圍來看，人們的購房需求從來都沒有減弱，相對應的房地產企業也遍布全國。然而由于地理環境、經濟發展、人均購買力等因素存在，相當多的地產企業并不是一帆風順的。對于房地產企業，可以通過市場細分將資源、人力進行合理分配，避免資源浪費，這也有助于自身集中各種資源，并制定出適合市場規律的營銷組合策略，從而達到增加盈利、擴大企業規模的目的。
二、在房地產營銷中如何對市場進行細分
市場細分依據：進行市場的細分是根據市場與消費者的性質所決定的：其一，市場是商品交換關系的總和，它本身是可以細分的；其二，對于某種商品消費者的需求具有相似性，也略帶有細微差別；另外，市場細分也與企業自身的發展特點有關。市場細分分類：市場細分的依據不同，對應著不同的市場分類，如按國家、地區、氣候等，可進行地理細分；按年齡、性別、民族等可進行人口細分；按生活方式、個性等可進行心理細分；按質量、價格、品味等可進行受益細分。下面我們將對幾種細分變量進行簡要分析。
（一）環境變量
環境變量產生的原因是因為房地產自身存在的固定性以及區域性的特點，環境變量主要分為三個因素：（1）自然地理環境。主要包括建造房地產當地的地形情況、地貌以及當地氣候條件。（2）經濟地理環境。從經濟地理環境來看，主要包含的是房屋和當地城市中心之間的距離、交通是否方便等方面。（3）人文環境。人文環境主要指的是消費者自身的素質、以及文化教育程度等等。
（二）消費者變量
有需求就有買賣，一直以來消費者的房產消費占據著各種消費總和的大部分比重，不論其消費水平如何，均是如此。所以筆者認為消費者變量是進行市場細分的基本要點。具體來說，進行市場細分的消費者變量可以分為很多種。其中，重點是按消費水平或年均收入進行的市場細分，消費水平（年均收入）高，那么消費者自然會選擇購買地段好、戶型好、舒適度高的房產；消費水平（年均收入）低，那么他便會選擇購買戶型小的房產。其次，消費者年齡也是進行細分的因素，這是由于消費者或其父母身體狀況的原因，環境好、交通便利是其主要考慮因素。這樣，進行市場細分后地產商便可以對目標市場進行確定，并制定出與之相適應的營銷策略對不同群體銷售房產。
（三）心理變量
心理變量作為細分市場的重要依據，心理變量主要指的是消費者在生活方式、購買房屋的目的以及消費的性格等方面的心理特征，并將這些作為對消費者進行劃分的前提。對于不同心理需求的消費者，他們的生活方式也不相同，對于節約型的消費者來說，他們追求的是經濟實惠的房屋，而部分消費者更追求的'是現代化生活方式，喜歡住高級的公寓。另外，消費者購買房屋的動機也有很大的區別。對于一些適婚年紀的年青人，他們買房的目的不外乎結婚；還有部分消費者是為了將自身多余的資金用于房地產投資保值。
（四）行為變量
行為變量指的是消費者在使用房屋過程中的態度或者是反映，主要從待購階段、經濟利益這兩個方面進行考慮的。待購階段的涵義指的是消費者正處于購買過程的不同階段，一些消費者對自身購買的房屋大致情況不了解，但是還有部分消費者對房屋了解清楚。不同的消費者在購買住宅時追求的利益是不同的。有的購房者特別注重價格，有的注重周圍環境，有的注重是否增值快，有的追求完善的物業管理系統等等。
三、總結
從我國的消費主體和消費觀念看，地產消費一直處于一個較高的水平，由于國際環境因素、國內經濟發展模式等影響，地產市場既存在巨額盈利，又受各種變數的制約。在這個競爭激烈的社會中，地產商只有經過合理的市場細分，確定目標市場，找到符合自身的發展模式，才能盈利生存，才能在這場無形的戰場中走到最后。
房地產的論文9
一、引言
在社會經濟市場競爭力與日俱增的今天，我國房地產行業經濟波動較多，為其經濟泡沬的形成創造了條件。由于房地產投資商在投機過程中，房地產價格與市場基礎值、實際需求存在較大的差異，使得房地產價格持續攀升房地經濟泡沫是一種社會主義市場經濟發展中不可避免的波動現象，在短時期內波動較大，不僅會加劇房地產行業經濟發展波動，還會為我國國民經濟發展帶來巨大的威脅房地產經濟市場作為整個市場體系的重要部分，在推動國民k濟快速發展、提高人們生活質量等方面具有十分重要的意義，但近年來我國房地產行業畸形發展，對我國社會、經濟、政治等帶來了嚴重危害，具體表現為土地資源浪費、社會矛加深、貧富加劇等，這一系列的問題都將導致房地一經濟泡沫的出。因此立足于實際，積極采取防范措施，有利于避免泡沫現象出現，從而促進我國房地產行業及整個國民經濟健康發展。
二、房地產經濟泡沫的危害
(1)導致經濟結構失衡
與其他行業相比，房地產行業投資回報率非常高，且在房地產經濟泡沫出現之前，房地產價格上升速度較快，對很多經濟投資主體產生了誤導，使其大呈的資金投入房地產行業，僅僅只關注自身利益的提升‘在這樣的背景下，其他服務產業或基礎建設缺乏一定的資金，從根本上抑制了其應有的發展，從而導致整個市場經濟結構失衡。
(2)破壞金融系統
