[合集]房地產的論文15篇
在學習、工作中，說到論文，大家肯定都不陌生吧，論文一般由題名、作者、摘要、關鍵詞、正文、參考文獻和附錄等部分組成。你知道論文怎樣寫才規范嗎？下面是小編整理的房地產的論文，僅供參考，大家一起來看看吧。
![[合集]房地產的論文15篇](https://p.9136.com/00/l/c2dbcec43_2.jpg)
房地產的論文1
前段時期的惆悵中，自己在思索的過程中對自己的定位明確了許多，會計和金融這二者之間，我選擇了后者，在網上搜索了一些關于金融專業的培養方案信息，以后也將在學好會計的前提下，搶抓時間彌補金融學專業知識的缺失。
時隔一年自己再次翻開西方經濟學教材，看了微觀部分中的關于市場分析的知識，了解了一些經濟理論，為了使自己更進一步的掌握理論知識，我以平常關注較多的房地產市場為例，將自己這段時期所學的知識運用其中，從經濟學的角度來解讀房地產市場，主要是運用供求分析方法研究住房市場的均衡狀況，包括均衡數量和均衡價格的形成。
我認為住房有兩個屬性，內在屬性中，一是自住，一是投資；外在屬性中，房地產與金融體系有著密切的聯系。從內在屬性的角度，可以把住房視為消費品；而從外在屬性的角度，則應將其視為“金融衍產品”。
一，作為消費品的住房市場（消費品市場研究主要就是用供求分析方法進行研究）
1. 房地產市場的需求。
房地產市場的需求可以分成兩個方面，自住房需求和投資需求，投資需求又有兩個衍生需求，一個是作為轉賣的需求，作為出租房屋而購買的需求。自住房需求和對出租房的需求是這個市場上的最終需求。作為轉賣的需求最終必須轉化成自住房需求和出租房屋的需求。我們從自住房需求開始研究。經濟學所研究的需求是指有支付能力且有需要意愿的需求，有意愿沒有能力的需求不予考慮，有能力沒有意愿的需求也不予考慮，因此住房產品的需求取決于消費者支付能力、消費者需求意愿和消費者人數等三個因素影響，其中消費者的支付能力主要受消費者收入、房價的影響，住房的需求意愿主要受社會文化影響、對未來的預期、替代品與互補品的可得性與價格三個因素影響。政府政策可以對這些因素產生作用從而影響住房市場的需求。
2. 房地產市場的供給。
房地產市場的供給比較單一，作為消費品和投資品的住房供給是沒有區別的。因此，套用一般的供給理論，住房產品的供給也取決于廠商的供給意愿、供給能力，廠商的'供給意愿也主要是取決于政府政策要求、廠商主觀意愿和對于未來的預期；廠商的供給能力主要取決于房價、替代品與互補品的可得性與價格、廠商的生產技術與生產能力、投入品的價格。政府政策也可以通過作用于這些因素來影響住房市場的供給。
3. 房地產市場的局部均衡。
供求分析方法就是將供給與需求結合起來考慮，可以分析任何消費品在市場發生變化的情況下均衡價格、均衡數量的變化。這就是經濟學中的局部均衡分析。
4. 中國房地產市場的供求分析。
通過這個需求、供給分析，我們可以對于中國房地產市場進行政策分析。
作為消費品的中國房地產市場的需求是非常堅挺的。從消費者支付能力來看，隨著經濟的增長，人們的收入也不斷增長，支付能力也是在不斷增強的。從消費者的支付意愿來看，中國社會文化決定了對于消費者對于自由住房的推崇和熱愛，使得消費者普遍具有購房意愿；保障性住房市場的缺失，使得住房產品缺乏替代品；長期以來對于房價未來上漲的預期也促使越來越多的人及時行動，迅速購房。更重要的是，在中國快速城市化的大時代背景下，即便進城的農民工有一大部分自己不買房，畢業的大學生、從城鎮向城市、小城市到大城市的空間流動也使得城市住房產品消費者人數不斷增加，這必將推動者住房市場需求的增加。
另一方面，從房地產市場的供給方面來看，在中國現有的政策和市場結構下，政府政策、市場形態和廠商看漲的未來預期使得房地產商可以通過限量供應來攫取最大利潤，從而廠商的供給意愿并不高；同時，保障性住房的缺失使得替代品的競爭壓力不存在，廠商的技術和生產能力根本不需要全面發揮出來生產大批住房產品，而高昂的土地出讓價格和稅費開支使得廠商更有理由把價格轉移到房價上由消費者承擔；更為重要的是，住房產品最重要的投入品——土地，是一個非常稀缺的資源，這種稀缺不僅體現在絕對與相對數量上，我國可用于開發房地產的土地數量是比較有限的，而且在地理分布和時間分布上。這種稀缺性是非常重要的，理解房地產開發的地理分布特點，是理解住房產品稀缺的關鍵。因此，房地產廠商的限量開發、限量供應和土地稀缺性，加上政府的土地政策（客觀上也是由土地的稀缺性造成的），就使得房地產產品的供給是非常低的。由于需求大，供給小，均衡分析的結果就是居高不下的均衡價格和較低的均衡產量，這一均衡狀況在市場形態不發生重大改變之前，是不會有任何變化的。政府的房地產政策如果不能影響到這個供求模型中的任何一個決定要素，就必定起不到任何作用。
二，作為金融市場重要環節的住房市場
住房市場是金融市場的一個重要環節，認識到這一地位也是認識現代經濟和房地產市場的關鍵。大多數房地產開發是開發商向銀行借貸資金進行開發的，房地產交易是采用銀行按揭的方式進行的，因此，房地產市場的健康發展是金融體系健康狀況的一個重要方面。因此，房地產價格一旦上去，在這一價格上簽訂的交易合同就不容更改，交易必須進行下去，資金才能回籠。因此，房地產價格是不能下降的，因為下降必定會使得開發商破產，銀行資金鏈斷裂，銀行可能破產，從而損害整個金融市場。
金融資本誕生以來，資本主義就有了新的形式。用馬克思主義的觀點來看，金融資本在剝削勞動者的同時，還綁架了勞動者的利益。房地產商用勞動者的資本，來賺取勞動者的血汗，這已經成為市場經濟下的事實。但實際上，用西方經濟學的觀點來看，這也是分工使然。房地產商從事房地產開發，就使得所有其他個人能夠集中精力做好自己的工作，分工產生效益，交換提高社會整體福利水平；房地產商專門從事房地產開發，形成了專業分工的專業技能，能比購房者自建住房更高質高效；房地產商對所建房屋負安全責任，要比自建住房安全責任更容易明確。因此，理性的來看待房地產商在房地產開發中的作用，也是理解市場經濟下的房地產形勢的要點之一。
由于房地產商在房地產開從經濟學的角度淺析房地產市場
發中具有重要不可替代的地位，房地產開發時需要金融系統協助也成為理所當然的事情。房地產開發周期長，需要資金數量大，個人、廠商自有資金全部用于開發成本就必然高，如果要求不能用貸款形式，則可以預料房價要比現有的價格更高，因為房地產商則將面臨更大市場風險。金融系統特別是銀行介入，就使得社會利益與房地產開發結合起來，形成一榮俱榮，一損俱損的局面。明白了金融市場與房地產的關系，就應該能夠理解房地產價格為什么那么牽動著政府的心。從經濟學的角度淺析房地產市場
房地產的論文2
本文詳細分析下房地產財務管理的現狀、特點與內容,并指出其中存在的一些問題,基于此提出一些有針對性的解決,試圖在房地產企業內部構建一個科學有效的財務管理運行機制,從而讓房地產財務管理工作得到進一步的優化,促使房地產更快、更好、更穩定、更長遠的發展下去。
固然我國房地產行業開展較快，但是房地產行業深受經濟環境的影響，現階段國際經濟形勢不佳，也在一定水平上影響了我國房地產行業。同時，由于我國房地產行業開展時日較短，體系尚不成熟，因此招致房地產企業應對經濟危機的才能降落。面對經濟下行壓力，我國房地產企業要從進步本身財務管理才能動手，積極總結管理經歷和自創國際成熟經歷，注重財務管理體系建立，盡快完成房地產企業財務管理程度提升，從而加強企業應對財務分險的才能，進而使企業穩定的開展和壯大。
一、房地產財務管理運轉機制中存在的問題
（一）財務管理較為被動
我國房地產企業多持續傳統的財務管理形式，財務管理內容以根底會計核算為主，屬于被動的管理形式，缺乏主動性的預測、控制和調控。關于財務管理體系而言，其主要職能是核算、剖析、控制、預估相關財務活動，從而主動應對、控制財務風險。但是，當前房地產企業缺乏主動出擊的認識，使得控制和預測等職能無法發揮出具有的作用。作為現代企業，不能遇到財務問題再被動反響，應進步財務管理整體調控才能，有效防備、躲避可能呈現的財務危機，完成被動反響到主動出擊的轉變。
（二）財務管理系統集中性較差
現代企業，面臨劇烈的市場競爭，請求財務管理能為企業筑就堅實的后臺，不只要進步企業整體實力，同時也要輔佐企業完成各項決策。總體來看，財務管理工作是一個復雜的整體性工作，財務管理自身應該具備較強的系統性。但是，我國房地產企業的財務管理系統整體性并不強，以至很多部門不能很好的諧和性，招致財務管理數據呈現一定的誤差。例如，企業的項目公司與項目部核算體系不匹配，核算規范不統一，形成財務信息失真，在一定水平上影響了管理者的各項決策。
（三）財務業務受權制度不完善
近年來，我國快速生長起來了一批大型房地產企業，這些企業常常有較多的二級項目開發公司。但是，母公司并未施行統一財務業務受權制度，有些母公司固然設立了財務業務受權制度，但是制度的執行水平較差。由于財務業務受權制度的缺失或執行不力，招致二級項目開發公司步調一致，各自的財務管理體系各不相同。作為母公司，難以精確理解二級項目開發公司的財務狀況，同時也很難約束、制裁二級項目開發公司的管理行為，這種現狀直接影響了母公司的經濟利益和集團的開展壯大。
二、房地產財務管理運轉機制中問題的對付戰略
作為房地產企業，要基于財務管理運轉機制中呈現問題，停止積極的剖析和研討，并盡快制定有效的處理措施，構建完善的房地產財務管理運轉機制。
（一）樹立主動應對管理思想，施行全面預算管理
作為房地產企業，要分離行業特性，制定財務管理的目的，而目的制定的根據就是企業的開展戰略。經過樹立與開展戰略統一的財務管理目的，能夠構建企業開展的統一陣線，從而促進上下聯動，完成開展目的。財務管理中，要盤繞目的調整管理職能，徹底突破被動的管理形式，充沛發揮核算、剖析、控制、預估企業財務活動的職能。房地產企業要積極宣傳現代財務管理理念，使每個財務管理人員都樹立主動應對管理思想，并將其落實到工作中。同時，企業要針對財務管理運轉機制中的問題，加快相關制定建立，推進管理體系不時完善。
（二）施行全面預算管理，發揮預算管理的實效
為突出主動應對的管理思想，企業要增強預算管理。當前，很多房地產企業的預算管理多表現為“方式化”和“片面化”，因此要全面施行預算管理，真正發揮預算管理的實效，提升企業的財務管理程度。 全面施行預算管理請求企業：第一，分離企業的財務管理目的，編制預算管理目的，并使預算管理目的與企業開展戰略相契合；第二，在財務管理中，要分離預算管理的目的，組織編制預算管理規劃，并基于企業的開展方案和布置劃定預算管理的范圍，制定長期的開展方案；第三，整合內部資源，支持預算管理順利施行，應基于既定的資源，停止控制、考核和分配，調整內部資源配置的合理性；第四，企業要健全預算管理的組織構造，要將施行分層次管理，從企業管理層到基層樹立一個上下互動的組織形式，便于互相間的協作交流，以保證財務信息的有效性；第五，強化預算管理的作用和功用，由于全面鋪開預算管理工作后，需求多部門的輔佐，因此要增強宣傳預算管理認識，諧和相關部門，促進各部門之間的良好協作；第六，全面施行預算管理后，各相關部門落實崗位義務制，落實義務“到人”、“到崗”，請求工作成果直接與業績考核掛鉤。
（三）提升財務管理系通通一性，完善財務業務受權制度
房地產企業，要提升財務管理系統的'統一性，加強各項財務管理工作統一性，真正進步企業整體財務管理實力，促進企業管理決策的有效執行。企業要針對本公司管理構造，理順財務管理構造，使一切的工作都為財務管理的整體性目的效勞。同時，注重財務管理中相關部門之間信息的公開性，使財務信息的應用率進步，從而使整個管理系統的效率提升。
此外，應完善財務業務受權制度，使母業公司的項目部核算體系與二級項目開發公司相匹配，制定統一的核算及管理規范，防止財務信息失真。母公司要強化財務業務受權制度的執行力度，二級項目開發公司與母公司的財務管理體系互相諧和，便于母公司隨時理解二級項目開發公司的財務狀況，進而約束二級項目開發公司的管理行為，進而保證企業財務管理質量。
（四）完善資金管理制度，優化資本機構
從實質上講，財務管理實踐上就是企業資金優化配置的過程，財務部門控制著公司全部資金，應承當起促進企業開展的重要義務。企業資金的建立、籌資、運營和投資等過程，都需求增強財務管理，并經過制度停止標準。因此，要盡快完善各項資金管理制度，保證管理的各個項目順利落實到位。
作為投資大戶，房地產企業面臨的籌資風險相對較大，而財務管理要承當起減少籌資風險的義務，綜合調整企業的負債狀況，在增大企業經濟效果的根底上進一步降低籌資風險。
三、完畢語
近年來，我國針對房地產行業出臺了較多政策，并不時對房地產市場構造停止優化調整，以保證房地產市場穩定的開展趨向。但是，關于房地產行業而言，僅靠政策的宏觀調控缺乏以改變房地產行業不良態勢。作為房地產企業，要認識到本身財務管理的缺乏之處，分離當前的新形勢，盡快完善企業財務管理運轉機制，真正進步企業抵御財務風險的才能，促進企業安康、快速開展，進而推進整個房地產產業脫離開展的窘境。
房地產的論文3
引言
房地產行業是我國市場經濟發展過程中不可或缺的重要組成部分，對我國市場經濟的整體運營起到了至關重要的作用。隨著我國房地產行業的迅速發展，國內房地產投資企業的會計核算工作也在實踐過程中也得到了完善與提高，有效解決了我國房地產企業會計核算工作中存在的諸多問題。
一、投資性房地產會計核算工作探究
在我國房地產企業的投資過程中，企業應首先對工程項目的初始成本進行計算，在準確把握工程項目的初始化成本以后再對工程項目建筑物的出租日期或者使用權限進行標準化的核算處理，以此保證工程項目會計核算工作的準確性。在我國房地產行業的實際發展與運營過程中，企業會計人員應嚴格遵循相關規章制度，對工程項目預期計劃內的投資與經營程序進行核算與處理，如果企業董事會在短期內簽訂了書面協議，或者明確劃分了建筑物與經營場所的出租所有權，那么該建筑物或者經營場所即使在沒有簽訂租房協議的情況，其自身歸屬與所有權也不會發生變化，都會被重新定義為投資性房地產的一部分。國內投資性房地產企業在實際運營過程中，需要會計核算部門對其進行準確的確認以后才可以進行系統化的初始化計量工作，在初始化計量工作的持續開展過程中逐漸完善企業自身的會計工作運作架構。投資性房地產的會計核算工作往往需要相應的工作人員對房地產入賬價值進行多次的確認與探究，在確切認真以后實現對企業自身價值的核算。根據有關部門的數據統計，國內部分投資性房地產企業在實踐運營過程中過度追求租金與企業資金的增值，致使投資性房地產項目在實踐運營過程中存在嚴重的價格偏差，投資性房地產會計核算工作形同虛設，嚴重侵害了住戶與投資建設企業的實際經濟效益，對我國房地產行業的發展造成了諸多不利影響。
