（優秀）房地產論文15篇
在學習和工作的日常里，大家都跟論文打過交道吧，借助論文可以達到探討問題進行學術研究的目的。相信寫論文是一個讓許多人都頭痛的問題，以下是小編為大家整理的房地產論文，希望對大家有所幫助。
房地產論文1
摘要：
首先要明確的是房地產建設項目的順利實施離不開流動資金的大力支持，因此該部分資金帶來的財務風險較高，加之社會市場經濟帶來的競爭加劇，整個房地產行業都面臨著巨大的壓力，所以，要讓房地產企業可持續發展下去，必須加強房地產建設項目財務管理，提高住房的質量和相關的經濟效益。因此，筆者分析了房地產建設項目的宏觀環境以及對房地產建設項目進行財務管理的必要性，發現了房地產建設項目財務管理存在的問題，并以此為基礎提出了幾點解決策略。
關鍵詞：
房地產；建設項目；財務管理
一、引言
從最近幾年的宏觀經濟形勢可以看出，房地產行業已經在我國境內得到了良好的發展，我國也涌現了很多極為杰出的房地產公司，而且房地產企業的數量也非常可觀。眾所周知，由于某些歷史原因，我國的房地產行業在整個成長階段都受到了一些不好的影響，進而造成我國的房地產行業的泡沫化程度較高，在某種情況下，甚至表現為“發育不良”等，這些對于房地產行業的健康發展以及房地產企業的長遠發展都是非常不利的。但是隨著我國經濟進入新常態，國家對房地產的宏觀調控愈加嚴厲，政策力度逐漸加大，政策的頒布頻率也有所增加，房地產的建設項目面對的挑戰的難度隨之增加。所以，房地產企業的競爭力度已經達到了白熱化，所以，必須加強房地產建設項目的財務管理，對房地產建設項目在整個建設期可能會面臨的財務風險進行有效的防范。
二、房地產建設項目財務管理存在的問題
1、缺乏對房地產建設項目在財務可行性方面較為系統的研究
目前，在很多房地產企業在進行項目決策時，缺乏對項目整個系統性的可行性研究，其中尤為嚴重的是缺乏財務分析系統的研究，這使得整個建設項目的決策缺乏可信數據的支持，在很多時候都只是依靠管理層的經驗加以判斷，這使得很多項目在進行的時候才發現很多方面的問題都沒有在項目開始初期加以考慮，使得房地產的建設項目缺乏市場經濟的分析以及財務、環境等可行性的研究和論證，在項目的宏觀方面，難以做到整體戰略的把握。
2、在房地產建設項目的預算管理方面存在一定的問題
對于房地產企業而言，建設項目的預算管理顯得尤為重要，因為它對企業的利潤有著直接的關系。但是，在絕大多數的房地產的建設項目中都不是非常重視預算管理的工作，特別是在預算管理中的市場評估和預判工作這兩部分。這必然使得在實際的建設項目工作中大量的數據和期望達到的目標與實際的市場狀況不符合的情況產生，較為嚴重的可能使得建設項目并不被市場所認可，預算的管理工作將無法繼續進行下去。除此之外，有較小一部分的房地產企業沒有建立比較完善的指標制度，使得在建設項目中無法對預算工作中的成本和支出預算以及收益預算等產生明確的認識，只是單單重視房地產企業自身的盈虧，對盈虧產生的緣由沒有進行深入的分析，目光較為短淺，忽視了企業可持續發展。
3、對房地產企業建設項目的全面成本管理有所忽略
房地產進行項目開發和建設主要的目的是獲取利潤，如何在獲取最大利益的同時付出最小的成本就是建設項目全面成本管理主要需要解決的問題，也可以說其目的是不浪費房地產企業的一分一毫，成本最小，效益最高。而且，某些房地產企業的建設項目并沒有建立一個較為完善的資本運作體系，很多的房地產開發企業的資本來源主要是銀行或者其他企業，這樣的資本來源必然會使得房地產企業的利息過高，一旦沒有足夠的資金償還利息，整個建設項目將無法正常的運作下去，財務風險較大。雖然隨著我國經濟走向國際化的趨勢越發明顯，房地產行業的發展迅猛，造就了萬達等成功的案例，但是大部分的房地產企業的建設項目都淪陷在一次又一次的改革浪潮中，匯率不穩定、銀行利率變化較大以及國家政策的改變等因素都使得房地產企業的建設項目的投資風險較大。這些風險的產生都是由于房地產建設項目缺乏全面成本管理的意識。
4、房地產企業對建設項目財務成本的管理缺乏重視
目前，一些房地產企業建設項目的相關負責人沒有對財務管理給予應有的重視，管理意識不足，沒有對財務管理的'相關問題采取應有的措施。雖然有些房地產企業建設項目的負責人對財務管理有所重視，但是對其實際的實施情況并不是非常了解，根據相關的資料表明，很多的房地產建設項目的財務管理工作在設計階段落實的較好，但是在施工階段并沒有將財務管理的工作落到實處。有些財務管理的工作人員認為施工階段的機械設備以及相關的材料是財務管理的關注重心，對于其他的成本的財務管理工作沒有注重，使得財務管理的工作難以持續的進行下去。最為重要的是，房地產企業建設項目的管理層以及相關的財務人員并沒有對財務管理工作給予足夠的重視，這使得在財務管理的實施過程中存在很多的限制，所以，只有管理層對財務成本管理的關注稍微多一些，給予足夠的重視，才可以對提高房地產企業建設項目財務管理的效率有所助益。
三、房地產建設項目財務管理相關問題的幾點策略
1、加大對建設項目在開始前的可行性研究，使得建設項目的財務管理有所加強
在我國的宏觀市場環境下，房地產行業屬于“三高”行業，即高收益、高風險以及高投資。所以，在房地產建設項目的運行過程中，對房地產建設項目的研究力度增大，可以有效的提高建設項目財務管理的有效性，進行房地產企業投資風險的規避，從而提高其社會效益以及經濟效益。財務管理的相關人員必須在項目的可行性調查報告中對施工的細節以及宏觀的戰略目標進行核實和審查，分析和調研整個建設項目的成本和利潤水平，從而對整個建設項目可能存在的風險進行預測，并且提前做出相對應的應急措施，從而可以達到有效規避各種風險引起的資金流失的現象的產生，進而可以達到房地產建設項目財務管理達到嚴謹性和全面性的目的。
2、加強對建設項目的全面預算管理工作，使得建設項目的財務管理有所加強
對全面預算工作的相關的領導組織工作進行加強，細化授權批準程序以及職責權限等工作，才可以提高財務管理工作的效率。建設項目的預算委員會需要對預算的目標進行擬定，將制度預算的具體措施落到全面預算管理工作的實處。與此同時，將建設項目的預算編制與執行結合起來，努力提高預算的執行力度，從而達到建設項目的全面預算管理的目標。對預算責任單元進行科學的制定，對建設項目的內部管理進行強化，使得參與建設項目的各個部門的職責和權利明晰，強化在預算執行過程中的控制和監督機制，從而減少一定的經濟損失。在建設項目的財務管理方面主要做到對資金的投放的準確估算，科學合理的編制可行性報告，從而降低建設項目的投資風險，而且必須在進行資金投放估算的過程中做到資本結構的管理，對現金流進行合理規劃，從而對償債能力造成的財務風險進行有效規避。
3、完善并且加強房地產建設項目的全面成本管理
樹立系統的管理意識是加強全面成本管理的第一步，要堅持站在戰略的高度看待建設項目，堅持全面性原則，對于不同的成本性質采取不一樣的方法策略。在目前宏觀環境下，房地產建設項目財務管理必須以競爭為前提，將非物質成本和物質成本兩個方面都加以考慮。全面成本管理必須將成本內容進行擴大，要包括房地產建設項目的設計成本、人力資源以及環境等成本，而不僅僅考慮建造成本，而且，這些成本都需要科學合理的方法進行將成本控制達到應有的效用。加強全面成本管理的第二步是需要參與建設項目的全體成員的配合的。房地產建設項目在進行全面成本管理時，盡可能的采取目標管理的方式，并且全面跟蹤財務成本管理的情況，從而對全面成本管理工作的有效實施提供一定的保障。
4、房地產建設項目建立較為合理和全面的財務管理體系
建立較為合理和全面的財務管理體系對于房地產企業的可持續發展有著十分重要的戰略意義，對編制的預算要進行分析和考核，要在房地產建設項目的內部建立三級責任中心，即：利潤中心、成本中心以及投資中心，確立項目內部的季度以及年度的財務管理目標。建設項目中已經完成的工作要與正在完成的計劃分離開來進行相關的執行和審批，不得混淆，與此同時必須加強財務管理體系的精細化管理。在預算編制之后要在建設項目內部的上下級之間進行活躍的溝通交流，確保責任和權力是一一對應的，將相關工作的執行標準進行明確。建設項目時間一般較長，所以建設項目內部在每個月以及每個季度都要對財務管理的績效進行考核分析，再以年度為單位進行財務管理的總結。只有建立合理和全面的財務管理體系才可以使得房地產建設項目財務管理的問題得以解決。
參考文獻:
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房地產論文2
房地產企業在經歷了一段高速發展期后，已經日漸平穩，進入微利時代，但是在成本控制以及資金使用方面壓力較大。近年來市場經濟的不斷發展，使傳統經濟發展方式有了一定的改變，未來房地產行業的整體走向依然要秉承國家宏觀管控理念，所以構建財務管理和成本控制協同模式成為目前迫切需要解決的問題，也是保證房地產行業未來長遠發展的關鍵點。下文將首先分析當前房地產企業財務管理工作存在的問題，從融資管理問題、生產資金管理問題、銷售資金管理問題三方面講述比較常見的財務管理工作問題，之后討論房地產企業財務管理工作需求，最后對財務管理模式以及房地產企業財務管理和成本控制協同管理模式進行論述。
一、當前房地產企業財務管理工作存在的問題
房地產企業想要得到長久的經營，則必須要保證資本的永續循環使用。企業資本的積累需要經過貨幣、生產、商品等諸多階段，實現增值和發展。財務管理主要面對的是融資階段的管理以及生產資金、銷售資金管理，所以在對財務管理工作存在的問題進行分析時，可以著重從上述幾方面入手。
( 一) 融資管理問題
通常情況下房地產企業在進行融資時一般采用兩種方式，分別為內源性融資和外源性融資。兩種融資方式中，內源性融資是比較安全可靠的一種融資方式，風險性較小，但時間較長、規模有限，不能適應大規模投資需要。外源性融資可以短期內集中大量資金滿足投資需要，但風險較大成本較高，所以出現問題的環節一般都是外源性融資。在直接融資方面，因為企業股票市值敏感性比較強，而且股票市值會產生波動，這種波動情況將直接對企業財務預算造成影響，并阻礙一些有利于企業發展的安排正常實施。而在間接性融資方面，由于受當前房地產行業發展不景氣形勢的影響，金融界普遍加強了風險管控，提高了對房地產企業融資門檻，房地產企業融資難度加大、借貸成本提高。所以在資本循環速度固定的前提下，會提升企業資金成本，導致企業財務管理難度提升。與此同時房地產行業是當前國家比較關注的調控行業，所以在政策方面的變化也是房地產財務管理的一個重要變量。
( 二) 生產資金管理問題
因為企業經營資質內生激勵有了一定的提升，所以企業資本有機構成模式也產生了一些改變。房地產企業可以提升CV比例，加大資本重置資金投入量，改變企業當前經營發展現狀。以經濟學的角度來分析企業財務管理存在的問題，主要體現在下述幾方面;首先是資產的專用性有了明顯的提升，導致企業沉淀成本增加，在產能過剩的影響下，企業資本循環速度衰減，使企業資金長期處在固定狀態，資本循環鏈條比較緊張。近年來房地產土地成本與勞動成本價格有所提升，導致房地產企業不論是在材料支出還是在勞動力成本支出方面都有所增加，和前些年的情況相比，成本更高，需要面臨大量費用支出。在財務預算背景的影響下，企業需要追加預期投資，導致企業成本控制和企業財務管理工作都難以正常開展。
( 三) 銷售資金管理問題
銷售是保證企業正常發展的關鍵環節之一，而且企業產品銷售是實現企業快速發展的主要因素。因為受到供應量偏大，產品使用價值以及產品特征等方面的影響，目前我國房地產行業在大多數城市依然是買方市場，所以常見的銷售問題集中在下述江面;首先是因為去化速度慢等問題導致企業銷售資金難以回籠，影響企業后續經營工作的正常開展。其次是絕大多數消費者是貸款購房，信貸政策和公積金政策影響他們的購買欲望和放款速度，也直接影響到企業的資金回籠速度。在企業產品銷售過程中，市場競爭激烈，銷售成本也是相當可觀的'，不僅擴大廣告投入，而且還要擴大銷售網絡，增加提成比例，為相關工作人員提供勞動費用，雖然可以提升企業的銷售力度，但是也會導致企業銷售成本增加，影響財務管理內部會計控制工作的正常進行。
二、房地產企業財務管理工作需求
我國經濟發展離不開房地產企業的支撐，而且房地產企業的內在特性也決定了必須要不斷的追求企業價值。想要實現企業價值，需要從企業內、外兩方面入手，對企業財務管理工作的內在要求進行明確，所以在探討房地產企業財務管理內在要求的時候，要主要研究企業內環境問題。目前大部分房地產企業都將生產準備資金作為企業財務管理的主要目標之一，整個目標中，企業需要通過銷售利潤資本化的模式來積累資金。但是市場的不斷發展導致我國房地產行業產品銷售體系產生了一定的改變，企業如果依舊按照自有資金存量開展工作，難以保證組織資源科學運轉，所以要通過加入外生資金的方式緩解企業財務管理工作中存在的問題。外源性資金存量的數量要合理[4]，還要保證不同外源性資金融資渠道結構合理性。因為外源性資金會受到存量數額的影響，所以需要將外源性資金和成本控制原則相互結合，不僅要使其滿足成本控制經濟目標，同時還要保證外源性資金滿足當前我國社會背景目標要求。外源性資金渠道和外源性資金融資結構都有很強的商業銀行意味，可以體現出企業日常生產過程中的內外資金比例。當企業通過財務管理整合的方式對內部、外部資金進行整合之后，會面臨如何對資金進行分配的問題。通過總資本循環總共是發現，靜態模式下，資金在分配與繼起性方面特性明顯，會推動企業資金總需求。所以在受到資金約束的前提下，企業財務管理工作的基本目標就是對資金進行分配，保證投資和生產的正常開展。此時，要保證成本控制經濟目標、社會目標明確，使成本控制始終在二者范圍內開展[5]，具體表現在企業資金分配上，將企業資金分配于成本控制基礎之上，使其協助企業獲取經濟效益。企業在對資金進行分配的時候，應當明確資金分配側重點，因為成本控制直接關乎社會責任。將工作的重點放在提升產品質量上，在預算、生產等各個環節給與足夠的支持。
三、財務管理模式
房地產企業應當將財務管理部門最為成本管理核心部門來看待，通過籌集資金、分配資金等方式，對企業利潤率進行評估，使企業更好更快的發展。首先應當構建資金管理模式，以企業常規資金流動模式為出發點，將資金流動分為3 個部門。先對資金進行準備，從外部引入資金，在企業內部籌集資金。對資金使用方式進行規劃，包含了企業產品生產以及企業銷售等各方面問題。在企業資本完成商品職能以后， 資金總量會直接回到企業的內循環中。在整個過程中不斷的對資金進行管控，提升考查力度。其次應當提升房地產財務管理部門的地位。想要提升房地產企業財務管理部門地位，就要對成本控制程度進行評估，全面分析資金使用情況，并將資金的使用情況列入評價列表中。構建資金使用效益評價機制可以有效提升財務管理工作質量。最后應當保證房地產企業內部信息溝通流暢，因為財務管理工作是房地產企業日常工作的中心，所以要構建良好的信息溝通模式，促進企業內部信息流通。信息溝通質量好壞將對房地產企業的發展產生直接影響，所以可以通過該方式 體現財務管理部門的重要性。企業要根據工作開展的實際情況來構建聯動機制，成立不同部門之間的協商渠道，進而全面提升企業資金監督管理意識與監督管理力度。
四、房地產企業成本控制和財務管理協同管理
房地產企業的成本控制工作是企業內部會計控制的主要構成要素，企業內部會計控制的財務管理核心性比較明顯，所以需要在內部會計控制的銜接下完成成本控制和財務管理協同機制。房地產企業的財務管理部門要根據企業的實際情況來構建科學化的資金使用評價機制，并通過該方式控制資金使用成本。在對評價機制進行設計時，主要關注事前分析和事中權變管理問題，所以企業日常工作中使用到的資金貼現公式以及資金貼現模型等，都可以作為事前分析工具來使用。資金使用過程中的權變管理主要在于計算房地產企業物資采購風險，保證資金配置的科學性。專家隊伍的成立也是保證成本界定的關鍵點，通過專家隊伍提升房地產企業技術和監督力度。應當全面體現出單位會計人才優勢，并將人才優勢融入到專家隊伍組建中。如果不涉及機密問題，可以讓會計事務所單獨引進一些會計專家，通過該方式來提升控制決策客觀性。房地產企業內部會計控制機制需要會計人員實施，才能體現出機制的科學性，所以作為會計人員來說，必須要恪盡職守，將機制的優越性全面發揮出來。從當前市場發展情況來看，不僅要提升會計人員的業務能力，同時還要體現出不同會計人員的內部會計控制意識，如果意識不足，要進行培訓。以崗位職責為媒介，提升會計崗位意識，強化業務成本控制與業務監管意識。在對會計人員進行培訓的過程中，要不斷地灌輸協同管理工作意識，使其在日常工作中始終以大局觀為主。房地產企業財務管理工作的主要目的是為了對企業資金進行全方位的管控，所以要保證財務管理工作的全局性和戰略性特點，構建協同管理技術， 將成本控制工作融入到企業全局性發展的層面上來看待，因為成本控制工作是企業財務管理的基本需求之一，而且企業成本控制理應在財務預算的范圍內開展，所以構建財務管理和成本核算協同管理機制是切實可行的工作方式，也是企業迎合時代發展需求的一種工作模式。
五、結束語
房地產行業在我國經濟發展中起著不可忽視的作用，近年來隨著市場經濟體制的不斷轉變，傳統的房地產財務管理模式已經不能滿足當前時代發展的需求，必須通過各種方式對其進行完善，協同管理機制就是其中比較理想的一種管理方式，可以有效提升房地產企業經濟發展速度，使其緊跟時代發展的腳步。
房地產論文3
引言
房地產市場營銷主要是生產力發展以及商品經濟發達的必然產物，房地產市場營銷的組成部分主要有經營商以及營銷人員和開發商等幾個重要部分所構成。房地產企業在實際的銷售環節所面臨的問題比較突出，營銷管理在當前的市場激烈競爭下面臨著重大的挑戰，而營銷渠道的重要性程度也隨著市場競爭不斷的加強，這對房地產企業的健康成長就有著很大的影響。所以在當前的房地產營銷發展下要能夠充分的對其理論加強研究，這樣才能更好的指導實踐的科學合理化的發展。
一、房地產營銷渠道以及發展階段分析
1. 房地產營銷渠道主要內涵分析
對于當前的房地產市場的快速發展背景下，房地產的企業要能夠注重營銷渠道的應用，要能從傳統的被動營銷理念當中解放出來。營銷渠道主要是產品從生產者向終端使用者中轉移的過程并通過中間環節所連接成的發展路徑。結合房地產的特征以及單個樓盤特性進行針對性的構建靈活營銷渠道這對開發商而言在目標市場上就能夠有效實現銷售數量的最大化，從而來獲得更多的利潤，這樣才能夠在激烈競爭的市場當中占據發展的優勢[1].對于房地產的營銷渠道而言，完整的渠道主要由層級結構以及廣度結構和寬度結構幾個類型所組成。
2. 房地產營銷重要發展階段分析
房地產營銷渠道的發展過程中經歷了幾個重要的階段，在建設觀念階段處在計劃經濟的大背景下，這一時期只有房地產這一簡單概念，在住宅建設標準層面是通過政府進行統一化制定的。房地產走向了市場化的階段，一些大的項目開發意識還是停在計劃經濟 ,在市場調研以及消費者的需求調查層面相對比較缺乏，這一時期是樓盤觀念的階段。在房地產的推銷觀念的發展階段，一些開發商為能夠將樓盤空置及泡沫現象等問題得以有效解決，就開始主動的進行房地產推銷，但是在推銷過程中仍是停留在銷售策劃以及廣告策劃層面[2].
