2014以房養老政策7月起實施（詳解）
6月23日，保監會召開新聞發布會，公布《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，指出“反向抵押養老保險”是一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務。至此，此前討論廣泛的“以房養老”試點政策落地。
實際上，對于復雜的中國養老形勢而言，“以房養老”僅僅是諸多可選項之一。據北京商報報道，以房養老”首倡者幸福人壽監事會主席孟曉蘇強調，“以房養老”屬于小眾金融消費產品，并不是針對所有老人，不宜從政府政策角度過度解讀“以房養老”試點。
孟曉蘇指出，“以房養老”本質上是“住房反向抵押貸款”，擁有房屋產權的老年人將房屋產權抵押給金融機構，由相應的金融機構對投保人的年齡、預計壽命、房屋的現值、未來的增值折舊等情況進行綜合評估后，將其房屋的價值化整為零，按月或按年支付現金給投保人，一直延續到投保人去世。
“無論是租房養老、賣房養老還是以房養老，都是老百姓自己的選擇，并不是所有老人都要買這個產品;同樣并不是所有要買這個金融產品的老人保險公司都會接受。這是一個商業化雙向選擇的市場行為。”孟曉蘇表示。而在推“以房養老”過程中，大眾對這種金融創新的認識也需要經歷漸進階段。
另據了解，現在家喻戶曉的“住房抵押貸款”在1996年剛剛引入國內的時候，也曾遭遇公眾誤解和冷遇，經歷了三年才推動。當時銀行不愿意貸款給老百姓，老百姓也不愿意借款買房，既沒有借貸方也沒有需求方。而截至2013年末，個人住房貸款余額已達到9萬億元。
“以房養老”的主要目標人群是大城市有房產的失獨老人、無子女老人。這部分老人如果僅僅依靠低保每月1500元，自住養老，很可能孤獨困苦無人照料;如把房子租出去低保加租金，可以住進民政養老院，雖然有部分保障但生活水平不高;如果把房子賣出去可以一次性獲得巨額現金，一部分錢存進銀行拿利息，一部分錢可搬進高端養老院�，F在“以房養老”提供了新的選擇，老人可以將房產抵押養老，每月可從保險公司獲得一定數額的生活費直到終老。如果期間老人后悔了，只要還款還息辦手續隨時可以將房產贖回。
值得一提的是，“以房養老”在現實中，還遇到很多難題。據《新楚商》雜志報道，今年62歲的武漢市民李爹爹發表個人觀點說：“現在的年輕人就是前半輩子還房貸，等房貸還清了，房子就快抵押給國家，一輩子就這樣幫國家打工，到死為止。”
此外，合眾人壽也表示，以房養老有各種難題待破解。“比如人們的傳統觀點難以轉變，房產繼承權中途發生變更，甚至房屋如果發生火災等意外損失，這類保險該誰埋單?類似這樣的細則有待完善。”
聽說將房屋抵押給保險公司，然后拿保費養老，家住光谷的姬老太太直搖頭：“我有兒子，去養老院養老本身就丟人，更何況還將房屋抵押給保險公司，兒子媳婦肯定覺得自己會背上罵名，臉上無光。”
“以房養老是小眾保險產品，推廣起來會存在難度。”曾從事美國私人養老金制度研究的學者董登新表示，中國人的傳統觀念讓以房養老保險難以推廣。“一般而言，老人除了養老金外，還有來自子女的贍養費，不太依賴以房養老保險。除非沒有孩子的老年夫婦。”
實際上，湖北房地產經濟學會專家委員殷躍建教授分析指出，以房養老雖與房地產有關，但它不是房地產問題，主要屬于保險業、金融領域的問題。早在上世紀80年代歐美和日本就出現以房養老模式，時至今日，它們的'模式是相當成熟的，我國目前的以房養老模式基本借鑒歐美和日本的成熟模式，所以我們不能以靜態的計算方式和簡單的經濟模式來對待以房養老問題，這就要求中國的保險業及保險業的精算師們，用長遠的眼光判斷未來幾十年房價的漲跌走勢，考慮到目前中國人的平均壽命等因素來進行評估和精算，這就需要社會金融和保險業要做出更大的努力和創新。
但中國保險公司的精算師們要頭疼了，太多具有中國特色的變量，是無法用數學模型來評估的：例如70年土地使用權，以及長期房價走勢。在日本、美國、英國，土地使用權不是個問題，房產與土地一體，一般都是永久產權或999年產權。老年人去世之后，土地和房產產權依然存在，建筑折舊計算是最簡單的數學題。
武漢一金融業內資深人士認為，“以房養老險”推行起來或許有難度。金融機構推行“以房養老”也有風險：一是房價評估有政策方面的種種限制;二是住宅70年使用權到期后其自動續期條件不明;三是中國樓市走向難以預測。
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