二、投資性房地產會計核算工作中存在的問題
（一）計量轉換過程中所存在的問題
投資性房地產會計核算工作在實踐環節往往會采用轉換計量的方式來提高企業的實際運營效益，這種方式具有一定的應用優勢，能夠幫助企業快速解決資金周轉問題，在短時間內幫助企業獲得較大的市場收益，然而，投資性房地產企業在計量轉換的過程中往往會出現一系列嚴重的問題，嚴重危害到企業自身的發展和運營情況。投資性房地產企業在會計核算工作中采用計量轉換的方式進行核算處理，可以快速實現企業工程項目的盈利狀況，幫助企業在項目管理過程中獲得更大的市場收益。然而，計量轉換模式具有極大的約束性與局限性，在實踐應用過程中往往會致使房地產企業的用途發生變化，使企業在發展過程中過于注重對轉換問題的處理與優化，忽視了投資性房地產會計核算工作，導致會計核算工作在實踐環節出現變動與缺損，引起當期企業資金流與虧損項目的變動，為企業帶來巨大的經濟損失。
（二）公允計量工作中存在的問題
通過對我國房地產行業的實際運營情況進行探究，在我國部分投資性房地產企業當中，其會計核算工作與公允計量工作往往存在諸多偏差與不足之處，致使投資性房地產會計核算工作的實際應用價值大大降低，工程項目承包方與施工方的經濟效益無法得到保障，嚴重危害到我國房地產行業的整體發展狀況。在一個企業對房地產項目進行投資建設之前，企業會計核算部門應對投資項目與投資性房地產進行切實有效的評估與研究。在傳統的投資性房地產評估工作當中，會計核算人員大多采用公允價值核算模式，這種核算模式在實踐應用過程中往往會根據投資性房地產的實際價值而產生變動，并且將變動數值納入利潤總額當中，致使企業盈利的標準值與投資判斷受到影響，極大的降低了企業會計核算工作的準確性，使企業在投資項目的過程中存在極大的資金風險。同時，計量的會計核算方式在很大程度上給予了不法之徒可趁之機，使心懷不軌的會計核算人員在實踐操作過程中為自身謀得了大量的利潤，致使企業實際運營情況受到嚴重侵害，對我國房地產行業的發展產生了極大的阻礙，直接影響了會計核算工作者在實踐工作中的判斷，導致施工項目進度減慢，降低了我國城市化建設的發展速率。
三、解決投資性房地產會計核算問題的有效措施
（一）完善會計核算工作中的公允計量模式
針對我國房地產企業在實踐運營過程中所存在的問題，在相應優化與改善的過程中，企業會計部門應對會計核算工作中的公允計量進行相應的.優化，使公允計量在投資性房地產會計核算工作中能夠充分發揮效用，幫助會計核算人員更加準確的把握投資性房地產的公允價值與賬面價值。在投資性房地產的項目投資過程中，如果企業會計核算工作中的公允價值發生了變動，那么企業投資項目的賬面價值與公允價值也會相應發生變動，致使公允價值變動公積出現浮動。在相應優化與完善的過程中，投資性房地產企業應對會計核算工作中的轉換計量與公允計量進行相應的處理，在投資性房地產的核算轉換過程中，采用公允價值模式作為投資性房地產會計核算轉換的主要手段，使公允計量模式在會計核算工作中產生的價值與原有賬面所產生的價值持平，有效保證投資性房地產企業會計核算工作的準確性。同時，根據我國投資性房地產企業的會計核算相關計量方式所規定，在同一企業內，所有的投資性房地產企業在實踐運營過程中不得采取兩種計量模式進行會計核算工作，因此，在實際工作當中，我國投資性房地產企業應積極利用公允計量的會計核算模式，為會計人員的實踐工作提供確切可靠的準確性保證，使投資性房地產企業的會計核算工作在實際情況中合理化的選擇成本模式，并且進行后續的計量與核算工作。
（二）完善會計核算工作中的轉換計量模式
國內部分投資性房地產企業在計量轉換的過程中往往會出現一系列嚴重的問題，極大的危害到企業自身的發展和運營情況。投資性房地產企業在會計核算工作中采用計量轉換的方式進行核算處理，可以快速實現企業工程項目的盈利狀況，幫助企業在項目管理過程中獲得更大的市場收益。在投資性房地產的轉換核算過程中，會計核算人員應將傳統的投資性房地產實際公允價值轉變為賬面價值，以此作為建筑商品房屋的計量基礎，為今后的投資性房地產開發與運營提供必要條件。同時，公允計量模式在運轉過程中所產生的經濟價值與原賬面會出現一定的價值誤差，這些價值誤差應歸入投資性房地產當期盈利與虧損的項目資金當中，以此保證企業會計核算工作的準確性，為轉換計量模式的發展與應用奠定良好的條件。
四、結語
綜上所述，根據我國投資性房地產的實際發展狀況進行探究，我國房地產行業仍處于高速發展的階段，投資性房地產行業在未來的發展過程中仍需要不斷進取、完善創新，在會計核算工作中尋求突破，積極探索經濟效益持續增長的途徑。
房地產的論文4
受越來越復雜的社會發展環境和越來越激烈的房地產市場競爭的影響，成本管理的相關工作也不斷被重視，而傳統的成本管理方式和思想已經無法滿足相關企業的發展要求，因而目標成本管理的方式在各個行業的管理中得到了一定的應用和認可。雖然在具體的實施過程中存在著較多需要改進的地方，但取得的成本管理效果還是很明顯的。文章通過對目標成本管理的相關概念和功能以及在房地產項目中存在的問題進行分析探究，并結合實際情況提出相應的管理方法和對策來進行完善，從而更好地促進房地產企業的成本管理水平的提高，并創造更多的經濟效益和社會效益。
隨著社會經濟體制的不斷變化，房地產企業與人們的生產生活密切相關，在社會經濟中占據重要的地位，并得到了越來越廣泛的關注，而有效地目標成本管理工作對于企業的發展來說非常的重要，并在一定程度上可以為相關的企業帶來相應的經濟效益，并促進企業健康長遠的發展。
1房地產開發項目目標成本管理
1.1目標成本管理的本質與概念在房地產企業項目的開發過程中，目標成本管理工作發揮著關鍵的作用，并在滿足企業利益目標和方案決策要求的基礎上，根據企業項目開發的實際情況，有效把控企業項目的控制、考評以及評價和分解等管理工作。在企業項目的發展過程中，目標成本的管理工作對企業成本管理的主動性進行了充分的發揮，并在對目標成本管理體系構建的同時，對合作方和企業內部的成本控制積極性進行了一定程度的調動，從而有效地對企業項目的事前和事后管理工作進行充分的落實，并在一定程度上減少了房地產企業面臨的市場競爭壓力。對相應的目標成本進行分解，并采取有效的管理措施。比如相關的合約管理、設計管理以及施工結算管理等，以此來提高目標成本的經濟效益。
1.2目標成本管理的相關功能
第一，目標成本管理具有一定的控制功能，在房地產項目的各個發展階段，將目標成本與動態成本進行有效比較，并根據相關情況制定相應的成本控制范圍。充分準確地了解到房地產項目的目標財務情況與實際的運營情況以及項目經營情況與相應的成本控制情況之間的差距，從而有效地把控成本管理工作的重點以及促使中高層領導的項目決策更加合理和具有可行性；第二，目標成本管理具有一定的規劃功能，并有利于相關企業更好地對成本進行分配，同時對企業的方案以及相關計劃的制定都提供了一定的規劃作用’從而更好地促使成本管理工作的有效和科學性；第三，目標成本管理在一定程度上具有約束功能，并對企業項目的成本配置提供了相應的標準和限制，減少了不必要的成本浪費，使全員參與到各個項目管理中去，進而對項目發展的各個階段進行嚴格合理的監管，起到了一定的約束作用；第四，目標成本項目的管理工作，在具體的項目發展過程中，具有一定的激勵功能，并對相關項目的收益情況產生了直接的影響，同時將目標成本管理工作與工作人員的利益相聯系，從而激勵相關人員的工作積極性，并使得自身的才能得以充分發揮，從而促使房地產企業總體管理水平的提升，創造出更多的經濟效益和社會效益。
2房地產開發項目成本管理中存在的問題
由于房地產市場的持續發展，使得房地產開發項目的成本管理水平也在不斷的發展。但據目前情況了解到，在房地產開發項目的成本管理過程中，相應的管理水平不一且較為粗放。雖然成本管理在企業經營管理過程中占據著重要的地位，但部分企業存在敷衍和在具體成本管理工作中不積極，只考慮項目自身成本利益而忽視市場經濟等不良現象，從而使得成本管理的水平無法滿足經濟發展的要求，阻礙相關企業的快速發展。然而’在房地產開發項目中，主要存在這樣一些問題：
（1）缺乏全過程和全費用的成本管理意識。據目前情況了解，很多房地產企業尤其是中小型企業，沒有設立專門的管理部門來對成本管理工作進行有效地開展，甚至出現相關部門代替的局面，并且沒有合理的進行成本管理，從而造成成本管理工作與房地產項目各個階段的工作規劃相脫離的現象。同時，由于沒有健全的成本管理體制，進而影響整個項目成本管理工作充分發揮其自身的性能。
(2）在項目成本管理工作中存在不完善的前期成本情況的調査與探究現象。成本調研工作對于房地產項目前期的'投資決策有著非常關鍵的作用，但部分企業由于時間和成本管理觀念的影響對前期的成本調研工作比較忽視，并以項目原因的數據作為成本管理的依據，而沒有對工程的實際成本情況進行考察，從而使得預算的結果與實際成本情況存在差異，造成超支等不良后果。
（3）在房地產項目的成本管理工作中，由于其理論較為單一，且在成本管理的手段上較為老舊，無法滿足市場經濟管理的需求。同時，在房地產項目成本管理的工作中，市場觀念比較淡薄，沒有對市場的需求進行充分的考察，過多地在意技術的管理，忽視相關經濟的合理性，從而造成了成本浪費的現象。且由于相關成本信息無法對相關項目的實際成本情況進行準確反映，故而對房地產項目的成本控制管理工作造成了一定的影響。
（4）在房地產相關的成本管理工作中，沒有對相關成本的數據進行充分的積累，從而造成實際的結算成本與施工階段的目標成本之間存在較大的差異，造成相應的損失浪費、無效地投資以及成本超標等情況。另外，在成本管理工作過程中，沒有及時地對不斷變化的成本數據進行反饋，并及時地發現和解決項目的超支和浪費的風險因素，采取相應的補救措施，在一定程度上阻礙了成本管理工作的順利進展，影響了成本管理工作的有效性。
3房地產開發項目目標成本管理的優化措施
⑴重視目標成本管理的調研階段和制定階段，從而有效地對目標成本進行進行預測和估算，并根據相關的調研情況對相關的方案設計工作以及目標成本進行考察和修訂，減少目標成本與實際成本之間的差異，進而有效地減少成本超支和成本浪費的不良情況。
（2）在房地產開發項目中，對制定好的目標成本進行嚴格的落實，并在具體的招標過程中，將目標成本與投標的價格進行對照分析，根據具體情況來優化設計的方案，有效保證目標成本低于項目的總價，從而更好地保證相關項目的順利進行。在這個過程中要及時地根據市場經濟的變化和相關政策的改變等各種因素進行及時的匯報和采取相關措施，有效減低開發項目風險并為目標成本的充分落實提供保證。
（3）在對房地產開發項目目標成本管理工作進行優化的過程中，構建信息化平臺和數據統計系統是非常有必要的。這樣不僅可以及時地發現操作過程中的所產生的疏忽以及其他人為因素所造成的成本信息偏差和錯誤的現象，同時，可及時采取相應的方法對其進行補救。另外，還可通過對信息平臺與數據庫的分析，更為準確地了解到相關成本管理的情況，從而使得相關人員可有效控制項目風險，提高目標成本管理水平。然而，由于信息平臺與數據庫的構建是一項長期的工作任務，且需要及時給予落實，相關的信息和數據也需要及時的更新。
（4）在完善目標成本管理工作的同時，加強對相關管理人員的培訓以及企業文化的創建。目標成本管理工作的要求非常高，不僅要求相關人員操作規范，充分掌握相關技術，還要具備對成本管理工作相關知識有一定程度的了解。由于目標成本管理工作非常復雜，且相關人員的流動性大，因而加強建設人力資源并完善相關目標成本的管理制度，可有效避免各種因素造成的成本管理工作的失誤。另外，創建企業文化并對相關人員的責任感和成本管理意識予以加強，在一定程度上能有效提高房地產開發項目目標管理水平，從而推動相關企業的順利發展。
4結語
房地產企業的市場經濟發展情況在不斷的穩定，相關的成本管理工作也越來越精細化。同時，有效的目標成本管理體系，不僅保證了房地產企業項目的順利進行，也對有效地控制成本和提高經濟利益提供了保證。但就目前情況了解，在具體的目標成本管理工作中還是存在著一定的缺陷，帶來了不利的影響。因此，需要不斷地探索實踐，并采取有效措施加以改進，推動目標成本管理水平的提升，從而更好地促進房地產企業經濟快速健康發展。
房地產的論文5
一、我國發展房地產投資基金的現實必要性
我國現階段依然是靠投資拉動經濟增長，而在城鎮固定資產投資中房地產開發投資總計38070億元，占到投資總額的20。3%。顯然，房地產業在拉動國民經濟增長中的作用舉足輕重。對我國經濟增長的巨大拉動作用再加上其強關聯度使得房地產業位居我國的支柱產業之首。然而，其單一的融資渠道與房地產業的支柱產業地位不符，并漸漸成為制約房地產業發展壯大的關鍵因素。20xx年1—10月，房地產開發企業籌集到資金56923億元，其中來自銀行的直接貸款達10443億元，其他資金為24387億元（其中間接來自銀行貸款的如預收款和個人按揭等占到86.3%），也就是說房地產開發企業通過商業銀行信貸的融資額高達31495億元，占到融資總額的55.3%之多。這無疑使房地產業和商業銀行同時陷入巨大的系統風險和金融風險之中，及其不利于房地產行業的長遠發展。果不其然，在我國接連發布新國十條、上調存貸款基準利率等調控政策以后，房地產商只能一邊縮減資金需求一邊積極尋求新的融資渠道。
與房地產商的融資需求相對，我國居民在通貨膨脹、銀行儲蓄呈“負利率”的情況下急需能使資產保值并賺取較高收益的投資渠道。特別是截止到20xx年底我國城鄉居民人民幣儲蓄存款余額已達260770億元，如此龐大的民間資產若有正當合法的投資渠道即可流入高利潤高回報的房地產行業。
至此，發展房地產投資基金的現實必要性也就凸顯出來，它能夠在房地產業的資本需求和有效滿足這種需求的投資主體之間架起“橋梁”。此外，房地產投資基金還能降低銀行的金融風險；促進房地產業持續長遠地發展。具體地來講，發展房地產投資基金有以下現實必要性：