再者，到了準營銷的發展階段，在這一過程中消費者在居住條件上有了更高的要求，房地產市場供應量得到了增加，從而在需求層面就逐漸的降低，所以房地產商就要按照用戶為中心的方式增加樓盤的賣點，這就逐漸的將樓盤的品質得到了有效提升，而開發的成本層面也因此得到了增加。房地產整合營銷的發展階段，要求在營銷的活動能夠整體和協調發展，成為當前房地產營銷的新的營銷形式。
二、房地產營銷渠道的方式以及房地產營銷市場發展現狀分析
1. 房地產營銷渠道的方式分析
從當前我國的房地產營銷渠道的方式發展層面來看，有幾個渠道方式，即加盟連鎖店的房地產營銷渠道、多家代理房地產營銷渠道、區域獨家代理房地產營銷渠道以及全國總經銷房地產營銷渠道這幾種類型。其中在加盟連鎖店房地產營銷渠道層面房地產企業對房地產分銷商的覆蓋度得到了有效滲透，并把產品銷售分給了不同房地產分銷商。還有的企業是結合產品特征以及在各地進行設立連鎖總部，在各大城市進行設立連鎖店，這樣能夠將終端以及消費者得到細分，在銷售的環節上就得到了有效減少[3].多家代理的房地產營銷渠道，這一渠道方式主要是在選擇兩家及以上代理商并結合不同布點銷售形成的銷售結構，這一銷售渠道方式在覆蓋面上比較廣泛，并且有著比較強的滲透性。
另外，區域獨家的房地產營銷渠道是在產銷雙方平等互利基礎上并在一定協議下形成的，這一模式最為顯著的優點就是在區域內能夠實現協調統一的管理，并且在價格層面也能得到有效控制，效率層面也相對較高。除此之外，全國總經銷房地產營銷渠道，這也是在產銷雙方平等互利上在簽訂協議形式下所形成的。這一模式的主要優點就是能夠在全國范圍內實現協調的運作和管理，從運營的效率層面來說有了很大程度的提升。
2. 房地產營銷市場發展的現狀分析
縱觀 20xx 年上半年，宏觀經濟方面，20xx 年我國一季度GDP 同比增長 7% 增速 6 年來新低，創 20xx 年二季度以來歷史新低；一季度固定資產投資增速為 13.5%（ 同期基建設施投資增速為23.1%,房地產開發投資同比增速為 8.5% ），房地產開發首次跌破10%,達到歷史新低，房地產的深度調整已經拖累了 GDP.對于當前我國的房地產市場的發展情況來看，在房地產的.價格層面上漲的比較迅速，國家在這一方面雖然出臺了相應的政策來對這一問題進行抑制，但是從總體上來看房價還處在高位階段。房地產的供給結構性的矛盾比較突出，這樣在高價位以及大套型的商品房供應的總量商就相對比較大，一些中小戶型的商品房供應就出現了不足的狀況，從而也就導致了供給結構以及需求結構之間的不協調問題。另外在保障性住房的體系建設層面還比較落后，這些方面的發展問題對房地產營銷市場的健康發展就會產生相應的影響[4].
當前我國的房地產營銷市場的發展過程中還有著諸多層面存在著問題有待解決，這些問題主要體現在營銷渠道之間的有著較大的沖突性。在同一分銷渠道上不同的層次上的利害沖突方面比較突出，由于信譽以及促銷和價格等層面的原因所致。同一分銷渠道商的同一層次公司間有著較為突出的利害沖突，在這一層面所產生的問題原因是服務因素以及價格因素和道德因素所致。
除此之外，房地產的中間商的相關問題比較突出，主要體現在房地產的中間商在發展過程中較為緩慢，整體的人員素質和有待進一步提升，這樣對房地產的銷售企業就必然會帶來很大的不利。由于競爭壓力相對比較大，在這樣的發展趨勢下通過合理化的方式對房地產進行銷售就有著其必要性。
三、房地產營銷渠道的影響因素及戰略優化策略探究
1. 房地產營銷渠道的影響因素分析
通過實際的分析能夠發現，對房地產營銷渠道產生影響的因素是多方面的，其中在市場營銷環境層面比較突出，在這一過程中房地產企業對市場環境是不能有效控制的，這是宏觀因素的影響。市場銷售環境在急劇變化過程中必然就會對房地產營銷渠道的選擇造成影響，例如在分散低密度的市場中渠道中間商作用就會比較突出。
而從微觀環境的影響因素來看房地產企業和周邊活動共同組成。而在競爭對手的影響因素層面，在產品市場中渠道戰略就要求著企業選擇和競爭對手相同以及相近的營銷渠道，而在另一些行業以及產品市場當中，企業間的競爭又有著另一方面的營銷渠道戰略[5].渠道的成員變量影響因素在這一方面要能夠對渠道成員的可獲得性以及使用渠道成員的成本等方面的因素。另外從房地產企業自身的影響因素的情況來看，房地產企業自身的實力因素層面，是管理的經驗以及財務實力等，最后有產品的特征。其中在管理經驗層面是比較重要的影響因素，在這一方面可在內部組織方面建立屬于自己的營銷渠道，還要能夠和企業文化保持一致性。
2. 房地產營銷渠道的戰略優化策略探究
第一，對房地產營銷渠道戰略的優化要從多方面進行考慮，從產業戰略的設計上來看要能夠是全過程的，主要有營銷渠道的優化以及修正。從房地產營銷渠道的結構設計流程層面來看主要有識別渠道設計決策需要，建立和協調分銷目標，明確具體的分銷任務，開發可選擇的渠道結構，評價影響渠道結構的變量，選擇最優化的渠道等[6].營銷渠道要能夠是有限網絡系統，還要能夠對渠道的結構實施詳細化的分析，這就要能夠認識到組成營銷渠道的開放性系統。對于當前能夠開發的渠道要按照渠道的長度以及寬度和廣度作為依據。
第二，針對房地產的營銷渠道的開發來說，要能采用當前最新的營銷渠道，當前的網絡技術不斷蓬勃發展下，要能夠加強網絡營銷渠道的應用。這主要是通過現代化的電子商務手段在互聯網下來實現的房產的租賃能，通過網絡化的房地產營銷渠道能夠將營銷的成本得以有效降低，可以全天候以及零距離便捷的進行溝通，這對房地產企業的無形資產增加就比較有利，并能有效的消除房地產銷售地域性的限制。通過房地產的網絡營銷方式能夠將房地產的特質得到有效呈現，能夠立體化的將房地產的全景向客戶進行展示 [7].
第三，對于房地產的營銷渠道中跨地區的銷售層面，由于當前的房地產行業的發展中有著較大的競爭力么諸多的房地產企業就將目標瞄向了全國的市場進行尋求跨地區的銷售。這就說明了地區外的房地產市場的發掘潛力還比較大，為能夠將銷售的成本得以有效降低以及對房地產的銷售速度得到有效加快，就能夠委托市場所在地的代理商進行銷售。這一銷售渠道下就能夠將房地產企業的品牌形象得到了有效宣傳，同時對各地房地產的市場信息也能夠得到有效獲取，這樣就為房地產在未來的發展中提供了前進的動力，在這一銷售渠道下所取得的市場銷量還是比較客觀的。
第四，對于中間商組織營銷渠道房地產開發商能夠選擇子集的銷售部門以及產品，將其和營銷戰略的目標發展相一致。在營銷渠道應用中，對兩個層面要注意即專業化與勞動分工，和關聯效率。房地產是比較復雜化的產業，在項目生命周期層面也涉及到選址以及規劃設計等諸多內容[8].而中間商組織的專業性就表現在營銷的功能層面能夠得以有效實現，同時也能夠對房地產的商品價值得到有效實現，從而就能夠有效保障了房地產開發公司的效益。另外從關聯效率層面分析來看主要為實現營銷目標實施的談判程度，中間商運用的愈多在關聯的效率層面就會愈高。
第五，對房地產營銷渠道戰略探索過程中要能夠對品牌策略得到充分重視，而房地產品牌是房地產企業在房地產開發經營過程中進行有計劃和有目的的設計以及塑造的，使得房地產企業的形象以及服務水平統一體。品牌作為房地產產品的一個重要象征，實施品牌戰略對房地產企業的利潤提升有著積極促進作用，并能夠對房地產企業開展品牌拓展也有著積極的作用，對房地產企業的融資能力提升也比較喲里，在對風險的抵御以及樹立房地產企業的形象等諸多層面都有著重要意義[9].所以要能在營銷渠道的探索中要能夠充分的重視品牌形象的塑造這一問題。
四、結語
總而言之，當前我國的房地產行業的發展正處在興盛階段，所以在營銷渠道的多樣化實施上要能保障其科學性。房地產營銷的屬性和其他的商品相比還存在著很大的差異性，房地產企業是獨立的經濟實體，在營銷過程中只有掌握最新的營銷方式才能夠在激烈的競爭中獲得發展的優勢，也只有將社會營銷理念得以貫穿才能夠為房地產企業樹立良好形象，從而促進企業的健康長久發展。此次主要就房地產營銷渠道的類型方式以及發展現狀和戰略優化策略進行了相應分析，希望對實際發展有所裨益。
參考文獻：
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房地產論文4
摘要：城市化進程的不斷加快以及人們生活水平的提高，推動了我國房地產業的飛速發展。商品房時代的來臨，宣告了我國房地產業正式進入了萌芽階段。但是由于發展歷程相對較短，導致在房地產企業內部管理控制中，存在著一些不足和問題，影響了企業穩定健康發展。本文結合當前房地產企業內部審計中存在的問題，對完善房地產企業內部審計的有效措施進行了分析和探討。
關鍵詞：房地產企業；內部審計；問題；措施
前言：最近幾年，隨著我國城市化進程的不斷加快，城市住房需求迅速增長，帶動了房地產業的發展，也使得房地產市場的競爭日趨激烈。對于房地產企業而言，要想在激烈的市場競爭中，占據更加有力的位置，企業必須完善內部控制制度，提升自身的市場競爭力。而作為內部控制的重要組成部分，內部審計可以通過風險管理等形式，對企業的經營風險進行預防和控制，提升企業的運行效率和管理水平，應該得到企業管理人員的充分重視。
一、內部審計的相關概念
內部審計，是指一種獨立、客觀的確認和咨詢活動，旨在增加價值以及改善組織的經營管理情況，主要是通過應用系統規范的方法，評價并改善風險管理、控制以及治理過程的效果，幫助組織實現其目標。簡單來講，內部審計是組織內部的一種獨立客觀的監督和評價活動。內部審計的對象是多種多樣的，按照存在形態劃分，內部審計對象包括了實物、賬務、規則以及責任人等，而審計方法包括了順查法、逆查法、審閱法、抽查法、分析法以及效益評價審計法等。對于企業而言，內部審計的作用主要體現在以下幾個方面：
（1）監督各項制度和計劃的執行：內部審計不僅可以確定本單位、本部分的活動是否符合國家相關的政策方針，也可以確定部門內部各項制度和計劃的落實情況，分析是否已經實現預期目標。通過內部審計，可以及時發現企業經營管理中存在的問題，為企業的經營決策提供參考依據。
（2）實現企業的自我約束：在市場經濟環境下，企業的經營管理活動不僅受到國家經濟政策以及財政制度等的制約，而且需要遵循企業內部控制制度的相關規定。內部審計可以對企業的內部控制情況進行監督和檢查，客觀地反映實際情況，實現企業的自我約束。
（3）提升企業的經濟效益：內部審計通過對經濟活動全過程的審查，對有關經濟指標的對比分析，揭示差異并對差異形成的因素進行分析，對企業的經營業績進行評價，總結經濟活動的規律，從而提出針對性的改進措施，促進企業經濟效益的提高。
二、房地產企業內部審計中存在的問題
從目前來看，在房地產企業內部審計中，存在著一些不足和問題，在一定程度上影響了房地產企業的穩定健康發展。這些問題主要表現在：
1.重視不足
內部審計工作是否成功，在很大程度上取決于內部審計部門的獨立性和權威性，企業領導層對于內部審計工作越重視，內部審計人員的獨立性越強，則內部審計工作的開展也就越順利。但是從目前來看，許多企業的領導層對于內部審計工作重視不足，認為內部審計就是財務審計，在對內部審計部門進行設置時，往往都是直接從財務部門抽選人員，或者直接由財務人員兼任審計工作。不僅如此，其他部門對于內部審計工作的認識也存在一定的偏差，對內審部門的工作存在著排斥和抵觸心理，影響了內部審計工作的有效展開。
2.職能范圍狹窄
當前房地產企業的內部審計偏向于事中和事后審計，審計價值不高，而且審計目標集中在差錯防弊，維護企業資產安全方向，工作重心放在對企業財務資料真實性和完整性的檢查分析，內部審計對于企業經營效率的改善、對于企業風險管理的完善等，并沒有得到有效體現。
3.技術手段落后
當前房地產企業的內部審計工作多集中在財務審計方面，常用的審計方法也往往局限在對報表、賬薄及憑證等財務資料的核查，對各種財務數據的分析，以及對實物資產的盤點等，對于經濟責任、管理效率等的審計涉入不深，對于計算機以及網絡技術的應用也僅僅局限于對文檔的處理，沒有進行相應的管理審計。技術手段落后問題的存在，嚴重影響了內部審計工作效率的有效提升。
4.人員構成問題
房地產企業的大部分內部審計人員都是來自財會部門，只是結構相對單一，缺乏專業的內部審計，無法有效適應內部審計工作的實際需要，使得很多審計項目都需要從企業其他部門臨時借調審計人員，難以有效適應績效審計和管理審計的要求，加上綜合分析能力的不足，對于一些深層次、實質性的問題，無法及時發覺，也導致內部審計的作用難以真正體現。
三、完善房地產企業內部審計的有效措施
針對上述問題，房地產企業管理人員和領導層應該充分重視起來，采取合理有效的措施，對內部審計工作進行完善，確保其作用的充分發揮。
1.及時轉變觀念，加強認識。可以說，企業領導層對于內部審計工作的重視和支持，是內部審計工作得以順利進行的基礎和前提。因此，領導層應該及時轉變觀念，加強對于內部審計工作重要性的認識，明確內部審計在企業管理中的地位和作用，從政策和資金方面，支持內部審計工作的`有效展開。在實際操作中，應該由最高管理層負責內部審計部門負責人的任免和管理，允許內部審計部門參與企業的經營決策、內部控制及財務報告等，同時，在企業日常管理中，內部審計部門應該加強與管理層的溝通和交流，對于在內部審計中發現的問題，應該及時提出相應的整改措施，并保證這些措施的有效落實。企業應該保證內部審計部門的獨立性和權威性，堅決制止對于內審人員的打擊報復行為。
2.健全內審機構，保證內部審計的獨立性。獨立性是內審部門最大的特點，同時也是確保內部審計工作有效展開的先決條件，只有具備相應的獨立性，內部審計工作才能不受各種利益沖突的影響，做出更加公正、客觀的鑒定和評價。從目前來看，在房地產企業組織架構中，內部審計部門的位置包括許多種，如受財務負責人領導、受總經理管理、受監事會領導等，領導層次越高，則內部審計部門的獨立性也就越強。
3.擴大內審工作范圍。房地產企業在內部審計中，應該從財務、經營活動領域擴大的管理領域，將原本的事中和事后審計擴大到事前、事中和事后的全過程審計，注重企業的內部控制、風險管理和管理效率，對企業的經營風險和財務風險進行預測和控制，確保企業整體管理水平的提升，以實現企業發展的預期目標。