由于房地產行業市場預期回報率遠遠超過了其他產業，銀行為了獲取更多的貸款利息，將大呈的資金投入房地產市場中，導致銀行資金投放標準被扭曲，大幅度降低了銀行抵御風險的能力。在這樣的背景下，一旦房地產市場形成經濟泡沫，將給銀行?來諸多壞賬和呆賬，不僅房地產企業面臨著破產，整個金融市場還會受到威脅，甚至導致金融危機的出現。
(3)加劇社會兩極化
在房地產經濟泡沫整個過程中，逐漸會出現貧富兩極分化，一部分房地產投資商一夜暴富，但多數人賠得傾家蕩產，從而導致國民收入不平、社會財富分配不均，加劇了社會貧富兩極化的發展i同時，房ife產經濟泡沫的出現，大多數企業面臨著破產和倒閉社會失業人數增多，非常容易誘發經濟、社會及政治危機。
三、房地產經濟泡沫產生的原因
(l)土地資源問題
我國可利用土地資源不足，使得我國土地具有一定的稀缺性。近年來我國城市化進程不斷加快，土地作為房地產行業商品?^生的基礎，各企業之間的競爭與曰俱增，導致土地脫離實際利用價值，進而產生房地產經濟泡沫。另外一方面，在進行土地交易過程中，若虛構地價較多，房k產經濟泡沫成分就越多，造成經濟泡沫的幾率就越大。
(2)房地產市場不規范
針對房地產市場，由于消費者對相關信息了解不全面，容易形成不公平交易的現象，且大多數房地產企業在進行定價和交易時，沒有根據相關的規定，往往是私下進行的。在這樣的背景下，房地產企業與消費者產生的成交價在一定程度上無法充分反映出成交商品的實際價值。
(3)銀行貸款的`傾向性
由于房地產行業具有保值性、增值性等特點，且該行業投資回報率普遍高于其他行業u房、地產企業在向銀行申請貸款時，銀行會適當降低審核標準，使貸款申請輕易通過，且快速地將貸款發放給房地產企業。這樣一來，房地產企業擁有的可利用資金增多，新項目開發^建設速度增快，這種盲目的貸款方式為房地產經濟泡沫的出現埋下了隱患。
四、防范房地產經濟泡沫的相關措施
(1)加強對土地資源的管理
在房地產市場交易中，由于土地資源相對緊張，導致近年來商品房價格持續上升。因此相關部門應加強土地資源的管理，合理地調節用于住房建設的土地資源，從而有效地控制房價增長速度。
(2)規范金融市場秩序
為進一步規范金融機構市場，科學合理地調控金融企業結構，尤其是對于央行來講，應加大對商業銀行的管控力度，避免銀行將更多的資金貸款給房地產企業。
(3)完善房地產價格監測系統
在房地產市場經濟運作中，相關部門應及時收集、整理和分析全國房地產市場信息，科學合理地評價和預測房ife產市場發展情況，定期發布市場分析報告，建立完善的房地產價格監測體系，通過土地供應、稅收等方式及時調控行業發展方向，有效地避免房地產經濟^沫的產生。
五、結束語
房地產行業作為我國國民經濟重要的組成部分，直接關系著我國經濟的的健康發展。面對持續攀升的房價，為避免房地產經濟泡沫的產生給社會、經濟、政治帶來危害，相關部門應積極分析房地產經濟泡沫出現的原因，并采取相關防范措施,加大土地資源管理力度，規范金融市場秩序，完善房地產價格監測系統，從而提高房地產企業管理水平，有效地抑制房地產經濟泡沫的出現，促進我國經濟穩定發展。
房地產的論文10
一、房地產企業財務風險的形成原因
（一）房地產企業財務風險的內部原因
房地產企業財務風險的內部形成原因又可以根據其不同的性質分為房地產企業自身的經營原因、房地產企業的內部資金流動原因以及房地產企業的財務管理工作質量原因等三種類型。首先，房地產企業自身經營原因造成的財務風險主要指的是由于房地產企業經營發展過程中自身經營管理水平不高、經營管理理念較為落后、項目投資時過于盲目、缺乏有效的市場調查和分析工作內容、對整體房地產市場的競爭缺乏有效的評估等等，最終造成房地產企業自身經營管理工作水平落后，進而造成經營發展過程中出現財務風險；其次，房地產企業的內部資金流動原因造成的財務風險主要指的是房地產企業在資金流動的過程中，存在著自身資金結構不夠合理、外來資金流動量過大的現象，這種情況下一旦外來資金出現波動情況必然導致房地產企業面臨著相應的財務風險；最后，房地產企業的財務管理工作質量問題主要原因是房地產企業在財務管理工作過程中，財務管理工作水平不高，并且經常出現財務管理漏洞，導致自身財務管理工作難以取得有效的成果，部分房地產企業財務管理工作甚至存在監守自盜的現象，自然也會造成房地產企業經營發展過程中的財務風險。
（二）房地產企業財務風險的外部原因
房地產企業財務風險形成的外部原因則主要包括市場原因、國家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地產企業市場原因形成的財務風險主要指的是房地產企業在項目運行過程中，沒有完全地把握好市場的變化情況，沒有做好市場信息的調查分析工作，沒有根據當前階段市場的實時需求完成項目運行籌劃工作，進而導致房地產企業在項目運行工程中出現項目買賣不夠順利，進而出現了房地產企業的財務風險現象；其次，國家政策原因導致的房地產企業財務風險主要指的是由于國家房地產政策宏觀調控過程中造成的房地產企業財務風險，當前國家政策原因事實上是造成房地產企業出現財務風險的本質原因；最后，其他意外因素造成的房地產企業財務風險主要指的是房地產企業在經營發展的過程中出現的一系列意外因素的統稱，房地產企業在經營發展過程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素，例如，項目運作過程中的地震因素、安全因素等等，都會造成房地產企業經營發展過程中大量資產流失，進而出現房地產企業財務風險現象。