1、能夠有效解決現階段房地產企業資金短缺的問題。目前主要依賴銀行貸款的單一融資渠道將房地產企業在銀行信貸緊縮的形勢下置于資金短缺的困境中，現階段引入房地產投資基金使房地產開發企業能夠通過這一渠道面向社會公眾及機構進行籌資，徹底改變單一的融資結構，有利于避免房地產融資過于敏感地受到宏觀政策影響，促進房地產業穩定地向前發展。
2、有助于建立居民資產性收益。我國居民現階段儲蓄金額龐大，建立房地產投資基金體制能夠引導這部分資產投資于收益穩定并且信用良好的房地產行業，建立起居民資產性收益，進而提高城鄉居民生活水平。
3、能極大地降低銀行房地產信貸風險。至20xx年末，房地產開發貸款余額達到28400億元，住房貸款余額為53500億元，房地產信貸總額達81800億元，占到當年本外幣貸款余額（425600億元）的19.23%之多。由于房地產信貸具有來源的短期性和運用的長期性之間的矛盾，過高的房地產信貸大大的增加了銀行的流動風險，極其不利于我國金融體系的健康運行。發展房地產投資基金能極大地降低銀行與房地產業的高度關聯性，分散房地產信貸風險，促進我國金融體制的改革。
4、發展房地產投資信托還有助于促進房地產行業的規范化、透明化進程，同時有助于優化房地產業內部結構，實現業內的優勝劣汰，增強國際競爭力，最終實現房地產業持續、長遠的發展。
二、我國現階段房地產投資基金的發展狀況
房地產投資基金特指以房地產項目為投資對象，通過對房地產收購、開發、管理、經營和銷售等環節進行投資的一種集合投資制度。其最早于美國建立，目前以房地產投資信托為主要產品。自20世紀末亞洲國家也陸續成立房地產投資信托市場。我國的房地產投資基金于20xx年正式起步，以美國的房地產投資信托為主要學習模式，在房地產業和金融機構的共同努力下逐步向正規化發展。目前，我國的房地產投資基金僅處于發展的初級階段，還沒有真正意義上的房地產投資信托，現有的如房地產信托計劃、境內房地產開發企業發起的封閉基金及產權回報式投資合同只能算作是房地產投資信托的雛形。
1、房地產信托計劃。房地產信托計劃是目前我國房地產投資基金的主流產品。與真正房地產投資信托不同的是，房地產信托計劃具有短期性和債券性，并且資金只能投資給單一的項目。另外，單個信托計劃的合同數目收到限制，無法在二級市場流通且只能通過私募來籌集資金。
2、境內房地產開發企業發起的封閉基金（簡稱公司型投資基金模式）。公司型投資基金遵循《公司法》和《證券法》，所受法律限制較少，但由于資本規模小往往會變成對單項目的開發商，有時甚至無法成功落實項目投資。
3、產權回報式投資合同。這類投資模式能有效解決商業地產開發商資金的流通障礙，突破了200份的合同限制，降低了投資門檻，并且它實現了房地產證券化，可以公開進行宣傳。但與信托公司相比不能通過金融機構獲得信譽的增級。
4、外資房地產基金。除了房地產信托基金以外，外資房地產基金于21世紀初也開始相繼進入中國市場。特別是近年來受房價快速上漲以及人民幣升值預期的影響，外資房地產基金在加快進入北京、上海等一線城市，并開始采用房地產租賃經營的規范性投資模式，大規模的收購商用房地產。
三、我國現階段發展房地產投資基金所面臨的障礙
1、法律法規的滯后。至今在我國理論界爭論的焦點還是房地產投資基金到底應該根據《證券投資基金法》還是《產業投資基金管理暫行辦法》進行調整。由于相關的法律制度還不規范、不完善，房地產基金私募市場難以規范化，暗箱操作行為普遍存在，更是無法形成公開市場；對于外資房地產基金來說，由于政策不夠透明、法律不完善，這類基金在進入中國房地產市場時面臨著很多風險，絕大多數房地產企業因為無法滿足外資房地產基金投資的苛刻條件，很難通過這種模式進行融資。
2、缺乏積極的稅收政策。拿我國現有的類房地產投資信托來說，政府對其按照企業的標準進行征稅，產生了“雙重征稅”，而在房地產投資信托已經發展得比較成熟的國家，政府一律都出臺了稅收優惠政策來支持房地產投資基金的發展，例如，在美國股利分配有優惠。我國這種消極的稅收政策對房地產投資基金在中國的發展構成了障礙。
3、機構投資者的缺失。在美國，有大量的機構投資者如保險基金、養老基金、捐贈基金等在為房地產投資信托提供著穩定巨額的資金，使美國的房地產投資基金的資金很大程度上來源于機構投資者。相比之下，我國的房地產資本市場還沒有真正的機構投資者，這使得我國的房地產投資基金規模很小，很難對多個優質的房地產項目進行投資，嚴重阻礙了我國房地產投資基金的`發展壯大。
4、缺乏專業的房地產基金投資家。目前在我國類房地產投資信托運作的公司里，管理層人員以出身房地產專業居多，他們在資產運作、證券股票市場交易等方面知識貧乏，而房地產投資基金包括房地產投資信托卻是同時涵蓋房地產開發和資本市場運作兩項內容的金融投資活動，以現有的人才顯然無法滿足其長期發展的需要。
5、信息的不對稱性。我國房地產行業由于普遍存在暗箱操作等行為使得各方在運行房地產投資基金的時候難以保證信息的對稱性，信息披露的不對稱嚴重地阻礙了房地產投資基金的發展。
四、發展房地產投資基金的對策建議
房地產投資基金按組織形式可分為公司型房地產投資基金、契約型房地產投資基金和有限合伙型房地產投資基金三種。在美國占據主導地位的房地產投資信托屬于第一種類型。它們相比，房地產投資信托具有一定的優勢，例如流動性最好，資本市場的融資能力最強且最能享受稅收優惠。故目前本以契約型投資基金為主導模式的日本、歐洲等地區都開始轉而發展房地產投資信托業務，學習美國房地產投資信托的經驗，將房地產投資信托作為房地產投資基金的主導模式已成為潮流。我國也不例外。故下文針對我國現階段發展房地產投資信托所面臨的問題及障礙給予對策建議。
1、為房地產投資信托建立完善的法律體系。健全相關的法律法規并使之與國際接軌是我國發展房地產投資信托的當務之急，我們要建立完善的法律體系來保證維持房地產投資信托市場的公平、公正、公開和透明，使其能健康長遠地發展。首先，目前的相關法規如《信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》、《證券法》、《公司法》、《企業債券管理條例》等之間存在著相互矛盾的內容，應對它們進行統籌協調和修訂，以達到法律法規環境的統一；其次，應進一步完善《公司法》或者制定專門針對投資基金的《投資顧問法》、《投資公司法》等法律法規；再次，應補充修訂房地產產權登記及交易的管理制度，使在房地產投資信托的實際操作中，房地產交易和所有權、使用權的轉移都有法可依。此外，要制定房地產投資信托的專項管理措施，并逐步完善證券交易市場使基金證券的流通得以實現。
2、建立積極的稅收優惠政策。在房地產投資信托發展成熟的國家，政府多為其專門制定一套稅收法規，而在我國還沒有專門的立法，根據《公司法》來對信托公司進行征稅引起了“雙重征稅”的問題，稅收政策首先應針對這一點進行相關法規修訂，然后在發展房地產投資信托的實踐過程中再逐步調整，為房地產投資信托提供積極的稅收優惠。
3、加快培養機構投資者。要培育機構投資者首先應突破限制機構投資者投資方向的體制障礙，建立合法的入市渠道；其次要積極地推進我國的住房公積金、保險基金、企業年金、養老基金等機構投資基金進入房地產信托基金市場，為其提供一個穩定的需求方。
4、完善人才培養和信息公開化制度。我國發展房地產投資信托要盡快建立起一批了解房地產市場和熟悉業務運作的專業化人才隊伍。從國際經驗來看，信息越公開，基金市場就越發達，因此應盡可能使各類信息及時準確地傳遞給信息需求者，使大家在操作房地產投資信托的過程中盡量能做到信息對稱，促進我國房地產投資信托的發展。
房地產的論文6
1房地產企業實施全面預算管理存在的問題
（一）缺乏對預算管理足夠認識及重視
首先，在實行全面預算管理的過程中，領導者普遍有一種錯誤認知，認為預算管理是財務部的職責，其他部門只不過是起到補充、輔助作用。而領導者自身也就在關鍵控制點上把關即可。緣于這種認識，許多企業的預算做得十分簡單。對于預算的編制還只停留在傳統的財務預算上，沒有同銷售部門、工程建設部門等企業內部部門進行掛鉤，編制的結果缺乏全局性，容易造成數字編數字，難以發揮全面預算應有的作用。其次，目前房地產企業預算管理的編制和執行均由各部門的主管負責，沒有全員參與，造成員工普遍認為預算管理工作與己無關，難以得到企業員工的理解和支持。
（二）全面預算組織機構不健全
目前雖有一些房地產企業實施全面預算管理，但是在企業內部的組織中并未建立相應的預算管理機構，即建立全面預算管理委員會負責預算管理工作的協調、執行和監控。將預算管理工作交由財務部負責，一方面加大財務部的工作量，另一方面會使預算工作與其他部門脫離，致使預算管理不能得到有效實施。
（三）預算編制內容難以保證合理真實
一直以來，房地產行業就存在沒有圖紙也可先行施工的潛規則，致使設計概算與估算指標、施工預算與設計概算、竣工結算與施工預算不相符。由于企業自身能力較弱，因而無法得到詳細的預算數據，致使預算內容與實際情況大相徑庭，導致預算的實施效果不理想。
（四）預算執行缺乏有效監控及反饋機制
一方面，預算授權體系不夠規范。審批權限高度集中，并沒有進行實地分析，僅以管理者的經驗判斷，帶著一定的主觀色彩，致使執行程序大打折扣；另一方面，有些房地產企業的預算管理重編制，輕執行。把預算管理的工作重點放在預算指標的下達、預算的編制和匯總上，而對于預算的執行、監控等情況卻很少參與，如每月沒有將預算實際完成情況和預算指標進行分析匯總，形成相應的預算執行報告，供后期參考。此外還有些企業存在控制力問題，未能做到未雨綢繆，一旦事后出現問題亡羊補牢，為時已晚。
（五）預算管理考核與激勵機制不完善
當前，很多房地產企業的預算管理考核過分依賴財務指標，這使得各部門的責任人面對考核壓力，在確定預算標準時，往往采用過分高估費用支出，低估自身業績能力辦法，以便可以輕松完成預算指標，順利得到激勵報酬。與此同時，在績效考核過程中，會或多或少地參雜了一些個人主觀因素，再加上考核制度設計上的缺陷、監督無門，導致考核結構顯失公平。
2完善房地產企業全面預算管理的建議
結合全面預算管理的涵義，并針對現今房地產企業實施預算過程中出現的問題，提出以下幾方面的建議以改善房地產企業全面預算管理現狀。
（一）加強企業預算管理觀念
全面預算是一項全員參與的管理，是一項技術性很強的系統化管理體系。這樣一種現代化的管理模式，不應只有財務部門來組織，還應得到每位員工的認同與支持。在企業內推行全面預算管理的想法除了應得到企業領導者的支持外，還應當充分調動全體員工的積極性，通過聘請外部咨詢顧問或內部培訓等方式進行"宣貫"、"造勢"，對全面預算管理的理念進行全面貫徹，使全員都能夠接受全面預算管理的理念，理解自身與全面預算的緊密關系，直接或者間接地參與全面預算管理的過程，才能真正地實現全員參與，助力于全面預算管理在企業中施行。
（二）優化企業預算管理組織結構
在企業現有的組織體系中設立全面預算管理的日常決策機構--預算管理委員會，其職責是在董事會授權下負責預算管理的重大事項，保證企業預算管理科學、規范、有序地施行，該委員會成員由董事長、總經理、財務總監、工程副總以及各職能部門主管等高級管理人員組成；設立預算管理委員會的日常辦事機構--預算管理辦公室，受預算管理委員會的領導并向其報告工作；建立各級預算責任主體為預算執行機構。具體為前期部、合同預算部、工程部、人力資源部、營銷部等。
（三）改進預算編制程序
房地產企業的全面預算內容可包含經營預算、資本預算、財務預算。根據房地產行業資金投入大、項目周期長、受政策及行業影響大、以現金流量作為預算的編制基礎的自身特征，應以單個的工程項目為預算主體，同時也要結合企業的整體預算目標。對于預算編制的方式，建議采用上下結合的預算編制流程模式。上下結合模式可提高員工參與預算的程度。通過這種參與性預算編制，使得員工能對預算的編制提出各種意見和建議，而不是被動接受預算指標。同時員工親自參與預算編制，使得預算的目標更有可能變成員工個人的目標，從而順利完成預算目標，實現企業的經營目標。
（四）強化預算執行體系
房地產企業執行全面預算時，應當經過嚴格的授權審批流程，依照相關業務流程和各個部門的職責，建立完善的預算授權制度。對于超出授權范圍內的審批，應當追究有關責任人的相關責任。為使企業對整個預算過程進行全方位監控，應規定各部門在一定周期內編制預算管理執行情況報告書，以便及時的發現問題解決問題。對于企業預算執行中由于國家相關政策、市場環境、自身經營狀況發生無法預計的'變化導致企業采取措施后仍無法避免重大預算偏差出現時，應對預算目標進行調整，以便預算的制定與企業的經營狀況相符。
（五）健全預算考核與激勵體系
首先要明確預算考核的對象、內容及方法。對于不同部門的考核內容和考核方式也應當有所不同。其次還要對預算編制和執行結果也要進行相應的考核。設立預算管理輔助指標，對預算管理的編制與執行情況進行事后評價和考核。最后房地產企業建立獎懲激勵機制時要結合企業的戰略目標，對于按時完成預算目標的部門和個人應及時獎勵，對于違反企業預算原則的部門及個人也要及時地進行相應懲罰，以儆效尤，防止此類不良行為再次發生。通過有效的獎懲機制調動各個部門及人員的積極性，使預算管理與部門、個人切身利益相聯系，保證預算目標的實現，從而推動企業的健康發展。
3結論
全面預算管理是企業實施戰略目標和動態控制的方法和手段，是兼具控制、激勵、評價等功能為一體的管理機制。房地產企業應結合自身的經營狀況，建立完善的預算管理體系，這樣可有效地提升企業的戰略管理能力、資源整合能力以及防范風險能力，在激烈的市場競爭中取得優勢、持續發展。
作者：謝雪 梁運吉 單位：哈爾濱商業大學會計學院
房地產的論文7
摘要:過去20多年來房地產行業的飛速發展, 對中國的宏觀經濟調控起到了巨大的作用, 也極大地影響了人們的生活.在眾多影響居民消費水平的因素中, 關系到國計民生的房地產價格變動對其產生的影響不容小覷.本文通過1992年-20xx年的相關數據, 利用計量經濟學知識建立數學模型, 用模型來分析房地產市場價格波動對居民消費有無影響以及影響程度的大小, 然后在關于房地產的調控方面提出了建議措施.