4.改進審計方法和手段。信息技術的發展，對于審計對象和審計方法都造成了很大的影響，因此，內部審計部門應該順應時代潮流，從房地產企業發展的實際情況出發，積極引入先進的計算機信息技術，實現由傳統手工業務處理方式向電子數據處理方式的轉變，以適應大數據、復雜性的內部審計活動。
5.強化審計隊伍建設。房地產企業管理人員應該重視對于審計隊伍的建設，加強對于審計人員的培養，確保內部審計工作的順利開展。
四、結語
總而言之，在當前市場經濟背景下，房地產企業得到了前所未有的發展，加強內部審計，提升企業管理水平，是提升企業市場競爭力的關鍵，需要企業管理人員的充分重視，推動企業的持續穩定健康發展。
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房地產論文5
摘 要：我國房地產行業已經自房改政策實施并推進以來，逐步成為我國國民經濟發展中的主導型力量。但是，隨著全球金融危機的重大打擊，房地產行業正面臨著巨大的生存和發展危機。其中非常關鍵的一個問題就是其人力資源管理現狀不容樂觀，主要表現為管理觀念落后，人才流失嚴重，激勵機制不健全等。因此，針對這些問題，本文指出我們應該盡快采取相應的改進對策，樹立正確的人才觀念，建立規范的人力資源管理體制，建立動態、公平的績效考核體系以及有效的激勵機制，營造以客戶為中心的學習型組織文化氛圍，從而推進新形勢下房地產企業人力資源管理水平的不斷提高。
關鍵詞：房地產企業;人力資源管理;現狀與問題;改進對策
1、引言
目前隨著我國宏觀調控力度的不斷加大，加之國際金融海嘯的負面威力都大大影響了房地產行業的發展前景。當前，我國房地產行業發展已經進入了一個困難和瓶頸期，甚至有些中小房地產企業更是步入了發展的絕境。有些企業更是在不充分了解房地產行業的條件之下就進入到該行業中來的，因此，他們大大忽略了該行業發展中人才開發的重要性。而事實證明，房地產企業的人才比其他行業的人才來的更為復雜。因此，針對這種情況，我們認為，我們有必要盡快采取措施來應對人力資源管理的不利現狀，從而加強房地產企業的經營管理，保障房地產企業的生產經營順利進行。
2、當前房地產企業人力資源管理現狀及存在的問題分析
作為房地產企業經營管理中的重要組成部分，人力資源管理已經成為房地產企業能否在激烈的市場競爭中獲得優勢的重要手段之一。事實上，自從我國大膽改革經濟體制，由計劃經濟體制向市場經濟體制轉變，我國的特色社會主義市場經濟已經得到了很大的發展，而且隨著市場經濟的不斷完善，房地產企業越來越重視人力資源管理的重要作用。作為人才密集型行業的房地產來說，其投資額大、風險高、投資回收期長、專業性強等特點，決定了日益發展變化的房地產行業競爭已經不可避免的轉向了人才的競爭。因此，人力資源管理在房地產企業中的地位也越來越突出。但是，由于國內日益嚴峻的宏觀經濟調控政策頻出，加之國際金融危機的陰霾還未散去，這些都給房地產企業的發展造成了巨大的發展障礙。其中的人力資源管理中的問題尤為突出，具體表現如下：
(1)人員數量眾多，但素質不夠高。當前，房地產行業的不斷興起，使得很多人涌入到該行業當中去。但是，其實際發展過程中無法積累大量綜合型以及專業化的高素質人才。這是因為房地產企業往往受到巨額利潤的誘惑而在短期內臨時增加大量的房地產從業人員，這就造成了這些人才無法真正成為適應房地產企業發展的高素質人才，因為他們無法在短期內實現自我素質的快速提高。具體來說，當前房地產企業高素質人才缺乏的表現為：大部分企業管理人員都缺少對大形勢的學習，營銷人員也呈現出普遍素質偏低的特點，物業管理企業人員素質良莠不齊，我國房地產從業人員的教育背景不夠好，大部分從業人員的學歷水平只有大專以下。近年來，隨著國際國內經濟形勢的日益不景氣，房地產企業更需要高素質的人才來提高競爭力;
(2)人才流動性大，人才培養不到位。當前，我國房地產企業的發展過程中，已經日益認識到了人才對于企業的重要性，但是，由于房地產企業屬于特殊的企業，其項目運作相對較短，追求快速效益的特點，使這些房地產企業往往寧愿直接招聘或引進高素質的人才來參與企業的經營管理，也不愿意花錢來培養所需要的高素質人才。的確，房地產企業利用這種方式能夠在短期內招到合適的人才，但是，卻并不利于房地產企業培養長久的人才，往往容易導致從業人員的心理不平衡，從而造成大量人才的流失。因此，從這個方面來看，房地產企業這種做法是短視的，從長遠的角度來看，是不利于企業長期穩定發展的，房地產企業應該盡快轉變這種人才使用策略，不僅加大引進人才的力度，更要加大人才培養的力度;
(3)人力資源管理理念落后，手段單一。當前，房地產企業的人力資源管理工作的主要內容就是審批工資計劃、辦理人事關系、管理人事檔案等方面，這與當前市場經濟發展的形式顯然具有非常不和諧的地方。事實上，現代人力資源管理的主要內容應該是把人才和人力看作是一項可持續開發、管理和利用的資源，而當前的房地產企業人力資源管理理念顯然與這種先進的管理理念之間是不相適應的，主要表現為員工的考勤、分配和獎懲方面的控制和限制過多過大，沒有真正實施現代化的 “以人為本”的科學理念，往往更多的企業通過運用所謂的效率論來強制和約束員工發揮內在的工作潛力;
(4)員工薪酬差異過大，績效考核標準不統一。當前，房地產企業的發展也和地區經濟水平之間有著直接的聯系，往往會受到各地經濟發展水平和地方政策的相關因素影響，一般來說，經濟發達地區的房地產企業員工肯定比欠發達地區的房地產企業員工薪酬高，不同規模和知名度的房地產企業員工之間的薪酬也存在較大的差距。此外，同一房地產行業內，由于員工的考核標準沒有實現統一化，導致了員工之間的薪酬也會存在一定的.差異性。這是因為房地產企業的內部組織結構較為復雜，人員設置的崗位和工作內容等都有著較大的差異性。因此，房地產企業也缺乏較為公平統一的業績考核體系;
(5)企業發展戰略不同，缺乏長久發展的企業文化。當前的房地產企業由于各自的類型不一，導致了它們重視的業務范疇也有所不同。那么體現在員工的薪酬方面，多元化大型的房地產公司普遍采用高基本工資、低獎金、高福利的策略，而專業化大型房地產公司大多采用中等基本工資、直線型獎金、中等福利的政策。小型房地產公司采用激勵效果很高的加速型獎金模式，并且給予銷售人員一定比例的傭金。這些都使得房地產企業無法實現統一化發展。此外，房地產企業往往更為重視生意的經濟效益，對于那些企業發展中的軟實力并不足夠重視，往往缺乏做企業的理念與遠見，缺乏戰略眼光，根本就沒有把在企業發展中占據重要地位的企業文化納入到人力資源管理中來，從而無法在企業內部形成較強的導向性和凝聚力，缺乏鮮明的企業精神。
3、解決新形勢下房地產企業人力資源管理不足的應對措施
日益嚴峻的經濟形勢，使得房地產企業人力資源管理面臨著不小的難題，比如說人力資本投資不足，培訓體系不健全，管理體制不夠靈活，對不同人員管理差異化不大，績效考評和薪酬體系不健全，缺乏有效激勵，人力資源結構不合理，人才匱乏嚴重等。我們要認真了解房地產企業的人力資源特點，即人員結構多樣性、專業技能較強，具有不可替代性、數量短缺，具有市場稀缺性等，并根據我國房地產企業發展的國際國內形勢，采取一定的應對措施來強化房地產企業的人力資源管理工作。具體來說，我們可以從以下幾個方面來強化：
(1)房地產企業應該把人力資源管理當作一種總體規劃，建立完善的培訓體系，加大對于員工的培訓力度，而且要注重引進高素質的房地產人才。這就要求房地產企業首先要加大對于人才培養的力度，人才培訓師企業人力資源開發最主要的方式，努力培育企業的經營管理隊伍、市場營銷人才隊伍、員工隊伍三支隊伍。當然，人才培養工作必須建立在做好培訓需求的基礎之上，不僅要考慮到培訓需求的可能性，還要考慮其現實性，并注重培訓效果的遷移，對培訓情況進行適當的分析。在以人才競爭為核心的二十一世紀，吸引人才和激勵人才最好的方法就是加大對于人才培養的投資力度，并建立和完善科學的人力資源管理體系。同時，房地產企業還要注重培養人才的同時，采取多種留住人才，減少人才流失，變房地產企業的人才政策由被動為主動;
(2)房地產企業應該建立學習型組織，增加員工之間的學習交流能力。所謂學習型組織，指的就是一個能熟練創造、獲取和傳遞知識的組織，同時也要善于修正自身的行為，以適應新的知識和技能。房地產企業要能夠通過這種持續學習、相互學習的方式來提升員工的知識和技能，建立完善的崗位調整體制，培養較高素質的管理人員。所謂崗位調整，主要就是指崗位晉升和崗位輪換。無論是何種崗位調整，都非常有利于培養和選拔高素質的管理人才，有效避免員工的工作倦怠感，還能夠進一步幫助員工了解和認識企業業務，從而培養出符合社會發展需要的全面業務人才。此外，房地產企業還應該做好人力資源規劃，加快人才規劃與招聘，積極引進高素質人才，營造良好企業文化，有效吸引和凝聚人才，強化人才對企業發展戰略以及企業領導的認同感，從而讓他們愿意努力高效工作，為企業贏得更大利益;
(3)房地產企業要積極改變當前較為落后的人力資源管理觀念，樹立“以人為本”的人力資源管理理念。應該來說，人力資源是第一資源的觀念和“以人為本”的管理思路，將對房地產企業的發展起著關鍵性的作用，將影響到企業的核心競爭力。具體來說，以人為本的人力資源管理理念，應該包含：完善人才培養機制，“外部激勵”向“自我激勵”轉變等，從而讓企業人才能夠有較強的歸屬感，并將企業文化、組織結構同人力資源管理更好的結合起來，從根本上改變管理理念和管理手段，從而最大限度的吸引人才和留住人才;
(4)房地產企業應該實施科學合理的績效考核與薪酬制度，否則，將會大大影響企業的人力資源管理工作的順利開展。具體來說，房地產企業應該加大對考核考評人行為的約束力度，將關鍵行為、事件運用到打分法中，建立一套科學合理兼顧企業內部公平性的薪酬制度，并結合企業的發展需要和員工工作內容、職業生涯規劃，重視對于綜合性人才的培養，給他們搭建一個便利的職業發展平臺，建立和完善科學的人力資源管理體系，適度降低員工流失率，為員工提供一定的發展空間。高度重視人力資源管理，徹底轉變觀念，達到短期內促進企業業績提升，長期推動企業戰略實現的目標。此外，房地產企業還應該注重專業的人力資源管理人才及先進人力資源管理工具的引進，不斷更新角度，更新方法，增強員工的參與管理意識，提高企業文化的建設質量。
4、結論
總之，曾經作為我國朝陽產業的房地產行業正面臨著巨大的發展挑戰和困境，我們必須針對當前的困難，采取積極的應對措施來緩解或者解決難題。具體來說，房地產企業應該樹立正確的人才觀念及規范的人力資源管理體制，進行人才儲備，加強員工培訓，采取多樣化的激勵方式，比如說，除了進行物質激勵以外，還要進行精神激勵、發展激勵等。當企業不得不裁員時，就迫切地需要建立良好的退出機制，并盡量做好對于員工的安撫工作，穩定他們的情緒，給予一定的經濟補償，做好心理引導和心理安慰。因此，在當前市場經濟競爭日益激烈的新形勢下，房地產企業必須做好人才競爭的準備工作，主要就是做好人力資源管理工作，吸引更多的高素質人才，并實施一定的鼓勵政策和措施來留住這些高端人才，從而保證房地產企業的健康、穩定和持續發展。
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房地產論文6
對房地產業的轉型升級提出了要求，需要有與之相適應的人才隊伍與培養體系。而隨著房地產市場競爭日趨激烈，人才供需之間的矛盾突出。一方面，房地產高級管理人缺乏，越來越多的項目需要在開發理念、融資風控、建設管理與后期服務等方面引入高層次和有創造力的人才;另一方面，房地產相關專業的專科、本科畢業生數量眾多，難以找到合適的崗位，連續數年遭遇“最難就業季”。解決房地產人才供求之間的不平衡，需要認識房地產行業對人才的需求特征，推動高校房地產專業人才培養模式的調整，迎接房地產市場“新常態”的挑戰。
一、轉型期的房地產企業人才需求特點
房地產開發作為一項系統工程，包括前期融資、可行性研究、土地獲取、項目策劃、施工建設、項目營銷、竣工交付和物業管理等，業務涉及價值鏈長，需要的專業人才涉及面廣。從需求角度來看，房地產企業招聘人才類型可以歸為金融財務類、策劃管理類、工程技術類和營銷服務類。在實踐中，房地產企業以項目為單元，每個項目組都需要上述人才，不同的專業知識需要能夠有效地融合與貫通，才能形成“能用”和“管用”的人才。
1. 綜合性特點從行業特點來看，房地產行業與宏觀經濟、城市經濟關系緊密，房地產項目需要應對宏觀經濟波動與房地產調控的影響，項目團隊需要把握宏觀經濟走勢以及房地產市場的需求特征，合理確定項目定位，才能降低后續的銷售風險。從開發過程來看，企業需要與政府多個職能部門和各類專業公司進行有效的溝通和配合，項目團隊面臨多項與政府部門相關的報批業務。例如，在土地購置階段需要掌握土地使用制度、出讓制度、使用權出讓等相關知識，明確土地的規劃條件約束;在規劃報批階段，需要掌握城市規劃、項目規劃、項目評價等方面的知識，這一階段對綜合性知識和溝通能力有較高要求。目前，房地產企業的人才管培方案基本上是從培訓、輪崗再到專職崗位的過程，新員工需要全面了解房地產項目的流程與特點。房地產項目對綜合性知識的掌握和應用能力要求較高，而大學畢業生知識窄，難以適應房地產項目的需求，而中小房地產企業通常不愿意承擔人才培養的成本，常選擇有工作經驗的人員，部分房地產企業偏好招聘有政府工作背景的員工，他們通常擁有豐富的綜合知識面和較強的溝通能力。
2. 區域性特點房地產項目受到所在城市的自然環境與社會習俗影響較大，項目根植于區域之中，項目定位不能離開所在區域。項目團隊對于城市、區域與板塊的'認識程度決定著項目定位的高度。在快速城鎮化進程中，城市區域的空間形態處于快速變化過程中，形成各具特色的板塊居住文化，影響特定區域人群的住房消費心理。住房消費者選擇了一個項目，也選擇了一個區域和生活方式。區域與板塊特征在很大程度上決定了產品類型。由于房地產區域與板塊的形成與演變是城市歷史、城市規劃、居住需求等要素影響的結果。在企業發展過程中，區域性是重要的特點，項目團隊需要對城市、區域與板塊有深入的認識和了解，而這恰恰是畢業生最缺乏的。