二、房地產企業財務風險的治理措施
綜合上述房地產企業財務風險的形成原因，房地產企業在經營發展過程中應該結合自身經營發展的特性，采取科學合理的治理措施，提升房地產企業在面臨財務風險過程中的抵抗能力，保證房地產企業規模實現健康快速的提升。具體來講，房地產企業在面臨財務風險的過程中應該采取以下治理措施。
（一）提升房地產企業財務管理工作質量
房地產企業應該通過提升房地產企業財務管理工作質量來達到規避房地產企業財務風險的目的，首先，房地產企業應該針對員工自身在財務管理工作上的理念進行全面的更新，保證企業財務管理工作觀念能夠有效地契合當前財務管理工作的發展和要求，能夠緊緊跟隨在國家房地產市場宏觀調控政策的指引，從而有效地提升房地產企業上下在財務管理工作上的風險意識，更加有效地做好企業財務管理工作；其次，房地產企業應該針對自身的財務管理工作制度進行優化和完善，將財務管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業的經營發展工作中，通過科學標準的制度來實現企業財務管理工作質量以及工作范圍的進一步提升，保證企業財務管理工作能夠取得更加有效的.應用成果，幫助房地產企業更好地規避財務風險。
（二）加強房地產企業項目運作流程的優化
房地產企業應該在項目運作的過程中進一步優化項目的運作流程，針對項目運作過程中存在的財務風險進行分解和分析，加強財務管理工作在項目運作過程中各個流程的應用，以便更有效地完成財務管理工作的同時，也能夠有效地調整房地產企業的項目運作內容，保證項目運作過程中出現的財務風險得到有效的控制，提升項目運作效益的同時有效的提升房地產企業的整體經濟效益。
（三）加強財務管理工作的預算機制應用
房地產企業還應該充分加強預算機制在財務管理工作中的應用，有效的達到提升房地產企業財務管理崗工作質量，減少企業財務風險的目的。房地產企業可以將預算管理機制全面的應用在自身的經營管理工作中，包括企業的財務管理、人員管理、行為管理、項目管理等內容，房地產企業可以通過對預算管理的應用來有效地提升其經營發展過程中的控制能力，通過科學統籌的安全以及規范合理的預算制度來有效地降低企業在進行上述工作時面臨的財務風險，從而有效地達到控制房地產企業財務風險的目的。
（四）加強市場調查
房地產企業在經營發展的過程中應該時刻加強對市場情況的分析調查，加強對國家宏觀調控政策的學習和領悟，通過對上述內容的學習來衡量當前自身在市場競爭的地位，進而更好的做好房地產企業的經營發展工作，也有效的降低房地產企業的財務風險。
三、結語
綜上所述，通過對房地產企業所面對的財務風險內容進行了分析，并對房地產企業財務風險的形成原因以及應該采取的治理措施進行了具體的分析和闡述。
房地產的論文11
根據《投資性房地產》準則對投資性房地產的定義及其列舉的范圍，可以得出投資性房地產(房)是指已出租的建筑物并且持有目的緊緊是為了賺取租金;現行會計準則講解中對投資性房地產(房)處置時，按實際收到的金額計入其他業務收入、相應的成本計入其他業務成本，這種處理方式存在以下幾個問題：
一、不符合收入的定義
根據企業會計準則中收入的定義及列舉范圍，及結合投資性房地產(房)準則的相關內容可以得出，出租建筑物屬于收入中列舉的讓渡資產使用權，出租活動也屬于企業的日常活動，因此租金確認為收入;但是根據《投資性房地產》準則對投資性房地產的定義及其列舉的范圍，可以得出投資性房地產(房)是指已出租的建筑物并且持有目的緊緊是為了賺取租金，很明顯處置與出租有明顯的.區別，處置不符合持有目的，也不屬于讓渡資產的使用權，因此處置不宜作為收入來核算。
二、不符合非流動資產處置的一般核算原則
現行準則把投資性房地產劃分為非流動資產說明投資性房地產符合非流動資產的判斷條件，因此對其處置時也應符合處置非流動資產的一般原則，而一般非流動資產處置時不確認為收入、不作為營業活動，而確認為營業活動的如長期股權投資，因其符合其持有目的;但投資性房地產(房)的處置不符合其持有目的，因此不宜確認為營業活動，而確認收入結轉成本。
三、在出具非經常性損益表時帶來不便
根據證監會的公開發行證券的公司信息披露解釋性公告第1號——非經常性損益(20xx)規定，非流動資產處置損益屬于非經常性損益，而現行企業會計準則講解的處理作為了日常業務，分別計入其他業務收入和其他業務成本，在出具非經常性損益表時需要根據憑證查找相應的具體分錄并自行計算才能得出非經常性損益具體的數額，增加了財務人員的工作量。通過上述分析可以看出現行對投資性房地產(房)處置的賬務處理存在不符合準則的地方，也給實際工作帶來麻煩，改進方法及優點。