關鍵詞:房價波動; 城鎮居民消費; 影響程度; 模型檢驗;
1 引言
從經濟學理論中我們可以知道, 影響居民消費的主要因素是收入及其擁有的財富量.這里的財富不僅僅是指金融資產價值, 還包括實體資產, 其中房產占了很大比重.庇古的財富效益理論中提到物價變動也是影響居民消費的重要因素.經過1998年的房改以來, 房地產的這把烈火燒遍大江南北, 20xx年住宅商品房平均銷售價格也由1992年的每平方米996元上漲到6473元, 增長了6.5倍, 在北京、上海等一線城市房屋收入比甚至都超過了20, 對居民的生活產生了重要影響.國內外的學者對這個問題有截然相反的兩種態度, 例如Case、Yoshikawa、藏旭恒、陳淑云等學者認為房價上漲對消費具有明顯作用;而Elliott、Sock-Yong Phang、李成武、周建軍等則認為房價上漲對消費不具有刺激作用.總結為房地產價格的上漲會帶來幾方面的影響:導致有房者財富的增加, 從而提高了居民消費能力;導致無房者的購房壓力, 在收入不變的情況下, 變相的減少了其他消費的能力或者說總量;對于房地產消費來說, 房地產價格的上漲會促進房地產投資, 促進房產消費.因此通過建立數學模型的來研究房地產市場價格的波動, 從中分析其對居民消費影響的關系具有極為重要的意義.
2 模型的設定
2.1 變量選擇與樣本數據
為了直觀確切地研究房地產價格波動對城鎮居民人均消費支出Y的影響, 選擇能影響居民消費的變量住宅商品房平均銷售價格 (元/平方米) 為X1、人均GDP (元) 為X2、城鎮登記失業率 (%) 為X3.1992-20xx年解釋變量與被解釋變量的相關數據如表1所示, 來源于《中國統計年鑒》.
2.2 模型數學形式的確定
2.2.1 分析設定模型
住宅商品房平均銷售價格X1意義:住宅商品房價格越高, 表明該地越發達, 人民生活水平越高, 人均消費支出也將越高, 可見二者是正相關關系;人均生產總值X2意義:人均生產總值越高, 每個個體擁有的財富將越多, 購買能力也越強, 人均消費支出也將越高, 可見二者是正相關關系;城鎮登記失業率X3意義:城鎮登記失業率較高, 表明自愿失業者人數增多, 居民更加地追求高質量的生活, 人民生活水平越高人均消費支出也將越高, 或者失業率是由于經濟發展較快時一些被淘汰的失業者引起的, 此時人們生活水平整體還是提高, 可見二者也是正相關關系.為驗證被解釋變量與解釋變量間的具體關系, 首先利用EViews作趨勢圖和散點圖, 結果均顯示出Y與X1、X2幾乎呈現線性增長, 而X3在多數年份呈現水平波動.可以初步建立方程模型為 (μ為隨機擾動項) :
2.2.2 對模型做回歸
根據回歸結果, 模型寫為如下:
3 模型的檢驗及修正
3.1 經濟意義檢驗
由回歸結果可知:在其他因素不變的情況下, 當平均每平方米商品房銷售價格增長1元、人均GDP每增長1元、城鎮登記失業率每增加1%, 城鎮居民消費支出將分別增加0.2363元、0.3217元、969.28元.符號符合經濟意義, 該模型可初步通過經濟意義上的檢驗.
3.2 統計意義上的檢驗
3.2.1 擬合優度檢驗 (R檢驗)
R=0.9987, R=0.9985, 說明所建模型整體上對樣本數據擬合很好, 即解釋變量"住宅商品房平均銷售價格 (X1) 、人均GDP (X2) 、城鎮登記失業率 (X3) "對被解釋變量"城鎮居民人均消費性支出 (Y) "的絕大部分差異做出了解釋.
3.2.2 F檢驗
針對H0:β1=β2=β3=0, 給定顯著性水平α=0.05, 在F分布表中查出自由度為k=3和n-k-1=20的臨界值Fα (3, 20) =8.66, 由F=5112>Fα (3, 20) =8.66, 應拒絕原假設H0:β1=β2=β3=0, 說明回歸方程顯著, 即列入模型的解釋變量聯合起來確實對被解釋變量有顯著影響.
3.2.3 t檢驗
分別針對H0:βj=0 (j=0, 1, 2, 3) , 給定顯著性水平α=0.05, 查t分布表的自由度為n-k-1=20的臨界值tα/2 (n-k-1) =2.086.由圖2中的數據可得, 與β0、β1、β2、β3對應的t統計量分別為-4.75、2.52、21.83、10.74, 其絕對值全都大于tα/2 (n-k) =2.101, 這說明在顯著水平α=0.05下, 分別都應當拒絕原假設H0:βj=0, 也就是說, 當在其他解釋變量不變的情況下, 解釋變量分別對被解釋變量都有顯著影響.
3.3 計量經濟意義檢驗
3.3.1 多重共線性檢驗 (簡單相關系數法)
檢驗:用簡單相關系數法檢驗多重共線性, 得到結果為:X1與X2的相關系數為0.9743、X1與X3的相關系數為0.6675、X2與X3之間的相關系數為0.7010, 可見自變量之間存在多重共線性.
修正:采用逐步回歸法來修正多重共線性, 分別用Y和自變量做回歸, 發現回歸結果中X2對Y的貢獻最大, 因此引入X2作為基礎變量, 然后依次加入X1和X3發現加入X1時模型顯著變好, 再依次引入X3發現最終模型沒有更好的改善.通過分析確定了最終函數應為Y=f (X2, X1) , 所以使用Y=1594.9685+0.3696X2+0.1383X1.
3.3.2 異方差性檢驗 (white檢驗法)
檢驗:利用white檢驗法對回歸模型進行異方差性檢驗, 結果為:n R=16.9467, 由White檢驗知, 在α=0.05下, 查X分布表, 得臨界值X (0.05)<7.81 修正:利用加權最小二乘法進行修正, 首先假設權重為W1=1/resid^2, 生成新變量:GENR W1=1/resid^2, 然后做回歸:LS (W=W1) Y C X2X1, 得到模型為:Y=20xx.5749+0.3075X2+0.5113X1, 當再次對所得新模型再次進行WHITE檢驗時, 新模型已不存在異方差.因此修正后的模型可用. 3.3.3 自相關性檢驗 (偏相關系數檢驗法) 檢驗:用偏相關系數檢驗法來檢驗自相關性.假設滯后期為12, 得到殘差與各期相關系數和偏相關系數.可知, 模型中不存在一階自相關, 更不存在高階自相關.所以模型最終確定為Y=20xx.5749+0.3075X2+0.5113X1. 4 研究結論及建議措施 4.1 研究結論及其解釋 模型經過檢驗以及修正之后最終確定為Y=20xx.5749+0.3075X2+0.5113X1.表明商品房平均銷售價格和人均GDP都對城鎮居民消費水平有影響. 在商品房以及人均GDP價格不變時, 城鎮居民消費為20xx.5479元.這部分不受收入高低的影響消費屬于自發消費, 多用于生活必需品等.符合生活實際和經濟學解釋.當其他因素不變, 商品房平均銷售價格每增長1元/平方米、城鎮居民消費增加0.5113元, 可見房價上漲的速度超過了居民消費水平的上漲速度, 政府應采取適當的措施來調控房地產價格.當其他因素不變時, 人均GDP每增長1元、城鎮居民消費增長0.3075元, 可見居民手里的消費大約占收入的1/3, 表明當居民收入提高時, 并不會選擇全部將其消費, 還會有2/3的用于儲蓄或者投資等.綜上所述, 最終所得模型在經濟意義檢驗上完全能適應經濟現象, 且各項檢驗均通過, 因此確定為最終模型. 4.2 建議措施 4.2.1 健全房屋信息發布機制 應建立一個完善、公開透明的信息發布平臺, 能夠發布房地產商以及政府的市場信息也可以查詢每一個居民的基本住房信息.在公布信息時盡可能地完善、詳盡、透明, 這樣不但可以減少尋租行為的發生也可以監管房地產商, 而且可以減少信息不對稱產生的問題, 也方便政府進行宏觀調控, 建立良好的房地產市場秩序. 4.2.2 靈活土地供應方式 在中央財政與地方財政分開后, 地方政府只能靠買賣土地的收入來進行財政建設的需要, 因此房價上漲是必然的趨勢.應該進一步規范土地的買賣租讓的方式, 在審計預算工作中納入土地租金的使用.此外, 政府可以先規劃土地的建設和使用方向, 然后再讓開發商進行建設, 開發商建成之后再進行房屋的.出售, 這樣可以強化政府的主導作用、對開發商進行了限制、也會使得房屋的價格更為合理. 4.2.3 通過階梯稅制適時征收房產稅 通過征收房產稅可以使得房地產的產權登記更為明晰、能夠有效控制每個人手上的房源.按照房子的數量以及人均住房面積來進行階梯狀征稅, 房產越多、要付出的稅收成本也就越大, 這樣可以有效控制二手房的炒作交易行為.此外還應當設置一個合理的征稅起點, 隨著二胎政策的開放, 家庭住房需求也會增加, 并且各地居民的生活水平不同, 也應因地制宜地征收不同的稅率. 4.2.4 借鑒國外的成功經驗 美國的住房金融體系、日本推進住房資產證券化、印度、韓國的公共住房銀行模式, 這些發達國家都是在調控房價方面做得比較成功的典范, 其中日本的法律體制和我國的比較相近, 我們可以借鑒他們成功的經驗將其"中國化", 然后應運到我國房地產的調控中來, 進行我國房地產資產證券化的發展. 5 總結 近年來, 伴隨著社會快速發展的同時, 居民消費水平也顯著提高.而民消費水平中, 除以上兩個重要因素外, 還受居民儲蓄、通貨膨脹、自身消費觀念、對未來消費的預期、社會保障水平等眾多因素的影響.其中房地產價格的波動對居民的消費影響中不僅有財富效應、擠出效益、替代效益還包括財富轉移效益.近幾年房地產價格的快速增長, 影響到居民的住房問題, 不能妥善處理住房問題將會對社會的和諧穩定發展帶來極大的方面影響, 因此對房地產價格的調控是國家和政府亟待解決且刻不容緩的任務. 參考文獻 [1]劉文平.房地產市場價格波動對居民儲蓄的影響研究[D].長沙理工大學, 20xx. [2]馮時平.我國房地產市場調控對策研究[D].貴州財經大學, 20xx. [3]劉宇.我國房地產價格波動對居民消費的影響研究[D].華東師范大學, 20xx. [4]申月.房地產市場價格波動對居民消費的影響及其調控政策研究--基于新常態視角[J].價格月刊, 20xx (11) :50-54. [5]李薪.房價上漲對我國城鎮居民消費的影響[D].東北財經大學, 20xx. [6]劉山.我國房地產價格影響因素分析及控制對策研究[J].經營管理者, 20xx (20) :213. 對于房地產企業來說，做好自身管理工作中的會計成本核算工作能夠有效減少企業自身在發展經營過程中投入和浪費的經濟成本，更能多方面、多層次地提升自身的經濟效益，對于企業的生存以及發展有著非常重要的意義。然而當前在房地產企業的會計成本核算工作中，由于企業發展過程中的不規范性以及成本核算工作自身的局限性，當前房地產企業的會計成本核算工作仍然存在著許多的問題，造成企業會計成本核算工作的質量無法得到有效的提高，也造成了其核算成果始終得不到有效和深層次的利用，對于企業經濟利潤的提高并沒有達到預期的效果。 一、房地產企業會計成本核算的主要內容。 成本核算工作指的是企業在生存發展的過程中，針對自身生產經營以及管理實施過程中的諸多經濟投入成本按照一定的對象進行分配，進而完成對生產經營以及管理實施過程中總的成本和各個分項單位成本投入的計算工作。具體到房地產企業的會計成本核算工作，房地產企業經營管理過程中的企業會計成本核算的內容包括土地費用、前期工程費用以及建筑安裝工程費用、建筑工程設計施工過程中的基礎設施以及配套設施的購買支出、企業生存發展過程中的籌資成本和管理費用等等。 二、房地產企業會計成本核算存在的問題。 具體來講，當前房地產企業會計成本核算工作存在的問題主要包括以下內容： （一）成本核算對象存在問題。 在房地產企業會計成本核算工作中，成本核算對象存在的問題主要是成本核算的對象難以控制、難以界定甚至是難以確定，這其中既有房地產企業生產經營過程中特殊工程項目帶來的項目成本對象的特殊特征問題，也有企業在成本核算工作中核算工作的實行方法以及實行決策不夠合理的問題。這種問題表現在房地產企業的實際成本核算工作終究會導致企業的會計成本核算工作出現對象劃分得過于細致或者劃分得過于籠統，導致成本核算工作的任務量增加但是實際成果卻沒有得到質量上的提升，浪費了大量人力物力的同時吃力不討好，這屬于當前房地產企業會計成本核算工作中的常見問題。 （二）成本費用的歸類存在問題。 成本費用的歸類是房地產企業會計成本核算工作中的重要工作內容之一，其直接關系到企業會計成本核算工作成果的真實性、準確性以及嚴密性。然而在當前部分房地產企業的會計成本核算工作中，部分企業在成本費用的歸類上總會存在各種各樣的問題，常見的包括將企業日常管理實施以及生產經營中的費用隨意歸類為直接成本和間接成本，而針對直接成本和間接成本之間的有效分別卻沒有作出相應的規則標準，有的房地產企業更傾向于做好整體企業會計成本核算工作的內容，對所屬單位的分項成本卻沒有更多全面細致的關注，造成整體成本投入偏大與事實不符的現象，同時部分房地產企業的內部經濟分配方式不夠合理，太過隨意，沒有經過相應的成本分配原則以及成本分配管理規定的允許就進行成本分配工作，這既是對企業成本的不負責任，也造成了企業成本費用的歸類出現問題。 （三）費用的記錄存在問題。 房地產企業的`會計成本核算的費用記錄也是保證其會計成本核算工作質量的一項重要工作內容，然而部分房地產企業在會計成本核算工作中的費用記錄有的時候跨度太長，成本核算工作的工作任務量過大或者說房地產企業在不同建設項目上的成本費用記錄在同一個記錄本上，造成了不同項目之間的成本費用記錄混亂情況，這也是造成房地產企業成本核算工作質量存在問題的一個常見現象。 