3. 金融化特點從國外房地產業發展的趨勢來看，房地產企業的主營業務都經歷了由開發建設轉向資產經營與金融服務的過程，房地產作為金融資產的特性在發達國家表現的淋漓盡致。我國房地產業處于快速變化中，項目融資、風險控制與資產經營處置對企業的影響日益明顯，房地產企業開始涉足金融與資產經營領域。目前，金地、萬科、綠地、綠城、濱江等大型房地產企業紛紛通過成立房地產信托基金、產業基金或入股銀行，涉足金融領域，房地產企業的金融化趨勢明顯。金融化也是房地產行業發展到一定階段的必然產物，發達國家的高等教育體系通常將房地產專業納入商學院下的金融和財務學科，注重學生對于房地產金融與財務知識的傳授。綜合性、區域性與金融化是快速城鎮化階段房地產經營管理中展現出來的特點，這些特點對房地產專業人才的培養方式提出了挑戰，需要高校及時調整課題體系、教學方式與培養方式，推動人才供需之間的平衡。
二、高校房地產專業培養方式存在的問題
在我國的高校培養體系中，房地產經營與管理專業在1998年的專業調整中受到影響，被并入工程管理專業，人才培養出現斷層。近年來，隨著房地產業的崛起，房地產專業的專科、本科與研究生教育快速發展。由于專業設置的限制和院校學科背景的差異，我國房地產專業教育情況復雜，依托的學科背景差異大，水平參差不齊，培養的學生還難以適應行業對于綜合性、區域性與金融化的要求。
1. 學科體系分散，缺乏系統性與完整性高校設置相應的房地產專業設置，依托的一級學科包括工商管理、管理科學與工程、應用經濟等。房地產專業設置多數依托工商管理與應用經濟學科設立，課程設置也是偏重于經濟管理，重點課程包括房地產經濟學、城市經濟學、房地產開發與經營、土地經濟學、房地產估價等;工程管理依托工業工程或者土木工程專業，與土木工程、項目管理課題體系結合緊密，偏重于工科教育，主干課程包括建筑施工、項目管理、工程造價等。此外，部分高校依托土地資源管理開辦房地產相關專業。由于高校依托的學科基礎不同，課題設置也各有側重，培養出來的學生專業基礎與知識結構差異較大。課程體系與知識專業的不同導致培養的學生專業知識與業務能力都存在較大差異。課程體系上的差異性與非標準化，對培養學生的質量影響較大，也給房地產企業人才招聘帶來了困惑。因此，相對于成熟的專業，房地產專業的學科體系還存在“散、亂、基礎不牢”的問題。
2. 專業教育體系與市場需求脫節房地產專業作為高度應用型的專業，能否與實踐充分結合，直接影響到畢業生的素質與能力。目前，房地產專業教育與市場需求之間的不匹配問題比較突出，主要表現在兩個方面。首先，教材、書本上的知識不能適應房地產理論與實踐的發展需要。目前的課程體系與房地產行業快速發展的實踐脫節嚴重，部分教材沿用上世紀版本，內容知識陳舊，難以在現實當中得到應用。而從國外引入的教材，也存在與國內實踐相脫節的問題。其次，房地產專業教師隊伍與實踐脫節。由于我國的土地與住房市場都處于制度轉型、行業興起與市場發展的階段，制度變革與市場發展的速度較快，高校教師隊伍在理論與實踐上還沒有能夠跟上行業發展的步伐，教師隊伍自身知識體系更新節奏較慢，不能適應市場的需求。
3.培養方式與企業脫節如何能夠與行業、市場、企業緊密結合，是培養房地產“管用”學生的關鍵點。從國內高校房地產專業的培養方式來看，主流的培養方式還是以傳統的課題教學為主，對于課程實習、畢業實習環節的重視程度不高。傳統的教學方式一方面難以吸引學生的興趣，另一方面也難以適應企業的需求。如何使房地產專業課程教學與實踐教學實現有機結合，推動培養方式由“被動”面對市場轉向“主動”適應市場轉變，已經成為房地產專業人才培養的必然趨勢。
三、推動房地產專業人才培養模式調整的建議
1.獨立設置房地產專業，夯實高效人才培養基礎體系房地產行業在國家經濟中的作用與地位日益凸顯，房地產專業人才的需求規模在一定時期將保持在較高水平。借鑒美國、英國、新加坡、我國香港等發達國家或地區房地產專業的培養模式，需要形成我國具有獨立性的房地產專業設置與培養體系。目前，較為可行的是在工商管理和管理科學與工程下獨立設置房地產專業，形成本科、碩士研究生與博士研究生的教育體系。同時，設置相應的專業碩士，形成學術與專業兩個培養體系。從國家層面設置相對的房地產專業，統一學科口徑，統一課程體系，有助于相對規范和完善的房地產專業人才培養模式。此外，隨著房地產行業的快速變化，對人才的需求類型、需求結構、需求規模都在發生快速的變化，房地產專業人才的培養與課程體系設置必須與之相適應才能得到發展，課程和方向的設置還需要與時俱進。
2.實現教學與實踐的融合，培養優質管用的專業人才盡管高校都比較重視培養學生的實踐能力，在課題體系中設置相應的實踐培養環節。但從目前的實踐來看，教學與實踐之間還存在很大距離。英國房地產教育體系中對于房地產經濟學、房地產投資等應用性的課程，要求學生選擇一個對應方向的房地產項目，實地參與項目的運營過程。我國香港和新加坡的房地產專業學生要求在大學期間有一定周數出國考察，培養全球視野。在考慮房地產專業培養中，國內高校也應該從國際與國內兩個視角培養房地產專業人才的實踐能力。從國際視角來看，在有條件的發達地區，培養方案中設置暑期國際房地產夏令營，對國外特定城市的房地產市場與項目進行實地調查，開拓國際視野;從國內來看，以課程為依托，以實際項目作為案例，明確“房地產開發、工程造價、項目管理”等課程為“教學+實踐”的課程，規范學生的實踐培養環節。
3.與行業資格認證掛鉤，探索教育專業化路徑英國與我國香港地區成立有皇家特許測量師學會和香港測量師學會等，這些協會及其專業認證有助于搭建高校與企業的橋梁。通過專業機構認證，確保培養出來的學生符合行業與企業的要求。行業資格認證提高了畢業生的競爭力，有助于明確學生培養的方向。目前，國內房地產專業正處于蓬勃發展的階段，規范化與專業化是下一階段發展的趨勢。國內與房地產相關的行業協會也逐漸嶄露頭角，如中國房地產業協會、中國房地產估價師學會等。充分重視國內房地產行業發展對于人才的需求特點，發揮專業協會的橋梁作用，推動行業協會、企業與高校三結合，有助于培養具備國際競爭力且能夠符合市場需求的房地產專業人才。
房地產論文7
1房地產市場經濟中財務管理出現的問題
（1）投資項目決策存在問題
房地產行業的熱潮使得很多企業的決策者迷失了方向，在一些項目的投資上，沒有經過深思熟慮，就盲目投資。很多情況都是幾個企業投資，其他的很多企業都蜂擁而上，也絲毫不考慮自身的實際情況。企業在當今市場的大環境下求生存，必須以市場為立足點。但是很多企業的決策者對市場形勢認識不足，對市場獲取的信息缺乏準確性和實效性，不能很好的把握市場的形勢和動態，從而導致不能很好的將成本控制在一定范圍。更有甚者所開發的項目根本沒有回報可言，這樣只能使得企業虧損甚至面臨破產的危險。
（2）財務管理程序不健全
在企業當中無法形成一套健全的系統的財務管理程序。很多企業的財務管理程序不夠專業，很多流程都存在著疏漏。這在很大程度上降低了企業的工作效率，同時也大大降低了財務分析的準確性。同時，對市場信息的獲取無法做到準確及時，信息往往已經失真，這樣就使得決策者無法制定出適合本企業發展水平的最優方案。使得企業發展無法遵循螺旋式的上升。此外，監督體系不完善也是財務管理程序中一個較為突出的問題。甚至財務管理的不透明還致使造價的現象，導致了公司財富的流失。
（3）成本控制觀念淡薄
成本管理是對各個環節資源消耗的估計。當代很多企業缺乏成本控制的管你那，沒有專業人士制定一套適合本企業的成本管理方案，導致在財務管理上混亂，并且存在著相當大的漏洞。很多企業無法對生產過程中的每個環節進行成本估計，只能在整套環節結束后有個大體估計，這大大降低了成本預算的準確性，導致支出超過預算。對于房地產行業來說，有強烈的成本控制觀念顯得尤為重要。
2財務管理工作創新策略
（1）創新合理有效的投資計劃
企業應當通過分析支出與收入，投資和回報的比率有選擇的進行投資，切忌盲目從眾。根據企業自身的優缺點，資金的程度來制定適合自己的投資計劃。企業管理者可以通過制定創新式的投資計劃，按照一定的比率進行投資來規避風險。
（2）提高財務管理人員的創新意識
企業要啟用高素質的管理人員，管理人員應當有良好的創新意識和成本管理理念，必要的話應當對財務管理人員進行特殊培訓，增強其管理能力。盡可能多的調動起工作人員的積極性去主動學習，增進專業知識水平，從而提高自己的創新能力，不斷的豐富完善自己。財務管理人員應有靈活的頭腦，將自己所學應用到財務管理當中去，并且盡可能的創新工作流程，完善各個工作環節，為企業創造更大的效益。
（3）創新財務管理程序
要最大限度的利用好電子等高科技產品。將高科技產品運用到各個程序中去。制定的制度應當具有針對性、操作性等特點，財務管理程序必須符合企業自身的發展水平。加強管理程序的監督機制，完善監督機制，將錯誤的情況降低到最小。要對每個程序進行嚴格的把關，并且制定相應的業務流程。以保證企業能夠穩步前進。充分利用網絡化的信息平臺，實現便捷快速的信息查詢與處理，及時掌握企業各部分的動態，防微杜漸。完善企業的業務鏈，運用好網絡這一渠道。
（4）創新式的人員分配
將財務管理人員的'分配狀況進行創新，淘汰傳統的人員分配，根據管理人員的不同特點，進行分配。根據工作人員的長處，將管理人員分配在適合自己的部門，按照輕重緩急將管理人員按照一定的比例進行合理劃分。在監督管理科研等方面應當安排較多的人。在財務管理工作中的監管科研等方面強大了，成本管理、項目預算才能得到很好的控制，企業自身的實力才能得以提高，以便在市場競爭中表現出強大的戰斗力。才外，企業應當細化分工，將每管理人員的任務落實好。
（5）在規避風險上進行創新
由于房地產行業在項目的開發和具體實施方面存在著較大的風險，這就要求企業懂得防微杜漸，懂得規避風險。企業應當在財務管理中建立起一套完善的預警體系，加強全方位的管理，使得預警系統更加敏感，促使企業能更好的應對風險。必須要對企業建立起創新性的風險管理方式，將可能出現的風險問題進行識別歸類預計，并且預先設想出一套應對風險的方案，只有做好充分的預警準備，企業才不至于在風險來臨時亂了分寸，手足無措。
（6）創新性資金管理
首先應當加強財務管理中對成本的控制，成本在市場競爭中占據著重要的地位。如何在保證質量的前提之下，將成本降低到最小，是企業應該為之奮斗的首要目標。其次應當細化每一筆資金的涌入和流出，針對每個項目，制定好資金分配方案。對資金的籌備，使用等方面進行最優選擇。制定精確的財務報表。實現最優化的目標，收益最大且成本最小。
3總結
綜上所述，在日益激烈的市場競爭中，房地產企業若是想在市場競爭的潮流中站住腳跟，就必須克服掉當前房地產行業中顯示出來的弊端，進行一番財務管理工作創新。我國的房地產企業必須在財務管理工作中立足于當今市場的發展趨勢，以自身實際出發，完善財務管理制度和流程。加強科技投入并且合理的分配勞動力，提高財務管理人員的專業化水平，以誠為本。實現經濟效益和社會效益的最大化，從而實現企業的可持續發展。
房地產論文8
一、引言
在社會經濟市場競爭力與日俱增的今天，我國房地產行業經濟波動較多，為其經濟泡沬的形成創造了條件。由于房地產投資商在投機過程中，房地產價格與市場基礎值、實際需求存在較大的差異，使得房地產價格持續攀升房地經濟泡沫是一種社會主義市場經濟發展中不可避免的波動現象，在短時期內波動較大，不僅會加劇房地產行業經濟發展波動，還會為我國國民經濟發展帶來巨大的威脅房地產經濟市場作為整個市場體系的重要部分，在推動國民k濟快速發展、提高人們生活質量等方面具有十分重要的意義，但近年來我國房地產行業畸形發展，對我國社會、經濟、政治等帶來了嚴重危害，具體表現為土地資源浪費、社會矛加深、貧富加劇等，這一系列的問題都將導致房地一經濟泡沫的出。因此立足于實際，積極采取防范措施，有利于避免泡沫現象出現，從而促進我國房地產行業及整個國民經濟健康發展。
二、房地產經濟泡沫的危害
(1)導致經濟結構失衡
與其他行業相比，房地產行業投資回報率非常高，且在房地產經濟泡沫出現之前，房地產價格上升速度較快，對很多經濟投資主體產生了誤導，使其大呈的資金投入房地產行業，僅僅只關注自身利益的提升‘在這樣的背景下，其他服務產業或基礎建設缺乏一定的資金，從根本上抑制了其應有的發展，從而導致整個市場經濟結構失衡。
(2)破壞金融系統
由于房地產行業市場預期回報率遠遠超過了其他產業，銀行為了獲取更多的貸款利息，將大呈的資金投入房地產市場中，導致銀行資金投放標準被扭曲，大幅度降低了銀行抵御風險的能力。在這樣的背景下，一旦房地產市場形成經濟泡沫，將給銀行?來諸多壞賬和呆賬，不僅房地產企業面臨著破產，整個金融市場還會受到威脅，甚至導致金融危機的出現。
(3)加劇社會兩極化
在房地產經濟泡沫整個過程中，逐漸會出現貧富兩極分化，一部分房地產投資商一夜暴富，但多數人賠得傾家蕩產，從而導致國民收入不平、社會財富分配不均，加劇了社會貧富兩極化的發展i同時，房ife產經濟泡沫的出現，大多數企業面臨著破產和倒閉社會失業人數增多，非常容易誘發經濟、社會及政治危機。
三、房地產經濟泡沫產生的原因
(l)土地資源問題
我國可利用土地資源不足，使得我國土地具有一定的稀缺性。近年來我國城市化進程不斷加快，土地作為房地產行業商品?^生的基礎，各企業之間的競爭與曰俱增，導致土地脫離實際利用價值，進而產生房地產經濟泡沫。另外一方面，在進行土地交易過程中，若虛構地價較多，房k產經濟泡沫成分就越多，造成經濟泡沫的幾率就越大。
(2)房地產市場不規范
針對房地產市場，由于消費者對相關信息了解不全面，容易形成不公平交易的現象，且大多數房地產企業在進行定價和交易時，沒有根據相關的規定，往往是私下進行的。在這樣的背景下，房地產企業與消費者產生的'成交價在一定程度上無法充分反映出成交商品的實際價值。
(3)銀行貸款的傾向性
由于房地產行業具有保值性、增值性等特點，且該行業投資回報率普遍高于其他行業u房、地產企業在向銀行申請貸款時，銀行會適當降低審核標準，使貸款申請輕易通過，且快速地將貸款發放給房地產企業。這樣一來，房地產企業擁有的可利用資金增多，新項目開發^建設速度增快，這種盲目的貸款方式為房地產經濟泡沫的出現埋下了隱患。