四、把投資性房地產的處置作為非日常活動
非日常活動是指日常活動以外的其他經營活動，在非日常活動中不確認營業收入結轉營業成本，相關的損益計入利得和損失。結合投資性房地產(房)的定義及投資性房地產(房)在資產負債表的歸類可以看出，投資性房地產(房)的處置更符合利得、損失的定義，畢竟處置是一項非經常發生的活動并且不符合其持有的目的。
五、解決編制現金流量表的爭議
現行對處置投資性房地產產生的現金流量計入現金流量表有兩種做法，一是計入經營活動產生的現金流量有關項目，二是計入投資活動中處置固定資產、無形資產及其他長期資產產生的現金流量項目。產生上述問題的原因是，存在不同的理解，把處置作為日常活動理解的其產生的現金流量就計入經營活動產生的現金流量有關項目，把投資性房地產看成時一種投資活動，那其處置就計入投資活動中處置固定資產、無形資產及其他長期資產產生的現金流量項目;改進后就不會產生理解爭議。
房地產的論文12
摘要：文章對房地產企業現金流進行了概述，對我國房地產企業現金流管理的現狀進行了深入分析，并就如何進一步完善房地產企業現金流管理提出了有關建議。
關鍵詞：房地產企業 現金流 管理
一、前言
房地產企業的發展取決于其房地產項目的成與敗。如果說房地產項目的規劃是否合理、區位是否有優勢、工程質量是否夠好是被市場選擇的重要因素，那么資金運營則是從經濟上決定了房地產項目的好壞，在現金為王的時代，做好房地產的資金運營是房地產企業實現價值最大化的必要途徑。
房地產企業受國家宏觀調控和市場經濟環境的影響比較大，房地產的開發周期較長，導致資金運營結果具有很大的不確定性，這就要求企業必須科學評估項目現金流，合理做好資金運營以便為房地產企業在其項目各個階段的控制決策提供有效依據。資金運營的結果集中體現在現金流上，企業的快速發展離不開穩定而豐富的現金流，在外界環境持續快速變化的前提下，房地產企業要想實現價值最大化就務必做到在不確定的條件下高效運用房地產有限的現金流，降本增效，全力提升其房地產項目品質的同時提高自身企業的綜合競爭力。
二、房地產企業現金流簡述
所謂現金流管理，就是通過計劃、分析、預測、控制和決策等方式全面管理現金流入流出并達到價值最大化的過程。房地產企業現金流計量周期為項目周期，它充分反映房地產運營過程中的現流支出與收入的持續變化，是投資者、債權人和管理者做出有關決策的判斷依據。房地產企業具有開發項目投資巨大且集中、周期及回報期較長、流轉形式多樣等特點。一般而言，房地產企業的現金流量表分為投資現金流量表和資本金現金流量兩方面，其中前者以投資為基礎利用投資回收期、凈現值、內部收益率等指標考察了房地產企業全部投資的獲益情況；后者反映企業自有資金的盈利情況并據此判斷項目的可投資價值。
三、我國房地產企業現金流管理現狀分析
房地產開發大致分為項目立項、可行性研究、市政配套及規劃設計等，拿地及拆遷安置，建設施工，銷售及物業管理等四大階段。縱觀當前我國房地產企業的發展現狀，分析其現金流管理如下。
1.融資渠道相對單一
當前房地產企業主要的資金來源仍然是銀行貸款，銀行開發貸款對房地產企業的開發資質要求較高，小房地產開發企業融資相對困難，更多的房地產企業開始轉向海外融資，海外融資成本較國內低，但海外利率環境、經濟環境和政治環境具有一定的不確定因素，房地產企業也會面臨一些不可控的風險。
2.未給予現金流質量足夠的重視
房地產企業往往將銷售額作為績效考評的直接依據而忽視了現金流的重要性，低質量的現金流將導致項目無法及時完工交付或即使趕工交付也使工程質量大打折扣，企業運營風險極大。
3.現金流量分析仍是多數房地產企業現金流管理的主要方式
對現金流管理缺乏戰略思維和風險意識，在土地儲備制度實施下形成的高存貨使得部分房地產企業的現金流量凈額持續為負，不利于持續降本增效，無形成本標準化和規范化的現金流管理模式。
四、關于進一步完善房地產企業現金流管理的有關建議
首先應明確房地產企業現金流管理的目標，經大量閱讀國外內有關現金流管理的文獻，筆者認為現金流管理目標應定位為價值創造最大化，以此為目標應重點做好建立起以房地產項目各開發階段劃分的會計區間有關的現金流量報告制度、從戰略角度和戰術角度完善我國房地產企業的現金流管理。
（一）建立健全以房地產項目各開發階段劃分的會計區間有關的現金流報告制度
結合房地產企業主營業務才能有的放矢地進行房地產企業現金流管理，具體來說應從以下方面來劃分房地產企業現金流管理的不同階段。
一是包含投資決策、拿地價格以及調整確定最終方案的決策階段。此階段的現金流量報告應重點關注以上三方面的內容，同時要反映項目凈現值、投資回收期及內部收益率等投資決策方面有關的內容，反映準確測量項目產生的現金流所能承受的最高的拿地價，還要反映項目現金流入和流出的波動以及與此相關的控制與調整方案。