三、房地產企業會計成本核算的解決措施。 （一）加強對成本核算對象的制定標準建立工作。 房地產企業在會計成本核算工作中應該加強對成本核算對象界定標準的建立和完善工作，進而根據不同對象的會計成本核算工作完成企業的整體成本核算工作，促進成本核算工作質量的有效提升。具體來講，房地產企業在會計成本核算對象的界定標準制定工作中： 一是需要考慮其旗下建設項目的不同特征，包括其類型、地點、結構、用途、裝修、施工隊伍、建設單位以及施工工期等諸多特征的不同制定相應的對比標準。 二是房地產企業應該根據其旗下每一項建筑工程項目施工過程中施工圖紙的不同，完成對同一結構類型或者說開發地點已經自發形成一片區域類型的建筑工程項目的整理歸納和分類排比工作。這一過程中房地產企業還能夠根據建筑工程項目其他主要類型特征上的不同，完成對分享對象的分類整理工作，比如施工工期的時間相同、建設單位的性質相同以及施工單位的性質相同等等，具備上述主要特征類型的建筑工程項目都可以劃作同一類的成本核算對象。 總體來說，房地產企業應該根據成本對象特征上的不同與相同之處完成對成本核算對象的確定工作，包括企業自身經營管理過程中的種種事務，都可以根據其所屬部門的不同完成對象的界定工作。 （二）加強對成本核算費用的整理分配工作。 房地產企業在成本核算費用的整理分配工作過程采用直接成本以及間接成本的分類歸納方法這一方法是沒錯的，然而在具體施行的過程中房地產企業卻欠缺了相關的直接成本與間接成本的分類整理標準，同時對于直接成本和間接成本的核算工作中沒有過多注重細節以及其具體分類上的不同造成的成本核算工作內容和方法的不同，最終導致企業會計成本核算費用的整理分配工作上存在問題，引發整體的會計成本核算工作質量出現問題。 具體來講，房地產企業需要在成本核算工作中加強對直接成本與間接成本的分類管理工作，建立相應的標準，加強對其不同成本類型中細節以及整體的分類工作，保證成本核算工作人員能夠有效面對諸多類型的成本核算工作內容而運用直接成本和間接成本的方法完成對成本費用的計算。例如房地產企業可以按照受益的比例或者預算面積將公共配套設施費用分配給受益對象、根據因果關系法將基礎設施費用合理分配到相應的用戶身上等等。 （三）加強費用記錄管理的合理性。 為了保證房地產企業會計成本核算工作的實行質量以及減少其施行過程中的誤差，加強對成本核算費用記錄管理工作的同時加強對成本費用記錄工作的合理性是房地產企業必須進行的一項工作內容。房地產企業在完成了對不同類型的成本核算對象以及成本核算費用的歸類整理之后，應該盡量將那些成本費用較少的項目安排在統一的標準下進行合并核算，單獨設立的科目最好是容納金額較大并且不斷發生的成本費用類型。同時在成本費用記錄的工作中企業應該盡量避免過長時間的費用記錄現象，如果確實需要的話企業可以通過明細臺賬的設置方法來有效加強對長時間的費用記錄的整理歸納工作，使其能夠更加有效地促進企業整體會計成本核算費用的實行質量。 四、結語。 綜上所述，房地產企業應該加強對成本核算工作人員的素質培養，從各個方面加強對會計成本核算工作質量的促進工作，保證成本核算工作能夠有效地發揮其功能效用，保證企業經濟的快速健康成長。 摘要：房地產股權收購活動(收購二手項目)是當前我國房地產市場經常使用的一個資本運營方式，采用這種方式可以較好的規避國有土地使用權直接交易過程中設計的一些稅費，從而降低房地產企業的稅負壓力。但是，采取這種方式也并不是不存在涉稅風險的。從目前的情況來看，我國房地產企業項目股權收購的過程中也存在較多方面的涉稅風險，如在土地開發建設上存在的風險、債務債權情況上存在的風險等。房地產企業如果想要獲得更好的發展，就必須對現存的一些稅務風險進行規避處理，以確保企業財務的安全性。基于此，本文研究者將在已有研究文獻的基礎之上，結合20xx年財政部發布的營改增政策相關的內容，針對房地產企業項目股權收購過程中稅務風險相關的問題進行探討。 關鍵詞：房地產企業；項目股權收購；稅務風險；建議及措施 一、房地產企業股權收購和風險管控的實施背景分析 (一)股權收購的實施背景 所謂股權收購，通常是指將目標公司的投資持有者的部分或者全部股份作為收購目標的收購行為，在實際的工作過程中最常見的就是直接收購目標公司的股份持有者的股份，將股權交易價轉入到目標公司投資者的銀行賬戶中。如果收購方持有目標公司50%及以上的股份，就可以在一定程度上對目標公司實施重大影響和控制。由于經營管理和企業的發展需要，很多房地產企業會采取收購目標公司的股權，以取得相應的土地使用權，使用并購或者整合等方式，將在建工程、產品開發以及人力物力等方面的內容結合到一起，從而實現對股權的收購。 (二)風險管控的實施背景 房地產風險管控也被稱作盡職調查，這種工作活動的開展方式，一般都是通過安排專門的機構或者聘請中介對欲收購目標公司的生產經營活動進行嚴密的調查，尤其是對財務活動的審查核實，其最主要的目的是了解目標公司股權的構成情況以及可能涉及的一些稅務風險等。其調查的主要內容包括了目標公司過去合作的重大合同履行情況、財務數據資料以及目標公司當前一些重要的員工組成等，從而判斷目標公司是否存在一些潛在的經營負擔和風險。 二、房地產項目股權收購過程中的涉稅風險分析及應對措施探討 (一)股權結構變化引起的涉稅風險及應對措施探討 收購企業在開展盡職調查工作的時候，應當準確判斷目標公司的股東組成情況，明確收購目標企業的股東是個人股東還是外資股東。根據我國當前的稅法規定，個人股東在進行股權轉讓的時候，應當征收20%的個人所得稅和0.05%的.印花稅等；個人轉讓目標公司股權事項的，收購公司還應到目標公司所在地稅務局申報、繳納相應的稅款和手續費等下相關費用。但是，就目前的情況來看，多數房地產企業都沒有對項目個人股權轉讓過程中可能存在的稅款問題給予足夠的重視，沒有提前進行準確的稅務籌劃工作，使得股權收購的過程中出現不少的稅務風險。基于這種情況，房地產企業可以通過充分的盡職調查，對于目標公司的股權組成進行深入的調查，明確股權轉讓者是個體還是外資股東，對于那種外資股東股權轉讓，可以在相關的合同中對稅務賬款的繳納進行申明，明確稅務繳納責任方，從而防止因境外投資者不繳納相應的稅務而造成收購公司的財務損失。而對于個人股東，收購企業應提前做好稅務籌劃工作，對收購過程中可能出現的稅款進行精確的規劃，以稅款最低的原則，選擇合適的方案開展項目股權收購工作。 (二)土地開發建設過程中涉稅風險的分析及措施探討 房地產企業在組織開展盡職調查的時候，應當重點關注目標公司的財務調查，對目標公司重要的合同文件以及相應的土地出讓金票據等進行審核。目標公司土地出讓金票據是否符合規范，會直接影響到目標公司后期應該繳納的土地增值稅以及企業所得稅等。按照國家相應的方針政策，房地產開發企業中一般納稅人銷售自己開發的房地產項目的時候，其銷售額應為取得的全部價款和價外費用的和，扣除受讓國有土地使用權時向政府部門支付的土地價款后的余額部分。從目前的情況來看，很多房地產企業在項目股權收購的過程中都存在土地票據不符合規范的情況，從而導致收購公司面臨著較大的稅務風險。針對這些問題，收購企業在項目股權收購前，應該根據盡職調查的工作中發現的土地票據等不合規的現象，及時告知收購目標企業去完善相應的手續并取得規范的土地票據，從而避免房地產企業在收購的過程中要承擔額外的稅務風險和收購成本。另外，在股權轉讓合同簽訂的時候，也要補充明確因目標公司票據不規范引起的稅務風險應由目標公司承擔這一條款。 (三)債務債權情況的稅務風險分析及應對措施探討 房地產企業在開始項目股權收購活動之前，還應對目標公司的債務債權等進行盡職調查，查看是否存在未清理和未核銷的賬務，以及其債務債權所涉及的金額是否包含在轉讓股權中等。如果目標公司的債務債權是包含在轉讓股權中的話，同樣會給房地產企業帶來很多的稅務風險。針對這一情況，房地產企業在開展盡職調查的時候，應該特別關注其債務債權是否剝離其轉讓股份，以及剝離之后是否還會受到相應的影響；同時也可以在合同中明確如在轉讓過程中因目標公司債務債權產生的稅務費用，一律由目標公司承擔。當然，如果目標公司不能很好的處理這件事，那么房地產企業就可以選擇不對其進行收購，重新選擇其他合適的收購對象。 三、結語 在上文中，筆者對房地產企業項目收購過程中可能出現的一些稅務風險進行了探討。在實際工作開展過程中，房地產企業應該采取更為嚴密的措施進行有效的規避。首先是房地產企業要不斷加強自身對項目收購過程中稅務風險的認識。隨著我國經濟市場的不斷變化，一些稅務相關的問題也不斷發生變化；因此房地產企業應該不斷加強對稅務風險的掌控，提高風險管理意識，加強稅務籌劃工作的開展。在房地產企業內部加強對稅務風險的宣傳，提高企業整體員工對該項工作的重視程度，營造良好的項目收購稅務規避氛圍。其次是加強對企業現金流的規劃。隨時關注國家相關方針政策的變化，充分利用現有的優惠政策，為企業的項目收購提供更多的益處。如：在協議中說明采用分期支付的方式支付股權購買費用，這樣可以降低一次性支付所帶來的資金壓力，同時也能很好的避免一次性大額支付可能引起的政府相關部門的特別關注。 參考文獻： [1]李光煥.從股權收購談企業稅務風險控制[J].商業文化月刊,20xx(8). [2]鐘小華.論房地產項目股權的風險控制與防范[J].經營管理者,20xx(29). 一、國外房地產投資信托發展的起源及發展沿革 投資信托制度起源于1822年的荷蘭，當時只是用以籌集社會游資，作為開發煤、鐵、紡織及其他產業的基金。房地產投資信托以在美國的發展最為典型。1883年美國首先成立了波士頓個人財產信托(BostonPersonalPropertyTrust)，1920年，美國投資事業才有了劃時代的發展，其原因是美國在戰后涌現出大量富豪所持有的過剩資金。1929年紐約股市崩潰后，美國SEC開始規范投資公司。為確保投資人的權益，美國展開了一系列聯邦證券交易活動，先后制定了1933年證券法、1934年證券交易法、1935年公用事業控股公司法、1939年信托契約法，并于1940年制定了投資公司法及投資顧問法，這些都成為日后投資公司經營業務管理規則的基本框架。依據美國1940年投資公司法第4條，投資公司可分為：面額證券公司(Face-AmountCertificateCompanies)、單位信托公司(UnitInvestmentTrust)和經理公司(ManagementCompanies)三類。其中，經理公司在三種投資公司類型中運用最為普通。 馬塞諸塞商業信托是目前REITs的前身，由于經濟利益的驅動，最初以信托作為規避公司形式是為了規避州法中禁止公司以投資為目的持有不動產的規定，隨后因其逐漸發展成為規避公司所得稅的不動產投資組織，而被美國最高法院認定為商業信托與公司相似，并視同聯邦公司組織加以課稅，導致其發展一度停滯。但是，隨著投資信托法規不斷健全、經濟發展態勢良好，美國投資信托的發展又日益壯大。1960年，在艾森豪爾大總統任期的最后幾個月前，簽署了《內國歲人法》的856條～859條的法條，該條文規定具有一定條件的房地產投資信托可以免征所得稅和資本利得稅，這就是最初的房地產投資信托法。 為了提供房地產市場所需的資金和為廣大中小投資者提供理想投資渠道的雙重目的，美國于20世紀60年代初期推出了第一只上市交易的房地產投資信托。房地產投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，簡稱REITs)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。從本質上講，REITs是一種信托投資基金，它通過組合投資和專家理財實現了大眾化投資，滿足了中小投資者將大額投資轉化為小額投資的需求，并在一定條件下可以免交企業所得稅。同時，REITs又類似于一個產業公司，它通過對現存房地產的獲取和經營來獲利，在不改變產權的前提下提高了房地產資產的流動性和變現能力，因此它是一種證券化的產業投資基金。 美國房地產投資信托的發展歷程，經歷了20世紀60年代初的興起和60年代末期的一度繁榮，70年代的重創和低靡，80年代的復蘇漸進以及90年代中后期至21世紀后的迅猛發展。截至20xx年底，美國房地產投資信托股票的總市值達到2242億美元。40多年來，美國房地產投資信托得到了長足的發展，具有了相當的規模。 在亞洲，REITs最早出現于日本。日本REIT的發展始于1984年，其第一筆土地信托是由住友信托開始辦理，其后業務量逐年成長。截至1988年，有關REIT的各案已超過900件。當前，日本是亞洲REITs發展最成熟的地區。日本REITs的收益率在3％～5％左右，而該國的長期國債收益率在1．5％左右，2％的收益差足以吸引追求低風險的投資。日本市場上已有22項REITs，市值達209億美元，5年來已擴大1倍。可以說，日本此輪房地產價格上揚在很大程度上是因為REITs的激活。不過，日本的多數REITs仍以辦公大樓與公寓資產為主，與美國REITs的多樣化經營相比，還存在一定差距。新加坡緊隨日本，修改了相關法律，允許其他國家的REITs在新加坡掛牌。作為僅次于日本的亞洲第二大房地產信托基金(REITs)市場，新加坡共有5只REITs在新加坡交易所掛牌，總市值約95億新元。新加坡政府的相關部門比較早就確定了新加坡做金融中心的發展方向。在發展REITs市場的過程中，對規則、稅務處理都作了相關的調整。比如，REITs的稅收透明制度規定，不在REITs的層面征稅，即派發股息給REITs單位持有人的時候不征收所得稅，等等。