四、防范房地產經濟泡沫的相關措施
(1)加強對土地資源的管理
在房地產市場交易中，由于土地資源相對緊張，導致近年來商品房價格持續上升。因此相關部門應加強土地資源的管理，合理地調節用于住房建設的土地資源，從而有效地控制房價增長速度。
(2)規范金融市場秩序
為進一步規范金融機構市場，科學合理地調控金融企業結構，尤其是對于央行來講，應加大對商業銀行的管控力度，避免銀行將更多的資金貸款給房地產企業。
(3)完善房地產價格監測系統
在房地產市場經濟運作中，相關部門應及時收集、整理和分析全國房地產市場信息，科學合理地評價和預測房ife產市場發展情況，定期發布市場分析報告，建立完善的房地產價格監測體系，通過土地供應、稅收等方式及時調控行業發展方向，有效地避免房地產經濟^沫的產生。
五、結束語
房地產行業作為我國國民經濟重要的組成部分，直接關系著我國經濟的的健康發展。面對持續攀升的房價，為避免房地產經濟泡沫的產生給社會、經濟、政治帶來危害，相關部門應積極分析房地產經濟泡沫出現的原因，并采取相關防范措施,加大土地資源管理力度，規范金融市場秩序，完善房地產價格監測系統，從而提高房地產企業管理水平，有效地抑制房地產經濟泡沫的出現，促進我國經濟穩定發展。
房地產論文9
有人將21世紀稱之為信息時代,也有人稱之為網絡時代,我們將它簡稱為e 時代更為形象和具有代表性。隨著以網絡為代表的信息技術的迅速發展,全球房地產業也開始了一場深刻變革,一方面是智能化住宅小區開始走入普通人的生活;另一方面是房地產經營方式更加突出信息時代的特點。近幾年來,我國住宅與房地產業每年拉動經濟增長1.5%~2%,住房建設投資額以 7%的增幅上升,已成為拉動國民經濟增長的主要動力之一。特別是國家作出“讓房地產成為我國國民經濟的支柱產業”的決策,以及住房分配貨幣化等一系列政策的全面實施,進一步確定了房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用。面對e 時代的變遷,我國集團房地產企業的發展面臨著前所未有的機遇和挑戰。企業成敗的關鍵在管理,而財務管理是企業管理的核心。
目前大部分集團房地產企業已經開展財務核算電算化,提高了財務部門的工作效率,但也存在一個共同的缺陷,它只是簡單模仿和照搬手工流程,將一項項相對獨立的工作搬到計算機中,并通過一個個相對獨立的子系統(如工資核算系統、固定資產核算系統)完成相應的工作,它所反映的資金流信息往往滯后于物流信息,缺乏會計數據傳輸的實時性。在經濟環境瞬息萬變的今日,信息的實時性決定了它的有用性和控制力度。當一筆超標準的采購費用發生時,或一筆非法事件的發生,會計信息的滯后性使資金流不在嚴格地受控運行。隨著集團房地產開發企業業務做大做精,管理層對信息的需求和預期發生改變,傳統的財務管理信息系統必須更新。實現財務、業務一體化是集團房地產開發企業信息化建設中最關鍵的問題。怎樣實現財務、業務一體化,以達到真正有效的經營運作控制,實現信息高度集成,這就是筆者所探討的'主題。
一、立項、規劃環節的預算控制
新項目開發應進行財務預算管理,即以資本預算為中心的預算管理模式。新項目的開發面臨極大的經營風險,這是因為必須投入大量的資本,而未來收益又具有極大的不確定性。因此在新項目開發初期必須以資本投入為中心進行財務預算管理。
1.立項環節的控制
各開發公司新項目立項時須向集團總部提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》,并經集團立項聽證會討論通過。《可行性研究報告》除應具備地塊基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節奏及市場定位等基礎內容外,還須包括以下內容:
●成本費用估算和控制目標及措施;
●投資及效益測算、利潤體現安排;
●稅務環境及其影響;
●資金計劃;
●《競投方案》;
●投資風險評估及相應的對策;
●項目綜合評價意見。
2.規劃設計環節的控制
總體規劃設計方案,應首先上報集團領導牽頭組織的“規劃設計方案聽證會”審查,獲通過后進入下一設計階段(如小區設計、單體設計、施工圖設計)。每一階段都須要求設計單位出具《設計概(預)算》,并在與上一階段的概(預)算進行認真分析、比較的基礎上,編制《建造成本概(預)算》,確定各成本單項的控制目標。
關于施工招標環節的成本控制、施工過程的成本控制、設備管理、竣工交付環節的成本控制、工程結算管理等一般均由各開發公司依據各自的特點在預算范圍內靈活處理。
由此可見,集團總部的成本管理工作前期最為關鍵。新開發項目經認證審核后,各開發公司在財務分析子系統中,編制有關項目的階段性預算,從財務管理的角度,把各種控制項用相應的科目和部門進行反映和控制,因此,在管理軟件中需要進行預算管理科目的設置,如“在建工程”設置為“部門核算”以便在各成本費用發生的同時,可以在總賬中按部門錄入其發生額,在進行數據處理時,可以按照部門進行歸類匯總,在將數據轉化為信息輸出時,按部門、科目將預算和實際發生額進行對比分析。以便集團公司高級管理層根據管理需要,對項目進行預算控制。
二、項目開發環節的財務控制
1.房地產開發成本的核算
(1)成本歸集對象。房地產開發企業在進行成本核算時,像其他行業一樣。首先應該確定成本歸集對象,即成本核算單位。對于小規模的開發,如單幢或幾幢房屋的開發,這個問題比較容易解決,可以將全
部開發量作為成本歸集對象,設立一個成本核算單位。但是對大規模的開發,如街坊改造或小區開發,就必須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下,筆者認為成本核算對象不能過細(如以單幢為單位),因為這樣做勢必會增加工作量,使核算工作繁瑣化。相反,也不能簡單地以整個小區為核算單位,因為一個小區從開始建設到完全建成往往需要幾年的時間,這樣做勢必使成本核算資料滯后,失去其在管理上的作用。筆者認為:應該以房地產開發項目的工程內容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據。對大的開發項目應該適當分塊,比如將一個小區內不同類型的商品房按不同的開發期進行分塊,利用信息系統對集團公司所屬的分公司、分小區、分區塊進行編碼分級管理,明確所屬級次及隸屬關系。
(2)成本項目的設立。正確劃分成本項目,可以客觀地反映產品的成本結構,便于分析研究降低成本的途徑。按現行的房地產開發企業會計制度規定,“開發成本”作為一級成本核算科目,企業應在該科目下,根據自己的經營特點和管理需要,選擇成本項目,并據此進行明細核算。如何確定成本項目?筆者認為成本項目不能太多,對于發生次數較少,特別是單筆發生的費用,應盡量合并。如各種配套費用支出,可設立一個“配套費用”明細科目進行核算。而對金額較大并陸續發生的費用應單獨設立科目核算。如土地費用、土建費用及設備費用,特別是土建費用,如系分合同發包的還應該按合同進行明細核算,以便能隨時了解工作量進度和付款情況,并為工程的竣工決算提供資料。對公司要求的項目進行分類、分級核算。
企業的間接費用主要包括管理費用、財務費用和銷售費用。按現行房地產開發企業會計制度規定,這些費用應作為期間費用,直接計入當期損益。筆者認為,這樣處理,對部分費用來說,有悖于會計的配比性原則。比如,為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費用,這些費用的特點是數額較大、受益對象明確,如果在受益對象實現銷售之前,就將其列入損益類科目進行核算,勢必會形成虛假的財務成果,不能客觀地反映企業的實際經營情況。因此,筆者認為,對受益對象明確的貸款利息和前期銷售費用應視同資本性支出進行核算。前者列入“開發成本”,作為成本項目的一個組成部分;后者可在“遞延資產”科目下開設明細專戶進行核算,待開發產品實現銷售后,再轉入“銷售費用”科目。然后按成本對象進行歸集分配。
2.網絡化反饋式成本控制
公司高級管理層根據管理需要,根據期初編制有關項目的預算信息系統,隨著項目的進展,將有關業務信息錄入賬務系統,使用資金單位在旬末的3日前,將需求資金計劃按類別填報、錄入資金數據庫,經各開發公司、總公司經理等授權逐級批準后,由網上發布到執行分公司或部門,按批準計劃分配資金。計算機系統通過不相容崗位分離和權限的設置,使各業務崗位相互稽核,資金在授權范圍內審批和使用,杜絕先斬后奏現象,以往具有權力特征的資金使用,通過資金計劃管理信息系統得到規范。資金的使用在網絡上向公司決策層公開,堵塞資金使用中的漏洞。系統對超預算的項目給予報警提示,實現對項目的事中控制。通過項目計算機系統功能提供多種條件進行統計與查詢,給公司高級管理層提供查詢分析的依據。同時可以就成本控制情況進行跟蹤分析,不僅可以了解該項目的當前狀況,而且可以跟蹤了解形成目前狀態的明細事項,從而可以從源頭對異常現象進行分析,有針對性地采取措施。期末,管理者通過項目進行預算分析,為對相關責任中心和責任人進行業績考核提供定量分析資料。辦公自動化使資金運作效率大大提高,同時也對高層管理人員形成了制約。
三、銷售環節的財務控制
1.加強房屋銷售的計劃性和價格的準確性。利用信息化銷售管理系統對房屋的竣工時間、戶型、數量進行計算機統計,銷售部門負責房屋的銷售預定,企管部物價科根據市場調查、成本數據、歷史價格及周邊房地產價格進行綜合評審,向價格管理部門申報房屋的銷售價格,企管部物價科對銷售違價有處理權包括處罰權。各分公司銷售部在每旬前3天通過全公司的銷售信息網絡集合旬回款計劃,每天將房屋銷售情況輸入計算機,將銷售房屋的種類、戶型、合同號、價格、房款總額、款項回籠等到信息通過因特網傳送到總公司資金數據庫,使公司高級管理層能隨時通過計算機網絡了解市場動態,了解各分公司的銷售及存量房的情況,適時調整營銷策略。
2.提高銷售工作的透明度。通過計算機網絡信息管理使銷售工作的透明度提高,公司高級管理層可以通過計算機網絡對客戶了如指掌,以往銷售人員動不動就要挾經理,銷售人員吃里扒外,采用與客戶聯手暗地抄房獲取房屋銷售差價等手段,來對付公司的情況都在高度透明的計算機網絡管理下不復存在。
房地產論文10
[摘要]如今全球經濟的迅猛發展正改變著整個社會和營銷環境，而環境的變化迫使房地產不得不重新審視已有的營銷理念，進而樹立全新的營銷理念。在市場經濟中，一切失敗歸根到底是思維方式的失敗，如果我們能在思維方式這個本源上解決問題，則無論競爭對手多么強大，最終一定能夠戰勝它。
[關鍵詞]房地產營銷創新戰略
一、引言
房地產營銷戰略正確的選擇應當是尋找符合自身條件的戰略基點，進行市場補缺，以期建立區域性性的相對優勢；產品可以從三個層次，為消費者或使用者提供滿足，這種“整體產品”的概念，是房地產產品創新的重要營銷思路；市場創新有兩種思路：重新選擇銷售區域，或重新選擇購買群體；產品要經過一定的方式與市場發生聯絡，經營創新便是改進和完善聯絡的方式。創新需要機會，市場營銷意義上的“機會”，源于消費者或使用者通過市場未能滿足、或尚待更好地滿足的需要和欲望；“創新”是一個經濟概念，而不是一個技術概念，是指“房地產家實行對生產要素的新的組合”，與技術上的新發明不是一回事。
二、房地產營銷意義
現代市場營銷學是我國發展社會主義市場經濟，走向世界市場所必須研究和掌握的一門應用科學。房地產的命運系之于“銷”，而“銷”之績效來源于“營”，只有“營”字領先，“銷”字當頭，營銷一體，這樣的房地產才會如魚得水于市場。“營”即包括策劃、創意、運籌和研究，現代的營銷人員，第一要務就是如何動腦筋的問題，以策略來帶動“銷”。評價一個房地產經營好壞的一個關鍵標準，就是最終營銷業績包括銷售額、市場占有率、利潤、知名度等的高低，而營銷業績的高低又取決于該房地產營銷實力的大小。
營銷實力除包含房地產的硬資源裝置、資金等實力外，還包含房地產的軟資源實力。軟資源實力的重要體現主要是其現代營銷意識和專業營銷實力的強弱，而專業營銷能力的高低取決于房地產是否擁有基礎扎實、經驗豐富、創造性思維和踏實勤勉的營銷管理、營銷企劃和營銷執行人才。隨著資訊時代的來臨、我國加入世貿組織、市場競爭的加劇和經濟體制改革的深入，我們越來越迫切地需要建立一支高素質的營銷人員隊伍。
三、房地產營銷過程中的問題
1、一些房地產的市場營銷人員素質低
房地產商對銷售人員的素質經驗缺乏起碼的要求和把握，流動性大致使房地產商付出慘重的時間和人力成本。企業內部體制和政策限制，沒有賞罰機制，導致銷售人員缺乏動力和激勵也沒有壓力。房地產人員素質良莠不齊，缺乏統一的指導、考核和規范化要求，沒有統一的最低報價要求和選擇客戶的標準；也有些地區銷售能力并不弱但缺乏對產品的深入了解和賣點的把握。
2、市場營銷目標低、眼光低
銷售目標確定了營銷目標的要件。研究經營評估所匯集的營銷資料之后，才設定銷售目標，因此銷售目標能直接反映出公司在下一年度達成預測銷量的`能力。檢討銷售目標以及了解銷售目標設定低、中、高水準的理由，公司的銷售目標若設定在低水準到中等水準之問，或許表示近年來失去許多顧客及市場占有率，不然就是銷售區域內的競爭活動更多，或競爭者投入更可觀的廣告費用。這些理由都會直接影響營銷目標的擬定，同時也有助于了解營銷目標該如何設定，及是否需要爭取新使用者、現有顧客或是兩面三刀者都要同時爭取。
3、營銷戰略缺乏科學性
質量與技術管理手段是經營過程必不可缺的，它只有和諧地融入整個房地產管理體系中時，才能發揮其應有的作用。例如，某家房地產竟然可以控制到一根長只有5m的紗線的成本，而且還能使每臺機器得到正確保養與維護。究其原因才明白，原來除了已達到國家IS09000的質量管理標準外，他們還憑借多年的實踐總結出了一整套個性化、系列化的房地產管理方法，通過管理的手段合理地進行了產品的單位成本控制、機器成本控制；完善了人員的目標管理；實現工作流程標準化、薪酬制度、激勵制度合理化；同時平日通過各種培訓手段提升了人員的崗位素質、專業素質，增強了管理意識。通過人性化管理將機器與人科學地融入房地產的整體戰略中。