二是強化披露房地產企業現金流出和現金流入兩方面的實施階段。應當找出房地產企業現金流入及流出在實施階段和決策階段存在的差距，并深入剖析差異存在的.原因及相應的解決措施以保證實施階段的現金流能夠正常運轉。一般來說房地產企業自預售開始其凈現金流量才逐步轉為正數，現金流入主要是銷售收入，而現金流出主要是土地成本、行政事業性收費與前期工程費用、主體建筑安裝工程費、景觀環境工程、社區管網工程、公共配套設施、工程建設其他費用、營銷費用、財務費用、管理費用和稅金等。
三是房地產項目終止運營時形成現金流的完成階段。此階段應重點評估房地產項目在實施階段的現金流控制情況并為下一個房地產項目積累有益的經驗，完成階段形成的現金流管理報告至少應披露現金流管理的目標、影響因素及過程評估等內容。
（二）從戰略角度思考我國房地產企業的現金流管理
筆者認為從戰略角度對我國房地產企業的現金流進行管理應當遵循價值最大化目標，考慮房地產企業所處的生命周期來對房地產企業現金流進行長遠規劃，整體上把握好房地產企業現金流入和流出的動態平衡。
第一，明確房地產企業整體發展戰略以從總體上把握企業現金流向。首先應分析企業發展戰略和環境影響因素，從戰略高度把握企業現金流向與環境變化的協調性，切忌好高騖遠不切實際及跟風行動，應確保企業現金流向與企業整體發展戰略的匹配性，全面提升戰略性現金流量管理質量，嚴格遵循投資規律，項目投資應與企業發展戰略高度匹配，確保企業現金流向的安全性。
第二，房地產企業現金流管理應結合生命周期加以調整。如在迅速擴張、高現金流出的萌芽期應注意控制投資風險，把握好籌資與現金流量支出管理；在穩健發展、現金收支持平的成長期應控制好經營風險和銷售利潤率；在現金流入較為保守的成熟期應加強應收賬款和現金流入管理，積極尋找新的投資目標；在現金流進一步收縮的衰退期應做好現金預算，嚴控現金回收并考慮撤回資金轉向其他行業發展。 第三，對企業現金流管理進行戰略性平衡。房地產企業投資大、周期長的特點無疑給企業財務帶來的較大的風險，房地產企業應積極追求現金流的動態平衡與相對穩定，可同時經營多個投資回報期不同的房地產項目，使房地產企業的現金流鏈條持續穩定，并更多地投資到具有穩定現金流回報的業務中去。
（三）從戰術角度思考我國房地產企業的現金流管理
要順利實現房地產企業的戰略發展目標，除了要全面關注其經營活動和價值創造外，還應當從預算管理、融資管理及日常管理等方面對現金流進行戰術性管理。
1.強化房地產企業開發項目和非開發項目的現金流量預算管理
要把握開發項目各個階段的現金流管理核心，在現金流情況允許的條件下可多個項目同時進行，以平衡不同項目不同階段的現金流組合。同時，結合開發項目的現金流量預算對非開發項目的現金流進行分析管理。一般而言，房地產企業的資金預算管理應包含以下內容。
一是編制資金預算。應當合理安排不同項目不同發展階段的資金預算及日常經營所需的現金流預算。
二是執行與控制資金預算。在審核資金支付的合規性時，財務部門不僅要考慮合同條款及原始憑證的規范性，還應將資金預算納入控制依據考慮范圍之中，通過設置預算審核環節來衡量該筆資金支付是否符合預算控制，并據此做出予以支付或中止支付的決策，對于不在預算范圍之內的資金支付應溝通有關部門考慮支出的合理性，確需支付的預算外支出應走嚴格的報批程序，并在下一個項目開展時考慮該預算外因素對預算編制的影響，為預算編制積累有益經驗。
三是根據實際情況的變化對預算進行分析并加以相應調整。房地產企業應當建立健全預算分析體系，對資金預算執行的情況進行動態分析和反映，使得財務部門能據此判斷款項支付的合理性，加強預算執行的控制。
2.加強企業籌資管理
房地產企業可選的幾種籌資方式中，應該說銷售回款是最佳選擇，提升自身存貨周轉率釋放自有現金流是首選。除內源融資外，也可選銀行授信、信托融資、海外籌資、股權融資等外源融資方式。
3.對現金流量做好日常管理
一要管理好現金流入和流出，計算現金流理論余值并使日常現金流余額與此接近。
二要管理好現金流有關流程，結合房地產開發項目具體流程，整理分析各階段現金流入和流出，優化流程并設立現金流控制與考核預警體系。
三要管理好現金流的從貨幣資金、地產資本、房產資本一直到貨幣資本的流速。盡量縮短建設與交付時間段，現金流考核應以周或以日為單位開展，加快房產銷售盡快回籠資金，切實把握好市場需求的變動趨勢并對房地產產品進行相應調整以加快銷售盡快回籠資金。日常管理過程中注意運用不相容崗位相分離、授權審批及會計記錄等控制手段進行風險管理。
房地產的論文13
1、工商管理的職能和必要性
工商管理，指國家工商管理部門根據經濟學及管理學理論，運用現代化的管理手段，對企業和市場經濟發展進行的監管活動。政府工商管理主要職能是糾市場壟斷、惡性競爭行為，遏制經濟活動中的各種不正之風，營造一個公平、公正的市場環境。工商管理更多是對市場經濟的規范和約束，工商管理部門的職能主要是：依法監督管理市場，規范企業的競爭行為；監督管理協調作用，積極做好市場服務；依據有效監管，對企業給予正確引導。