中國香港第一只房地產投資信托基金(REITs)——領匯基金(0823HK)于20xx年6月25日掛牌上市，目前正廣受矚目。 據不完全統計，目前有200只REITs在紐約交易所、美國交易所或者納斯達克上市，市值超過20xx億美元；有50只左右REITs在澳洲上市交易，市值超過300億美元；有7只REITs在新加坡交易所上市交易，市值超過100億美元。 二、國外房地產投資信托發展的主要經驗 美國的房地產投資信托在幾經波折后，進入健康發展的軌道，是多種因素共同作用的結果。在諸多決定因素中，關鍵因素主要有以下三個方面。 (一)創造必要的法律環境 1960年的美國稅法修正案，在給予房地產投資信托公司稅收優惠待遇的同時，對其股東構成、分配比例、收入來源、資產構成和經營方式等方面也作出了明確的規定。如：股東人數在100人以上且前5大股東持股不能超過50％，總收入中直接來源于房地產的收入不得低于75％，每年須至少將其應納稅收入的90％分配給股東，總資產的75％必須是房地產資產、現金和政府債券等。這些規定是房地產投資信托運行的規范，使得在隨后的40多年里，房地產投資信托的發展，尤其是重創后的復蘇以及20世紀90年代中后期的突飛猛進，主要歸功于相關法律法規的不斷改革所帶來的大力支持。 (二)房地產投資信托自身的改革 房地產投資信托自身的不斷改革和創新也推動了房地產投資信托的發展。其主要內容包括：(1)所有權形式的改革。從最初的成立時惟一的權益投資信托到抵押投資信托和混合投資信托，之后推出參與型抵押房地產投資信托，專項貸款、聯合物業投資等多種形式，以適應市場的不同要求。(2)結構形式的創新。為有效應對來自房地產有限合伙公司(RELP)和業主有限合伙公司(MLPs)的競爭，及時推出了有限期房地產投資信托(FREIT)；為了給私人房地產投資的證券化開辟道路，創立了與房地產經營合伙公司合作的傘形房地產投資信托(UPREIT)結構。(3)專門化程度的提高。專門從事投資某一類型物業，如住宅、辦公和工業物業、商業中心等的房地產投資信托的數量不斷增加，提高了管理效率和盈利能力。(4)管理結構的改革。隨著相關法律規定的調整，大部分房地產投資信托公司，由以往必須采用的外部管理轉變為內部管理，避免了外部管理的各種利益沖突，有效提高了經營業績。在這種轉變過程中，熟悉房地產自身的特點、熟悉公開市場運作的程序和方法的專業化的管理人員隊伍發揮了積極的.作用。(5)規模經營意識的增強。許多REITs認識到了規模經營的優勢，使20世紀90年代中期REITs規模擴展的案例不斷增加。規模擴展的優勢表現在：提高經營效率及經營資金流動性；實現規模經濟，降低資本費用；金融分析師關注程度的日益提高，增加了對資本吸引力；提高股份流動性，吸引機構投資者的關注；有助于REITs獲得較大的市場份額等。(6)經營戰略的轉變。主要體現為積極調整所持有的資產結構，注重資產的流動性；積極調整債務結構，使用較低的財務杠桿；規避風險，實施穩妥的投資策略等。 (三)機構投資者的廣泛參與 初始設立REIT的目的之一是為小型投資者投資房地產提供方便。1981年，美國機構投資者所持有的REIT股票的交易量，大約占全部交易量的10％；截至到1999年，這比例則上升到了39％，這表明機構投資者對REIT股票越來越關注。 大量實證分析結果表明，在REIT股票市場中，隨著機構投資者參與程度的提高，REIT#5司的經營業績不斷提升，REIT股票市場的表現也越來越好。具體表現在：促進REIT股票價格的形成；提高REIT公司管理決策的質量；提高REIT的社會知名度和認可程度；提高REIT股票的績效，減少反常的價格波動；提高市場的透明度和效率。 三、中國REITs發展的可行環境及發展意義 (一)可行環境 房地產業的融資需求作為REITs發展的基礎行業，房地產業在中國隨著國民經濟的發展和人民生活的改善逐步成為經濟發展的主導產業之一。同時，近年來房地產貸款在金融機構及新增資產中的比重呈上升趨勢，中國房地產業已成為與銀行業高度依存的行業，約70％的房地產開發資金來自銀行貸款的支持，這將對銀行產生很大的壓力。為防止房地產市場的隱患最終轉嫁給商業銀行，抑制可能產生的泡沫，中國人民銀行在20xx年出臺了新的房產信貸政策(銀發[20xx]121號)，對房地產開發商的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款及個人住房公積金貸款等七個方面提高了信貸門檻。而眾多房產商對銀行嚴格房貸政策的惶恐，更是突出反映了中國房地產融資渠道極其單一的現狀。構建渠道多元化、高效且利于風險分散的房地產金融成為中國房地產發展一個亟待解決的問題。目前，房地產行業迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開發和經營的資金問題。 從資金供給角度看，改革開放為中國積累了巨大的社會財富，而在社會財富不斷積累的過程中，伴隨著的是民間資本的力量日益強大。截至20xx年底，中國城鄉居民儲蓄存款突破14萬億元，達到141050．99億元，人均儲蓄超過1萬元，如此巨額的“民間資金”，必然需要相應的釋放渠道。 此外，隨著中國保險市場的發展和中國養老保障制度的改革，中國的機構投資者也已經成型。目前股市行情尚不穩定，銀行利率過低，民間個人資本和機構投資者投資渠道極為狹窄，民間資本資源沒有得到有效運用。而目前中國證券市場的產品結構存在兩大缺陷：一是風險結構不合理，風險結構倒置，高風險產品占主要地位，目前在中國證券市場上的可交易品種大約80％為風險較高的股權類產品；二是低風險產品品種單一，不但市場規模小，而且品種單調，只有少量流動性較差的國債及少量企業債、金融債、可轉債等，不能滿足廣大投資者的投資理財需求。因此，有側重地發展低風險市場產品，使中國證券市場的產品結構趨于合理，是證券市場發展的重點之一。 (二)發展意義 1．引入房地產投資信托基金有利于完善中國房地產金融架構。作為具有金融機構特征的房地產信托投資基金，發揮著市場信用的作用，是對銀行信用的補充；房地產信托投資基金在國外既參與房地產一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產金融發展的重要標志，也是促進房地產金融二級市場的重要手段。房地產信托投資基金直接把市場資金融通到房地產行業，是對以銀行為手段的間接金融的補充。因此，推出房地產投資信托基金，能夠提高房地產金融的完備性，是房地產金融走向成熟的必然選擇。 2．引入房地產投資信托基金有助于分散與降低系統性風險，提高金融安全。銀行和市場對于風險的分擔方式是不同的。銀行對風險進行跨時分擔比較有效，容易將風險在未來和現在之間合理地分配；市場跨空間風險分擔能力較強，可以在不同主 體之間進行分攤。跨時風險分配意味著銀行承擔的風險主要是信用風險，其資產的交易性較差，同期的調整難度較大，無法在當期解決風險積累的問題，在某一時期的風險一旦超過了警戒線，危機必然爆發。市場對風險的跨空間分散是指在不同的主體之間進行風險分配，可以有效地解決當期的風險累積。因此，從房地產金融的角度來看，引進具有市場信用特征的房地產信托基金，將在一定程度提高房地產金融當期的系統風險化解能力。 3．引入房地產投資信托基金有助于疏通房地產資金循環的梗阻。房地產的固有特性決定了其具有保值增值的能力，可以減弱許多非系統因素的影響，因此房地產投資的收益相對比較穩定。房地產與股票是可供公眾投資者選擇的兩種主要對象，當股市價格下跌時，以及物價持續上漲、貨幣迅速貶值時，房地產往往成為保值增值的主要追求對象。當前中國城市化進程加快，住房商品化日益深入，商品住房消費需求占消費總需求的比重持續提高，城市房地產的需求也不斷增長，這決定了在房地產投資總量不盲目擴大的前提下，房地產投資的長期預期收益較高，房地產投資信托基金的收益也相應較高。因此，房地產投資信托基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度，有助于緩解中國金融體系的錯配矛盾。 四、中國房地產投資信托之借鑒與啟示 (一)重視法律法規建設的基礎作用 稅收的優惠政策是房地產投資信托競爭力的主要源泉，而相關的制度規定是其經營靈活性的來源。任何金融產品的創新，必須在法律規范下進行。 在美國，REITs能夠獲得有利的稅收待遇，REITs不屬于應稅財產，且免除公司稅項，避免了雙重納稅。中國目前法律尚未對信托收益的納稅作出明確規定，現有的信托計劃發售時的信息披露對項目的收益和風險結構“輕描淡寫”。如在談及風險時，通常表述為因國家政策，如財政政策、貨幣政策、稅收政策等發生變化，將可能導致本信托計劃收益的相對變動。《資金信托管理辦法》對資金信托計劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬元、三四十萬元，但因為房地產融資額大，有的需要一兩億元的資金，有了200份的限制，單筆金額很大，給融資造成困難。此外，要建立完善的法律體系，僅僅靠頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的，必須將法律制定工作細化、完備化，要達到此目標還必須配備一些其他的相關法規。首先應進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規。其次，制定出REITs的專項管理措施，如投資資格的審定、投資方向的限制及投資比例的確認等，以促進基金的規范發展。除此之外，還應逐步完善證券場外交易市場和產權交易市場，使基金的資金收入與回收機制更為完善。 因此，為了在中國盡快推出真正意義上的房地產投資信托，必須加大能與國際接軌的相關法律法規和已有法律中適應條款的研究。通過對房地產投資信托的規范，避免利用投資基金進行房地產投機和炒作，切實保障投資人的利益，真正實現拓寬居民投資渠道、為房地產市場提供資金的目的。 (二)重視機構投資者的參與和支持 機構投資者的參與，在吸引金融機構和廣大投資者參與房地產投資信托方面具有重要的作用。在美國REITs的資金來源中很大一部分是機構投資者的資金，只有在一個機構投資者占主體的市場上，才能保證有一個穩定的市場供給方，保證REITs這一金融產品的每次發售能夠快速、足額的發售出去。中國目前已有大量的機構投資者或準機構投資者，如何通過制定相關的鼓勵政策，將機構投資者吸引到房地產投資信托市場上來，是需要研究的問題。 (三)創新和發展是永恒的主題 國外的房地產投資信托，尤其是美國的房地產投資信托，一直是在變化中求生存、求發展。從所有制形式創新到組織結構改革和經營戰略轉變，標志著房地產投資信托在適應市場變化，提高自身競爭力方面的不斷成熟和完善。目前，中國的房地產信托還只是房地產投資信托的一種雛形，還沒有真正體現出房地產投資信托規模較大、投資多樣化、有效分散風險、流動性較好、管理人員專業化程度較高以及機構投資者踴躍參與的優勢，因此需要在這些方面加大研究的力度。 (四)完善專業管理隊伍建設是必要的前提 沒有專業化的房地產投資信托管理隊伍，就不可能有房地產投資信托的規范發展和壯大。國外的房地產投資信托發展得益于龐大的、專業化的管理隊伍。這些管理人員熟悉房地產自身的特點，熟悉公開市場運作的程序和方法等。中國的房地產投資信托的發展，必須加強專業人員的培養，研究建立相關的職業資格認證制度和職業道德規范，盡快建立起一支既精通基金業務，又了解房地產市場、熟悉業務運作的專門管理人才隊伍，為房地產投資信托行業的發展提供高質量的人力資源。 (五)正視房地產投資信托的作用 房地產投資信托，只是房地產行業籌措資金的一個渠道，不能過分夸大房地產投資信托的作用。應該通過發展以商用房地產為主要服務對象的房地產資產信托，鼓勵人壽保險基金、社保基金、住房公積金直接參與，從更廣泛的視角來拓展房地產資本市場的資金來源。[摘要]房地產投資信托在拓寬居民投資渠道、活躍房地產市場、培育和健全資本證券市場及促進社會發展等方面發揮著重要作用。房地產投資信托的健康發展涉及其發行、上市交易和所投資物業的運營和管理等諸多方面，應在汲取國外房地產投資信托發展的成功經驗的基礎上，從法律制度完善、機構投資者參與及自身不斷創新的專業隊伍培養等方面入手，開創中國房地產投資信托的新局面。 [關鍵詞]房地產投資信托；REIT；啟示 一、房地產稅收籌劃的重要性 我國房地產行業的稅負高于其他行業，特別是在行業快速發展的那些年表現的更為明顯，相關數據顯示，20xx年我國稅收總收入約為60億元，較上年同期增加了5億元，其中房地產行業稅收增加1.75億元，占稅收增加總額的35%。此外，運作周期長、資金占用量大也是房地產行業經營的主要特點，對企業涉稅業務進行稅收籌劃有利于企業的資金循環，在符合法律規定的前提下，企業應充分利用國家稅收法規政策進行稅收籌劃，其重要性可概括為：第一，我國房地產企業整體稅負偏高，并且涉及營業稅、土地增值稅、房產稅等多個稅種，企業客觀上有較大的納稅籌劃操作空間，納稅籌劃可緩解企業經營壓力；第二，行業競爭激烈，納稅籌劃有利于房地產企業控制自身運營成本，提高在市場中的競爭力；第三，近些年來，地產行業的快速發展使其成為稅務機關征繳稽查的重點對象，納稅籌劃可有效降低房地產企業稅務風險，規避違法行為的發生。 