因為渠道交叉混亂，很多房地產都曾走過彎路。由于缺乏市場操作經驗和客戶基礎或者追求短期效益和現金流，把一些長線優勢品種賣到流通和零售市場，區域間紛爭不斷，客戶抱怨不斷，而市場銷量也很快停滯不前。因為很明顯，流通和零售的銷量是靠擠占臨床的銷量為生的，當臨床銷量萎縮，未經過系統培育的其他渠道銷量自然下滑。這種短期行為讓房地產與客戶共傷而不是雙贏。
合理的方式應當是根據產品的特點和競爭優勢，確定所走的渠道，守住規范運作的底線。即便是流通渠道，也需要規范運作，協助客戶構建分銷通路。根據競爭格局另辟新渠道是一些房地產取得成功的法寶，比如大中城市競爭激烈的產品下沉到低端市場，遭遇降價的先前的貴族產品率先搶占流通市場等。
四、營銷過程中的戰略意義
“戰略”一詞本是軍事術語，原意是指對于任何一個組織的全域性性或決定性的謀劃規劃。戰略問題是研究全域性行動的方向、目標和實現目標的最好的途徑。把“戰略”的概念應用在房地產營銷活動中，就稱為營銷戰略。營銷過程中的戰略意義是指房地產通過識別外部環境提供的機會和威脅，并根據自己的資源情況，對房地產戰略整個營銷過程所提出的未來某個時期要達到的目標和實現目標應采取的一系列行動。
1、依附戰略
依附型經營戰略又稱為系統化經營戰略。所謂“依附”就是把本房地產的生產經營活動與發展相對固定地納入或嫁接在某個餐飲大房地產或房地產集團上，成為該大房地產或房地產集團系列化生產中的一個組成部分。選擇、采用依附型經營戰略的好處在于中小餐飲房地產可以得到相對經營方向和技術支援，產品的開發方向較為單一、明確，可以發揮自己的專長，并能在一定程度上避開市場激烈競爭的壓力；另外還能通過協作關系進行聯合開發，依靠大房地產的技術開發能力和實力，突破自身在資金、人才、裝置等方面的制約。
2、國際化經營戰略
國際化經營戰略是指房地產將其具有價值的產品與技能轉移到國外市場，從而創造價值的戰略。大部分房地產采用國際化戰略時，是把在母國所開發出的具有差別化的產品轉移到海外市場來創造價值。在這種情況下，房地產大多把產品開發的職能留在母國，而在東道國建立制造和營銷機構。在大多數的國際化房地產中，房地產總部一般嚴格地控制產品與市場戰略的決策權。
如果房地產的核心競爭力使房地產在國外市場上擁有競爭優勢，而且在該市場上降低成本的壓力較小，房地產采取國際化戰略是非常有利的。但是，如果當地市場要求能夠根據當地的情況提***品與服務，房地產采取這種戰略就不太合適。同時，由于房地產在國外各個生產基地都有廠房裝置，會形成重復建設，則加大了經營成本，這對房地產也是不利的。
近幾年來，當世界知名跨國房地產大舉進軍我國，并大力實
施本土化經營戰略之時，以海爾、長虹等為代表的國內知名家電房地產不甘示弱，也積極開拓國際市場，逐漸形成了走向世界、爭創全球品牌的戰略意識，紛紛在觀念、生產、營銷、研發和資本等國際化方面邁出了實質性步伐。目前，隨著全球經濟一體化和我國加入WTO的成為現實，越來越多的中國本土品牌會更加注重國際化經營戰略，以參與世界競爭，與世界跨國房地產一道爭國際市場，這是必然的趨勢。
3、差異戰略
差異化營銷核心思想是“細分市場，針對目標消費群進行定位，匯入品牌，樹立形象”，是在市場細分的基礎上，針對目標市場的個性化需求，通過品牌定位與傳播，賦予品牌獨特的價值，樹立鮮明的形象，建立品牌的差異化和個性化核心競爭優勢。差異化營銷的關鍵是積極尋找市場空白點，選擇目標市場，挖掘消費者尚未滿足的個性化需求，開發產品的新功能，賦予品牌新的價值。差異化營銷不是某個營銷層面、某種營銷手段的創新，而是產品、概念、價值、形象、推廣手段、促銷方法等多方位、系統性的營銷創新，并在創新的基礎上實現品牌在細分市場上的目標聚焦，取得戰略性的領先優勢。
4、“虛擬營銷”戰略
“虛擬營銷”戰略是指房地產在組織上突破有形的界限，只保留其中最關鍵、最核心的功能如生產、營銷、設計、財務等功能，而努力將其他功能虛擬化，美國耐克的發展便是“虛擬營銷”成功的典范。耐克是一個既無生產車間又無銷售網路的房地產，只擁有在全球具有核心競爭力的運動設計部門和營銷部門，生產和銷售全部虛擬化，通過外部組織來完成。
“虛擬營銷”戰略的經營模式有三個方面的競爭優勢：
1克服房地產資源的約束。
房地產虛擬經營實施品牌戰略，可以將房地產的資源集中于深入的市場調研、品牌識別或視覺策劃、廣告以及各種傳播溝通方式上，從而節省生產制造設施龐大的投資和人力、物力的消耗。
2專注于價值鏈中高附加值部分。
一些房地產舉起品牌戰略的大旗，精心打造品牌，從而獲取較高的增加值，而將價值鏈中的一些低附加值活動虛擬化，委托其他廠商或公司來完成，其虛擬化房地產單元也可以依據成本和質量，挑選不同的組織，從而使虛擬經營具有動態性。
3敏捷性。
具有品牌的盟主房地產針對市場需求的變化，如產品品種、需求量等，可以迅速整合外部資源以適應市場，克服全能型實體房地產生產經營的相對剛性。
五、結語
對于中國大量在大眾市場扎根的房地產來說，要維持自己的地位，首先，必須進行徹底的變革，走出原始的降低成本的方法，從業務模式和運營管理創新人手，通過價值鏈的創新，通過低成本的運營和精細化的營銷來降低成本、提升效率，為底層消費者提供真正能滿足其需求的高性價比的優質產品。
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房地產論文11
【摘 要】企業文化是潛在的生產力，其主要內容就是重視人的價值觀，它是企業發展成功的原動力。我國房地產企業要想站穩現有市場、謀求更大發展，就必須在企業文化建設上做文章，形成體系完備、內容完善的有房地產行業特色的企業文化，從而實現我國房地產企業的可持續發展。
【關鍵詞】房地產企業；文化建設；現狀；對策
企業文化是企業發展的動力。隨著市場競爭的不斷發展和變化，企業之間的競爭也逐漸演化為企業品牌間的競爭，而品牌競爭的本質是企業文化的競爭，企業文化對企業品牌的塑造至關重要，它對企業長期經營業績有著重大作用，它在一定程度上決定著企業的興衰。培育建設良好的、有活力的企業文化對于房地產企業來說尤為重要。因此，房地產企業只有不斷注重培育建設企業文化，進行品牌創新，才能在市場中立于不敗之地。
一、企業文化在房地產企業發展中的作用
（一）企業文化是房地產企業發展的內力。所謂"內力"是指房地產企業內部各要素及其組合。它是企業可持續發展的動力，是房地產企業可持續發展的根本，而企業文化可以增強企業的內力，幫助房地產企業管理者改善信息溝通、人際關系和決策的制定；幫助房地產企業創造新的工作氛圍，促進其持續發展。
（二）企業文化是房地產企業競爭的法寶。在日益激烈的房地產市場競爭上，企業文化起著決定性的作用。房地產企業是不能靠某一個產品（項目）來樹立品牌，而必須通過企業形象的塑造來樹立企業品牌，良好的企業形象是房地產企業最好的品牌。建立一種充滿個性、積極向上的企業文化，是房地產企業在激烈市場競爭中獲取并保持競爭優勢的重要因素，也是樹立企業品牌的重要依據。
（三）企業文化可以提升房地產企業的核心競爭力。房地產企業的差異化競爭主要表現在品牌優勢和附加值上，而優秀的品牌文化也成為了房地產企業持久核心競爭力的關鍵因素，并貫穿房地產實踐的全過程。房地產企業的競爭最終就是企業文化的競爭。房地產的企業文化建設在很大程度上是以提升企業核心競爭力為初始目的的，而在房地產界，品牌競爭又是企業核心競爭力的重中之重。因此，企業文化建設對于提升房地產企業品牌競爭力就有了至關重要的作用。
（四）企業文化是房地產企業發展的靈魂。房地產文化是企業在長期發展過程中逐步積累形成的，企業文化與核心競爭力也是相互依存，相得益彰。企業文化對于豐富和培養企業核心競爭力將具有不可替代的作用，核心競爭力是塑造品牌形象不可或缺的要素，是品牌競爭力的.核心內涵，反過來，品牌形象義可演繹成品牌文化，進而豐富、更新企業文化。
二、當前房地產企業文化建設現狀及原因
（一）對房地產企業文化建設認識和重視不夠。通過調查發現，多數中小房地產企業領導對企業文化的本質認識不清，只是從口號上來理解企業文化，把各項指標都與經濟效益密切掛鉤，對思想工作和文化建設等有所忽視。企業管理者不介人、不重視，沒有把企業文化戰略編人企業發展規劃的整體戰略中，企業繹營理念涉及企業使命、宗旨和目標等內容的規定力度遠遠不夠。
（二）房地產企業文化建設缺乏個性和創新性。我國絕大多數的房地產企業都誕生于改革開放后，尤其是上世紀90年代后期，企業開創具有很大的同一性和重復性。這導致了很多房地產企業文化建設中創新比較少，模仿比較多，千篇一律，流于形式的居多，很少結合自己的特色進行創新，缺乏個性。究其原因，主要有二：一是企業領導者對企業文化建設的目的不明確；二是企業文化建設目標未建立在對企業現有狀況和未來發展統籌思考的基礎之上。
（三）房地產企業文化建設與發展戰略不吻合。房地產企業文化建設與企業的發展目標和經濟效益是密切相關的，優秀的企業文化可以增強企業實力，促進地產企業提高經濟效益。企業文化建設要服務和服從于企業發展戰略，是企業發展戰略的核心組成部分，是促進其他系統戰略規劃實施的重要紐帶。然而，當前我國的許多房地產企業領導者在文化建設上往往急功近利，追求眼前利益，對發展戰略理解片面，經常以口號、目標代替發展戰略策機制和分析支持；企業戰略計劃流于書面形式。缺乏明確的可執行的戰略目標；企業戰略計劃沒有具體的行動計劃和保障措施等等。
（四）房地產企業文化建設缺乏凝聚力和向心力。我國大多數房地產企業都是民營企業，而且有很多還是家族制的企業，企業所有者及其親屬是企業的主人，這種過于濃厚的血緣和裙帶關系下的管理模式不利于現代企業制度的建立，更不利于企業的長遠發展。而某些"老板"所采取的家長制作風，更是弱化了員工的責任感和歸屬感，破壞企業凝聚力和向心力，增加企業經營風險。
（五）房地產企業形象與品牌建設不夠成熟。目前，我國房地產市場數量過多、規模不大，還處于分散競爭狀態，非常強勢的品牌不多。當前，我國房地產企業在企業形象與品牌創建上還不夠成熟，還存在一些問題。一是多數房地產企業僅僅注意品牌的建設，而忽視了品牌的維護；二是品牌擴張缺乏長遠戰略；三是只有少數房地產企業品牌有一定的知名度，并且知名度比較低；四是項目品牌知名度相對開發商品牌而言，知名度更低。
三、房地產企業文化的營造與建設策略
（一）樹立"以人為本"的管理理念，增強員工對文化的認同程度。人是企業發展的核心，文化建設要圍繞人來進行。只有充分調動起每個員工的責任心和積極性，充分發揮每個人的創造性，文化建設才是落到了實處，文化的作用也才能充分地發揮出來的靈魂在文化。對于房地產企業而言，以人為本的經營管理觀念應包含對內與對外兩個方面。對內，企業要調動員工自身的主動性、積極性和創造性上來。對外，要樹立現代營銷觀念，要以顧客為中心。房地產企業文化隨市場環境進行調整時應十分注重組織成員的認同度。每一個組織成員只有接受了本企業文化，并深深感受到自已是企業的一員，企業文化才可能扎根于公司中，組織成員才可能有強烈的使命感、責任感與榮譽感，愿意為企業文化的調整而出計獻策，承擔改革的風險。
（二）提升企業管理者的素質，建立一支高素質的人才隊伍。在企業文化構建中，企業家處于十分重要的位置。企業的主導價值觀往往是企業家個人價值觀的群體化，企業家又是企業文化更新的推動者。因此，在企業文化的構建過程中，企業家應自覺錘煉自身的素質。同時，企業的管理人員也要跟上時代發展的步伐，努力提升自身素養，以適合管理崗位的需要，努力打造一支高素質的人才隊伍。缺乏專業的人才來規避風險，降低資金成本，將是十分危險的。
（三）建立規范的企業制度，健全質量保障體系。企業制度是企業文化的重要組成部分，對企業組織和企業員丁的行為產生規范性和約束性的影響，它集中地體現了企業文化的物質層和精神層對員工和企業組織行為的要求，規定了企業成員在共同的生產經營活動中應當遵循的行為準則。因此，逐步建立起完善的企業制度是企業文化營造的重要環節。
（四）保持不斷創新和協作精神，增強企業的發展活力。房地產企業要想在市場競爭中立于不敗之地，那么企業文化就必須不斷地創新。這一方面要求企業員工有一種學習的激情，企業惟有通過不斷地推陳出新，為顧客提供最新最優的產品和服務，才可能對消費者產生持久的吸引力，才可能對市場形成持久的影響力。另一方面，也要有一種與時俱進的改革的膽略，通過在產權制度、治理結構、激勵機制和技術創新機制等方面的不斷改革，以提供真正體現人性化、個性化的設計與服務來適應新的市場形勢，滿足市場需求。對于房地產行業來說，不可一味地復制，只有創新才能適應本地的市場。企業不僅要培養企業內部的協作精神，更為重要的是要培養與企業外部的協作精神。所以培養一種積極的協作精神，以建立與外部主體良好的協作關系也是房地產企業文化建設的重要內容。
（五）樹立良好的品牌意識，打造誠信的企業形象。品牌和形象是外化的企業文化，也是企業文化建設的最基本要求。就房地產行業而言，廣義的房地產品牌包括視覺形象效果、規劃設計、市場定位、文化品位、實力信譽和服務水平等要素。可以說良好的品牌是企業多層面因素的集成和凝聚，是企業綜合實力的象征和體現。樹立誠信的企業形象與良好的品牌意識是一脈相承，互為表里的。企業只有具備了良好的品牌意識才可能重視對誠信的企業形象的建立與維護。
總之，房地產企業文化的建設并非像策劃一份漂亮的樓書，喊一句響亮的口號，更不是搞幾套豐富多彩的的文體活動那么簡單。我國房地產企業文化就如同我國房地產市場一樣，還處于混沌和發展階段，沒有沉淀和穩定下來，但只要這些房地產企業勇于探索、善于挑戰，房地產業企業文化繁榮一定離我們不會太遠。
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房地產論文12
摘要：近幾年來，我國的房地產業發展迅猛，已經成為我國國民經濟的一個重要產業。隨著房地產業發展的常規化和我國居民住房商品化改革的進一步推進，作為房地產開發經營中的一個專門方面一一物業管理正日益為諸多行業有識之士所重視。本文擬對物業管理的一些問題作一初步探討。