工商管理的必要性主要體現在以下三點：首先，市場經濟具有自發性、滯后性和盲目性等缺點，要想使市場經濟正常發展，必須運用市場營銷學、管理學、運籌學、經濟學知識去解決相關問題，以促進市場經濟健康發展。其次，隨著經濟全球化水平不斷提高，中外經濟貿易往來日益頻繁，外部資金流入、外企入駐給我國經濟發展帶來了巨大的沖擊，如果不依靠完善的制度對市場經濟進行調節，我國經濟秩序很快就會失控。因此，政府必須以工商管理為手段對市場主體進行規范和指導，以確保他們所從事的經濟活動符合市場發展規律。再次，在市場經濟發展過程中，各行各業所處的市場環境、面臨的問題都會有所變化，企業整改和重組也在所難免，許多企業還會在這一過程中迷失自己，誤入歧途。工商管理的重要作用就是為企業發展解決麻煩，提供服務，指明方向。
2、工商管理與經濟發展的相聯性
2.1經濟發展能有效促進工商管理工作
從某種程度上來說經濟發展對工商管理工作有很大的促進作用，市場經濟發展越來越快所以帶動了工商管理的出現，在市場經濟條件下，要求必須要有工商管理部門的監督和控制，為了進一步提高經濟發展的程度，也應該要采取一定的措施提高工商管理的效率和質量，只有這樣才能夠最大程度上發揮工商管理工作的促進作用，帶動經濟的發展。
2.2工商管理是經濟發展的推動力
工商管理與經濟發展相互影響、相互促進，完善的工商管理制度對經濟的調節和發展有著積極的促進作用。隨著生產關系的不斷優化，利益主體間的矛盾越來越突出，僅靠市場機制自身對經濟進行調節，根本無法促使市場經濟健康發展。工商管理對市場活動開展引導、監督和管理，能夠彌補市場自身的不足，創造良好的市場經濟環境，保障市場經濟主體公平交易，進而推動市場經濟的可持續發展。
3、工商管理對房地產經濟發展的促進作用分析
3.1促進房地產市場更加規范合理
現在我國的房地產企業在發展的時候出現了一些不合理的現象，這就需要工商管理來進行監督，通過工商管理來限制其行為。加強工商管理對房地產行業的監督力度，就可以在很大程度上減少那些不合理現象的發生。舉例來說，規劃房地產的一個重要環節是拿地，這也是最激烈的一個環節。在有些房地產企業上，會出現一些損害市場經濟現象的事情發生，存在一些不正當的發展行為，這就給整體的房地產帶來不好的影響，打亂了健康的發展，所以要加強工商管理對于房地產企業的監管，根據相關的法律來進行監督，改善那些不正當的現象。
3.2維持房地產經濟發展秩序
發展房地產行業的時候，會有一些不合理現象發生，這對我國市場經濟的發展會帶來不利的影響，破壞我國的經濟。最終損害消費者的利益，然后自身經濟下滑，前景不景氣等問題。所以要加強工商管理對房地產行業的監管力度、工商管理作為我國的宏觀調控手段，要切實履行自身責任，保證國家的一些政策可以在企業自身上實現，保障我國經濟的發展，這樣對于恢復那些房地產不正當現象造成的損害也有幫助。
3.3有效的風險防控
對于房地產經濟來說，還要加強一些風險的監控，這是所有企業中需要關注的重點問題，但是要怎么來實行，還需要在繼續研究。發展房地產行業，就需要面對很多的風險防控因素，很多的因素都會對其造成影響。這個風險防控也是工商管理應該做到的，是它本身的職責。這需要從工商管理的管理層來說，防患于未然，保障房地產的發展，并且可以提出一些解決的方法。
3.4保證消費者利益
工商管理的作用還有維護消費者的權益，不僅僅只是維護市場的經濟發展。舉例來說，房地產的發展就經常發生一些不維護消費者權益的事件，這就需要工商管理來進行監督管理，保障消費者的'權益，在房地產中發生最多的問題就是房屋的質量不達標，這就會損害消費者的利益，消費者作為市場經濟發展的弱勢群體，很容易受到經濟發展中的損害波及，所以要通過工商管理來維護消費者的利益。
3.5工商管理工作要注重信息的發布和及時更新
企業想要在龐大的市場經濟中占據一席之地，就必須時刻關注整個市場經濟的發展動向以及相關的政策消息，通過對最新的政策以及消息進行收集并將信息進行整合，從而綜合分析出企業的發展方向。可是在實際情況中，企業對政策信息等的收集并不及時，這就給企業的發展帶來了不小的損失。針對這種現狀，工商管理部門應當對信息的發布和更新等重視起來，要保證信息的發布及時，還要確保其更新速度，以便于企業盡快為自己的發展找到方向，適應經濟社會的步伐。
總之，在經濟全球化發展背景下，我國經濟市場與世界經濟市場的接觸也更加頻繁。這給我國經濟發展帶來了機遇，也帶來了挑戰。政府只有在完善經濟法律法規的基礎上，嚴格落實宏觀調控政策，同時不斷加強工商管理力度，對企業生產、運營和交易過程進行全方位監管，才能促使我國經濟健康發展。
參考文獻：
[1]梁艷軍.淺談工商管理對房地產經濟發展的促進作用[J].中國集體經濟，20xx，（03）：52-53.