二、房地產企業稅收籌劃存在的問題 （一）法律意識淡薄、稅收籌劃意識薄弱 我國稅收相關法律法規在不斷的完善，并且呈現出細化的趨勢，但從實際情況來看，一些房地產企業對稅法及政策的了解程度不夠，僅僅是掌握了法律對部分稅種的規定，缺乏對稅法中特殊規定和政策的認識，法律意識的淡薄導致企業無法對自身的涉稅業務進行有效籌劃和管理，甚至有可能產生漏稅或重復繳稅的情況。此外，我國稅收籌劃起步較晚，理論體系和實踐經驗均存在不足，這使得很多企業沒有認識到稅收籌劃的重要性，甚至產生了稅收籌劃就是偷稅、漏稅的錯誤認識。房地產企業偷漏、漏稅的情況時有發生，違法行為不僅嚴重影響了政府的稅收收入，也不利于企業的長遠發展，而實際上企業是可以通過提高稅收籌劃意識和能力來降低企業稅負的，完全沒必要鋌而走險，走上違法的道路。例如：某地產公司同時開發兩個項目，其中A項目市場價格為1000萬元，可以扣除成本費用為400萬元，則該項目增值率為150%，土增稅為240萬元，同時還需繳納營業稅及附加%56萬元；B項目市場價格為1500萬元，可以扣除的成本費用為1000萬元，則該項目增值率為50%，土增稅為150萬元，同時還需繳納營業稅及附加84萬元。在不考慮其他費用的情況下，兩個項目共繳納稅金530萬元。如果企業將這兩處房地產項目命名為同一小區，那么項目整體增值率為78.60%，土增稅為370萬元，同時繳納營業稅及附加140萬元，相比之下便可節稅20萬元，可見企業應具有稅收籌劃意識，它與企業的經濟利益息息相關。 （二）缺乏納稅籌劃能力及管理體系 目前，很多地產企業稅收籌劃工作都交給財務部門完成，但部門內部卻沒有專門的稅收籌劃人才，其他人員的稅收籌劃能力有限，整體上缺乏完善的納稅管理體系，也缺少其他部門和人員的支持與配合。因為企業的稅費繳納工作均是由財務部門完成，所以企業的管理者往往也會將多繳稅費、受到稅務機關處罰等情況歸咎為財務部門的工作失職，但針對這種現象卻也沒有人能夠提出更好的建議，這實際上本身就是對稅收籌劃工作認識上的錯誤。企業財務人員在辦理納稅業務時確實會與稅務機關產生互動，但卻僅僅是將企業生產經營中產生的稅款繳納給稅務機關，完成納稅義務，并沒有真正涉及到企業經營過程中的稅收決策，從實際工作情況來看，房地產企業很多業務都由企業決策人、市場部門、銷售部門、策劃部門完成，這些業務在開展過程中都有可能產生納稅義務，稅收籌劃工作需要有這些部門的合作與支持。從目前情況來看，房地產企業將稅收籌劃工作機械的讓財務部門獨立負責，又沒有給財務部配備專業人才，顯然是不合理、不科學的。 （三）缺乏稅收籌劃事前管理 管理者對稅收籌劃沒有正確的認識，以及對此項工作重視程度不夠都導致企業的.后知后覺，通常都是在事后發現稅收負擔過重時才要求財務部門使用賬務處理手段做應急處理，然后此時極端的操作往往會與稅收法律法規沖突，這也是房地產企業稅收方面經常出現偷稅、漏稅的主要原因之一。實際上，企業的納稅義務一旦發生，再通過其他的手段去處理為時已晚，這時再進行稅收籌劃則更是不可能的事情了。可見，納稅籌劃的應該是一種事前籌劃，同時也要求稅收籌劃人員對法律法規、政策動態及時掌握，否則納稅籌劃就不能有效實施。 三、稅收籌劃問題的解決路徑 （一）提高稅收籌劃意識 積極轉變思維觀念，樹立科學的稅收籌劃意識是房地產企業要做好稅收籌劃工作的基本前提。企業不能將稅收籌劃工作硬性的安排給財務部門，要把工作重點放在建立與完善的稅收籌劃機制上，管理層要給予稅務籌劃工作高度的重視，企業各部門開展業務也要與稅收籌劃工作相配合，并在業務開展前便做好稅收籌劃。房地產企業還要鼓勵稅收籌劃人員積極學習政策法規，全面掌握國家稅收政策動態，提升自己的法律意識及納稅成本節約意識，在涉稅工作上加強稅主動性，最大程度的減輕納稅負擔。 （二）提高稅收籌劃能力 房地產企業稅收籌劃負責人的專業能力直接影響到稅收籌劃的效果，所以企業在人員招聘時就應該傾向于有稅法專業知識的人，并采取適當激勵手段來鼓勵財務人員加強稅務法規學習，不斷更新專業知識，從而提高其稅務籌劃能力，降低企業的各種經營風險。在外聯工作上，企業應加強和主管稅務機關的溝通，了解稅務機關的工作程序，特別是對于一些模糊事項和新興業務的處理，一定要得到稅務機關的認可后再實際操作。如果企業存在一些內部員工無法勝任的崗位或無法完成的稅務工作，企業可以考慮在外部聘請稅收籌劃專家來企業做顧問，例如注冊稅務師、理財規劃師等，這樣可以大大的提高企業稅收籌劃工作的權威性且降低操作風險。 （三）強調做好事前籌劃 房地產企業應該清楚的認識到，稅收籌劃的重點是在事前籌劃，且其靈活性對事前籌劃也是至關重要。國家稅收相關稅收法律法規、優惠政策都在不斷的變化、調整、改進，企業想要做好事前籌劃就必須用發展的眼光看待問題，主觀上保持積極思考的狀態，預測政策調整的方向和時間，為日后的稅收籌劃操作做好準備，增強方案的靈活性和可操作性。對于較難預計的政策變化，稅收籌劃決策者要加強與企業各部門、稅務機關、企業管理者之間的溝通，以便制定全面的籌劃方案。 摘要：房地產經濟學之所以能夠支撐房地產經濟成為一個大的獨立產業，是因為其本身理論的系統化、合理化。我國城鎮化進程正處于飛速發展的時期，在很多方面都需要借鑒其他的優秀的理論。本文就針對房地產經濟學在城鎮化進程中的應用參考價值進行分析探討，挖掘房地產經濟學理論中適合借鑒到城鎮化進程中的內容。 關鍵詞：城鎮化；房地產經濟學；應用；參考價值 房地產經濟學是系統化和理論化的關于房地產經濟運行過程的理論，它的宗旨是顯示房地產的經濟運行秩序和法則[1]。房地產經濟能夠成為國民經濟的重要組成部分，房地產經濟學理論的功勞不可估量，所以，作為一部優秀的經濟學理論，其不僅對于經濟發展有指導作用，對于其他非經濟項目也是有應用參考價值的。中國城鎮化進程的腳步不斷加快，在這個過程中會有各式各樣的問題出現，會遇到很多需要建設的項目，會需要注意的方面有很多，所以，要借鑒各種理論來讓城鎮化建設地更好，房地產經濟學就是值得借鑒的理論之一。如借鑒房地產經濟學應用參考價值建設城鎮化進程中的房地產產業，運用房地產經濟學理論規劃城市建設，根據房地產經濟學理論構建經濟體系等，城鎮化進程中會碰到的很多問題都可以在房地產經濟學中找到有助于解決問題的有效信息。 1借鑒房地產經濟學應用參考價值建設城鎮化進程中的房地產產業 城鎮化進程的發展會帶動了本地區各種產業的發展，其中，房地產產業的發展最為明顯和迅速。因為城鎮化建設首先就得對城鎮進行改建和擴建，當農村人口大量涌入城市的時候，必然會出現城鎮住房不夠的情況，所以，房地產產業就會得到飛速發展。但是，自古以來就有一個規律，“欲速則不達”，當城鎮化進程中房地產產業突然發展迅速，就必然會帶來很多發展的問題，要對這些問題提出恰當的解決辦法，則必須參照房地產經濟學的系統理論了。 房地產產業雖然有其明顯的獨特性，但是作為國民經濟的重要組成部分，房地產經紀業也具有和一般行業相通的共同屬性[2]。在城鎮化進程中，國民經濟必須承認房地產產業的重要作用，因為房地產產業直接關系到人民的住房居住問題，是保障社會安定和諧的重要因素。現在在我國城鎮化進程中，要堅持支持房地產產業的發展，但是要根據房地產經濟學的應用參考價值，引導房地產產業在發展過程中堅持市場的主導地位，遵循市場的運作規律和法則，在眾多的房地產產業中進化出最好的房地產產業。城鎮化帶動房地產產業的發展的同時，要重視房地產經濟學的應用參考價值，合理的規避風險，加快中國城鎮化進程。 2運用房地產經濟學理論規劃城市建設 房地產經濟學不是一門簡單的只有房地產經濟學科經驗知識的理論，而是結合了多個學科，總結了房地產產業和國民經濟的發展規律和建設經驗，具有多層次的理論結構，是一個完整的體系。當在城鎮化進程中運用房地產經濟學時，要學會從整體上借鑒學習，要全體系的學習和應用，找出其中適合的部分，對于薄弱的環節可以進行改進。實現資源的合理配置，促進城鎮的全面化發展。 房地產經濟學對于我國城鎮化進程中的宏觀發展規劃有重要的應用參考價值。房地產產業看似是一個獨立的產業結構，但其實房地產產業與其他行業有很大的關聯性，房地產產業與其他行業之間是相互促進的關系。房地產產業為其他行業提供房產空間，而其他行業為房地產產業提供資金援助。通過在經濟學理論中得到的參考價值知道，在城鎮化進程中進行城鎮的宏觀規劃時，要做到房地產開發布局的`合理，經濟結構設置的合理，經濟發展發向確立的合理一季度經濟的發展速度做出合理的預測評估，保證城鎮化進程的順利發展。還要注意在城鎮化快速發展時，要設立資源利用條例，合理的配置資源，為城鎮化的長遠發展奠定堅實的基礎。 3根據房地產經濟學理論構建經濟體系 房地產經濟學的依托是房地產市場經濟體系，房地產產業有其完整的市場經濟體系，而且是在符合國民經濟體系的前提下又帶有鮮明的房地產產業特色。倒U曲線理論是房地產經濟學的一個重要理論，理論指出，如果以現在國民經濟的發展趨勢，即使產地產產業現在發展迅速，但是在慢慢的國民經濟與房地產產業的發展就會達到同樣的速度，甚至跨過臨界點之后，國民經濟的發展會超越房地產產業的發展速度，呈現出“倒U”的發展趨勢[3]。 城鎮化的經濟體系的建立直接關系到地區內各產業間的經濟發展狀況，所以，在城鎮化進程中一定要構建出合理的經濟體系，要符合市場經濟的發展規律，還要根據當地不同的經濟結構進行調整。房地產經濟學理論提出的倒U理論對城鎮化經濟體系的建構有很好的參考價值，因為房地產產業在長時間的發展中是趕不上國民經濟的發展速度的，所以，要合理調節房地產產業在經濟體系中的分量。還有，在競購經濟體系時，不能只是關注眼前的發展情況，還要考慮產業的發展后景，用發展的眼光來構建經濟體系，使經濟市場能夠長遠且平衡地協調發展。如果在城鎮化進程中，不依照房地產經濟學理論，合理設置房地產產業結構，就容易出現不適應市場經濟發展的非合理行為，對國民經濟的發展帶來嚴重的不利影響。 4結語 綜上所述，房地產經濟學在城鎮化進程中的應用參考價值是很顯著的[4]。依照我國現在的經濟發展情況來看，在未來較長的時間里，房地產產業都會是我國國民經濟的基礎支柱產業，還是作為帶動其他產業發展的主要力量。房地產經濟學理論應該受到國家的重視，在城鎮化建設中借鑒其有效的建設經驗，推進國家城鎮化進程。但是，需要注意在應用參考房地產經濟學理論時，要全面系統地了解這個理論體系，立體地對理論內容作出分析，然后得出正確的判斷和結果，避免和減少因為應用錯誤導致的不利因素，影響城鎮化進程。 參考文獻 [1]俞堅，葉正祥.中國城鎮居民住房情況的實證分析[J].生產力研究，20xx，20（19）：02-05. [2]崔兵.論房地產市場效率[J].中國房地產，20xx，08（12）：32-33. [3]王一凡.我國住房按揭保險市場現狀之解析[J].上海保險，20xx，11（11）：21-23. [4]楊巧.對房地產經濟學課程采取多樣化的教學方式探討[J].金融教育研究，20xx，06（23）16-19. 摘要：伴隨著經濟的增長以及社會的進步，低碳經濟在實際項目管理過程中，要針對具體問題進行集中處理和綜合管控，不僅要優化利用環保理念，也要對經濟增長模式和低碳運行結構進行系統化處理。筆者分析了低碳經濟對房地產經濟的影響，也對建構低碳經濟和房地產平衡結構的對策展開了討論，旨在為相關項目負責人提供有價值的參考建議。 關鍵詞：低碳經濟；房地產；法規政策 傳統的經濟發展模式是粗放型發展模式，而隨著社會的不斷進步，環保低碳型經濟結構成為了社會發展的主流，要結合具體問題進行集中管控和綜合處理，以期利用房地產經濟管理的創新路徑提高綠色發展的時效性。 一、低碳經濟對房地產經濟的影響 1.低碳經濟會增加房地產經濟成本 在房地產項目建立過程中，低碳經濟是新興經濟模式，并沒有完全達到標準化要求，和國際市場也有一定的差距，在這種運行模式下，如何有效構建完整的資金管理模式和運維系統，需要相關部門結合實際進行集中調控。但是，在實際管理過程中，低碳經濟會直接影響房地產項目的'經濟成本，究其原因，主要是由于科學技術的研發過程需要大量的資金投入，而低碳經濟本身就是利用新能源替代傳統高耗能源，不僅要重構基礎設施和資金，還要調整經濟發展模型，就會直接影響到房地產項目的經濟成本，一些規模較小的房地產企業由于不能有效進行擴充，就會在發展中失去競爭力。 2.低碳經濟會進一步增高房價 在實際工程項目建立過程中，由于要順應低碳經濟的發展要求和目標，就會大量使用新能源和新技術，正是由于低碳經濟會影響房地產商的經濟利益，經濟成本的增加就會在房價上有所體現，開發商利用高房價回收資金。甚至有一些開發商打著低碳環保經濟的幌子提高房價，有損于整體房地產市場的平衡運行，一些經濟條件并不高的民眾就會放棄買房，這也嚴重影響了房地產經濟的可持續性發展。 3.低碳經濟會制約非環保性房地產項目 在傳統房地產項目中，煤炭、木材等都是消耗較大的能源，需要相關技術人員給予高度重視，但是由于科學技術的發展進程并沒有如預期般有效實現，在實際管理項目中，經濟發展模式還不能有效得到轉變，若是要有效推進低碳經濟，就要減少能源消耗，這就會嚴重制約房地產經濟結構的建立和發展。也就是說，能源消耗項目會嚴重制約整體經濟結構的發展層級，對其長期發展，尤其是房地產項目中的能源儲備結構和非環保性房地產項目影響較大[1]。 二、促進房地產行業平衡發展的對策 1.進一步制定相關法規政策 要想在實際管理過程中進一步提高具體項目的運行質量，就要針對具體問題進行差別化處理，并且建立健全完整的法律法規管控模型。要有效完善并合理化分析相關問題，在法律法規的監管機制作用下，針對實際操作過程中的高能耗和高排放進行系統化處理，有效控制相關參數結構和運行穩定性，確保在健康發展的基礎上，整體房地產經濟也能實現良性升級。 2.