關鍵詞：房地產，物業管理，經營
一、物業管理的概念與意義
所謂物業，即是指在一定土地范圍內以建筑物形式存在的產業。它具有如下特點:
①一般是在一定土地范圍內的;
②具有不可移動性;
③具有一定的價值和價格。物業的具體形式多種多樣，既可以是辦公大廈，也可以是公寓住宅和別墅，還可以是商場店鋪，還包括工廠的廠房、學校的教學樓、醫院的門診樓和各類倉庫等。飯店也是一種物業，但由于已經形成了專門的管理體系，所以有別于一般意義上的物業管理。
可以說，人類自擁有了建筑物起也就擁有了物業，對物業的一些基本管理活動一也就隨之而起，但物業管理成為現代服務業的一個門類則是社會經濟發展到一定程度和社會分工進一步完善的產物。物業管理是指通過有效的市場營銷和規范的日常管理，保持并實現物業價值，滿足物業客戶需要的經營管理活動。物業市場營銷與其它商品營銷有許多共通之處，它必須根據物業的實際價值，包括工程造價、質量水平、建筑風格、使用目標以及區位地域因素，再考慮到國家政策和市場環境，對特定物業進行正確的市場分析和品牌定位，選擇合適的銷售對象，采取相應的營銷策略。
物業的日常管理，也即狹義的物業管理，它主要通過經常性的維護保養、清潔和保安服務以及必要的社區公共關系活動來實現的，其目的在于使業主獲得租金收益，使物業設施保持完好，為使用單位提供滿意的辦公、居住、商業、工業、倉儲等場所和使用條件。近幾十年來，我國的物業管理基本上是由各單位的行政部門或地方政府的房管部門來進行的，并沒有形成現代服務業意義上的物業管理體系。
80年代后，改革開放的大環境使國外先進的物業管理經驗得以在我國引進和傳播。廣東、上海及北京等地房地產業的有識之士在學習國沙卜經驗的同時，又結合國內的實際情況進行了探索，正在嘗試建立具有中國特點的物業管理事業。從我國房地產業的發展趨勢看，專業性物業管理公司的出現具有重大意義。原各物業機構大而全、小而全的管理格局將逐漸被所有權與經營權的分離，配套服務諸如專項維修、清潔、保安等工作由相應的專業公司承擔的新格局所取代。根據西方國家的經驗，房地產開發商和物業主可以聘請專業公司，通過委托契約和必要的財務監督來實現自己的經濟目標，以避免造成人力、物力、財力上的浪費，減少因專業管理經驗欠缺所可能造成的損失。作為現代服務業的一個門類，目前我國的物業管理事業尚處于探索初創階段。隨著市場經濟改革的推進和房地產業的規范發展，物業管理的重要性將日益顯現出來，物業管理也將成為我國90年代具有較大影響和廣闊前景的新興行業。
二、物業管理的內容
隨著時間的推移，建筑物由于使用和自然磨損等因素，如不及時進行維修和加強管理，就會使建筑物的結構逐漸損耗，甚至過早損壞。如我國一些城市的住宅小區剛使用兩三年，就已面目全非，玻璃殘缺不全，陽臺等房屋結構和外觀被隨意改變，樓道擠滿自行車和雜物，而小區原配套建設的商業網點也改變了性質，等等。這與缺乏正常的物業管理有著直接的聯系。物業管理的內容，可以分為管理和服務兩個方面。
①管理方面，主要是掌握房地產的變動和作用情況，使房屋及時得到修理，保持房屋功能;把房屋的數量、產權、建筑形式、完好程度、設備作用情況及時準確地記錄下來，隨時變更原始記錄。
②服務方面，主要是充分滿足用戶要求，及時登門服務，如提前檢修上下管道、暖衛管道、換紗窗、檢修門窗等。另外，及時檢修鍋爐，保證供氣;及時檢修泵房、變電所，保證供水、供電;對于房屋、設備必須登記齊全，建立保管卡，向用戶點交清楚，明確保管責任。在日常工作中要注意宣傳適當使用房屋設備的常識，并注意設備變化情況。用戶遷入或遷出門寸，要進行清點。物業管理總的來說是服務性行業，其目標是為用戶提供完善的服務，服務內容還可以根據用戶的需求而加以調整。
具體的工作內容一般包括如下幾個方面:
1.注意房屋的'經常維修，提高物業的價值。應經常維修管理和保養，使建筑物始終處于完好的使用狀態，包括建筑物外型不會因日久失修而殘破，影響觀感，杜絕一切人為的外型破壞，保持其完整;建筑物內部的水、電、暖、衛、氣更要運行暢通，不致使物業價值下降。
2.注意設備的正常運行，努力避免事故。物業管理應盡量方便用戶，使用戶不會因電梯中途停運、照明中途停電而煩惱。要求各項公用設施正常運行，避免因突然損壞而給用戶帶來不便。
3.注意資金的合理運用，切實做好收支平衡。特別是來自用戶的管理費收入，必須有效地分配在各項服務上，使每項支出均可以為用戶提供利益，杜絕資金浪費。另外應注意資金儲備，以應付突發事件所造成的損失。
4.注意環境保護。要代住戶搞好住宅區的清潔和綠化，防止一切對環境的破壞行為。禁止在小區千道上發展農貿集市，造成環境臟、亂、差，在休息時間杜絕各種噪音發生，以免影響住戶休息。
5.加強治安防范，保障住戶人身和財產安全。可以通過建立專職的保安隊伍，輔之以不同建筑物內配備的各種有效保安器材或設施，來加強住宅區內的治安防范，保護住戶人身和財產安全。
三、物業管理的組織與經營策略
現代社會分工的專業化趨勢與發達國家的物業管理實踐告訴我們，成立專業的物業管理公司是現代物業管理的主要組織形式，而物業公司內部的多個部門又構成了其完整的內部結構，履行著物業管理的各種職能。
1、辦公室:負責協調公司各部門的工作，并充當公司和業主聯系的橋梁。
2、發展經營部:策劃公司的服務和經營項目，制定公司的發展計劃，負責項目經營創收，增強公司的財力。
3、財務部:負責制定公司財務計劃，預算管理費等各項費用，制定合理的收費標準，監控資金收支、做到專款專用。做好公司財務報表，接受客戶的監督。
4、保安部:負責治安保衛，參與社會聯防，維護小區(大廈)正常的工作、生活秩序。
5、清潔綠化部:負責小區(大廈)的綠化，保證小區(大廈)環境清潔、美化。
6、工程部:負責維護小盡.(大廈)的登共設施，導證其止常運行開展各種服務項目，為住戶排憂解難。
物業管理工作，可以按照不同特點的物業而制定不同的經營策略：
1、住宅管理工作著重為用戶提供舒適的生活環境，所以清潔、保安、設施維修及園藝、康樂設施的管理或服務較為重要。
2、辦公大樓管理應該著重于水、電、冷熱氣、保安、清潔及維修，要求較高，故各項細節工作必須完善，以免影響用戶的正常使用。
3、對商場的物業管理，除一般服務外，必須保持商場的外觀及形象，以吸引消費者來購物、飲食、消遣，提高知名度，增加消費者的流量，但有關推廣及宣傳費用則不列入管理費支出項目。
4、工廠大廈主要是水、電的供應不受影響，保證生產順利進行。此外，貨物運輸必須流暢，大廈貨物起卸區的設立和管理都是大廈管理的重要方面。
5、停車場要方便車主，車場內應光線充足，通道暢通，有清楚而又足夠的指示信號，停車位易于識別。對收費系統的操作等也應給予重視。
四、物業管理費用的籌集和使用物業管理經費的來源
主要有以下三個方面:
1、收取管理費。其標準根據各類物業的不同特點和業主內外有別的原則而定。業主如逾期未交管理費，則加收滯納金。一般采用并鼓勵住戶提前預交，以保證管理工作的正常進行。
2、收取水電管理費備用金。繳納辦法是根據低層、高層樓了和商場三種不同類型一次付清，其標準應按當地水平而定。備用金是專款專月J，主要是對配套設施如供電、機電、電涕、消防等重要設備的更新和突發事故搶修時所設立的，搶修大型設備動川備用金后可如數向業主攤分，以保證備用金的資金量。
3、屋村的其他收人，也稱雜項收入。一般根據當地政府有關規定制定收費標準，在屋村范圍內收取停車費、單車、摩托車保管費、遲納金、裝修管理費、小商店租金等。隨著屋村老化和物價指數的上漲，每兩年適當調整一次管理費，以保證收支平衡，略有節余。管理費用于維修小區的各項費用開支，主要用來支付小區的道路維修、園林綠化、清潔衛生、治安保衛、公共設施、機電設備的保養維修，并支付管理公司辦公室(占管理費收入的15%)和管理人員的工資、勞動保險、工傷保險、員工福利、行政費用等。物業管理經費的籌集和使用是當前尚處初創階段的行業熱點問題。一般來說，一些高檔別墅區的物業管理費的收取問題不大，但對普通類住宅小區來說確實是個問題。因此，在進行或組建對一般物業的一長期管理時可以在物業建造初期就留出一部分，作為今后長期管理的經營所需，以彌補長期管理的經費不足，達到管理部門或物業公司的收支平衡。
五、發展物業管理事業值得注意的幾個問題
1、樹立物業管理的市場營銷觀念，即物業管理不能等建筑物落成投入使用后再開始，而是應該超前地考慮市場的需求。在物業尚在設計階段，即對開發、設計等提供專業意見和建議，反映用戶的要求，務求物業的設計更符合實際的應用和方便日后的管理工作。
2、及時做好有關物業管理的規章制度乃至立法工作。使用戶更好地享用物業內的設施和服務。新加坡等國的物業管理在某些方面己經通過國家立法(住宅法)來保證，我國有條件的城市似也可通過類似的試點工作，以推進我國物業管理事業的規范化發展。
3、適當宣傳物業管理的重要性，以促進我國物業業主和消費者的觀念。由于我國味期計劃經濟體制一F復雜的產權關系和短視的消費觀念的影響，物業管理的意義并未普遍地為以政府為代表的業主和消費者所接受，隨著我國全面市場經濟改革的推進，國有資產產權歸屬的清晰化，將有助于物業管理工作的推進，物業管理企業更應該積極地通過多形式的傳媒適當地宣傳本行業的重要意義。
4、加強從業人員的隊伍建設，做好從業人員的培訓工作，盡快建立并形成一支具有較高職業道德和管理水平的從業隊伍。
房地產論文13
【摘要】近年來，我國社會經濟發展迅速，人們對于房地產經濟的建設也給予越來越多的重視，這不僅有助于促進我國社會主義市場經濟的協調發展，同時還能推動我國城市的經濟建設。然而，房地產經濟的過熱過快發展，將會影響我國社會會主義市場經濟發展的協調性，因而我們應當針對房地產經濟發展的趨勢施以科學、宏觀的調控，以促進房地產經濟與市場經濟發展的協調性與穩定性。本文從房地產經濟發展的意義和價值出發，分析探討當前房地產經濟與市場經濟發展中所存在的問題，然后總結并提出相應的政策措施，旨在促進房地產經濟與市場經濟的協調發展。
【關鍵詞】房地產經濟;市場經濟;協調發展;措施
隨著我國社會經濟的快速發展，國內房地產行業也得以飛速發展，房地產經濟已然成為國民經濟的重要組成部分，這不但有助于進一步推動我國市場經濟的建設，同時還能促進就業，改善人們的生活質量和水平。但是，在社會主義市場經濟的背景下，我國房地產經濟的發展過程中依然存在諸多的問題，這將不利于房地產經濟與市場經濟之間的協調穩定發展。本文從房地產經濟發展的意義和價值出發，分析探討當前房地產經濟與市場經濟發展中所存在的問題，然后總結并提出相應的政策措施，旨在促進房地產經濟與市場經濟的協調發展。
1、房地產經濟發展的意義與價值
隨著房地產行業的快速發展，房地產經濟已經成為我國國民經濟中重要的組成部分，因而房地產經濟的發展對于社會主義經濟發展、人們生活等各個方面的意義和價值是巨大的，這主要體現在以下幾方面:(1)在我國社會主義經濟發展和建設的進程中，房地產行業的蓬勃發展，有助于增長國內經濟的收入，滿足人們的日常生活需求，使其住宅水平得以進一步提升;(2)房地產行業的發展，能夠大大促進就業，減輕社會壓力，改善人們的生活質量及生活水平;(3)當前我國的房地產經濟依然處于發展的初級階段，在很多地方和環節還存在著較多的問題，但我國有關部門積極制定并實施相關的政策與保障措施，以促進房地產經濟發展的規范化與標準化，使得房地產經濟與市場經濟能夠協調穩定發展。
2、房地產經濟與市場經濟發展中所存在的問題
著眼于當前我國房地產經濟與市場經濟之間的發展實際，我國房地產經濟的發展有助于推動市場經濟的進一步發展，但在房地產經濟的發展過程中依然存在著諸多的問題，這對市場經濟發展的協調性是極為不利的，這些問題主要表現在以下幾方面:2．1價格與價值的背離導致市場波動。從我國社會主義市場經濟的發展實際來看，人們將循環經濟發展的一些理念運用到社會經濟發展中，以保障其發展的穩定性。然而，近年來房地產行業的發展十分迅速，市場經濟的發展趨勢已經與循環經濟的規則和理念逐漸背離，這將嚴重影響社會主義市場經濟發展的穩定性、健康性及持續性，從而引起市場的`波動。2．2泡沫經濟導致市場波動。著眼于我國房地產行業的發展趨勢與現狀，泡沫經濟依然是制約房地產經濟發展穩定性的最主要因素之一，泡沫經濟問題的出現，使得人們在房地產行業的發展與投資過程中，將不得不面臨諸多的風險，這將對社會公眾其經濟利益產生極大的損害，同時會使人們的生活質量與生活水平下降。因而泡沫經濟的出現使得房地產經濟的發展過程中，無法基于整個市場經濟的秩序提供堅實的保障和維護。2．3節能環保措施貫徹和執行不到位。低碳經濟與房地產經濟的發展和建設具有非常大的關聯。近年來，隨著社會經濟的快速發展，可利用的土地資源正逐年減少，而房地產行業如果不能及時拿出低碳住宅及環保住宅，將不利于房地產經濟與市場經濟之間的協調發展，同時也是與我國可持續發展戰略不相契合，然而當前我國房地產的開發現狀依然是低碳環與保住宅的開發數量不足，其所占比例完全達不到要求，因而要想推動我國房地產經濟的進一步發展，就要始終貫徹執行可持續發展戰略，大力推動并實施節能環保所持與方針。
3、促進房地產經濟與市場經濟協調發展的政策措施