[2]林海龍.淺談工商管理對經濟發展的促進作用[J].發展，20xx，（06）：63-64.
房地產的論文14
摘要：在城市化進程加快與經濟發展的大環境下，房地產市場之間的競爭形勢日益嚴峻。在房地產開發層面，房地產市場營銷策劃問題十分關鍵，通過有效的市場營銷策劃，可以挖掘潛在的市場機會，對于企業經濟效益實現與自我發展存在著巨大價值。然而理性分析當前房地產市場營銷策劃實際，可以發現其在營銷策劃中仍存在著一定的現實性問題，本文基于其中的問題來探究解決路徑及策略，以發揮營銷策劃整體效用，為企業效益服務。
關鍵詞：房地產；市場營銷策劃；問題；對策
一、引言
房地產行業屬于國民經濟發展的重要支柱，在推動經濟發展中占據著重要地位。當前，房地產行業競爭日益激烈，為進一步提高企業核心競爭力，實現企業效益最大化，房地產行業越發關注市場營銷策劃問題。通過科學有效的營銷策劃，能夠準確向消費者傳遞營銷思想，滿足消費者的根本需求，推動房地產行業的發展，從而實現整體效益。然而不可否認的是，當前房地產在策劃營銷層面仍存在著一定的問題，基于此，思考突破問題困境的發展路徑。
二、房地產營銷策劃內涵認知
房地產營銷策劃并非是單一性的工作，而是系統性工程，其包含了房地產全部的銷售及推廣工作。為實現預期銷售推廣目標及效果，結合房地產實際狀況，通過優化內部資源與外部資源，合理編制方案并統籌執行的過程即房地產營銷策劃，從實現階段上來看，其包括前中后三個階段。而為實現樓盤營銷效果及效益，則需要在營銷理念上具備全局性特征，推動“全程營銷”或“整體營銷”。誠信經營與以人為本屬于其營銷活動的基點，而具體方案的選擇與策略應用，則決定著營銷策劃的成效。
三、房地產市場營銷策劃中存在的現實性問題分析
當前，房地產市場營銷策劃存在著較多的現實性問題，具體可以表述為以下幾個方面：其一，缺乏準確定位。在開展營銷策劃之前，需要對市場狀況進行深入客觀的調查，對客戶需求與市場條件等進行充分了解，從而為策劃定位提供科學依據。然而在多數營銷策劃活動中，多缺乏對調查活動的關注，或所推行的市場調查不夠充分，導致市場分析缺乏可靠性與準確性，無法保障營銷策劃方案實施的效果；其二，過于側重形式而缺乏文化內涵。在房地產市場營銷策劃中，很多開發商受市場變化因素、消費者心理因素及投資因素等影響，缺乏對營銷內涵的關注。多會選用一些廣告來吸引消費者，然而這種宣傳與推廣，并沒有對企業文化及產品理念進行深刻表達，其整體營銷效果并不突出。而一些公司在品牌宣傳中，過于“流行化”，將一些網絡語言不合理的應用于推廣之中，在營銷方案中沒有將消費者需求、企業文化與產品特色結合起來；其三，廣告依賴性過于突出。房地產策劃者多會選擇“猛烈”廣告攻勢，然而其成本較高，且隨著新媒體的發展，廣告所帶來的傳播收益出現了下滑，僅僅依賴廣告無法實現其預期效益。
四、房地產市場營銷策劃的發展性路徑思考
（一）準確定位，表現產品屬性優勢
在營銷策劃中，為提高定位準確性則需要以充分的.市場調查為前提。考慮到房地產商品的特性，消費者在購買行為中多不存在沖動性購買狀況，其對產品的價值及功能更為關注。為此，開發商在開發前期，需要充分做好市場調查，以建筑行業發展實際與未來經濟預測為條件，對產品進行合理定位。在營銷策劃中，需要以消費者心理需求為落腳點，在營銷策略上不應過于關注廣告效應，還應分析宣傳策劃成本及其收率比。如以社會精英階層為營銷對象，在營銷策劃時，則需要避免選用通俗文化來宣傳，宣傳理念應貼合其群體整體特征，以實現營銷策劃效果。
（二）體現產品文化差異，關注文化營銷
在開展房地產營銷策劃時，需要積極打破思維框架，選擇產品獨特點作為賣點，并充分分析目標群體的整體特征，植入與目標群體相符的文化元素，關注文化營銷以提高營銷效果。如房地產與某名人故居相毗鄰，則可以選擇該部分為宣傳重點，重點營銷其文化氛圍，并將該房地產文化優勢與其他賣點相結合，體現房地產產品的獨特性，從而更多吸引受眾。這種方式也多應用于學區房營銷領域。
（三）營銷策劃應關注品牌價值
在營銷策劃中，需要充分關注并提高企業品牌價值。企業品牌集中體現了企業文化、企業價值與企業服務等內涵，也是與其他同類產品相區分的重要標志。在房地產營銷中，不應僅局限于產品物質層上的文化宣傳，還應關注企業價值與企業文化層面的內涵宣傳。以相關樓盤為立足點，將企業文化與企業服務理念等融入到樓盤營銷活動之中，努力塑造良好的企業形象，從根本上賦予品牌更高價值，從而增強營銷策劃的生命力。
（四）關注營銷策劃人才地培養