進一步科學化管控房地產企業成本 要想從根本上實現房地產企業的高效發展，就要針對具體問題進行系統化處理，保證從房地產成本結構和運行維度出發，進一步實現產業的良性發展目標。第一，要選取適宜的新材料和新技術，始終堅持最優化原則。第二，要對施工過程進行系統化處理和管控，減少排放量和降低能源損耗程度。第三，要積極運行有效的預算機制，保證采購過程和運行維度之間能形成良好的處理關系和層級運行關系，保證前期成本控制項目的有序進行。 3.進一步完善房地產經濟管理機制 在房地產經濟運行和管控項目建立過程中，相關部門要結合實際問題建構針對性管控條款，確保管理機制切實有效，且要加大監督和管理力度，推動相關項目有序進行。為了進一步推動房地產產業的健康發展，相關部門除了執行國家規定的法律法規外，還要運行具體的管控機制和管理制度，確保項目運行模型能貼合實際需求。只有真正踐行節能減排的項目發展模式和運行維度，才能一定程度上保證整體管控結構的完整度。除此之外，在項目運行過程中，相關部門要積極調整房地產產業的財稅政策，確保資金需求量和經濟發展訴求之間能建立一種平衡態關系，進而為我國房地產項目的有序運行提供基本的管控參數[2]。 三、結語 總而言之，在房地產項目運行過程中，要積極落實有效的低碳管控體系，在優化能源處理結構的基礎上，保證節能環保結構和運維參數形成良好的發展趨勢，并且堅定地走可持續發展道路，提高能源使用率，提高節能環保意識，減少不符合標準的污染物排放，為房地產項目的優化發展奠定堅實基礎。 參考文獻： [1]劉榮娟,趙道致.低碳經濟發展模式下供應商選擇問題研究[J].北京交通大學學報:社會科學版,20xx,29(1):8-14. [2]李英,陳向華.企業發展價值取向對林產工業低碳經濟發展模式的影響——以大小興安嶺林區為例[J].東北林業大學學報,20xx,41(4):140-143. 房地產企業成本管理缺乏先進的成本管理方法，沒有系統的成本管理體系，導致房地產成本管理效果不佳。因此，房地產企業要加強成本管理意識、增強先進成本管理技術的運用、房地產企業全面預算的運用，從而提高房地產企業的經濟效益。 房地產企業開發是復雜且綜合性強的一種經濟活動，在房地產企業建設的進程當中，因為成本管理體系不成熟，最終導致項目整體成本無效。隨著科技的不斷進步與發展，房地產企業生產經營環境正一步步走向成熟，房地產企業將成本管理作為企業發展的新的利潤增長點，是房地產企業在日漸激烈的市場競爭力中晉升的關鍵措施。現如今，買方市場在市場中的比例較高，對于房地產企業的競爭，每一個細化市場中都很激烈，但是大多數生產的都是相同質量的產品，大同小異。如果房地產企業比競爭對手具有更大成本優勢，那么它將具有更強的核心競爭力。 一、房地產企業實行成本管理的意義 所謂房地產成本，是指房地產企業在生產、銷售房地產產品過程中而花費的各項耗費之和，其中主要包括前期工程費、土地征用及拆遷補償費、基礎設施費、貸款利息、管理費、公共配套設施費、建筑安裝工程費、稅費以及其他費用。成本控制在房地產企業生產過程中是一項重要工作，是一個企業持續穩定發展的系統工程。一個企業成本管理的領先是企業在日漸激烈競爭中取勝的重要戰略之一，更多的企業不斷打響開源節流、降低支出的口號。事實上，任何企業無論采取何種方法及措施，都無法取代成本預算控制管理這一項工作。從長遠看，對于房地產企業而言，有效的成本控制管理是企業必須重視的問題。由于成本管理指標是一種經濟指標，成本指數顯示房地產商的工作是好還是壞。開展成本管理工作，有利于促進生產管理，提高房地產企業的綜合管理水平，所以房地產企業實行成本預算控制管理勢在必行，抓好這項管理工作可以帶動全局。 二、房地產企業成本管理存在問題 1.對成本管理意識較弱 目前，只有小部分房地產企業達到了全要素、全方位的成本管理，其余大部分房地產企業都沒有實現成本的有效管理。一些房地產企業認為設計階段的成本管理是重點，其他階段對成本管理影響很小，部分房地產企業認為只有原材料和設備的提供才是成本管理的關鍵，這種觀點是不全面的。成本管理已經成為房地產企業現代成本管理的中樞，應當將成本控制放在與企業經濟效益對等的位置上，對于項目的開發，房地產開發企業應當明確成本核算對象，并對其進行全面、科學、合理地分析。領導要明確成本控制的目標，堅持培養成本控制人員的專業性。如今房地產企業建設道路愈來愈精細化了，只有更精細的企業成本管理理念，才能促進企業的蓬勃發展。 2.缺乏先進的成本管理方法 目標成本法、定額法是主要的成本管理方法，是房地產企業成本管理的傳統方法。由于這種方法報告的時效性相對滯后，所以這種核算方法無法充分發揮成本管理的作用。房地產企業的成本管理理念，以節約并降低成本、節省用度為標準，以成本節省為主導的傳統成本管理方法，不便于合理計算成本，不利于全面分析房地產企業在特定產品、間接費用分配的精確性和合理性，使用單一的成本計算分配標準，會間接導致成本分配信息失真，成本信息精確度降低，損傷房地產公司為未來業績支出一些短期看起來成本高昂費用的積極性，從而影響房地產公司的技術創新和產品升級。生產管理缺乏全面考慮，沒有真正形成系統的成本管理方法，不利于對成本的宏觀調控。 3，沒有完善的成本管理制度體系 盡管一些房地產企業已經建立了相對完整的成本管理系統，但是，沒有真正考核工作效果，或者只是注重處罰，不注重獎勵或獎勵力度不夠，嚴重打擊職工的積極性，損害了職工的利益，也給企業帶來間接影響。企業能否有效地將權利與責任相結合，是每一個員工所關心的。房地產行業是資本密集型行業，是一個涉及大量資本運營的發展過程，是一個資金運營成本較高的產業。雖然大多數房地產企業都很重視成本管理，但因為管理經驗不足，沒能及時在公司內部建立起標準的成本管理系統，包含規章制度、崗位職責和掌控流程等，許多房地產企業也沒有設立專門的成本管理部門。 三、加強房地產企業成本管理的策略 1.樹立房地產企業成本管理的意識 大多數員工應當樹立良好的成本管理意識，提高員工的成本管理意識，提高員工專業知識水平，使其全面參與到房地產管理工作中。加強成本管理，充分認識成本和收入之間的緊密聯系，貫通技術與經濟結合、生產與管理并重的原則，加強宣傳教育，提高職工的成本意識。房地產企業管理者要提高職工的自主管理意識，在日常成本管理中，積極地采用約束與激勵機制，達成自主管理，從而有效降低成本。 2.加強成本管理技術運用 全面了解公司的成本結構和管理，提高其競爭優勢。在現代房地產企業中，間接成本占很大一部分，它的結構和歸屬性徹底變化，在生產過程之外也產生很多費用，它以顧客鏈為導向，以價值鏈為中心，完全轉變了房地產企業的“工作流程”，強調協調內部和外部客戶之間的關系，房地產企業要協調各個部門、各個環節之間的聯系，對房地產企業的需求、材料的供應、生產和銷售環節的操作形成連續，同步“工作流程”。通過作業分析，對房地產開發企業流程優化改造，消除所有不能增加價值的作業，選擇成本較低的作業，真正做到房地產企業的`持續作業改進，提高作業效率。通過流程優化重組，結束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接，減少審核和監督，提高房地產開發流程的運轉效率，促進房地產企業的整體優化，建立房地產企業的競爭優勢。通過加強房地產企業的成本控制，不斷提高成本控制水平，確保企業獲得最大經濟效益。 3，加強全面預算管理 先進的信息技術現已被廣泛用于房地產企業管理領域。房地產企業是一個投資大、高風險、長周期的行業，大部分都采用成本高、效率低的經營方式，為了改變這種經營方式，企業必須擴展實時跟蹤信息管理系統，為每個房地產企業提供準確、有效路徑和有利信息。另外合理、全面的預算管理能夠進一步提升房地產企業的全面預算管理能力和水準，促進房地產企業經濟效益和社會效益的協調。房地產行業是一個資金聚集型行業，資本成本高，當設定的預算方向可以反映為股東所創造的超過資本本金的價位時，房地產企業進行有效預算管理就顯得尤為重要，針對房地產行業的特點，每一個房地產企業都需要根據自身特點做出符合企業實際經營情況的全面預算。建立與房地產行業特點相一致的預算指標，主要體現為高度集中的房地產業務，要有一個準確定位的成本管理責任。預算的編制一定要根據房地產企業的發展目標和策略編寫，組織各部門編制預算。預算經審批后，為了確保預算的執行體系全面具體，要將其落實到各個部門、各個崗位上，所有執行人員必須認真負責。成本管理主要做的是管理，不僅要做項目成本管理，建立起良好的成本概念，也要加強績效考核。由于建立成本控制是每個人的責任，因此，每個級別的組織都需要人員參與、合作，每個人都應參與活動和評估，對不合理的需要、不規則的設計等不同節點的控制，都是保證項目成本控制順利實現的重要條件。成本控制是通過項目載體，以及實現過程中涉及到所有相關部門來得以實現最終控制，這是相互匹配的問題，通過有效合作，將項目進度管理、成本管理和基金管理有機地結合起來，實現利益最大化，提供良好的風險預警。 4.建立先進的成本管理體系 目前，對影響成本管理的房地產企業來說，成本管理體系的建立是以標準成本管理為基礎，采用系統管理的方法，確定定額管理的全過程，把所有產品的買賣情況作為投資和開發新產品的基礎策略，進行成本動因分析，鼓勵經營人員把主要精力放在能源管理、備件管理、工模具管理、外圍工程管理等方面，明確各個崗位成本核算員工的具體職責，實現房地產企業成本管理的全面覆蓋，為房地產企業工序成本不斷降低提供制度保障。要制定目標成本的考核機制與管理辦法，做到目標明確、責任明確，以此確保成本的可控性。建立行之有效的各種機制，借助房地產企業的^管理系統，提高數據的系統性和準確性，實現數據共享，提高房地產作業成本法的運用效率，降低實施難度，減少管理成本，增加企業的整體效益。 綜上所述，企業要在實踐中總結經驗，不斷調整組織機構、業務流程、加強管理人員的業務素質，不斷提高業務水平來適應企業的發展，提高房地產市場占有率。執行嚴格的內部成本管理控制，有效降低房地產企業生產經營成本，激勵房地產企業實現節能降耗，明確目標成本的制定與責任體系，建立行之有效的各種機制，以保證企業持續穩定發展。 物業管理項目就是房地產的第二次開發，這種說法似乎有自己的道理。它說明一個問題，物業管理和房地產開發存在著一定的互補關系。具體地講；有了物業管理項目的發展就有房地產事業的正常消費。房屋是一個耐用的不動產，是所有消費商品中壽命最長的一個種類。它在長期的使用過程中需要維護和保養，有居住主人不斷接受服務的需求，同時，還有時時刻刻美化環境的功能。而且這些工作不是房產經營事業可以獨立完成的，而是要物業管理機制的綜合服務才能完成。這不是簡單的維修和保養，而是一種長期的、綜合性質較多的服務。所以，要想做好物業管理工作，就必須遵循以下幾個原則： 1．管理服務必須保持經常性 房地產作為一種耐用品，實際上經常需要連續不斷的保護和保養的不動產之一，這才是房產的全部壽命。因此，房地產服務流量和外部的管理及服務流量等三大要素才能共同構成完整的物業管理事業。這說明物業管理不僅是房地產的消費、使用時不可缺少的工作項目之一，而且是需要經常性的輔助房產壽命的唯一行為。 2．要認識物業管理在房地產開發中的實際作用 物業管理要與房地產開發事業并排起步才好，這有助于把握市場動向。對于所有的開發商來說，把握市場動向相當重要。隨著城市基礎設施的.逐步完善，各類樓盤的硬件在不斷改善，這需要我們如何把握消費群的心理需求已成為問題的核心。而這恰好是物業管理機制的發展機遇。只要物業管理者與消費者面對保持緊密聯系，隨時傾聽使用者的評價，時常對房產經營市場進行調研定位，改進設計有服務類型，才能塔好物業管理工作和房產市場之間的橋梁。 3．要讓物業管理早期介入優化、完善房屋建造高階段 規劃設計原本就是房地產開發源頭，物業管理工作能否早期介入規劃設計階段，需要完成以下兩個工作，一方面要把規劃設計功能形成一個完整、舒適、便利的工作項目之一。另一方面在市場經營中房地產開發企業要保持良好的競爭實力。就是要以高的要求充分考慮客戶對房屋產品和居住環境變化的需求。站在尊重科學的發展立場上，遵循現代技術的進步規律，以經濟實力的逐漸增長為出發點，把人們生活水平的提高和對居住、工作環境及質量的要求當成工作的核心，千萬不能忽視物業管理工作的社會意義。 4．通過物業管理工作促進房產銷售 物業管理已越來成為投資者選擇的一項重要指標之一，隨著生活水平的日益提高，人們對居住的觀念有了很大提高，對居住的安全、文明、舒適以及它給工作和生活帶來便利而著想。當然其中最大的問題還是要求物業管理和服務工作的一步到位。 5．通過物業管理進一步改善住房制度 物業管理行業的快步發展和物業管理制度的日益法制化，使社會公眾對居住質量、居住環境的服務意識越來越高，當前房屋管理體制的由原來的行政性、福利性的管理已經向社會化、專業化、市場化的物業管理新體制改變，從而進一步促進了住房制度日益好轉。新體制的物業管理解決了房地產管理長期得不到的有效管理問題，同時促進了住房行業的商品化，為房地產市場帶來發展的機遇。 【房地產的論文】相關文章： 房地產論文07-26 房地產的論文07-26 關于房地產的論文02-20 房地產營銷的論文02-02 房地產論文(15篇)02-14 房地產論文15篇06-11 房地產營銷的論文15篇02-02 房地產論文優選(15篇)07-26 （優）房地產的論文15篇07-26房地產的論文8
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