當前房地產經濟與市場經濟之間的發展在協調性方面出現了諸多問題，因而為了能有效解決這些問題，保證二者能協調發展，共同促進，政府應當針對發展實際情況予以科學、宏觀的調控，確保房地產經濟能夠和諧健康的發展，從而為促進市場經濟的進一步發展提供蓬勃的活力。3．1合理控制房地產商品的價格。合理的控制房地產商品價格并不是一定要降低住宅價格，而是要保證房地產其價格與價值之間能夠很好的吻合，最大限度的避免價格與價值之間出現過度的偏離。在我國，房地產市場價格過高就是當前所存在的主要矛盾，而在金融危機的影響下很多的房地產企業大多出現了資金鏈斷裂問題，而價格過高將會對企業產生較大的影響。價格是房地產經濟發展中一個非常重要的因素，其對于行業中其他的因素也同樣影響巨大，對于市場經濟發展進行調控的過程中，合理控制價格將發揮不可或缺的作用。為了促進房地產商品其價格能夠合理回歸，有效維護行業與市場的秩序，政府應對價格進行科學的評估，并予以合理的規制。3．2加強對于房地產行業的金融監管。以市場經濟發展目標為指導，政府應當房地產市場其金融秩序予以嚴格的監管，對房地產企業從開發進程、償還能力與貸款規模等各個環節均予以深入而嚴格的監管，嚴格控制和規范房地產領域內商業銀行相應信貸業務，同時加強對銀行其產業結構實施調整，促進市場經濟發展過程中各種信貸資金能夠更多的向著一些朝陽型產業流動。鑒于此，政府應當著力于和銀行等金融機構相關的各項業務，不但要打破銀行傳統僵化的存貸模式，同時要注重優質資產的吸引，最大限度的消除房地產經濟內高風險業務所引起的不利因素，保證市場經濟發展的穩定性與有序性，整合現有的業務，提升優質業務在房地產市場中所占的比重，最后有效降低房地產市場所面臨的金融風險。3．3促進房地產經濟的轉型。政府應當在政策上促進房地產經濟其發展目標不斷向市場經濟發展靠攏，同時要以市場經濟的低碳環保政策作為指導。在整個調控過程中，政府應給予政策引導對應杠桿作用足夠的重視，而這種杠桿作用表現為以下兩方面特性:①對于低碳環保住宅的投資建設工程給予稅收的優惠政策，這樣在房地產經濟其轉型的過程中吸引更多的開發商共同參與，從而促進新型低碳環保住宅的開發力度得到大力的支持。②在低碳環保住宅的銷售過程中，實施貸款利率相應優惠政策，這有助于提高人們對于低碳環保住宅相應關注度，以引導其購買。將長遠規劃作為發展的目標，將可持續發展作為發展的理念，在政府各項政策的支持下，房地產經濟將必然能夠實現其經濟的轉型。3．4減少政府的干預。最大限度的減少政府的干預，這是市場經濟規律的本質和要義，保證市場在資源的配置過程中起到決定性的作用。然而，在現實中，因為地方政府與房地產經濟之間存在著直接的利益關系，這就導致政府在房地產經濟發展中給予了過多的干預，而這對于房地產的長期穩定發展是極為不利的，將嚴重影響房地產領域的公平競爭。首先，應改進土地的供應政策，加強土地的規劃與儲備，實施科學合理的管理與轉讓行為，同時保證信息的公開和透明，最大限度的消除各種隨意性及投機性操作。其次，合理規制政府在土地的轉讓、房地產的建設以及交易稅費等方面的征收，這樣一方面保證國有資源與資產收益，另一方面使房地產企業其各項成本能夠處在合理的水平和區間。綜上所述，著眼于房地產經濟和市場經濟發展之間的協調性問題，本文首先闡述房地產經濟發展的價值和意義，然后對當前房地產經濟與市場經濟發展中所存在的問題進行深入的分析和探討，并從合理控制房地產商品的價格、加強對于房地產行業的金融監管、促進房地產經濟的轉型及減少政府的干預等幾方面總結促進房地產經濟與市場經濟協調發展的政策措施。
【參考文獻】
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房地產論文14
1我國房地產市場現狀
目前正值房地產的低迷期。在整體交易量萎縮的情勢下，CPI指數居高不下，地價、勞動力價格、原材料價格等等這些硬性成本都在上升，房地產開發企業的利潤空間不斷縮減。在不久的將來，地產業將逐漸成暴利—微利—薄利行業轉變，房地產企業要想在這種激烈的競爭環境中謀求生存和發展，就必須提高自己的核心競爭力，加強企業的成本管理。同時，在目前的房地產生存環境日益惡化的情況下，越來越多的企業開始關注和重視成本管理和控制這個和經濟效益（利潤）直接掛鉤的重要環節。
2房地產開發成本管理的概念及組成
房地產開發成本管理就是指在房地產項目開發全過程中所發生的全部成本和費用支出總額。房地產成本不僅指耗費已發生的實際成本，還包括預計在經營活動中，可能發生的預計成本以及變動成本。“成本管理”的最終目標是將成本合理的揭示出來，并運用合理的控制方法與手段進行“成本優化”，以達到“效益（利潤、品牌等）最大化”。成本控制是指企業生產經營過程中發生的成本、費用通過一系列方法進行預測、決策、計劃、核算、控制、分析和考核等的科學控制工作。成本管理是貫穿房地產開發業務的一條極為重要的軸線，通過參與決策、拿地、定位、策劃、營銷、設計、招投標、施工、材料采購、竣工驗收、后評估等各環節，分析對比，實現項目價值最大化，成本管理的目標是保證成本的支出獲得最大效益—提升價值。房地產成本主要由土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設施費用、管理費用、貸款利息、稅費、其他費用等組成。
3房地產開發成本管理的原則
（1）要有全員參與的成本意識，公司所有員工都必須有成本意識，并貫徹于日常工作中，所有部門在各自的職責范圍內，共同進行成本控制。
（2）全過程的成本管理原則，項目從決策、設計、施工到竣工驗收及項目的后評估，要有完整的概算、預算及結算，全過程要有主動及時的成本比較、方案選擇、信息反饋與分析控制。
（3）合同化的管理原則，所有預結算成本范圍內的成本，都需簽定經濟合同，細致、明確地規定乙方的工作范圍、內容、質量標準及工程結算辦法、違約責任等。
（4）目標利潤制約下的目標成本管理原則，項目投資決策階段確定的項目收益水平是項目最終收益的下限，與此對應的成本水平在售價不能提高的情況下，是不可突破的項目成本目標（上限）
（5）內部分級、分部門控制原則，任何部門、任何個人不能單獨代表公司，獨立完成設計公司利益流出的成本決策與業務操作。各部門對自己的成本發生額度負責，在部門限額不變的條件下可內部調整，但不可超出限額控制值。
（6）可復查原則。業務操作及概算、預算、結算全過程應有完整、詳細的記錄和檔案管理，預、決算工作結果應具備100%的可復查性。
4房地產開發成本管理體系
目標成本指在不同階段根據現有信息所制訂的項目開發成本計劃。由于房地產企業自身的特點，地產企業很難像工業企業那樣把成本定額做得很細，但是房地產工程成本管理要實現主動控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實現這個目標，我們就要對房地產工程成本目標進行測算。在實際操作中，目標成本按開發進度的不同階段始終處于動態調整之中。由于市場是經常發生變化的，因此在制訂目標成本時除了要參照歷史數據外，還要隨時了解市場。由于在規劃設計階段已經決定了絕大部分的項目成本，因此應把此階段作為成本管理的重點。由于市場是千變萬化的，而且開發過程中有很多不可預見的因素，因此，必須對整個成本進行過程上的動態管理。首先必須在各部門建立起動態成本臺帳，確保各部門發生的成本能及時反映出來，這是動態成本管理的基礎；其次要確保所有的變更能夠得到及時的管理，包括設計變更、簽證管理和顧客的變更，因此必須建立起完善的設計變更流程和簽證管理流程；還必須在各階段對動態成本進行分析和總結，必要時及時調整目標成本管理體系，真實反映成本控制現狀。
5房地產開發成本管理的方法
（1）成本控制的各個階段劃分
根據房地產開發的特點，房地產的成本控制主要分為：立項及策劃階段成本控制；設計階段的成本控制；招標階段及施工階段的成本控制；竣工結算及維護階段的成本控制。
（2）開發各階段成本控制的方法
（a）立項及策劃階段成本控制：全面深入了解地塊和市場情況、當地的政府性收費標準；準確定位目標市場；充分做好市場調研及地塊現狀調研，在公司要求利潤水平測算能承受最大地價；最大限度利用規劃條件，以獲得最大利潤；能包干的費用決不分開交。
（b）各設計階段的成本控制方案設計階段通過限額設計使經濟合理性最大并進行方案優化，結合建造標準來制定目標成本;擴初階段控制選型及檔次要合理，技術成熟且市場占有率較高;施工圖設計階段要保證圖紙的質量和深度，能滿足施工圖預算的編制要求。重點控制主要及細部設計，確定主要用料標準。控制鋼筋、砼、裝修及管線用量指標。與責任成本值及目標成本值對比，判斷是否超標要做到事前控制，需要在獲得土地后進行項目指標測算；方案確定前進行各個方案的經濟指標對比；做好設計方案的`評審，加強設計方案優化，實行限額設計；加強設計質量監督，減少設計變更費用。應聯合設計、工程、成本人員會同監理人員，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。配合采購部，確定圖紙中甲方指定材料的材質、規格、標準。
（c）招標階段及施工階段的成本控制：根據工程計劃制定招標計劃，召開標前會議；明確范圍與標準劃分，詳細評標，保證價格合理性；施工組織設計審查；圖紙會審交底，做好事前、事中、事后控制工程進度和質量；造價高、影響報建、品質、工期的重大變更的控制；關鍵工期節點的付款；相關索賠及時通知。由于工程變更是施工環節管理的一個重點及難點，控制不好不但會影響項目工程進度與施工質量，更會增加不可控制的成本，因此必須對變更進行嚴格鑒定和確定，明晰責任關系。對工程變更，一定要先測算造價后在決定是否執行，避免先施工后算賬的現象。提倡優化方案，降低造價的變更，盡量減少增加造價的變更。簽證項目發生后，工程部一定要分清責任和范圍。對合同內的項目一概不再簽證。對合同外的項目，一定要分清責任方，也要合理的規避索賠風險。
（d）竣工結算階段成本控制的方法確認驗收文件中對時間、質量和數量的要求；收集工程和材料的數量和價格依據；關于工期和費用索賠，分析超付的可能性；一次性投資與使用成本的平衡，辦理維修責任索賠。控制方法：加強結算資料的審核。對每一項變更、簽證要理清其發生的必要性，分清責任。加強成本分析及成本考核。通過投資目標值與實際值的對比，總結經驗教訓，作為以后項目開發的參考。
6結束語
房地產開發的成本管理是重要且復雜的過程，涉及的范圍及人員非常廣泛，成本控制是成本管理的核心，需要房地產企業引起重視，以便能利潤最大化。
房地產論文15
房地產經濟學主要就是對房地產的資源配置和經濟運行規律進行研究。學生通過對房地產經濟學的學習，可以發現房地業與國民經濟之間產生的相互影響，對房地產經濟學產生一個全面認識，但從目前情況我國在房地產經濟教學中還存在一定問題，因此需要加強對房地產經濟教學的研究。
1.房地產市場中的供求關系
經濟的快速發展使房地產市場也發生了較大變化，課本中的內容很難滿足學生在知識上的需求。利用教材，對房地產市場中的供求關系的發展進行論述，能夠使房地產中的理論與實際的經濟活動的聯系變得更加緊密。
在市場活動中供求關系是一個主要的推動因素，對會場的發展有著重要影響，尤其是在房地產企業中，供求關系的作用更加顯著。房地產經濟教學中教材中需要對供求關系進行詳細分析，重點要對房地產供求關系平衡的實現進行分析。房地產市場中涉及到人們生活中的必須品住宅，它很難在市場經營過程中自動形成供求平衡關系。社會的關系發展，使人們在住宅的需求上呈現出層次性滿足，因此在教材中應當對住宅需求的進行解釋，從心里因素和社會因素對人們對住宅需求進行分析，從而進一步加深對問題的探討，滿足學生對知識的需求。
從社會心里動機進行分析，認為人的行為是由內心所驅動的，動機的產生是由人的需求獲取到的滿足程度而引起的。因此，對住宅需求產生影響的因素時，可以依據人們對住宅需求的迫切程度進行排列，住宅的底層需求就是人們棲息的一個場所，遮擋風雨，其次是滿足人們在安全上的需求。在滿足人們在生理層次上的需求后，住宅則需要具有保障和安全功能，現代社會中，人們的心理需求對住宅的選擇影響越來越大。社會地位需求也影響著人們對住宅，在此情況下，住宅的主要功能是提供正常社交活動的場所，屬于集體創造的優越條件。現代許多住宅小區都建設了一些服務設施，這也是為了適應這一需求而建立的。尊重需求，人們在生活中總是希望自身的自尊性能夠得到滿足，希望個人的成就和才能等方面能夠得到他人認可，這種存在于內心，并且需要外在標志和行為表現，而一套功能完善的設備則可以實現這一需求。
2.房地產經濟學教學中對實驗教學的`應用
2.1 實驗教學實施的基本條件
在房地產經濟小學中對實驗教學進行應用，對教學人員、實驗室、費用等方面都有著一定要求。（1）在教學人員上的要求，實驗教學的開展需要的人員有實驗室中的工作人員和教師。對于實驗教學的開展，教師必須要對房地產經濟教學的內容熟悉，熟練的掌握實驗步驟依據操作方法；實驗室中的工作人員，不僅需要熟練掌握實驗過程中應用軟件的使用方法，而且要具有一定的經濟學知識，協助授課老師完成教學工作。（2）實驗室要求，一般情況下實驗室教學需要在專用的實驗室中開展。實驗室教學通常分為計算機模式和手工模式兩種，但在實際應用過程中，為了降低其它因素對實驗室教學的影響，提高實驗的便捷性，在房地產經濟教學中最好還是選擇計算機實驗模式。從我國的實際情況來看，我國并未建立專門的房地產經濟實驗室，因此實驗教學的開展可以在管理學或金融學實驗室中開展。（3）實驗教學的開展需要一定的實驗教學費用作為支持，刨除實驗室中在硬件購置上需要的費用外，對部分實驗也在激勵等方面提供一定的支持。
2.2 實驗教學的具體實施步驟
房地產經濟教學的實驗教學步驟參照了經濟實驗教學的步驟，具體分為以下幾步：（1）確定實驗問題，在開展實驗教學前，需要對教學的內容進行總結和梳理，從中提煉出關鍵問題。（2）準備和設計，在實驗準備上要做好軟件編程以及硬件調試工作；在設計實驗方面，要以對實驗的檢驗為目的，對實驗中的交易機制、變量進行合理設定。（3）做好理論講解，在開展實驗前，需要詳細講解實驗中涉及到的相關知識，并依據理論向學生提出問題，從而使學生能夠在實驗開展過程中對問題進行思考。（4）實驗結果的顯示，實驗結束后，需要將實驗結果從實驗軟件中導出，并完成相關圖表的制作，從而使實驗結果能夠直觀的展示在學生的眼前，授課教師對實驗結果進行講解。（5）實驗討論，展示實驗結果后，教師需要對最初提出的理論問題進行回顧，使學生對問題進行討論，在討論過程中要對問題進行控制和引導，從而提高討論效率。
3.結束語
房地產經濟對我國的經濟發展有著重要影響，而目前房地產經濟教學中存在許多問題，本文在對房地產市場中的供求關系分析的基礎上，對實驗教學的應用進行了分析，希望對促進我國房地產經濟教學的發展能夠有所幫助，從而進一步促進我國房地產經濟發展。
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