在房地產營銷策劃中，人才屬于十分關鍵的因素。優秀的營銷策劃人才，不僅可以降低營銷成本，還可以選擇更為優秀的營銷策略，挖掘更深層次的市場價值，為企業發展帶來效益。通過強化營銷策劃人才培養，提高營銷專業性，定期安排講座或培訓，提高營銷策劃人員的內在素養與整體技能，還可與其他房地產企業之間建立交流機制，通過相互交流及學習，提高營銷策劃的實際水平，從而為企業效益實現提供人才支撐。
五、結語
在市場競爭的大環境下，房地產行業為實現生存與發展，提高整體效益，其對營銷策劃問題的關注日益增加。當前，房地產營銷策劃仍存在著較多的現實問題，如缺乏準確定位，文化內涵缺乏與過于依賴廣告等。為提高房地產營銷策劃水平，從多個方面提出了發展路徑。實踐證明，企業只有充分調查，以消費者需求為導向，不斷提高產品文化價值與品牌價值，方可實現高質量的營銷策劃，并帶來相應的營銷效益。
參考文獻：
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［4］梁艷紅．淺談房地產市場營銷策略［J］．經濟視野，20xx，（7）：61－61．
房地產的論文15
房地產行政管理是房地產經濟學和行政管理學相交叉的一門邊緣學科[1],它主要研究在房地產經紀領域內,政府及其職能部門的管理工作。作為房地產專業的一門專業課程,它對于幫助學生打好理論基礎,了解房地產管理的政策、法規級管理規定和物業管理法律法規,提高分析和解決房地產業和物業管理實際問題的能力都是十分重要的。因此,搞好這門課程教學方案設計和實施是十分必要的。
1.課程教學方案
制定課程教學方案是課程教學的基礎和首要任務[2]。近年來建筑工程學院開展畢業生職業崗位適應情況的專項調研為基礎,全面修訂了各專業人才培養方案,同時對課程教學方案的制定提出了指導性意見。房地產和物業管理課程組的成員,以高等職業教育理念為先導,全面分析專業人才培養方案,明確課程教學目標,從教學內容、教學方法、教學團隊、教學環境、教學資源建設等方面系統思考和設計了本課程教學方案。
課程教學目標是制定課程教學方案的基礎和落腳點[3]。《房地產行政管理》課程以“懂”與“會”、“學”與“做”、“知識”與“能力”的跟進關系為主線,主要設計了掌握房地產行政管理的基本知識和房地產行政管理工作流程;依據目前建筑市場特征,能夠實際進行市場調研、分析,項目實踐的參與,對房地產管理項目進行可行性論證,通過實務、案例、實際調研、編制可行性研究報告和目標規劃,培養學生發現、分析和解決問題的基本能力,培養團隊精神和創新能力等傳授知識、培養能力、提高素質“三位一體”的具體教學目標。
課程教學團隊明確課程教學目標的基礎上,從建筑企業、房地產開發企業、項目咨詢公司邀請企業專家和技術骨干,針對崗位任職要求,共同研究、設計了本課程教學方案,具體內容包括以下幾點。
(1)根據房地產企業行政管理的實際工作過程系統設計課程教學內容,編制課程標準和具體授課計劃,合理選擇教學場所。
(2)結合校企合作、工學結合人才培養模式的改革,推進“教學做合一”教學模式,打破傳統單一的知識傳授教學模式。在能力本位的課程體系構架下,課程教學方法由傳統的歸納、分析、綜合等方法向項目教學法、案例教學法、角色扮演教學法、現場教學法等模式轉換。
(3)結合房地產行政管理崗位任職要求,在分析典型工作的基礎上,系統創設教學情境,實現模塊化教學、模塊化考核。
2.課程教學方案實施
(1)教學內容
按照職業教育課程開發思路,針對房地產行政管理職業崗位的任職要求,科學創設學習情境,認真選取教學內容,本著“基礎知識以必須、夠用、兼顧后續發展為度”的原則,根據市場對專業技術人才不斷細化的`要求,將《房地產行政管理》課程的學習情境確定為城市房屋拆遷管理、房地產開發建設管理、房地產交易市場管理、房地產產權、產籍管理和物業管理政策與制度等。為了確保教學組織的可行性和有效性,進行細致的分析和論證該課程與其他相關課程之間的內容銜接及滲透關系,使理論教學和案例分析一體化,實現了課程內容的整合與秩序化。
(2)教學方法與手段
為了更好地推進工學結合的人才培養模式,課程建設團隊積極進行教學方法的改革和創新,創建一系列以學生為主體的教學方法,如“實例+實戰”教學法、“溝通+鼓勵”教學法、“項目驅動+情境體驗”教學法、“啟發+互動”教學法和“學+做+考+創”教學法等。在教學組織進程中針對不同模塊的內容特點,采取不同的教學方法,全面提高學生的聽、說、寫、做的能力。隨著教學方法的更新和改革,實現了教學手段的現代化,教師普遍采用多媒體技術、網絡技術等現代教育手段進行教學,應用網絡教學平臺與學生互動,開發了與課程教學模塊對應的教學課件、教學視頻,實現了專兼教師在網絡空間內共同組織教學。
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